hogyan kell használni az 1 százalékos szabály Real Estate Investing

megtalálása és elemzése bérlakás egy ijesztő feladat.

száz vagy több potenciális üzletet találhat a célpiacon, és mindegyiknek megvan a saját jövedelme és költsége.

hetekbe telhet minden üzlet elemzése… és mire átjutsz a listán, mindent eladnak!

nyilvánvaló, hogy ez nem fog működni. Hogy kerüljük meg?

ez egyszerű. Használjon szűrőeszközöket.

az egyik leggyakoribb szűrési eszköz az 1% – os és 2% – os szabályok.

mi az 1% és 2% szabály?

sok “hüvelykujjszabály” lebeg az interneten, és ez az egyik legnépszerűbb.

a 2%-os szabály kimondja, hogy ha a havi bérleti díj nagyjából megegyezik vagy meghaladja a teljes ingatlanár 2% – át, akkor pozitív cash-flow-t generálhat az ingatlanon.

• a $100,000 ingatlan kell generálni $2,000 havonta kiadó
• a $75,000 ház, amely megköveteli $50,000 felújítások kell egy javítás utáni értéke $125,000 és bérleti díj $2,500.

az 1% – os szabály megegyezik a 2% – os szabállyal a kiszámítás módjában, de azt mondja, hogy egy olyan üzlet, amely a bérleti jövedelem teljes árának 1% – át keresi, általában nullszaldósnak kell lennie.

• egy 100 000 dolláros ingatlannak havonta 1000 dollárt kell generálnia a bérleti díjban

honnan származik az 1 százalékos szabály?

az 1% – os és 2%-os szabályok nem csak egy véletlenszerű szabály, amelyet valaki kitalált-ez egy egyszerű koncepció, amelyet a bruttó bérleti szorzóval hoztak létre (olvassa el a részletes cikket róla).

*Bemutatkozik *

5 lépéses befektetési rendszer

évek óta fejlesztjük ezt a folyamatot, amely szó szerint több millió dolláros értéket és stabil éves bevételt generált a befektetők számára.

a GRM-et általában évente számítják, míg a 2% – os szabály havi bérleti díjat használ. Ha már ismeri a GRM-et, akkor nagyon egyszerű átalakítani a 2% – os szabályt a bruttó bérleti díj szorzójára:

$2,000/hónap * 12 hónap = 24 000 USD bérleti díj / év

emlékszünk a bruttó bérleti szorzó képletére a cikkemből (fent linkelve):

GRM = kért ár / bruttó bérleti díjak

tehát a fenti példa GRM-je:

GRM = 100 000 USD / 24 000 USD = 4.17

fontos kiemelni, hogy a bruttó bérleti díj szorzó és a 2% – os szabály fordítottan kapcsolódik egymáshoz.

minél magasabb a bérleti díj az érték százalékában, annál alacsonyabb a GRM. Tehát alapvetően, minél alacsonyabb a GRM és minél magasabb a bérleti díj%, annál több potenciális jövedelem.

van értelme, ugye? A GRM az, hogy hány éves bérleti díjra van szüksége az ingatlan költségeinek fedezésére. Minél több bérleti díjat gyűjt, annál kevesebb év kell a kifizetéshez. A több bérleti díj kevesebb évet jelent, ez fordított kapcsolat.

tehát csak kerekítek, és azt mondom, hogy a 2% – os szabály azt jelenti, hogy olyan ingatlant kell találnia, amelynek bruttó bérleti szorzója 4,2 vagy annál alacsonyabb.

hogyan kell használni az 1 százalékos és 2 százalékos szabályokat

mint korábban említettem, a 2% – os szabályt a befektetési célú ingatlanok átvilágítási eszközeként kell használni. Ez nem tükrözi pontosan a nettó jövedelmet, mert csak a bruttó bérleti díjat használja, és egyáltalán nem tartalmaz költségeket.

csakúgy, mint nem vásárolna minden alacsony P/E arányú részvényt, nem biztos, hogy minden olyan ingatlant szeretne, amelynek nagyon alacsony a GRM-je, vagy amely megfelel a 2% – os szabálynak.

egy nagyon alacsony részvényárfolyam / jövedelem arányú vállalat alulértékelt lehet, vagy valójában olyan vállalat lehet, amely valószínűleg kudarcot vall. A bérleti díjhoz képest rendkívül alacsony árú ingatlan lehet olyan ingatlan, amelynek óriási halasztott karbantartása van, C vagy D osztályú környéken lehet, vagy bármilyen más problémája van vele. Tehát a bruttó bérleti szorzó az ingatlanra vonatkozik, mivel a P/E egy részvényre vonatkozik.

olyan sok potenciális kockázatok az ingatlan, hogy lehet, hogy nem is figyelembe véve, hogy hatással lehet A GRM az ingatlan, így gondolja át alaposan, mielőtt ugrás minden olyan tulajdonság, hogy úgy néz ki, túl jó.

használja az 1% – os szabályt első szűrőeszközként.

ha egy ingatlan bérleti díja nem az 1% – os szabálynál vagy annak közelében van, azonnal sétáljon el.

rengeteg tisztességes ajánlat van odakint, amelyek könnyen meghaladják az 1% – os szabályt. Tehát ne pazarolja az idejét rájuk.

igaz, lehet, hogy hiányzik néhány hatalmas értéknövelő lehetőség, ahol a bérleti díjak az egekbe szöknek, miután átvette…de ez ritka.

a 2% – os szabály használata szűrőeszközként

csakúgy, mint az ablakképernyő lehetővé teszi a levegő áthaladását, az ingatlanképernyő blokkolja a rossz ügyletek nagy részét, és csak a potenciálisan jó ajánlatokat engedi át.

a folyamat nagyon egyszerű.

1. szűrje át az összes lehetséges ingatlant, és készítsen listát a kért árról és a teljes bérleti díjról. Ha lehetséges, adjon nagyon durva becslést a szükséges javításokról is, és adja hozzá ezt a kért árhoz. Ezen információk felhasználásával számolja ki, hogy a bérleti díj mekkora % – a A teljes árnak.
2. rendezze a listát a legmagasabbtól a legalacsonyabbig
3. vessen egy pillantást minden olyan ingatlanra, amelynek bruttó bérleti szorzója 4,2 alatt van, vagy meghaladja a 2% – os szabályt.
4. miután megnézte a legpozitívabb arányú ajánlatokat, kezdje el visszafelé dolgozni a rosszabb arányok kezelésére.

Képzeld el, hogy egy listát foglalkozik, hogy néz ki, mint ez:

• $500,000 – $3,500 – 0.7%
• $400,000 – $4,000 – 1.0%
• $450,000 – $6,000 – 1.3%
• $350,000 – $5,000 – 1.42%
• $375,000 – $6,000 – 1.6%
• $200,000 – $3,800 – 1.9%
• $450,000 – $9,100 – 2.02%

először megnézné a 450 ezer dolláros üzletet. Tegyük fel, hogy úgy találja, hogy egy csomó problémája van, és néhány százezer rehabra van szüksége, akkor talán átmegy, és megnézi a 200 ezer dolláros üzletet, és így tovább.

ezzel a módszerrel kizárhatja az összes lehetséges ügylet 80-90% – át, így azokra összpontosíthat, amelyek a legjobb potenciállal rendelkeznek. Remélhetőleg, akkor néhány ajánlatot, és zárja le az üzletet.

ha nem, beállíthatja a szabályt az Ön igényeinek megfelelően – olvassa tovább, hogy megtudja, hogyan.

az 1% – os és a 2% – os szabály nem szabály, tehát tedd magadévá

most itt megállhatsz, és elveheted az alapvető információkat, és elszaladhatsz a világba, hogy ingatlant vásárolj.

a valóság az, hogy az ingatlan nagyon Helyi, így elég nyilvánvaló, hogy semmi sem lehet ‘szabály’. Nem számíthat arra, hogy az arányok azonosak lesznek Floridában, Oklahomában vagy Kaliforniában.

csak egy gyors anekdota – biztosítási díjak Floridában legalább kétszerese az árak, ahol én vagyok a Massachusetts. Tehát nyilvánvaló, hogy e két állam ügyleteinek elemzésekor nem használhatjuk ugyanazokat a feltételezéseket.

Hogyan állapítható meg, egy jó jövedelem aránya bármely piacon

1) Határozza meg a Cash on Cash Return célok

az első dolog, amit akarsz, hogy hozzon létre egy cél a megtérülés a készpénz befektetés. Tegyük fel, hogy a cél az, hogy 15% – os készpénzt szerezzen készpénz-megtérüléssel egy adott ügyletnél.

• ha 100 000 dolláros ingatlant veszek, akkor körülbelül 20 000 dolláros előleget igényel.
• vissza kell térnem $3,000 évente keresni 15%

használhatja a kívánt százalékot, de győződjön meg róla, hogy elég magas. A tőkeáttétellel rendelkező ingatlanoknak magas hozammal kell rendelkezniük.

2) becsülje meg a Költségarányt

itt jön be az 50% – os szabály. Ismét egyetlen szabály sem működik minden piacon, ezért bármilyen szabály használata előtt meg kell értenie az adott piac költségeit. Előfordulhat, hogy a költségek 55% vagy 40% vagy bármi más. Ha tudni szeretné, miért választottuk az 50% – ot, olvassa el ezt a cikket a mélyebb megértés érdekében.

miután elemzett több üzletet a piacon, és több tapasztalatot szerzett, tudni fogja, hogy mennyi ingatlan kerül, és tudni fogja, hogyan kezeli őket. Egyelőre maradjunk annyiban, hogy az összes beszedett bérleti díjunk 50% – át a működési költségekre fordítjuk.

3) becsülje meg a Jelzálogköltségeket

használjon jelzálog-számológépet a havi jelzálogösszeg kiszámításához.

az egyszerűség kedvéért tegyük fel, hogy 80 000 dolláros hitelünk van 5% – on 30 évre. Ez egy havi fizetés $429 vagy $ 5,148 évente.

4) Számolja ki saját Ökölszabályát

most már nagyon egyszerű kitalálni.

tudjuk, hogy évente 3000 dollárt akarunk keresni. Tudjuk, hogy a kiadásaink a jövedelmünk 50% – át teszik ki, és tudjuk, hogy a jelzáloghitelünk 5148 dollár évente.

most csak oldja meg:

(1/2)bérlés– $5,148 = $3,000

(1/2) bérleti díj = $8,148

bérleti díj = $16,296

havi bérleti díj = $1,358

$1,358 / $100,000 = 1.36%

Önnek olyan üzletet szeretne találni, amelynek bérleti díja legalább 1,3% vagy 1.A teljes ár 4% – a.

legyen óvatos, ha az 1% – os szabályt (vagy bármely más szabályt) használja

amint a számításomból látható, az arányt befolyásolja az előleg, a kamatlábak, a költséghányad és a kívánt hozam. Ezek bármelyikének megváltoztatásával más “szabályt” fog követni, és minden piacnak valószínűleg más eredménye lesz.

szerencsések vagyunk azonban, hogy rendkívül konzervatív. Aki megalkotta ezt a koncepciót, nagyon homályossá tette, és a várt hozamot nagyon magasra állította. Általában azt mondják, hogy a 2% – os szabály betartásával az ingatlannak pozitív cash flow-val kell rendelkeznie.

Gondolj bele így – valaki megpróbál létrehozni egy általános szabályt, amely mindenkire vonatkozik, mindenhol. Ez valószínűleg nem jó ötlet.

ugyanez vonatkozik az 1% – os szabályra is. 1% lehet nullszaldós az egyik államban, és elveszíti az ingét egy másik államban.

ezért a legjobb, ha ismeri a piacát, beállítja az elvárásait, és olyan ajánlatokat keres, amelyek megfelelnek ennek.

a pénz általában a magas hozamok felé áramlik, így a folyamatosan magas hozamú piacok tőkét fognak találni ezekre a területekre. Ez a pénz az ingatlanokat addig fogja értékelni, amíg a nyereség “normális” szintre nem csökken (összehasonlítva más befektetésekkel, mint például az S&P 500). Tehát, ha túl magasra állítja a céljait, előfordulhat, hogy nem talál ajánlatokat. Ha túl alacsonyra teszed, lábon lövöd magad.

problémák a 2% – os szabály és kiszámítása a saját ingatlan átvilágítási Arány

ez az egyenlet kezd szétesni két körülmények között. Először is, ha az előleg nagyon kicsi lesz, akkor az arány nagyon alacsony lesz, jóval 1% alatt. Mivel a 2% – os szabály a tőke megtérülése helyett a készpénz megtérülésén alapul, minél kevesebb készpénz van az üzletben, annál kevesebbet kell elérnie a kívánt nyereséget.

Gondolj bele, ha volt olyan szerencsés, hogy csak meg kell tenni $1 le, hogy vesz egy ingatlant, akkor lehet keresni csak 50 Cent, és egy csodálatos 50% készpénz készpénz vissza.

ez nem hangzik túl jól, ugye?

a másik helyzet, amikor az egyenlet kezd szétesni, amikor az előleg túl nagy lesz, és a jelzálog összege csökken. Amint ez megtörténik, az arány közeledik:

X = Cash Return/költség arány

ez nagyon magas arányt hoz létre. Intuitív módon van értelme – minél több pénzt tesz le, annál alacsonyabb a GRM (magasabb bérleti díj az érték százalékában) annak érdekében, hogy elérje ezt a nagyon magas készpénzt a készpénz-visszatérítésnél.

például: a 15% – os megtérülési cél mellett 50% – os költségaránnyal egy “3% – os szabályt” követnénk, ami elég magas, és valószínűtlen, hogy valaha is el fogja érni.

az emberek több pénzt tesznek le a kockázat csökkentése érdekében. Az alacsonyabb kockázat alacsonyabb hozamot jelent. Tehát, ha többet tesz le, módosítania kell az elvárásait.

ennek a szűrési eszköznek a hiányosságai egyszerűen megerősítik azt, amit lényegében tudunk az Ingatlanbefektetésről

azaz – minél kevesebbet tesz le, annál magasabb a készpénzbefektetés megtérülése.

ha csak 200 dollárt tesz le, akkor a 100 dollár megszerzése 50% – os megtérülést jelent. Ez sokkal jobb, mint a kereső $10,000 egy $100,000 befektetés.

de van-e értelme a kisebb üzletnek, amely csak 100 dollárt keres? A százalékos arány magas, de ahhoz, hogy érdemi összeget szerezzen, több száz üzletet kell kötnie…és erre senkinek nincs ideje.

Most Mi Van?

tudom, hogy egy csomó számot dobtam rád. Ezért van szükség egy számológép, hogy segítsen képernyő foglalkozik. Ez egy csomó időt takarít meg, és biztosítja, hogy gyakrabban igaza van.

5-lépés rendszer

6-számok

az a rendszer, amelyet több mint 25 000 befektető használ portfólióinak elindításához és méretezéséhez anélkül, hogy minden nap őrölnie kellene, magántulajdonban lenne, vagy mindent tudna az ingatlanról.