不動産投資における1%ルールの使い方

賃貸物件を見つけて分析するのは大変な作業です。

あなたはあなたのターゲット市場で百以上の潜在的なお得な情報を見つけることができ、それぞれが考慮すべき独自の収入と費用を持っています。

それは非常によくすべての取引を分析するために数週間かかる可能性があります…そして、あなたがリストを介して取得する時点で、すべてが販売され

明らかに、それはうまくいかないだろう。 では、どうやってこれを回避するのですか？

それは簡単です。 スクリーニングツールを使用します。

最も一般的なスクリーニングツールの1つは、1%と2%のルールです。

1%と2%のルールは何ですか？

インターネット上には多くの”経験則”が浮かんでおり、これはより人気のあるものの一つです。

2%ルールは、毎月の家賃が総不動産価格の2%以上であれば、物件にプラスのキャッシュフローを生成できると述べています。

• A$100,000財産を創出し$2,000円/月賃料
• A$7万5000人を越えるハウスを必要とする$50,000改修は、修理後の値を$125,000、賃貸$2,500.

1%ルールは計算方法では2%ルールと同じですが、賃貸収入の合計価格の1%を稼ぐ取引は、通常は均等に破るべきだと言います。

• A100,000のプロパティは、家賃で月額month1,000を生成する必要があります

1パーセントのルールはどこから来たのですか？

1%と2%のルールは、誰かが作った単なるランダムなルールではなく、総家賃乗数を使用して作成された単純な概念です（詳細な記事を読んでください）。

*導入*

5段階投資システム

私たちは、文字通り数百万ドルの価値と投資家のための安定した年間収入を生み出したこのプロセスを開発するために何年も費やしてきました。

GRMは一般的に年間ベースで計算されますが、2％のルールは毎月の家賃を使用します。 すでにGRMに精通している場合は、2％のルールを総家賃乗数に変換するのは非常に簡単です:

$2,000/月*12ヶ月=rent24,000家賃/年

私たちは私の記事（上記リンク）から総家賃乗数の式を覚えています：

GRM=提示価格/総賃料

だから、上記の例のGRM：

GRM=GR100,000/2 24,000=4。17

総家賃乗数と2％ルールは逆に関連していることを指摘することが重要です。

家賃が価値のパーセントとして高いほど、GRMは低くなります。 したがって、基本的には、GRMが低く、家賃％が高いほど、より多くの潜在的な収入が得られます。

それは理にかなっていますよね？ GRMは、あなたが財産のコストをカバーするために必要な家賃のどのように多くの年です。 あなたが収集するより多くの家賃、それが完済するのにかかる少ない年。 より多くの家賃は、それが逆の関係である、より少ない年を意味します。

だから、私はちょうど丸めて、2％のルールは、あなたが4.2以下の総家賃乗数を持つプロパティを見つける必要があることを意味すると言います。

1%ルールと2%ルールの使い方

前にも述べたように、2%ルールは投資不動産のスクリーニングツールとして使用する必要があります。 それは総家賃のみを使用し、すべての費用が含まれていないので、それは純利益の正確な反映ではありません。

P/E比率が低いすべての株式を購入しないように、GRMが非常に低いすべての財産、または2％のルールを満たす財産を望んでいないかもしれません。

株価収益率が非常に低い会社は過小評価されているか、実際には失敗する可能性のある会社である可能性があります。 その家賃に比べて非常に低価格のプロパティは、繰延メンテナンスの膨大な量を持つプロパティ、CまたはDクラスの近所にある、またはそれと他の問題の任意の数を持っている可能性があります。 したがって、総家賃乗数は不動産に対するものであり、P/Eは株式に対するものです。

不動産には潜在的なリスクが非常に多く、不動産のGRMに影響を与える可能性があるとは考えていないかもしれないので、あまりにも良さそうな

最初のスクリーニングツールとして1%ルールを使用します。

物件の賃料が1%ルールの近くにない場合は、すぐに立ち去ります。

そこには1％ルールを簡単に超えるまともな取引がたくさんあります。 だから、それらに任意の時間を無駄にしないでください。

それは本当です、あなたが引き継いだ後に家賃が急騰するいくつかの大規模な付加価値の機会を逃すかもしれません…しかし、これはまれです。

2%ルールをスクリーニングツールとして使用

窓の画面が空気を通過させるのと同じように、不動産の画面は悪い取引のほとんどをブロックし、潜在的に良い取引だけを通過させる。

プロセスは非常に簡単です。

1. すべての潜在的なプロパティをフィルタリングし、提示価格と総賃料のリストを作成します。 可能であれば、同様に必要な修理の非常に大まかな見積もりを与え、提示価格にそれを追加します。 この情報を使用して、家賃が合計価格の何％を計算します。
2. リストを最高から最低に並べ替える
3. 総家賃乗数が4.2未満、または2%ルールを超えるすべてのプロパティを詳しく見てみましょう。
4. 最も肯定的な比率を持つ取引を見たら、より悪い比率を持つ取引に逆方向に作業を開始します。

次のような取引のリストを作ることを想像してみてください:

• $500,000 – $3,500 – 0.7%
• $400,000 – $4,000 – 1.0%
• $450,000 – $6,000 – 1.3%
• $350,000 – $5,000 – 1.42%
• $375,000 – $6,000 – 1.6%
• $200,000 – $3,800 – 1.9%
• $450,000 – $9,100 – 2.02%

あなたは最初にlooking450kの取引を見ることから始めます。 あなたはそれが問題のトンを持っており、リハビリで数十万を必要と見つけるとしましょう、そして多分あなたはpass200kの取引を見て行く、というように。

この方法を使用すると、すべての潜在的な取引の80-90％を除外することができ、最良の可能性を持つ取引に集中できるようになります。 うまくいけば、あなたはいくつかのオファーを行い、取引を閉じることができます。

そうでない場合は、あなたのニーズに合わせてルールを調整することができます–方法を確認するために読んでください。

1%と2%のルールはルールではないので、自分のものにしてください

今、ここで停止し、基本的な情報を取得し、不動産を購入しようとしている世界に逃げ

現実には、不動産は非常にローカルなので、何も”ルール”になることはできないことはかなり明白です。 あなたは比率がフロリダ州、オクラホマ州、またはカリフォルニア州で同じであるとは思わないでしょう。

ちょうど簡単な逸話–フロリダ州の保険料金は、少なくとも私がマサチューセッツ州の出身地の倍の料金です。 したがって、明らかに、これら2つの状態の取引を分析するとき、同じ仮定を使用することはできません。

どの市場でも良い収入率を決定する方法

1)現金リターン目標を決定する

最初にしたいことは、現金投資のリターンの目標を作成することです。 あなたの目的があらゆる特定の取り引きの現金リターンの15%の現金を得ることであることを言おう。

• 私がbuy100,000の不動産を購入すると、それには約2 20,000の頭金が必要になります。
• 私は獲得するために年間$3,000を返す必要があります15%

あなたが望む任意のパーセントを使用することができますが、それはかなり高いことを確認してください。 レバレッジを持つプロパティは、高いリターンを持っている必要があります。

2)経費率を見積もる

これが50%ルールの出番です。 繰り返しますが、ルールはすべての市場で機能しないため、ルールを使用する前に特定の市場の費用を理解する必要があります。 あなたの費用は55％または40％または何でも見つけることができます。 私たちが50％を選んだ理由を知りたい場合は、より深い理解のためにその記事を読んでください。

あなたの市場でいくつかの取引を分析し、より多くの経験を得ると、あなたはどのくらいのプロパティのコストを知っているよ、あなたはそれらを管 今のところ、ちょうど営業費用に行く私たちの総収集家賃の50％に固執してみましょう。

3)住宅ローン費用の見積もり

毎月の住宅ローン額を計算するために住宅ローンの計算機を使用してください。 簡単にするために、30年間80,000ドルのローンが5％であるとしましょう。 それは年間monthly429またはyear5,148の毎月の支払いです。

4)あなた自身の経験則を計算する

今、それを把握するのは非常に簡単です。

私たちは年間3,000ドルを稼ぎたいと思っています。 私達は私達の費用が私達の収入の50%であり、私達が私達の抵当支払が1年につき$5,148であることを知っていることを知っている。

今ちょうどそれを解決します:

(1/2)家賃– $5,148 = $3,000

(1/2) 家賃=Monthly8,148

家賃=Monthly16,296

月額家賃= $1,358

$1,358 / $100,000 = 1.36%

あなたのために、あなたは少なくとも1.3％または1を賃貸料を持っている契約を見つけたいと思うでしょう。合計価格の4％。

1%ルール（またはその他のルール）を使用する場合は注意してください

私の計算でわかるように、比率はあなたの頭金、金利、経費率、および希望するリターン これらのいずれかを変更することによって、あなたは従うべき別の”ルール”で出てくるだろうし、すべての市場はおそらく異なる結果を持つことにな

私たちは幸運ですが、それは非常に保守的です。 この概念を作成した人は誰でもそれを非常に曖昧にし、期待されたリターンを非常に高く設定しました。 一般的に、2％のルールに従うことによって、プロパティは肯定的なキャッシュフローを持つ必要があると言われています。

このように考えてください–誰かがどこにいても誰にでも適用される包括的なルールを作ろうとしています。 これはおそらく良い考えではありません。

同じことが1%ルールにも当てはまります。 1％は、ある状態でも壊れ、別の状態であなたのシャツを失う可能性があります。

それがあなたの市場を知り、あなたの期待を設定し、それに合った取引を探すのが最善の理由です。

お金は高いリターンに向かって流れる傾向があるので、一貫して高いリターンを持つ市場は、それらの領域に資本が流入することがあります。 そのお金は、利益が「通常の」レベルに縮小するまで（S&P500などの他の投資と比較して）プロパティを感謝させます。 だから、あなたの目標を高すぎる設定した場合は、任意のお得な情報を見つけることができない場合があります。 あなたがそれらをあまりにも低く設定した場合、あなたは足で自分自身を撮影しています。

2%ルールの問題とあなた自身の不動産スクリーニング率を計算する

この方程式は二つの状況下で崩壊し始めます。 頭金が非常に小さくなれば最初に、比率は1%の下で非常に低く、よくなります。 2％のルールは、資本利益率の代わりに現金収益率に基づいているので、あなたが取引に持っている現金が少ないほど、あなたの希望する利益に到達する

あなただけの財産を購入するためにdown1を置く必要があるので幸運だった場合、あなただけの50セントを獲得し、現金リターンに驚くべき50％の現金を持

これはあまり良い音ではありませんか？

方程式が崩れ始めるもう一つの状況は、頭金が大きくなりすぎて住宅ローンの金額が下がるときです。 これが起こると、比率は近づき始めます：

X=現金収益/経費率

これは非常に高い比率を作成します。 しかし、それは直感的に理にかなっています–あなたが置くより多くのお金、現金リターンでその非常に高い現金を達成するためにGRM（価値のパーセントとし例えば

: 50％の経費率とリターンのための15％の目標では、我々はかなり高く、あなたが今までそれを達成するだろう可能性は低いです”3％のルール”に従うだろう。

人々はリスクを軽減するために、より多くのお金を置く。 リスクが低いとは、リターンが低いことを意味します。 あなたがより多くを置くのであれば、あなたはあなたの期待を調整する必要があります。

このスクリーニングツールの欠点は、不動産投資について本質的に知っていることを確認するだけです

それは–あなたが下に置くほど、あなたの現金投

down200だけを下げた場合、earning100を稼ぐことは50％のリターンです。 それはearning10,000earning100,000投資でearning10,000を獲得するよりも良い方法です。

しかし、100ドルしか稼いでいない小さな取引をするのは理にかなっていますか？ 割合は高いですが、意味のある金額を稼ぐためには、何百もの取引をしなければならないでしょう…そして誰もそのための時間がありません。

今何？

私はあなたに数のトンを投げたことを知っています。 あなたはお得な情報を画面に役立つ電卓が必要な理由です。 それはあなたの時間のトンを保存し、あなたがより頻繁に右であることを確認します。

5-ステップシステムへ

6-数字

25,000以上の投資家が、毎日挽くこと、個人的に裕福であること、または不動産についてのすべてを知ることなく、ポートフォリオを開始し、拡張するために