Kuinka käyttää 1 prosentin sääntöä Kiinteistösijoittamisessa

Vuokrakiinteistön löytäminen ja analysointi on pelottava tehtävä.

voit löytää kohdemarkkinoiltasi sata tai useampia potentiaalisia tarjouksia ja jokaisella on omat tulonsa ja kulunsa harkittavanaan.

voi hyvinkin kestää viikkoja analysoida jokainen kauppa… ja kun pääset listan läpi, kaikki on myyty!

ilmeisesti tuo ei onnistu. Miten pääsemme tästä yli?

se on yksinkertaista. Käytä seulontavälineitä.

yksi yleisimmistä seulontavälineistä on 1%: n ja 2%: n säännöt.

mikä on 1%: n ja 2%: n sääntö?

Internetissä on paljon” nyrkkisääntöjä”, ja tämä on yksi suosituimmista.

2 prosentin säännössä todetaan, että jos kuukausivuokra on suurin piirtein yhtä suuri tai suurempi kuin 2 prosenttia kiinteistön kokonaishinnasta, kiinteistöön saadaan positiivinen kassavirta.

• 100 000 dollarin arvoisen kiinteistön pitäisi tuottaa 2 000 dollaria kuukaudessa vuokrana
• 75 000 dollarin arvoisen talon, joka vaatii 50 000 dollaria remontteihin, tulisi olla korjauksen jälkeen arvoltaan 125 000 dollaria ja vuokran 2 500 dollaria.

1 prosentin sääntö on laskennallisesti sama kuin 2 prosentin sääntö, mutta sen mukaan sopimus, joka tienaa 1 prosentin kokonaishinnasta vuokratuloina, kannattaa yleensä lyödä tasoihin.

• 100 000 dollarin kiinteistön pitäisi tuottaa 1 000 dollaria kuukaudessa vuokraan

mistä tulee 1 prosentin sääntö?

1%: n ja 2%: n säännöt eivät ole vain jonkun keksimä satunnainen sääntö – se on yksinkertainen käsite, joka on luotu käyttämällä Bruttovuokrakerrointa (Lue syvällinen artikkeli siitä).

*Esittelyssä *

5-portainen sijoitusjärjestelmä

olemme vuosia kehittäneet tätä prosessia, joka on kirjaimellisesti tuottanut miljoonia dollareita arvoa ja vakaa vuosittainen tuotto sijoittajille.

GRM lasketaan yleensä vuosittain, kun taas 2 prosentin säännössä käytetään kuukausivuokraa. Jos olet perehtynyt GRM jo, se on melko yksinkertainen muuntaa 2% sääntö yli bruttovuokran kerroin:

$2,000/kuukausi * 12 kuukautta = 24 000 dollarin vuokra / vuosi

muistamme Gross Rent-kertoimen kaavan artikkelistani (linkitetty yllä):

GRM = pyyntihinta / Bruttovuokrat

joten GRM yllä olevassa esimerkissä:

GRM = 100 000 dollaria / 24 000 dollaria = 4.17

on tärkeää huomauttaa, että bruttovuokrakerroin ja 2 prosentin sääntö ovat kääntäen suhteessa toisiinsa.

mitä korkeampi vuokra prosentteina arvosta, sitä pienempi GRM on. Eli periaatteessa, mitä pienempi GRM ja korkeampi vuokraprosentti, sitä enemmän potentiaalisia tuloja.

siinä on järkeä, eikö? GRM on kuinka monta vuotta vuokraa sinun täytyy kattaa kustannukset kiinteistön. Mitä enemmän vuokraa kerää, sitä vähemmän aikaa kuluu maksamiseen. Enemmän vuokraa tarkoittaa vähemmän vuotta, se on käänteinen suhde.

niin, minä vain pyöräytän ja sanon, että kahden prosentin sääntö tarkoittaa, että sinun pitäisi löytää kiinteistö, jonka Bruttovuokrakerroin on 4,2 tai pienempi.

miten käyttää 1 prosentin ja 2 prosentin sääntöjä

kuten aiemmin mainitsin, 2 prosentin sääntöä tulisi käyttää sijoituskiinteistöjen seulontavälineenä. Se ei kuvaa tarkasti nettotuloja, koska se käyttää vain bruttovuokran eikä sisällä lainkaan kuluja.

aivan kuten et ostaisi jokaista osaketta pienellä P / E-suhteella, et välttämättä halua jokaista kiinteistöä, jonka GRM on hyvin pieni tai joka täyttää 2 prosentin säännön.

yhtiö, jonka osakekurssi-tulos-suhde on hyvin alhainen, voi olla aliarvostettu tai se voi itse asiassa olla yritys, joka todennäköisesti kaatuu. Kiinteistö, jolla on erittäin alhainen hinta verrattuna sen vuokraan, voi olla kiinteistö, jolla on valtava määrä lykättyä ylläpitoa, olla C – tai D-luokan naapurustossa tai on useita muita ongelmia sen kanssa. Niin, bruttovuokrakerroin on kiinteistöille kuin P / E on osakkeelle.

kiinteistöissä on niin paljon mahdollisia riskejä, että et välttämättä edes harkitse, että ne voisivat vaikuttaa kiinteistön GRM: ään, joten mieti tarkkaan ennen kuin hyppäät liian hyvältä näyttävälle tontille.

käytä ensimmäisenä Seulontavälineenä 1 prosentin sääntöä.

jos kiinteistön vuokrat eivät ole 1 prosentin säännössä tai lähellä sitä, kävele välittömästi pois.

on olemassa tonneittain kunnollisia diilejä, jotka ylittävät helposti 1 prosentin säännön. Älä tuhlaa aikaa niihin.

se on totta, saatat menettää jonkin massiivisen lisäarvomahdollisuuden, jossa vuokrat nousevat pilviin, kun otat haltuusi … mutta tämä on harvinaista.

käyttämällä 2%: n sääntöä Seulontavälineenä

aivan kuten ikkunanäyttö päästää ilman läpi, kiinteistönäyttö estää suurimman osan huonoista kaupoista ja päästää läpi vain potentiaalisesti hyvät kaupat.

prosessi on hyvin yksinkertainen.

1. suodata läpi kaikki mahdolliset kiinteistösi ja tee lista pyyntihinnasta ja kokonaisvuokrista. Jos mahdollista, anna myös hyvin karkea arvio tarvittavista korjauksista ja lisää se pyyntihintaan. Näiden tietojen avulla voit laskea, mikä on vuokra % kokonaishinnasta.
2. Järjestä lista korkeimmasta alimpaan
3. katso tarkemmin jokaista kiinteistöä, jonka bruttovuokrakerroin on alle 4,2 tai ylittää 2 prosentin säännön.
4. kun olet tarkastellut kaikkein positiivisimpien suhdelukujen sopimuksia, ala työskennellä taaksepäin huonompien suhdelukujen käsittelemiseksi.

Kuvittele tekeväsi listan diileistä, jotka näyttävät tältä:

• $500,000 – $3,500 – 0.7%
• $400,000 – $4,000 – 1.0%
• $450,000 – $6,000 – 1.3%
• $350,000 – $5,000 – 1.42%
• $375,000 – $6,000 – 1.6%
• $200,000 – $3,800 – 1.9%
• $450,000 – $9,100 – 2.02%

aloittaisit katsomalla ensin 450 tonnin sopimusta. Oletetaan, että löydät se on ton ongelmia ja tarvitsee muutaman satatuhatta vieroituksessa, sitten ehkä siirtää ja mennä katsomaan $200k käsitellä, ja niin edelleen.

tämän menetelmän avulla voit ehkä sulkea pois 80-90% kaikista potentiaalisista sopimuksista, jotta voit keskittyä niihin, joilla on paras potentiaali. Toivottavasti voit tehdä tarjouksia ja tehdä kaupat.

jos ei ole, voit muokata sääntöä tarpeisiisi sopivaksi – jatka lukemista nähdäksesi, miten.

1%: n ja 2%: n säännöt eivät ole sääntö, joten tee siitä oma

nyt voisit pysähtyä tähän ja ottaa perustiedot ja karata maailmalle yrittäen ostaa kiinteistöjä.

todellisuus on, että kiinteistöt ovat hyvin paikallisia, joten on aika selvää, ettei mikään voi olla ”sääntö”. Suhdelukujen ei uskoisi olevan samat Floridassa, Oklahomassa tai Kaliforniassa.

vain nopea anekdootti – vakuutusten hinnat Floridassa ovat ainakin kaksinkertaiset verrattuna siihen, mistä olen kotoisin Massachusettsissa. Analysoidessamme sopimuksia näissä kahdessa osavaltiossa emme voi käyttää samoja olettamuksia.

miten määrittää hyvä tuottosuhde millä tahansa markkinalla

1) Määritä rahasi tuottotavoitteet

ensimmäinen asia, jonka haluat tehdä, on luoda tavoite rahasi sijoituksen tuotolle. Oletetaan, että tavoite on ansaita 15% käteistä rahaa tuotto tahansa tietyn käsitellä.

• Jos ostan 100 000 dollarin kiinteistön, se vaatii noin 20 000 dollarin käsirahan.
• minun on palautettava 3 000 dollaria vuodessa ansaitakseni 15%

voit käyttää minkä prosentin haluat, mutta varmista, että se on melko korkea. Kiinteistöillä, joilla on vipuvoimaa, pitäisi olla korkea tuotto.

2) Arvioi Kulusuhteesi

tässä kohtaa tulee 50 prosentin sääntö. Jälleen, mikään sääntö ei toimi kaikilla markkinoilla, joten sinun pitäisi ymmärtää kustannukset omalla markkinoilla ennen minkään säännön käyttöä. Saatat löytää kulut ovat 55% tai 40% tai mitä tahansa. Jos haluat tietää, miksi valitsimme 50%, lue artikkeli syvempää ymmärrystä.

kun olet analysoinut useita tarjouksia markkinoillasi ja hankkinut lisää kokemusta, tiedät kuinka paljon kiinteistöt maksavat ja tiedät, miten hallitset niitä. Pidetään toistaiseksi kiinni siitä, että 50 prosenttia vuokrasta menee käyttökuluihin.

3) arvioi asuntolainan kulut

käytä asuntolainalaskuria kuukausittaisen asuntolainan määrän laskemiseen.

yksinkertaisuuden vuoksi sanotaan, että meillä on 80 000 dollarin laina 5%: lla 30 vuodeksi. Se tarkoittaa 429 dollarin eli 5 148 dollarin kuukausimaksua vuodessa.

4) laske oma nyrkkisääntö

nyt se on aika helppo selvittää.

tiedämme, että haluamme tienata 3 000 dollaria vuodessa. Tiedämme, että kulut ovat 50% tuloistamme, ja tiedämme, että asuntolainamme maksu on $ 5,148 vuodessa.

nyt vain ratkaise se:

(1/2)vuokra– $5,148 = $3,000

(1/2) vuokra = 8,148 $

vuokra = 16,296 $

kuukausivuokra = $1,358

$1,358 / $100,000 = 1.36%

sinulle, sinun kannattaa löytää paljon, joka on vuokrat vähintään 1,3% tai 1.4% kokonaishinnasta.

käytä varovaisuutta, kun käytät 1%: n sääntöä (tai mitä tahansa muuta sääntöä)

, kuten laskelmistani näet, suhdelukuun vaikuttavat käsirahasi, korkosi, kulusuhteesi ja toivottu tuottosi. Muuttamalla jokin näistä, tulet ulos eri ”sääntö” seurata ja jokainen markkina on todennäköisesti erilainen tulos.

olemme onnekkaita, vaikka se on äärimmäisen konservatiivinen. Konseptin tekijä teki siitä epämääräisen ja asetti odotetut tuotot korkealle. Yleisesti sanotaan, että noudattamalla 2 prosentin sääntöä kiinteistöllä pitäisi olla positiivinen kassavirta.

ajattele asiaa näin – joku yrittää luoda yleisen säännön, joka koskee kaikkia, kaikkialla. Tämä ei luultavasti ole hyvä idea.

sama pätee 1%: n sääntöön. 1% saattaa rikkoa jopa yhdessä osavaltiossa ja saada sinut menettää paitasi toisessa osavaltiossa.

siksi kannattaa tuntea markkinansa, asettaa odotukset ja etsiä siihen sopivia tarjouksia.

rahalla on taipumus virrata kohti korkeaa tuottoa, joten markkinoilla, joilla tuotto on jatkuvasti korkea, pääomaa virtaa näille alueille. Tämä raha saa kiinteistöt arvostamaan, kunnes voitot kutistuvat ”normaalille” tasolle (verrattuna muihin sijoituksiin, kuten S&P 500). Jos tavoitteet asetetaan liian korkealle, sopimuksia ei välttämättä synny. Jos asetat ne liian alas, ammut itseäsi jalkaan.

ongelmat 2%: n säännön kanssa ja oman kiinteistöjen Seulontasuhteen laskeminen

tämä yhtälö alkaa hajota kahdessa tilanteessa. Ensinnäkin, jos käsiraha jää hyvin pieneksi, suhdeluku jää hyvin pieneksi, selvästi alle 1 prosenttiin. Koska 2% sääntö perustuu käteistä rahaa tuotto sijaan oman pääoman tuotto, vähemmän rahaa sinulla on paljon, sitä vähemmän sinun täytyy saavuttaa haluttu voitto.

ajattele sitä, jos olisit niin onnekas, että joutuisit vain laittamaan $1 alas ostaaksesi kiinteistön, voisit ansaita vain 50 senttiä ja saada hämmästyttävän 50% käteistä cash return.

tämä ei kuulosta kovin hyvältä, eihän?

toinen tilanne, jossa yhtälö alkaa hajota, on se, kun käsiraha kasvaa liian suureksi ja asuntolainan määrä laskee. Tällöin suhdeluku alkaa lähestyä:

X = Rahatuotto / kulusuhde

tämä luo erittäin korkean suhdeluvun. Se intuitiivisesti on järkevää, vaikka-enemmän rahaa laitat alas, alempi GRM (korkeampi vuokra prosentteina arvosta), jotta saavutetaan, että erittäin korkea käteistä rahaa tuotto.

esimerkiksi: 15%: n tuottotavoitteella 50%: n kulusuhteella noudattaisimme ”3%: n sääntöä”, joka on melko korkea ja epätodennäköistä, että saavutat sen koskaan.

ihmiset laittavat enemmän rahaa alas riskien pienentämiseksi. Pienempi riski tarkoittaa pienempää tuottoa. Joten, jos laitat enemmän alas, sinun täytyy muokata odotuksia.

tämän seulontatyökalun puutteet vahvistavat yksinkertaisesti sen, mitä tiedämme kiinteistösijoittamisesta

eli mitä vähemmän sijoitat, sitä suurempi on käteissijoituksesi tuotto.

jos laittaa vain 200 dollaria alas, 100 dollarin tienaaminen on 50 prosentin tuotto. Se on paljon parempi kuin ansaita 10000 dollaria 100000 dollarin sijoituksella.

mutta onko järkevää tehdä se pienempi diili, joka tienaa vain 100 dollaria? Prosentti on korkea, mutta ansaitakseen mielekkään summan rahaa-pitäisi tehdä satoja diilejä, eikä kenelläkään ole aikaa siihen.

Mitä Nyt?

I know I ’ ve throught a ton of numbers at you. Siksi tarvitset laskin auttaa näytön tarjouksia. Se säästää ton aikaa ja varmistaa olet oikeassa useammin.

5-Porrasjärjestelmä

6-lukuihin

järjestelmä, jota 25,000 + sijoittajat käyttävät aloittaakseen ja skaalatakseen salkkunsa tarvitsematta jauhaa joka päivä, olla yksityisesti varakas tai tietää kaiken kiinteistöistä.