a COVID-19 által okozott példátlan zavar az ingatlanpiacokon a hitelezők újra gondolkodnak a hitelfelvevők esetleges csődbejelentéseiről. Különösen nehéz helyzetben vannak azok a hitelek, amelyeket közvetlenül vagy közvetve szállás -, kiskereskedelmi, szerencsejáték-és kiskereskedelmi eszközök biztosítanak.
az 1990-es évek elején az ingatlan-visszaesés során az ingatlantulajdonosok és-üzemeltetők gyakran csődvédelmet nyújtottak be tárgyalási taktikaként és eszközeik védelme érdekében a kizárás ellen. Ezek az esetek, amelyek gyakran évekig húzódtak hatalmas költségekkel, gyakran a kívánt hatást gyakorolták a hitelezőkkel folytatott tárgyalási tőkeáttétel megváltoztatására.
a COVID-19 válság vitathatatlanul sokkal rosszabb, mint a 2008-2009-es pénzügyi válság, és sokkal különböző kockázati tényezőket és megoldásokat jelent az ingatlanbefektetők és a hitelezők számára. A stay-at-home érdekében már redőnyös szinte minden iparágban, amely hasznosítja ingatlan, hogy végezzen a vállalkozások számára. A korábbi visszaesések során az ingatlanbefektetők és a hitelezők a folyamatos bérlői kihasználtságra és bérleti díjakra, valamint a szállodák esetében a keresletre támaszkodtak, még akkor is, ha a tőkésítési ráták a zsugorodó gazdaság, a finanszírozási lehetőségek szűkössége és/vagy a pénzügyi válság következtében növekedtek.
jelenleg sok bérlő nem fizet bérleti díjat, és ezek közül a bérlők közül sokan soha nem térhetnek vissza vállalkozásuk működtetéséhez. A szálloda tulajdonságai még szorongatottabbak. A március 22-től március 28-ig tartó héten a kihasználtság és az átlagos napi szobaárak 68% – kal, illetve 39% – kal csökkentek az előző év azonos időszakához képest, és hozzájárultak a rendelkezésre álló Szobánkénti bevételhez, vagy a RevPar-hoz, a hét 80% – os csökkenéséhez, a costar Realty Information Inc.kutatócég adatai szerint.
a COVID-19 válságnak az ingatlanvagyonra gyakorolt teljes hatása fekete doboz, és a tulajdonosoknak és a hitelezőknek legalább fel kell készülniük a fokozatos fellendülésre, nem pedig a V alakú fellendülésre. Végül, ingatlan hitelezők lehetne hagyni tartja a táskát. A hitelfelvevők / befektetők arra törekszenek, hogy az adóssághiteleket reálisabb szintre csökkentsék a bérleti díjat fizető bérlők kihasználtságától vagy a szállodák esetében az utazás folytatásától függően.
a hitelfelvevők által igényelt adósságterhelés-csökkentések jelentősek lesznek, és ha nem tudnak megállapodni a hitelezőkkel bíróságon kívül, a hitelfelvevők benyújtják a 11.fejezetet, és arra kényszerítik a hitelezőket, hogy új piaci értékelések alapján fogadják el az adósságcsökkentést. Ez a probléma akkor lesz a legkifejezettebb, amikor a hitelek végül lejárnak és refinanszírozásra szorulnak.
a 2008-2009-es pénzügyi válság idején az ingatlancsődök száma korlátozott volt. Ennek oka kettős volt.
először is, az Egyesült Államok Csődkódexének 2005-ös módosításai megkövetelték, hogy az adósok egyetlen kereskedelmi ingatlannal rendelkezzenek (pl., egycélú hitelfelvevők) a bejelentéstől számított 90 napon belül (1) olyan átszervezési tervet kell benyújtani, amelynek ésszerű lehetősége van ésszerű időn belül megerősítésre, vagy (2) a hitelezőnek a hitelező ingatlan iránti érdeklődésének aktuális kamatlábával megegyező összegű kifizetéseket kell kezdenie a hitelezőnek.
másodszor, az 1990-es évek vége óta dokumentált kereskedelmi ingatlanhitelek jelentős százaléka tartalmaz egy rugózó igénybevételi garanciát, amely a kölcsönt teljes mértékben igénybe veszi a hitelfelvevő egy vagy több megbízójához abban az esetben, ha a hitelfelvevő önkéntes csődöt nyújt be, vagy összejátszik a hitelezőkkel, hogy önkéntelen csődeljárást okozzon.
ezek a rendelkezések általában hatékony méregtablettaként működtek, megakadályozva a kereskedelmi ingatlan hitelfelvevők csődeljárását. A bíróságok következetesen fenntartották e garanciák érvényességét. Ugyanezek a fogalmak és korlátozások érvényesek a jelenlegi válság idején is.
a legutóbbi hitelválság ingatlancsőd története azonban ezzel nem ér véget. Bizonyos esetekben az ingatlanhitel már teljes vagy jelentős igénybevételnek van kitéve a hitelfelvevő egy vagy több megbízójának. Néha ez volt a helyzet építési hitelek, áthidaló hitelek vagy olyan körülmények között, amikor a vállalt cash flow nem indokolta a hitelfelvevő által igényelt hitelbevételt.
olyan körülmények között, amikor a tőke/garanciavállaló igénybevétele alá tartozó kölcsön nem teljesítésbe kerül (teljesítési garancia alapján vagy más módon), a hitelfelvevő csődbejelentése nem növelheti lényegesen a hitelfelvevő megbízóinak a hitelnyújtóval szembeni felelősségét a kölcsön tekintetében.
egyéb körülmények között a jelenlegi nehézségek és más garanciák megléte miatt a hitelfelvevő megbízói (akik a rugózási garancia részesei) már nem rendelkeznek jelentős nettó vagyonnal.
végül, más körülmények között csak az operatív partner (és nem a pénzügyi partner) nyújtotta a csődre vonatkozó rugós garanciát, és mivel az ingatlannal kapcsolatos problémák továbbra is jelentkeznek, az operatív partner már nem rendelkezik ellenőrzéssel a hitelfelvevő felett, és a partnerek közötti dokumentációtól függően nem biztos, hogy képes megakadályozni a csődbejelentést. Ilyen körülmények között a hitelfelvevő csődeljárása továbbra is jelentős veszélyt jelent a hitelező számára.
a válság gyorsasága miatt, és mivel csak néhány nappal vagyunk a COVID-19 válság kezdeti hónapjában, amikor a bérleti díjak és a kamatfizetések elmaradnak, az ingatlanhitelek megoldásának módját még meg kell állapítani. Az intézményi hitelezők és a kereskedelmi jelzálog-fedezetű értékpapír-szolgáltatók közül sokan átmeneti szünet gombokat ütnek.
azonban kétségtelenül néhány ingatlan hitelezők tapasztalt margin hitelek, és mások nem rendelkeznek a sávszélesség, pénzügyi hová vagy vágy, hogy menjen át egy elhúzódó edzés folyamat. Ennek eredményeként azt várnánk, hogy néhány ilyen hitelek kereskedelem és körülményeitől függően, hogy az adott hitel jogorvoslati lehet kezdeni, hogy gyakorolják.
ilyen körülmények között a válság meghosszabbítása mellett a hitelezőknek résen kell lenniük e fenyegetéssel szemben, különösen olyan körülmények között, amikor a csődre vonatkozó, rugózó garancia nem létezik, vagy más módon valószínűleg nem hatékony elrettentő eszköz.
első lépések
ha egy ingatlan hitelfelvevő csődöt nyújt be, a hitelezőnek fontolóra kell vennie azonnali indítvány benyújtását több okból.
először a hitelezőnek meg kell vizsgálnia, hogy a csődbejelentést a hitelfelvevő megfelelően engedélyezte-e. Az 1990-es évek vége óta számos kereskedelmi ingatlan hitelfelvevő alakult speciális célú csőd távoli entitásként vagy SPE-ként. Az SPE-k úgy voltak felépítve, hogy megköveteljék, hogy egy vagy több független igazgató, menedzser vagy tag szavazzon az önkéntes csődeljárás mellett.
az ingatlantulajdonosok és az üzemeltetők a szervezeti dokumentumok ismerete vagy figyelmen kívül hagyása nélkül sietve csődöt nyújthatnak be hitelfelvevőiknek anélkül, hogy ezen igazgatók, vezetők vagy tagok beleegyezését kapnák. Ebben az esetben az adósságot birtokló hitelezőnek indítványt kell tennie a csődeljárás elutasítására azon az alapon, hogy azt nem engedélyezték megfelelően.
Továbbá, ha a hitelfelvevő saját tőkéje jelentősen víz alatt van (pl., az adósság összege messze meghaladja az ingatlan értékét), a hitelezőnek fontolóra kell vennie a csődeljárás elutasítására irányuló indítvány benyújtását azon az alapon, hogy az ügyet rosszhiszeműen kezdték meg, mivel nincs reális lehetőség arra, hogy az átszervezési terv megerősíthető legyen, és hogy a bejelentés valódi célja csupán a hitelező jogorvoslati lehetőségeinek késleltetése volt.
a megerősítés időzítése
ha a hitelezőnek nem sikerül elutasítania a csődeljárást, az adós-hitelfelvevő 90 napig kizárólagos jogot kap arra, hogy (1) benyújtson egy reorganizációs tervet, amelynek ésszerű lehetősége van ésszerű időn belül megerősítésre, és (2) elkezdjen kifizetéseket fizetni a hitelezőnek a hitelező ingatlanban fennálló érdekeltségének értékére vonatkozó aktuális piaci kamatlábbal megegyező összegben.
a hitelezőknek azonban tisztában kell lenniük azzal, hogy lehetőség van az adós-hitelfelvevő gamesmanship számára, hogy késleltesse ezeket a határidőket abban az esetben, ha az adós-hitelfelvevő által a helyszínen működtetett kisvállalkozás azt állíthatja, hogy eltávolítja a projektet az egyetlen eszköz kategóriájából ingatlanügy.
ha az adós-hitelfelvevő ésszerű tervet nyújt be, akkor további 60 nap áll rendelkezésére a terv elfogadásának kérésére. Ezeket az időtartamokat ok miatt meg lehet hosszabbítani. További, a kódex tartalmaz egy pokol-vagy-magasvíz-rendelkezést, amely előírja, hogy a terv kizárólagosságának időtartama nem hosszabbítható meg 18 hónappal a bejelentés napja után, és a terv hitelezők többsége általi elfogadása nem hosszabbítható meg 20 hónappal a bejelentés napja után.
a Cramdown
a legnagyobb veszélyt a hitelező egy kereskedelmi ingatlan átszervezés egy cramdown.
azonban a megerősítés és egyéb követelmények, amelyeket az adósnak meg kell felelnie ahhoz, hogy egyetlen eszköz ingatlancsőd esetén fedezett vagy fedezetlen követelést hajtson végre, olyan terheket ró az adósra, hogy kevés 11.fejezet az adósok valószínűleg sikeresen reorganizációt érnek el a hitelező lenyomásával.
ha az átszervezési terv minden követelménye teljesül, kivéve a hitelezők sikeres szavazását, az átszervezési terv továbbra is megerősíthető egy eltérő osztály kifogása miatt. Ez az úgynevezett cramdown. Cramdown esetén az adós a következők közül egyet vagy többet tehet: (1) A biztosított követelés tőkeösszegét a biztosíték értékére csökkentheti, (2) csökkentheti a kamatlábat, (3) meghosszabbíthatja a lejárati dátumot vagy (4) megváltoztathatja a visszafizetési ütemtervet.
az adós minimális fizetést is teljesíthet a fedezetlen követelésre. Annak érdekében, hogy a cramdown bekövetkezzen, az adósnak meg kell felelnie a következő követelményeknek:
- legalább egy károsult osztálynak el kell fogadnia a tervet (anélkül, hogy megszámolná a követeléssel rendelkező bennfentesek szavazatait);
- a terv szerinti magasabb prioritású osztályt teljes egészében ki kell fizetni, mielőtt bármely junior osztály bármit megkaphatna, kivéve, ha (1) az ilyen idősebb osztály hozzájárul a kisebb bánásmódhoz, vagy (2) egy junior osztály hitelezője vagy tőketulajdonosa új értéket nyújt az adósnak az átszervezés segítése érdekében;
- az adósnak bizonyítania kell, hogy a terv tisztességes és méltányos, és nem alkalmaz tisztességtelen megkülönböztetést minden olyan kárigény és érdek-osztály tekintetében, amely sérült, és nem fogadta el a tervet; és
- az adósnak bizonyítania kell, hogy a tervet valószínűleg nem követi felszámolás vagy további pénzügyi átszervezés szükségessége egy későbbi hitel nemteljesítése vagy más módon.
hitelező válaszok adós javasolt Cramdown terv
egyetlen eszköz ingatlan csőd, mind a követelmények egy visszaigazolást a cramdown terv létre vagy terheket adósok/hitelfelvevők vagy lehetőségeket a hitelezők, hogy egy sikeres megerősítése egy ilyen terv távoli.
szavazás vagy a megerősítés blokkolására vonatkozó követelések
mivel a hitelező követelését valószínűleg alulbiztosítottnak kell tekinteni, két követelésre oszlik: (1) a biztosíték értékével megegyező biztosított követelés és (2) az egyenleg fedezetlen hiánykövetelése. Ahhoz, hogy egy értékvesztett osztály elfogadja a tervet, az osztályban megengedett követelések legalább kétharmadával rendelkező hitelezőknek, beleértve a szavazásra jogosult követelések tényleges számának több mint felét, az elfogadás mellett kell szavazniuk.
mivel a hitelező alulbiztosított követelése általában elég nagy ahhoz, hogy ellenőrizze a fedezetlen hitelezői osztályt, a hitelező gyakran képes blokkolni a cramdown terv megerősítését.
ez a forgatókönyv a legtöbb egyedi eszköz ingatlanügyben érvényes, mivel az egyetlen további hitelező a kereskedelmi hitelezők, akiknek viszonylag kis összegekkel tartoznak. Ugyanakkor fokozott a cramdown kockázata, ha ugyanazon hitelfelvevő tőkekötegében más alárendelt hitelezők is vannak. Ez lenne a helyzet, ha egy ingatlanon második jelzáloghitel-tartozás állna fenn, de nem lenne ez a helyzet, ha egy különálló hitelfelvevőnél mezzanine-adósság merül fel, amelyet az ingatlantulajdonos közvetlen vagy közvetett tőkerészesedése biztosít.
ha a hitelező követelése nem elég nagy ahhoz, hogy ellenőrizze az osztály szavazatát, vagy ha a hitelező hiánykövetelését a többi fedezetlen követeléstől elkülönítve osztályozták, a hitelező törekedhet arra, hogy elegendő követelést vásároljon az osztály többi tagjától az osztály negatív szavazatának kikényszerítéséhez vagy az egyes nem hitelezők összegének egyharmadának ellenőrzéséhez (pl., nonaffiliates, tisztek, igazgatók és az adós egyéb ellenőrző személyei) értékvesztett osztály a megerősítés blokkolása érdekében.
mivel a csődbíróság elutasíthatja a nem jóhiszeműen eljáró hitelező által vásárolt követeléseket, felmerül a kérdés, hogy a megerősítés megakadályozása céljából történő követelésvásárlás rosszhiszeműnek minősül-e. Mivel a Kódex nem ad útmutatást arról, hogy mi minősül rosszhiszeműnek, a bíróságokra bízták a szabvány kidolgozását.
míg kevés az USA. A Legfelsőbb Bíróság vagy a körzeti bíróság útmutatása a témáról, általános keret alakul ki a motívumok típusaira, amelyek a rosszhiszemű cselekvés megállapításához vezetnek. A felmerülő teszt az, hogy a hitelező az ügyben a biztosított hitelező követeléseinek védelméhez nem kapcsolódó hátsó szándék alapján járt-e el, például rosszindulat, zsarolás, az adós üzleti tevékenységének megsemmisítésére irányuló szándék egy versengő vállalkozás érdekeinek előmozdítása érdekében, a vásárlásból vagy az ezáltal megszerzett információkból való haszonszerzés szándéka, az adós ellenőrzése megszerzésének szándéka, a terv megerősítésének blokkolása vagy a csődeljárás alakításában tisztességtelen előny megszerzésére irányuló szándék.
a rosszhiszeműség megállapítása azonban kivételnek, nem pedig szabálynak kell lennie, és a másik szavazatát jelölni kívánó párt viseli annak bizonyítását, hogy nem jóhiszeműen adták le. Ezenkívül fontos megjegyezni, hogy a hitelező önérdekének előmozdítására irányuló követelések megvásárlása megengedett, és nem jelent hátsó szándékot, amely rosszhiszeműen jár el.
a re Kovalchik ügyben, egy be nem jelentett pennsylvaniai csődbírósági határozatban helybenhagyta a blokkoló követelések megvásárlását a biztosított hitelező által létrehozott leányvállalat által a megerősítés blokkolása céljából. A bíróság úgy ítélte meg, hogy a követelések megvásárlása megengedett, és hogy a követelések szavazhatók, mert (1) az osztályba tartozó összes értékvesztett nem hitelező követelést ugyanolyan értékesítési lehetőséget kínáltak fel; (2) a felajánlott ár minden követelés 100% – a volt, azonnali teljes kifizetéssel; (3) a beszerző egység a biztosított hitelezőként azonosította magát; (4) a hitelezőkkel nem volt kettősség; és (5) a vételi ajánlat egyenlően és tisztességesen kezelte a biztosítékkal nem rendelkező hitelezőket.
a bíróság megállapította, hogy nincs szükség hivatalos megkeresési eljárásra, mivel a vásárló hitelező nem kért kedvezményt, és megjegyezte, hogy a hitelező saját érdeke a követelések megvásárlásában nem rosszhiszemű. Ennek megfelelően, ha a hitelező 100% – ot fizet a követelésekért, nem valószínű, hogy a hitelező rosszhiszeműen jár el. Ezért, ha hajlandó befektetni a vásárolt követelésekbe, a hitelező megakadályozhatja, hogy egy károsodott osztály szavazzon a cramdown terv mellett.
bizonyos helyzetekben, amelyek nagymértékben függnek az ingatlan értékétől, az alulbiztosított hitelező dönthet úgy, hogy követelését a Csődkódex 1111(b) szakasza szerinti teljes biztosítékként kezeli. Mivel az adós nem köteles a fedezetlen hiánykövetelést a többi fedezetlen követeléssel azonos osztályba sorolni, a hiánykövetelés nem befolyásolhatja a fedezetlen osztályszavazást.
ilyen körülmények között a biztosított hitelező dönthet úgy, hogy követelését teljes mértékben biztosítékként kezeli, így a hiánykövetelést az adós terve szerint a hitelező biztosított követelésének részeként kezelik. Ebben az esetben az 1111(b) szakasz előírja, hogy a biztosított követelést (a hitelező előzetes követelésének teljes összegét) a terv alapján teljes egészében ki kell fizetni, egy fontos figyelmeztetéssel: a terv szerinti kifizetések folyam jelenértékének meg kell egyeznie a hitelező biztosítékának, azaz az ingatlannak a terv megerősítésekor.
ennek megfelelően az 1111(b) szakasz tárgyalási és peres tőkeáttételt biztosít az egyébként biztosított hitelező számára a megvalósíthatósági okokból történő cramdown megakadályozása érdekében (azaz az adós nem tudja ténylegesen visszafizetni a hitelező előzetes követelésének teljes összegét a terv visszafizetési futamideje alatt). Ha ez a kifogás kudarcot vall, és a tervet megerősítik, a hitelező ezután élvezi az ingatlan felfelé mutató jövőbeli értékét, mivel megtartja jelzálogkölcsönét a hitelező előzetes követelésének teljes összegének biztosítása érdekében, és mindenesetre a hitelező jogosult az előzetes követelés teljes összegének beszedésére a terv visszafizetési ideje alatt.
fontos megjegyezni azt is, hogy a Csődkódex 1111(b) szakasza szerint a nem igénybe vett kölcsönnel rendelkező hitelező általában jogosult igényét igénybe vételével érvényesíteni, a hitelező választási jogainak meghatározása a fent leírtak szerint.
abszolút prioritási szabály
a tervet csak akkor lehet a hitelezők eltérő osztályára szorítani, ha minden magasabb prioritású osztályt teljes egészében kifizetnek, mielőtt bármely junior osztály bármit is kapna. Ennek megfelelően az adósban lévő partnerek (azaz a saját tőke) nem tarthatják meg az adósban lévő részesedésüket, kivéve, ha az összes vezető hitelezőt teljes egészében kifizetik.
az a kérdés, hogy a hitelező teljes egészében kifizetésre került-e, eredendően szubjektív kérdés, amely magában foglalhatja az előrejelzés használatát, különösen akkor, ha a terv alapján az átszervezett adósban saját tőkét osztanak szét. Mint ilyen, ha a saját tőke ésszerűtlen cramdown-tervet próbál előírni a hitelezőre (azaz egy olyan tervre, amely a saját tőke számára jelentős tulajdonosi részesedést tart fenn az átszervezett adósban), a hitelezőnek joga van megtámadni a tervet a bíróságon az ingatlanértékelési szakértők szakértői tanúvallomásának felhasználásával, hogy azt nem fizetik ki teljes egészében.
ha a hitelező bizonyítja, hogy hajlandó agresszíven megvédeni abszolút elsőbbségi szabályaitjogait, a tőke motivált lesz arra, hogy ésszerűbb módon járjon el, vagy szembenézzen azzal a valósággal, hogy az átszervezési terv alapján semmit sem fog megtartani.
meg kell azonban jegyezni, hogy létezik kivétel az abszolút prioritási szabály alól, amelyet “új érték kivételnek” neveznek.”Ez a kivétel lehetővé teszi a részvényesek számára, hogy megtartsák tulajdonosi érdekeiket, még akkor is, ha a fedezetlen hitelezők nem kapják meg követeléseik teljes kifizetését, feltéve, hogy az ilyen részvényesek új tőkével járulnak hozzá az átszervezett adóshoz olyan összegben, amely ésszerűen megegyezik az adósban megtartott érdekeltségükkel.
az új érték kivétel megköveteli, hogy a részvényesek tőkeinjekciója (1) jelentős, (2) új, (3) ésszerűen egyenértékű legyen a megtartott kamattal, (4) “pénz vagy pénzérték” formájában, amely több, mint a részvényesek jövőbeni kifizetésekre vonatkozó ígérete, és (5) szükséges az átszervezéshez.
a csődbíróságnak meg kell határoznia, hogy a részvényesek hozzájárulása elegendő-e ahhoz, hogy megtartsák érdekeiket, különösen akkor, ha az idősebb követeléseket nem fizetik ki teljes egészében. Általában, a bíróság meghatározza, hogy a hozzájárulás ésszerűen egyenértékű-e a megtartott tőkerészesedések értékével, hogy a junior értékvesztett osztályok jobban járnak-e az új értékkel, és hogy az új érték megvalósíthatóvá teszi-e a tervet.
az abszolút elsőbbségi szabály alóli új érték kivétel gyakran nem jelent jelentős kockázatot a hitelezők számára, mivel ha a tőketulajdonos vagy egy junior hitelező hajlandó több bőrt fektetni a játékba azáltal, hogy jelentős összeget fektet be az adósba, amelyet aztán fel lehet használni a hitelező pozíciójának az ingatlanban való eltávolítására, ez a saját tőke alapot teremthet a konszenzusos terv elfogadásához.
a terv tisztességes és méltányos
a kódex értelmében a tisztességes és méltányos standard előírja, hogy az adós nem erősítheti meg az átszervezési tervet a biztosított hitelezők egy csoportjának kifogása miatt, kivéve, ha a terv olyan vagyonfelosztásokat ír elő, amelyek értéke megegyezik a követeléseik megengedett összegével. Ennek megvalósítása érdekében a tervnek lehetővé kell tennie a biztosított hitelező számára, hogy megtartsa zálogjogát, és a kölcsönt biztosító biztosíték jelenértékével megegyező halasztott készpénzkifizetéseket kapjon.
a második alternatíva ennek a szabványnak a cramdown tervben való kielégítésére akkor valósítható meg, ha a biztosított hitelező megkapja követelésének vitathatatlan egyenértékét. A biztosított hitelező akkor kapja meg a követelés vitathatatlan egyenértékét, ha például a biztosított hitelező a biztosítékának egy részét visszatéríti, míg a biztosított követelésének fennmaradó részét továbbra is a fennmaradó biztosíték biztosítja, és amikor az adós a fennmaradó biztosított követelés jelenértékének egy bizonyos időszakon belüli kifizetését javasolja.
tekintettel a tőkésítési ráta bővülésére, amely ebben a legutóbbi kereskedelmi ingatlanciklusban történt, az adósok valószínűleg nem tudják bizonyítani, hogy a biztosított hitelező megkapta az ingatlan elosztását, amelynek jelenértéke megegyezik a követelésének megengedett összegével. Ebben az esetben, a saját tőke az adós marad csak egy életképes alternatíva—, hogy lemond minden érdekeltségét az ingatlan, vagy kérheti, hogy a vezető hitelező hozzájárul ahhoz, hogy egy tervet, amely elhagyja a saját tőke csak egy kisebb alárendelt érdeke az ingatlan gyakran nevezik a hope tanúsítvány.
a Cramdown terv megvalósíthatósági követelményei
mielőtt a bíróság megerősítené a cramdown tervet, a csődbíróságnak többek között meg kell határoznia, hogy a terv megvalósítható-e. Más szavakkal, a csődbíróságnak meg kell állapítania, hogy a tervet valószínűleg nem követi felszámolás vagy további pénzügyi átszervezés szükségessége. Bár a megvalósíthatósági követelmény nem garantálja az átszervezett adós sikerét, megköveteli, hogy a terv lehetővé tegye az átszervezett adós fizetőképes és ésszerű kilátásokkal rendelkező pénzügyi stabilitását és sikerét. A teher az adósra hárul annak bizonyítására, hogy a terv megvalósítható.
általában azok a tényezők, amelyeket a csődbíróság a megvalósíthatóság meghatározásakor figyelembe vesz: (1) a vállalkozás keresőképessége (azaz az ingatlanból származó cash flow); (2) a tőkeszerkezet megfelelősége; (3) a biztosíték állapota és minden olyan romlás, amely a csődeljárás során bekövetkezett; (4) gazdasági feltételek; (5) a menedzsment hatékonysága; (6) a hitel rendelkezésre állása, ha szükséges; és (7) az adós képessége a tőkekiadások fedezésére.
a csődbíróság köteles értékelni a múltbeli Bevételeket (pl., nettó működési eredmény) annak megállapítására, hogy ezek a jövőbeni teljesítmény megbízható kritériumai-e, és ha nem, a jövőbeli teljesítmény becslését a jövőbeli kilátásokat befolyásoló előre látható tényezők megvizsgálásával. Annak érdekében, hogy a bíróság értékelni tudja a múltbeli kereseteket és megbecsülhesse a jövőbeli kereseteket, az adósnak Kompetens, konkrét és megbízható bizonyítékokat kell bemutatnia.
ezért, bár az adósok javaslatot tehetnek adósságaik átstrukturálására, az adósokat jelentős teher terheli annak megállapítása érdekében, hogy képesek lesznek teljesíteni a terveikben javasolt kifizetéseket. Egyetlen eszköz ingatlan csőd esetén a bíróság megtagadja a megerősítést, ha az adós nem tudja bizonyítani a terv megvalósíthatóságát reális és ellenőrizhető előrejelzések alapján, amelyek megállapítják az ingatlan működtetéséhez megfelelő pénzforgalom meglétét és a biztosított hitelező teljes követelésének teljes kifizetését. A kereskedelmi ingatlanok jelenlegi környezetében, ahol az ingatlanértékeléseket hevesen vitatják, ez jelentős terhet jelentene minden adós számára.
végső következtetések
bár a cramdown továbbra is a legnagyobb edzés-és csődveszély a hitelezők számára, ez a fenyegetés inkább fikció, mint tény. Bár a cramdownra vonatkozó rendelkezések a kódex legbonyolultabbak közé tartoznak, a hitelezőknek számos fegyverük van az arzenáljukban, hogy elkerüljék a kifogásaikat.
a cramdown végrehajtása érdekében minden adósnak meg kell felelnie számos egymással összefüggő követelménynek, beleértve egy jelentős követelményt, hogy a terv megvalósítható.
végső soron egyetlen eszköz ingatlan csőd esetekben, ha a hitelező teszi a szakasz 1111 (b) választási nagyon nehéz lehet az adósnak, hogy megfeleljen a szükséges követelményeknek annak érdekében, hogy a cramdown a hitelező.
engedélyével reprodukálva. Eredetileg 8.április 2020-án jelent meg, Law360.
UBS kereskedelmi Mortg. Trust 2007-FL1 v. Garrison különleges lehetőségek alap L. P., indexszám 652412/2010, 2011 WL 900949 (Sup Ct NY Cty Mar. 8, 2011), indokolta, hogy a Lichtenstein garancia, “a hitelezők biztosítékot ellen hitelfelvevők megengedett, hogy bizonyos cselekmények, egy közös jellemzője a kereskedelmi hitelek; ilyen garanciák szinte egységesen tartalmaznak nyelv, ami őket feltétel nélküli és lemond a jogot, hogy érvényesíteni védelmet, és a döntés, hogy a kezes, hogy nem tud menekülni felelősség a garancia, mert a garancia nem érvényesíthetetlen büntetést.”