Comment utiliser la Règle du 1% dans l’investissement immobilier

Trouver et analyser un bien locatif est une tâche ardue.

Vous pouvez trouver une centaine de transactions potentielles ou plus sur votre marché cible et chacune a ses propres revenus et dépenses à considérer.

Cela pourrait très bien prendre des semaines pour analyser chaque transaction… et au moment où vous aurez parcouru la liste, tout aura été vendu!

Évidemment, cela ne fonctionnera pas. Alors, comment pouvons-nous contourner cela?

C’est simple. Utilisez des outils de dépistage.

L’un des outils de dépistage les plus courants est les règles de 1% et de 2%.

Quelle est la règle des 1% et 2% ?

Il y a beaucoup de « règles empiriques » qui flottent sur Internet, et c’est l’une des plus populaires.

La règle des 2% stipule que si votre loyer mensuel est à peu près égal ou supérieur à 2% du prix total de la propriété, vous pourrez générer des flux de trésorerie positifs sur la propriété.

• 100 000 $à la propriété devrait générer 2 000 $par mois de loyer
• 75 000 $maison qui nécessite de 50 000 $en rénovations devraient avoir un après réparation valeur de 125 000 $et un loyer de 2 500$.

La règle de 1% est la même que la règle de 2% dans la façon dont elle est calculée, mais elle dit qu’une transaction qui rapporte 1% du prix total des revenus de location, vous devriez atteindre le seuil de rentabilité, généralement.

• Une propriété de 100 000 $ devrait générer un loyer de 1 000 per par mois

D’où vient la règle du 1%?

Les règles de 1% et de 2% ne sont pas seulement une règle aléatoire inventée par quelqu’un – c’est un concept simple créé à l’aide du multiplicateur de loyer brut (lisez un article détaillé à ce sujet).

* Présentation *

Système d’investissement en 5 étapes

Nous avons passé des années à développer ce processus qui a littéralement généré des millions de dollars en valeur et un revenu annuel stable pour les investisseurs.

La GRM est généralement calculée sur une base annuelle alors que la règle des 2% utilise le loyer mensuel. Si vous connaissez déjà le GRM, il est assez simple de convertir la règle des 2% par rapport au multiplicateur de loyer brut:

$2,000/ mois * 12 mois = loyer de 24 000 rent / an

Nous nous souvenons de la formule du multiplicateur de loyer brut de mon article (lié ci-dessus):

GRM = Prix demandé / Loyers bruts

Donc, le GRM pour l’exemple ci-dessus:

GRM = 100 000 $ / 24 000 = = 4.17

Il est important que je souligne que le multiplicateur de loyer brut et la règle des 2% sont inversement liés l’un à l’autre.

Plus le loyer est élevé en pourcentage de la valeur, plus le GRM est bas. Donc, fondamentalement, plus le GRM est bas et plus le pourcentage de loyer est élevé, plus le revenu potentiel est élevé.

C’est logique, non? Le GRM est le nombre d’années de loyer dont vous avez besoin pour couvrir le coût de la propriété. Plus vous percevez de loyer, moins il faut d’années pour rembourser. Plus de loyer signifie moins d’années, c’est une relation inverse.

Donc, je vais juste arrondir et dire que la règle des 2% signifie que vous devriez trouver une propriété avec un multiplicateur de loyer brut de 4,2 ou moins.

Comment utiliser les règles de 1 Pour cent et de 2 Pour cent

Comme je l’ai mentionné précédemment, la règle de 2 pour cent devrait être utilisée comme outil de sélection des biens d’investissement. Il ne reflète pas exactement le revenu net car il n’utilise que le loyer brut et n’inclut aucune dépense.

Tout comme vous n’achèteriez pas tous les actions avec un faible ratio P / E, vous ne voudrez peut-être pas toutes les propriétés avec un GRM très faible, ou une propriété qui répond à la règle des 2%.

Une entreprise dont le ratio cours de l’action/bénéfice est très bas peut être sous-évaluée, ou il peut s’agir en fait d’une entreprise susceptible de faire faillite. Une propriété avec un prix extrêmement bas par rapport à son loyer peut être une propriété avec une immense quantité d’entretien différé, être dans un quartier de classe C ou D, ou avoir un certain nombre d’autres problèmes avec elle. Ainsi, le multiplicateur de loyer brut est à l’immobilier comme le P / E est à un stock.

Il y a tellement de risques potentiels dans l’immobilier que vous ne pensez peut-être même pas que cela pourrait affecter le GRM de la propriété, alors réfléchissez bien avant de sauter sur une propriété qui semble trop belle.

Utilisez la Règle de 1% comme Premier Outil de Dépistage.

Si les loyers d’une propriété ne sont pas à la règle du 1% ou près de celle-ci, partez immédiatement.

Il existe une tonne d’offres décentes qui dépassent facilement la règle des 1%. Alors, ne perdez pas de temps avec eux.

C’est vrai, vous risquez de manquer une opportunité de valeur ajoutée massive où les loyers vont monter en flèche après votre reprise… mais c’est rare.

En utilisant la règle des 2% comme outil de dépistage

Tout comme un écran de fenêtre permet à l’air de traverser, un écran immobilier bloque la plupart des mauvaises affaires et ne laisse passer que les bonnes affaires potentiellement.

Le processus est très simple.

1. Filtrez tous vos biens potentiels et faites une liste du prix demandé et du total des loyers. Si possible, donnez également une estimation très approximative des réparations nécessaires et ajoutez-la au prix demandé. En utilisant ces informations, calculez le % du loyer par rapport au prix total.
2. Triez la liste du plus haut au plus bas
3. Examinez de plus près chaque propriété dont le multiplicateur de loyer brut est inférieur à 4,2 ou dépasse la règle des 2%.
4. Une fois que vous avez examiné les transactions avec les ratios les plus positifs, commencez à travailler en arrière pour traiter les ratios les plus mauvais.

Imaginez faire une liste d’offres qui ressemblent à ceci:

• $500,000 – $3,500 – 0.7%
• $400,000 – $4,000 – 1.0%
• $450,000 – $6,000 – 1.3%
• $350,000 – $5,000 – 1.42%
• $375,000 – $6,000 – 1.6%
• $200,000 – $3,800 – 1.9%
• $450,000 – $9,100 – 2.02%

Vous commenceriez par regarder d’abord l’affaire de 450 000 $. Disons que vous trouvez qu’il a une tonne de problèmes et a besoin de quelques centaines de milliers en cure de désintoxication, alors peut-être que vous passez et allez jeter un coup d’œil à l’accord de 200 000 $, et ainsi de suite.

En utilisant cette méthode, vous pourrez peut-être exclure 80 à 90% de toutes les transactions potentielles afin de pouvoir vous concentrer sur celles qui ont le meilleur potentiel. J’espère que vous pourrez faire des offres et conclure un accord.

Sinon, vous pouvez ajuster la règle en fonction de vos besoins – continuez à lire pour voir comment.

Les règles de 1% et de 2% Ne sont pas une Règle, Alors Faites-en votre propre

Maintenant, vous pouvez vous arrêter ici et prendre les informations de base et courir dans le monde en essayant d’acheter une propriété.

La réalité est que l’immobilier est très local, il est donc assez évident que rien ne peut être une « règle ». Vous ne vous attendriez pas à ce que les ratios soient les mêmes en Floride, en Oklahoma ou en Californie.

Juste une petite anecdote – les taux d’assurance en Floride sont au moins le double de ceux d’où je viens dans le Massachusetts. Donc, évidemment, lors de l’analyse des transactions dans ces deux États, nous ne pouvons pas utiliser le même ensemble d’hypothèses.

Comment déterminer un Bon Ratio de revenu sur n’importe quel marché

1) Déterminez vos objectifs de rendement en espèces

La première chose que vous voulez faire est de créer un objectif de rendement de votre investissement en espèces. Disons que votre objectif est de gagner 15% d’argent sur le rendement en espèces sur une transaction particulière.

• Si j’achète une propriété de 100 000 $, cela nécessitera un acompte d’environ 20 000 down.
• Je dois retourner 3 000 $ par année pour gagner 15%

Vous pouvez utiliser le pourcentage que vous voulez, mais assurez-vous qu’il est assez élevé. Les propriétés avec effet de levier devraient avoir des rendements élevés.

2) Estimez votre ratio de dépenses

C’est là que la règle des 50% entre en jeu. Encore une fois, aucune règle ne fonctionne sur tous les marchés, vous devez donc comprendre les dépenses sur votre marché particulier avant d’utiliser une règle. Vous constaterez peut-être que vos dépenses sont de 55% ou 40% ou autre. Si vous voulez savoir pourquoi nous avons choisi 50%, lisez cet article pour mieux comprendre.

Une fois que vous aurez analysé plusieurs transactions sur votre marché et acquis plus d’expérience, vous saurez combien coûtent les propriétés et vous saurez comment vous les gérez. Pour l’instant, restons avec 50% de notre loyer total perçu allant aux frais d’exploitation.

3) Estimez les dépenses hypothécaires

Utilisez une calculatrice hypothécaire pour calculer le montant mensuel de votre prêt hypothécaire.

Pour plus de simplicité, disons que nous avons un prêt de 80 000 $ à 5% pour 30 ans. Il s’agit d’un paiement mensuel de 429 $ ou 5 148 per par année.

4) Calculez Votre propre Règle Empirique

Maintenant, c’est assez simple à comprendre.

Nous savons que nous voulons gagner 3 000 $ par année. Nous savons que nos dépenses représentent 50 % de notre revenu et que notre paiement hypothécaire est de 5 148 per par année.

Maintenant, il suffit de le résoudre:

(1/2) Louer – $5,148 = $3,000

(1/2) loyer = 8 148

Loyer = 16 296 Rent

Loyer mensuel = $1,358

$1,358 / $100,000 = 1.36%

Pour vous, vous voudrez trouver un accord qui a des loyers d’au moins 1,3% ou 1.4% du prix total.

Soyez prudent lorsque vous utilisez la règle de 1% (ou toute autre Règle)

Comme vous pouvez le voir avec mon calcul, le ratio est affecté par votre acompte, vos taux d’intérêt, votre ratio de dépenses et le rendement souhaité. En changeant l’un d’entre eux, vous sortirez avec une « règle » différente à suivre et chaque marché aura probablement un résultat différent.

Nous avons cependant la chance qu’il soit extrêmement conservateur. Celui qui a créé ce concept l’a rendu très vague et a fixé les rendements attendus très élevés. On dit généralement qu’en suivant la règle des 2%, une propriété devrait avoir des flux de trésorerie positifs.

Pensez–y de cette façon – quelqu’un essaie de créer une règle générale qui s’applique à tout le monde, partout. Ce n’est probablement pas une bonne idée.

Il en va de même pour la règle de 1%. 1% pourrait atteindre le seuil de rentabilité dans un état et vous faire perdre votre chemise dans un autre état.

C’est pourquoi il est préférable de connaître votre marché, de définir vos attentes et de rechercher des offres qui correspondent à cela.

L’argent a tendance à s’écouler vers des rendements élevés, de sorte que les marchés avec des rendements constamment élevés trouveront des capitaux dans ces zones. Cet argent entraînera une appréciation des propriétés jusqu’à ce que les bénéfices se réduisent à un niveau « normal » (par rapport à d’autres investissements tels que le S & P 500). Donc, si vous fixez vos objectifs trop élevés, vous risquez de ne trouver aucune offre. Si vous les réglez trop bas, vous vous tirerez une balle dans le pied.

Problèmes Avec la Règle des 2% et le Calcul de Votre Propre Ratio de Dépistage immobilier

Cette équation commence à se désagréger dans deux circonstances. Premièrement, si l’acompte devient très faible, le ratio deviendra très faible, bien en dessous de 1%. Étant donné que la règle des 2% est basée sur le rendement en espèces au lieu du rendement des capitaux propres, moins vous avez d’argent dans la transaction, moins vous avez besoin d’atteindre le profit souhaité.

Pensez-y, si vous étiez si chanceux de n’avoir qu’à mettre 1 down pour acheter une propriété, vous pourriez gagner seulement 50 cents et avoir un incroyable 50% d’argent sur le retour en espèces.

Cela ne semble pas très bon, n’est-ce pas?

L’autre situation où l’équation commence à s’effondrer est lorsque la mise de fonds devient trop importante et que le montant de l’hypothèque diminue. Au fur et à mesure que cela se produit, le ratio commencera à approcher:

X = Rapport Rendement / Dépenses en espèces

Cela créera un ratio très élevé. Cela a du sens intuitivement – plus vous déposez d’argent, plus un GRM (loyer plus élevé en pourcentage de la valeur) est bas afin d’obtenir un rendement en espèces très élevé.

Par exemple: avec un objectif de rendement de 15% avec un ratio de dépenses de 50%, nous suivrions une « règle de 3% », ce qui est assez élevé et peu probable que vous l’atteigniez un jour.

Les gens mettent plus d’argent pour réduire les risques. Un risque plus faible signifie des rendements plus faibles. Donc, si vous en mettez plus, vous devez ajuster vos attentes.

Les Défaillances de Cet Outil de Dépistage Confirment Simplement Ce Que Nous Savons Intrinsèquement De l’Investissement immobilier

C’est–à-dire que moins vous déposez, plus le rendement de votre investissement en espèces est élevé.

Si vous ne mettez que 200 down, gagner 100 is représente un rendement de 50%. C’est bien mieux que de gagner 10 000 $ sur un investissement de 100 000 $.

Mais, est-il logique de faire la plus petite affaire qui ne rapporte que 100 $? Le pourcentage est élevé, mais pour gagner une somme d’argent significative, vous devrez faire des centaines de transactionsand et personne n’a le temps pour cela.

Et maintenant ?

Je sais que je vous ai lancé une tonne de chiffres. C’est pourquoi vous avez besoin d’une calculatrice pour vous aider à filtrer les offres. Cela vous fera gagner une tonne de temps et vous assurera d’avoir raison plus souvent.

5- Système de pas à

6 chiffres

Le système que plus de 25 000 investisseurs utilisent pour démarrer et faire évoluer leurs portefeuilles SANS avoir besoin de broyer tous les jours, d’être riches en privé ou de tout savoir sur l’immobilier.