Quelques semaines seulement après un montage moribond dans un centre commercial, je suis de retour, malgré le fait que ces articles lourds en photos prennent une éternité et une journée à créer. Mais je ne peux pas résister: comme le centre commercial de Midtown à Worcester, cette ruine de détail rétrograde est peu couverte. Ce n’est pas un centre commercial de banlieue classique — c’est un cadre urbain, et, comme Midtown, il ne montre aucune preuve qu’il ait jamais accueilli de vrais locataires d’ancrage. (Apparemment, il comportait autrefois un grand magasin Kaufman, qui fonctionne maintenant comme une attraction saisonnière – la saison d’octobre, si vous obtenez ma dérive. Mais je n’ai vu aucun bâtiment de la taille qui constituerait un magasin d’ancrage.) Aussi comme Midtown, il est dans une situation désastreuse: probablement dans un état encore pire dans l’ensemble — certainement un taux de vacance plus élevé. Mais c’est encore moins un vrai centre commercial que Midtown. C’est un rappel d’une tentative presque universellement ratée de ramener le commerce de détail dans les couloirs commerciaux urbains à la fin des années 1970 et au début des années 80. C’est une version éclairée du centre-ville.
À quoi je fais référence ? Nul autre que le centre commercial Old Town à Baltimore — une tentative sans équivoque de transformer un couloir commercial en difficulté en un centre commercial piétonnier.
À en juger par les fioritures stylistiques de ce logo, il est prudent de supposer que ce centre commercial piétonnier a atteint son apogée il y a au moins trente-cinq ans. Une connaissance de base des tactiques de revitalisation urbaine le prouve. À la fin des années 1970, alors qu’il était clair que les centres commerciaux avaient presque universellement (et, du point de vue de l’époque, avaient définitivement) dépassé les centres-villes en tant que destination de shopping de facto, les dirigeants de la ville cherchaient souvent des moyens de plus en plus coûteux et élaborés pour tenter de réorienter la population vers les centres-villes phares. La rue gay de Baltimore, virant vers le nord-est de sa source à l’intérieur du port, servait autrefois de colonne vertébrale à un quartier densément peuplé, comme l’atteste la remarquable bonne histoire de la région sur le site Web Nevermore Haunt (la maison hantée liée ci-dessus). La ville existait depuis moins d’un siècle lorsque le marché de Bel Air, à seulement un kilomètre du centre-ville, a contribué à affirmer la fonction commerciale de Gay Street. Alors que la suburbanisation de masse s’est emparée de la conscience collective de la classe moyenne américaine après la Seconde Guerre mondiale, Gay Street et le quartier environnant ont lourdement souffert. Le quartier de la vieille ville est devenu synonyme de pauvreté dans le centre-ville.
À la fin des années 1960, la ville de Baltimore a investi dans le corridor en reproduisant essentiellement les caractéristiques qui avaient attiré les clients et les capitaux dans les centres commerciaux fermés: les concepteurs ont piétonnisé et pavé deux longs blocs d’hypoténuse de la rue gay avec des briques, installé des fontaines, une tour d’horloge et toute la marque requise qui l’a baptisée « Old Town Mall ». Apparemment, l’ouverture quelques années plus tard a attiré l’attention nationale: il est devenu le premier centre commercial de quartier du centre-ville du pays. La majorité des anciens bâtiments commerciaux ont attiré des locataires pour remplir les devantures du premier étage, même si les niveaux supérieurs sont restés vacants.
Quiconque connaît l’histoire urbaine américaine pourrait probablement deviner le chapitre suivant, si ma photo ne l’avait pas déjà donnée. Les jours de gloire du centre commercial de la vieille ville auraient pu durer une demi-décennie: comme l’atteste La Chambre noire (un photoblog gracieuseté du Baltimore Sun), les locataires ont commencé à quitter les lieux en même temps qu’un retour des crimes violents, du vandalisme et des incendies criminels. Au milieu des années 1980, il restait peu de preuves de l’investissement public. Trois décennies plus tard, après de nombreuses propositions de réaménagement, le centre commercial piétonnier se trouve dans des limbes apparemment permanents.
Sur la base de mes estimations lors d’une visite en août, ces deux (techniquement trois) pâtés de maisons de la rue gay pourraient revendiquer trois magasins opérationnels, dans un espace qui, à une époque, en accueillait probablement près d’une centaine. Certes, ces images proviennent d’un dimanche, le jour où les entreprises ont tendance à réduire leurs heures, ou à rester complètement fermées. Mais pratiquement tous les centres commerciaux américains fonctionnent le dimanche entre midi et 18 heures, dont les plus prospères font des affaires rapides pendant cette période. Au centre commercial Old Town, en gros, rien n’est ouvert à 4h30. Voici l’une des rares âmes courageuses:
J’aime particulièrement qu’il comporte une planche à sandwich à l’avant; le propriétaire en a apparemment déduit qu’il avait besoin d’autre chose pour se démarquer. Alors que les gens regardent dans la rue gay, un panneau sandwich signale cet établissement comme opérationnel, même à grande distance. Encore mieux que le panneau sandwich indique « GRANDE OUVERTURE ». À en juger par l’état relativement bon de l’enseigne, la pharmacie juste à gauche pourrait également rester en activité mais était fermée ce jour-là; elle a, après tout, un numéro de téléphone actif répertorié en ligne. (J’ai essayé le numéro; pas de réponse.) Évidemment, la plupart des autres auvents indiquent que les lumières sont éteintes dans ces établissements 24/7.
Voici une autre entreprise qui semble survivre.
Pas ouvert ce jour-là, mais les salons de coiffure le sont rarement. Il présente clairement tous les signes extérieurs d’une vitrine opérationnelle à travers la fenêtre. Le signe, semble-t-il, n’est rien de plus qu’une bannière en plastique ou en vinyle; remarquez à quel point il clignote dans les coins. C’est probablement une sage décision: pourquoi investir de l’argent dans une enseigne sophistiquée, alors que cela ne fera pas de différence? Le fait même que les lumières soient allumées n’est-il pas un indicateur assez fort que l’endroit est une entreprise qui fonctionne? Le signe ne fait que réaffirmer le nom de l’établissement. Notez également les étages supérieurs de cette entreprise et de la plupart des autres:
Complètement embarqué. Et, dans certains cas, le contreplaqué lui-même semble pourrir, comme la devanture avec une « ZONE SANS POUSSE » pulvérisée sur la porte métallique. Cette condition caractérise généralement même les milieux urbains avec des rues principales revitalisées: toute l’activité se concentre exclusivement au niveau de la rue, tandis que les étages supérieurs restent au mieux sous-utilisés. Dans les cas où les bâtiments sont aussi éloignés que le centre commercial de la vieille ville, il est difficile de ne pas se demander si ces salons de coiffure et ces dépanneurs font face à des menaces légitimes pour la sécurité en raison de la décrépitude des étages au-dessus d’eux. La vermine serait probablement un problème, à tout le moins.
Le centre commercial de la vieille ville est rugueux. Mais je ferai quelques concessions. Au moins, il reste massivement peuplé de bâtiments. Les lacunes dans le mur de la rue sont rares. En voici un:
Mais c’est une exception à la règle, car la plupart des bâtiments sont adjacents les uns aux autres.
Et dans des cas comme la photo ci-dessus, les façades semblent étonnamment intactes, compte tenu du niveau global de dégradation et de négligence. La garderie Sunnybook n’a peut-être plus de numéro de téléphone, mais l’état de l’enseigne suggère qu’elle était opérationnelle au cours de la dernière année. Certaines façades semblent même récemment restaurées, si elles sont fermées. Remarquez la corniche sur celle de droite ; elle a fait l’objet d’un repeint soigné ces derniers mois.
Bien sûr, ailleurs le long du centre commercial, les étages supérieurs ne se sont pas si bien comportés:
L’absence de portail métallique suggère que ces bâtiments ne sont pas en état de fonctionner. Mais ils restent intacts.
La plupart des structures de Old Town Mall suivent un modèle dans leur largeur, typique des bâtiments commerciaux où toutes les structures ont une moyenne de deux à trois étages.
Mais certains défient la norme.
Si un look capable d’accueillir un grand magasin Kaufman à part entière à un moment donné, c’est celui-ci. Mais je ne compterais toujours pas là-dessus.
La caractéristique distinctive importante de Old Town Mall est le stimulus keynésien que la zone a reçu dans les années 1970 — ce que de nombreux autres couloirs commerciaux dévastés n’ont pas apprécié. Malgré le fait que ce segment de la rue gay ait bénéficié d’énormes investissements, il semble tout aussi malheureux que tous les autres — toutes les bandes commerciales qui ont peu changé depuis qu’elles ont prospéré autour de la Grande Dépression.
Les améliorations piétonnes méritent d’être examinées de plus près.
Compte tenu des besoins d’entretien élevés des trottoirs en briques — et du fait que le centre commercial Old Town n’en reçoit clairement aucun — les allées restent en assez bon état.
La zone comporte encore quelques poubelles, bien que je soupçonne que chacune de ces plaques de béton rondes abritait un réceptacle à un moment donné. Les bornes semblent tenir le coup.
Et, près du centre du tronçon revitalisé, une sorte de place accueillait probablement autrefois de la musique et des fontaines. Maintenant, c’est une décharge et, je suppose, un urinoir ouvert.
Cette photo avant et après (avec une barre coulissante pour faciliter la comparaison) montre la gamme élaborée d’équipements pendant la prospérité éphémère de Old Town Mall: abris, jardinières et ces lampes globe-lumineuses bien-aimées des années 1970. La majeure partie a disparu aujourd’hui. Un autre espace important dans la rangée continue de structures sert désormais ostensiblement de parking.
Au moins une partie de cette zone a probablement déjà accueilli le marché de Bel Air, démoli il y a plus de dix ans.
Maintenant, ce n’est qu’un terrain vacant et étouffé par les mauvaises herbes qui rappelle que la rue Gay était à un moment donné entièrement intégrée au réseau routier environnant. Mais ce n’est que le lot non officiel. Le parking du centre commercial Old Town est à deux pas, de l’autre côté du court mur de briques à cet endroit où la rue Mott croise la rue Gay.
Remarquez la ligne d’horizon de Baltimore à travers les arbres. Le cœur de la ville est probablement à seulement vingt minutes à pied.
Et à propos de ce qui l’entoure area…it offre plus que quelques surprises. Un immeuble d’appartements de grande hauteur distinctif offre une densité de population solide depuis son perchoir à l’extrémité nord.
Un petit obélisque inhabituel se dresse au pied de ce bâtiment aux ouvertures rondes.
Et un pâté de maisons à l’ouest, partageant l’angle distinctif de 45 degrés de Gay Street, la rue résidentielle Stirling Street offre un paysage remarquablement bien entretenu.
Je ne peux m’empêcher de me demander si ces maisons en rangée impeccables ont reçu de lourds investissements publics comme une sorte d’initiative de revitalisation d’accompagnement lors du réaménagement du centre commercial Old Town. En regardant Sterling Street isolément, vous ne sauriez jamais la décomposition étendue à un pâté de maisons.
Un blogueur a noté que Stirling Street a bénéficié de la « ferme historique originale en dollars » de la ville, une initiative qui mérite des recherches plus approfondies, bien que cette petite bande de maisons en rangées reste parmi les rares bénéficiaires. La persévérance des résidents est remarquable, compte tenu de l’impact qu’une telle brûlure aurait sur la valeur des propriétés, mais ce sont peut-être des investisseurs à long terme, espérant que, éventuellement, la rue Gay sera frappée par la solution miracle dont elle a besoin.
En attendant, les vues sont inlassablement sombres. En direction de l’extrémité sud de Gay Street, cela ne s’améliore pas, même si la ligne d’horizon de Baltimore dépasse les structures les plus proches.
L’église de premier plan est maintenant un musée du feu, une caractéristique relativement courante dans certaines villes, occupant souvent une église revitalisée ou une caserne de pompiers désuète.
À l’extrême sud, nous assistons à une autre bannière murale.
Il est en très bon état, mais je soupçonne que c’est un vieux. La police utilisée pour « Old Town Mall » est Peignot, une police d’illustration classique la plus populaire dans les années 1980.Si le Peignot est une indication, cette bannière tient étonnamment bien depuis au moins trente ans. Peut-être qu’il a été stocké pendant 90% de ce temps. Quoi qu’il en soit, il date clairement d’une époque différente des panneaux encombrants qui se dressent à d’autres endroits le long du centre commercial.
Non seulement Old Town Mall est à deux pas du centre-ville, il est encore plus proche de Mount Vernon Place, du Walters Art Museum, de la bibliothèque Peabody et de plusieurs autres institutions historiques de Baltimore. Il se trouve du mauvais côté de la Jones Falls Expressway — à ce stade, une ligne de démarcation puissante entre les quartiers populaires dévastés et les importantes entreprises du centre-ville qui bordent la rue Charles Nord revitalisée, qui relie le centre-ville à l’Université Johns Hopkins au nord immédiat. Les promoteurs ont lancé diverses propositions visant à restaurer le caractère mixte du centre commercial de la vieille ville (y compris les étages supérieurs de ces bâtiments commerciaux), mais rien ne s’est encore concrétisé.
C’est peut-être une question de quand plutôt que de si. Compte tenu du rythme de la restauration urbaine dans les quartiers clés, généralement les plus lucratifs lorsqu’ils sont proches des centres-villes, la véritable percée du centre commercial Old Town pourrait se profiler à l’horizon. Elle peut avoir lieu avec relativement peu de soutien du secteur public. Et cela pourrait finir par injecter un dynamisme dont la rue gay n’a pas été témoin depuis près d’un siècle. Après tout, à ce stade, la zone est tellement désolée qu’elle ne se sent pas particulièrement dangereuse pendant la journée — tous ces grands espaces ouverts m’ont laissé clairement visible en prenant ces photos, et les possibilités pour les gens de m’approcher à pied (vraiment le seul moyen) étaient rares. C’est complètement négligé et même pas lucratif pour ne’er-do-wells.
La plus grande question reste de savoir combien de temps ces bâtiments peuvent s’attarder avant qu’ils ne commencent à s’effondrer, puis à dégringoler. C’est peut-être l’héritage à long terme de l’investissement dans le centre commercial de la vieille ville: il a permis de retarder de trente ans la démolition de tout un corridor commercial — juste assez de temps pour permettre au grand public de rattraper l’amour des conservateurs historiques pour les rues principales classiques et piétonnes. Heck, à ce stade, le goût du public pour les zones piétonnes urbaines — toujours une rareté aux États—Unis – pourrait même connaître une renaissance. Même au milieu des problèmes de criminalité actuels de Baltimore, pour ma part, je suis optimiste.