Jak Používat 1% Pravidlo v Real Estate Investice

Hledání a analýzy pronájem nemovitosti je náročný úkol.

můžete najít sto nebo více potenciálních obchodů v cílovém trhu a každý z nich má své vlastní příjmy a výdaje, aby zvážila.

analýza každé dohody by mohla velmi dobře trvat týdny… a než se dostanete do seznamu, bude vše prodáno!

je zřejmé, že to nebude fungovat. Tak jak to obejdeme?

je to jednoduché. Používejte screeningové nástroje.

jedním z nejběžnějších screeningových nástrojů jsou pravidla 1% a 2%.

jaké je Pravidlo 1% a 2%?

existuje mnoho „pravidla palce“ plovoucí na internetu, a to je jeden z více populární.

pravidlo 2% uvádí, že pokud je vaše měsíční nájemné zhruba stejné nebo vyšší než 2% z celkové ceny nemovitosti, pak budete moci generovat pozitivní peněžní tok na nemovitosti.

• a $ 100,000 nemovitost by měla generovat $ 2,000 za měsíc v pronájmu
• dům $ 75,000, který vyžaduje $ 50,000 v renovaci, by měl mít po opravě hodnotu $ 125,000 a pronájem $2,500.

pravidlo 1% je stejné jako pravidlo 2% ve způsobu, jakým je vypočítáno, ale říká, že dohoda, která vydělává 1% z celkové ceny v příjmech z pronájmu, byste měli obvykle zlomit.

• a $ 100,000 nemovitost by měla generovat $ 1,000 za měsíc v pronájmu

odkud pochází Pravidlo 1 procenta?

pravidla 1% a 2% nejsou jen náhodným pravidlem, které někdo vymyslel – je to jednoduchý koncept vytvořený pomocí multiplikátoru hrubého nájemného (přečtěte si o tom podrobný článek).

*Představujeme*

5-Krok Investovat Systém

Strávili jsme roky vyvíjí tento proces, který má doslova generovány miliony dolarů v hodnotě a stabilní roční výnos pro investory.

GRM se obecně počítá na roční bázi, zatímco pravidlo 2% používá měsíční nájemné. Pokud jste obeznámeni s GRM již, je to docela jednoduché převést 2% pravidlo, přes hrubé nájemné multiplikátor:

$2,000/měsíc * 12 měsíců = 24.000 dolarů nájemného/rok

vzpomeňte si na vzorec pro Gross Rent Multiplikátor z mého článku (odkaz výše):

GRM = požadovaná Cena / Hrubé Nájemné

Takže, GRM pro výše uvedený příklad:

GRM = $100,000 / $24,000 = 4.17

je důležité poukázat na to, že multiplikátor hrubého nájemného a pravidlo 2% jsou vzájemně nepřímo spojeny.

čím vyšší je nájemné v procentech hodnoty, tím nižší je GRM. Takže v podstatě čím nižší GRM a vyšší nájemné %, tím větší potenciální příjem.

dává to smysl, že? GRM je, kolik let nájemného potřebujete k pokrytí nákladů na nemovitost. Čím více nájemného vybíráte, tím méně let trvá, než se vyplatí. Více nájemného znamená méně let, to je inverzní vztah.

takže jen zaokrouhlím a řeknu, že pravidlo 2% znamená, že byste měli najít nemovitost s multiplikátorem hrubého nájemného 4.2 nebo nižší.

jak používat pravidla 1% a 2%

jak jsem již zmínil, pravidlo 2% by mělo být použito jako screeningový nástroj pro investiční nemovitosti. Není to přesný odraz čistého příjmu, protože používá pouze hrubé nájemné a nezahrnuje vůbec žádné výdaje.

stejně jako byste nekoupili všechny akcie s nízkým poměrem P/E, možná nebudete chtít každou nemovitost s velmi nízkým GRM nebo takovou, která splňuje pravidlo 2%.

společnost s velmi nízkým poměrem ceny akcií k zisku může být podhodnocena nebo může být ve skutečnosti společností, která pravděpodobně selže. Nemovitost s mimořádně nízkou cenu ve srovnání s jeho nájemné může být nemovitost s obrovské množství odložené údržby, být v C nebo třídy D sousedství, nebo libovolný počet dalších otázek. Multiplikátor hrubého nájemného je tedy na nemovitosti, protože P / E je na akcie.

existuje tolik potenciálních rizik v oblasti nemovitostí, které nemusí být ani za to, že by mohlo být ovlivněno GRM nemovitosti, takže pečlivě přemýšlet před skokem na vlastnost, která vypadá příliš dobře.

použijte pravidlo 1% jako první screeningový nástroj.

pokud nájemné na nemovitosti není na nebo v blízkosti pravidla 1%, okamžitě odejděte.

existuje spousta slušných obchodů, které snadno překračují pravidlo 1%. Takže na ně neztrácejte čas.

je to pravda, možná vám bude chybět nějaká obrovská příležitost s přidanou hodnotou, kde nájemné po převzetí prudce stoupne…ale to je vzácné.

použití pravidla 2% jako screeningového nástroje

stejně jako obrazovka okna umožňuje cestování vzduchem, obrazovka s nemovitostmi blokuje většinu špatných obchodů a umožňuje pouze potenciálně dobré nabídky.

proces je velmi jednoduchý.

1. filtrujte všechny své potenciální vlastnosti a vytvořte seznam požadované ceny a celkového nájemného. Pokud je to možné, uveďte také velmi hrubý odhad potřebných oprav a přidejte to k požadované ceně. Pomocí těchto informací vypočítejte, kolik % je nájemné z celkové ceny.
2. seřadit seznam od nejvyšší k nejnižší
3. podívejte se blíže na každou nemovitost, která má multiplikátor hrubého nájemného pod 4,2 nebo překračuje pravidlo 2%.
4. jakmile se podíváte na nabídky s nejpozitivnějšími poměry, začněte pracovat zpět a zabývejte se horšími poměry.

Představte si, že seznam obchodů, které vypadají takto:

• $500,000 – $3,500 – 0.7%
• $400,000 – $4,000 – 1.0%
• $450,000 – $6,000 – 1.3%
• $350,000 – $5,000 – 1.42%
• $375,000 – $6,000 – 1.6%
• $200,000 – $3,800 – 1.9%
• $450,000 – $9,100 – 2.02%

Byste začít tím, že hledá nejprve na $450k jednat. Řekněme, že zjistíte, že má spoustu problémů a potřebuje několik set tisíc v rehabilitaci, pak možná projdete a jdete se podívat na $ 200k obchod, a tak dále.

pomocí této metody můžete vyloučit 80-90% všech potenciálních obchodů, abyste se mohli soustředit na ty, které mají nejlepší potenciál. Doufejme, že můžete udělat nějaké nabídky a uzavřít dohodu.

pokud ne, můžete upravit pravidlo tak, aby vyhovovalo vašim potřebám – pokračujte ve čtení a uvidíte, jak.

1% a 2% Pravidla Nejsou Pravidla, Tak ať je to Vaše Vlastní

Teď, můžete zde zastavit a vzít základní informace a utéct do světa se snaží koupit nemovitost.

realita je taková, že nemovitosti jsou velmi místní, takže je docela zřejmé, že nic nemůže být „pravidlem“. Nečekali byste, že poměry budou stejné na Floridě, Oklahomě nebo v Kalifornii.

jen rychlá anekdota-pojistné sazby na Floridě jsou alespoň dvojnásobné sazby, odkud pocházím v Massachusetts. Při analýze obchodů v těchto dvou státech tedy samozřejmě nemůžeme použít stejnou sadu předpokladů.

Jak Zjistit, Dobrý Poměr Výnosů v Každém Trhu

1) Určit Své Peníze na Hotovosti Návratu Cíle

první věc, kterou chcete udělat, je vytvořit cíl pro návratnost vaší peněžní investice. Řekněme, že vaším cílem je vydělat 15% hotovosti na vrácení peněz na konkrétní dohodu.

• pokud si koupím nemovitost $ 100,000, bude to vyžadovat zálohu kolem $20,000.
• musím vrátit $3000 za rok za účelem vydělat 15%

můžete použít jakýkoli procent, které chcete, ale ujistěte se, že je docela vysoká. Vlastnosti s pákovým efektem by měly mít vysokou návratnost.

2) odhadněte poměr výdajů

Zde přichází pravidlo 50%. Opět platí, že žádné pravidlo nefunguje na všech trzích, takže byste měli pochopit výdaje na vašem konkrétním trhu před použitím jakéhokoli pravidla. Možná zjistíte, že vaše výdaje jsou 55% nebo 40% nebo cokoli jiného. Pokud chcete vědět, proč jsme vybrali 50%, přečtěte si tento článek pro hlubší pochopení.

jakmile analyzujete několik obchodů na vašem trhu a získáte více zkušeností, budete vědět, kolik vlastností stojí a budete vědět, jak je spravujete. Prozatím zůstaňme u toho, že 50% z celkového vybraného nájemného půjde na provozní náklady.

3) odhad nákladů na hypotéku

k výpočtu měsíční výše hypotéky Použijte hypoteční kalkulačku.

pro jednoduchost řekněme, že máme půjčku 80 000 dolarů na 5% po dobu 30 let. To je měsíční platba $ 429 nebo $ 5,148 za rok.

4) Vypočítejte si vlastní pravidlo

nyní je to docela jednoduché zjistit.

víme, že chceme vydělat $ 3,000 za rok. Víme, že naše výdaje jsou 50% našich příjmů, a víme, že naše hypoteční splátky je $ 5,148 za rok.

Teď jen vyřešit to:

(1/2)Nájemné– $5,148 = $3,000

(1/2) nájem = $8,148

Nájem = $16,296

Měsíční Nájemné = $1,358

$1,358 / $100,000 = 1.36%

Pro ty, budete chtít najít obchod, který má nájemné nejméně 1,3% nebo 1.4% z celkové ceny.

Použití Upozornění při Použití 1% Pravidlo (nebo jakékoliv jiné Pravidlo)

Jak můžete vidět s mým výpočet, poměr je ovlivněn váš akontace, úrokové sazby, poměr nákladů a požadované návratnosti. Změnou některého z nich vyjdete s jiným „pravidlem“, které budete dodržovat, a každý trh bude mít pravděpodobně jiný výsledek.

máme štěstí, že je extrémně konzervativní. Kdokoli vytvořil tento koncept, udělal to velmi vágní a nastavil očekávané výnosy velmi vysoko. Obecně se říká, že dodržováním pravidla 2% by nemovitost měla mít pozitivní peněžní tok.

Přemýšlejte o tom tímto způsobem-někdo se snaží vytvořit plošné pravidlo, které platí pro všechny, všude. To asi není dobrý nápad.

totéž platí pro pravidlo 1%. 1% se může zlomit i v jednom státě a ztratit košili v jiném státě.

proto je nejlepší znát váš trh, nastavit vaše očekávání a hledat nabídky, které tomu odpovídají.

peníze mají tendenci proudit směrem k vysokým výnosům, takže trhy s trvale vysokými výnosy najdou kapitál proudící do těchto oblastí. Že peníze způsobí, že vlastnosti ocenit, dokud zisky zmenšit na „normální“ úrovni (ve srovnání s jinými investicemi, například S&P 500). Pokud tedy nastavíte své cíle příliš vysoko, možná nenajdete žádné nabídky. Pokud je nastavíte příliš nízko, střelíte se do nohy.

problémy s pravidlem 2% a výpočtem vlastního poměru screeningu nemovitostí

tato rovnice se začíná rozpadat za dvou okolností. Za prvé, pokud se záloha stane velmi malou, pak se poměr stane velmi nízkým, pod 1%. Vzhledem k tomu, že pravidlo 2% je založeno na hotovosti na vrácení peněz namísto návratnosti vlastního kapitálu, čím méně peněz máte v dohodě, tím méně potřebujete k dosažení požadovaného zisku.

Přemýšlejte o tom, pokud jste měli to štěstí, že jen dát $ 1 dolů koupit nemovitost, můžete vydělat jen 50 centů a mají úžasné 50% hotovosti na vrácení peněz.

to nezní moc dobře, že?

další situace, kdy se rovnice začne rozpadat, je, když se záloha stane příliš velkou a výše hypotéky klesne. Jak se to stane, poměr se začne blížit:

X = poměr návratnosti/výdajů v hotovosti

tím se vytvoří velmi vysoký poměr. Intuitivně to dává smysl – čím více peněz odložíte, tím nižší je GRM (vyšší nájemné jako procento hodnoty), aby bylo dosaženo velmi vysoké hotovosti při vrácení peněz.

například: s 15% cílem návratnosti s poměrem výdajů 50% bychom se řídili “ pravidlem 3%“, což je docela vysoké a nepravděpodobné, že ho někdy dosáhnete.

lidé dát více peněz dolů ke snížení rizika. Nižší riziko znamená nižší výnosy. Takže pokud dáte více dolů, musíte upravit svá očekávání.

selhání tohoto screeningového nástroje jednoduše potvrzuje to, co skutečně víme o investování do nemovitostí

to je-čím méně dáte dolů, tím vyšší je návratnost vaší peněžní investice.

pokud dáte pouze $ 200 dolů, vydělávat $ 100 je 50% návratnost. To je mnohem lepší než vydělávat $ 10,000 na investici $ 100,000.

ale má smysl dělat menší obchod, který vydělává pouze $ 100? Procento je vysoké, ale abyste vydělali nějaké smysluplné množství peněz, museli byste udělat stovky obchodů…a nikdo na to nemá čas.

Co Teď?

vím, že jsem na vás hodil tunu čísel. Proto potřebujete kalkulačku, která vám pomůže zobrazit nabídky. Ušetří vám spoustu času a zajistí, že máte pravdu častěji.

5-Krok Systém

6-Čísla

Systém, který 25,000+ investoři používají k zahájení a rozsah jejich portfolia BEZ nutnosti brousit každý den, že soukromě bohatý, nebo vědět všechno o nemovitosti.