COVID-19による不動産市場の前例のない混乱は、貸し手が借り手による破産申請の可能性 宿泊施設、小売、ゲーム、小売資産によって直接または間接的に担保された融資は、特定の苦痛の下にあります。
1990年代初頭の不動産不況の中、不動産所有者や事業者は、交渉戦術として、また差し押さえから資産を保護する手段として、しばしば破産保護を申請した。 多くの場合、膨大な費用で何年も上にドラッグこれらのケースは、多くの場合、貸し手との交渉レバレッジを変更することの所望の影響を持っていた。
COVID-19危機は、2008年から2009年の金融危機よりもはるかに悪化しており、不動産投資家や貸し手にとっては、リスク要因と解決策の多くの異なるセッ 在宅注文は、彼らのビジネスを行うために不動産を利用し、ほぼすべての業界をシャットダウンしています。 以前の景気後退では、不動産投資家と貸し手は、経済の縮小、資金調達オプションの不足、金融危機の結果として資本化率が拡大したとしても、継続的なテナント占有と家賃の支払いの確実性、ホテルの場合は固有の需要ドライバーに依存していました。
現在、多くのテナントが家賃を払っておらず、それらのテナントの多くは事業を運営するために戻ってこない可能性があります。 ホテルのプロパティはさらに困窮しています。 調査会社CoStar Realty Information Inc.のデータによると、22日から28日にかけて、占有率と一日平均客室料金はそれぞれ前年比68％と39％減少し、利用可能な部屋あたりの収益、またはRevPar、80％の減少に貢献した。
不動産資産に対するCOVID-19危機の完全な影響はブラックボックスであり、所有者と貸し手は、最低でも、V字型の回復ではなく、より緩やかな回復のため 最終的に、不動産の貸方は袋を握ることを残すことができる。 借り手/投資家は、テナントの占有を支払う家賃に応じて、より現実的なレベルに債務ローンを削減しようとするか、ホテルの場合には、旅行の再開。
借り手が求める債務負荷削減は重要であり、裁判所から貸し手との合意に達することができない場合、借り手は第11章を提出し、新たな市場評価に基づ その問題は、融資が最終的に成熟し、借り換えする必要があるときに最も顕著になります。
2008年から2009年の金融危機の沈静化の間、不動産破産申請の数は限られていた。 これの理由は二重でした。
まず、2005年の米国破産法の改正では、単一の商業用不動産を所有する債務者が必要とされた。(1)合理的な期間内に確認される合理的な可能性を有する再編計画を提出するか、または(2)財産に対する貸し手の利息の価値に対する現在の利率に等しい額で貸し手への支払いを開始する。
第二に、1990年代後半以降に文書化された商業用不動産ローンのかなりの割合には、借り手が自発的破産を申請したり、債権者と共謀して不随意破産手続
これらの規定は、一般的に、商業用不動産の借り手による破産申請を抑止する効果的な毒薬として運営されています。 裁判所は一貫してこれらの保証の有効性を支持してきました。 これらの同じ概念と制限は、現在の危機の中で適用されます。
最近の信用危機の不動産破産の話は、しかし、そこで終わるものではありません。 いくつかのケースでは、不動産ローンは、すでに借り手の一つ以上のプリンシパルに完全または実質的な償還請求の対象となります。 これは、建設ローン、ブリッジローン、または引受キャッシュフローが借り手によって要求されたローン収入を正当化しなかった状況では時々そうでした。
元本-保証人リコースの対象となるローンがデフォルトになった場合（完了保証またはその他に基づく）、借り手による破産申請は、ローンに関する借り手の元本の貸し手に対する責任を大幅に増加させない可能性がある。
他の状況では、現在の苦痛と他の保証の存在のために、借り手のプリンシパル（スプリングガランティの当事者である）はもはや重要な純資産を有
最後に、その他の状況では、破産に関するスプリング保証を提供したのは営業パートナー（金融パートナーではなく）のみであり、財産に関する問題が継続すると、営業パートナーは借り手を支配できなくなり、パートナー間の文書によっては、破産申請の発生を防止する立場にない可能性がある。 このような状況では、借り手による破産申請は、貸し手への重大な脅威のままです。
この危機が発生した速度と、家賃と利払いが見逃されているCOVID-19危機の最初の月までの日数であるため、不動産ローンが解決される方法はまだ確立されていない。 機関の貸し手と商業住宅ローン担保証券サービサーの多くは、一時的な一時停止ボタンを押しています。
しかし、間違いなくいくつかの不動産貸し手は、マージンローンを経験しているし、他の人は、帯域幅、金融wherewithalまたは長期のワークアウトプロセスを通過する欲求を持っていない可能性があります。 その結果、我々はこれらの融資のいくつかが取引され、その特定の融資救済を取り巻く状況に応じて行使を開始することができることを期待します。
このような状況では、危機の延長期間に加えて、貸し手は、特に破産に関連するスプリング保証が存在しないか、そうでなければ効果のない抑止力
最初のステップ
不動産借り手が破産を申請した場合、貸し手はいくつかの理由で却下する即時の動きを提出することを検討する必要があります。
まず、貸し手は、破産申請が借り手によって適切に承認されたかどうかを調べる必要があります。 1990年代後半から、多くの商業用不動産の借り手は、特別な目的の破産リモートエンティティ、またはSpeとして形成されました。 Speは、一人以上の独立した取締役、経営者またはメンバーが自主的な破産手続に賛成する投票を要求するように構成されていました。
不動産所有者および事業者は、急いで提出するか、組織文書を知らずに無視して、これらの取締役、管理者またはメンバーの同意を得ることなく、借り手 このようなイベントでは、債務を保持している貸し手は、それが適切に承認されていなかったことに基づいて破産事件を却下する動きをする必要が
さらに、借り手の資本が大幅に水の下にある場合（すなわち 債権者は、再編成計画が確認できる現実的な可能性がなく、申請の背後にある真の目的は、貸し手による救済の行使を遅らせるだけであったことから、ケースが悪意で開始されたことに基づいて破産事件を却下する動きをもたらすことを検討すべきである。
確認のタイミング
貸し手が破産事件を却下することに失敗した場合、債務者-借り手は、商業単一資産不動産の場合、(1)合理的な期間内に確認される合理的な可能性を有する再編計画を提出し、(2)貸し手の不動産に対する利息の現在の市場金利に等しい金額で貸し手に支払いを開始するための90日間の排他的権利を有する。
貸し手は、しかし、敷地内に債務者-借り手が運営する小規模事業が単一資産の不動産ケースのカテゴリからプロジェクトを削除すると主張することができる場合には、債務者-借り手のgamesmanshipがこれらの期限を遅らせる機会があることに注意する必要があります。
債務者-借主によって合理的な計画が提出された場合、計画の受諾を求めるために60日が追加されます。 これらの期間は、原因のために延長することができます。 さらに、このコードには、計画の独占期間が出願日から18ヶ月を超えて延長されないことを要求する地獄または高水規定が含まれており、債権者の大多数による計画の受け入れは、出願日から20ヶ月を超えて延長されないことがある。
クラムダウン
商業用不動産再編における貸し手にとって最大の脅威はクラムダウンです。
しかし、単一資産不動産破産の場合に担保または無担保の請求をcramdownするために債務者が満たさなければならない確認およびその他の要件は、第11章債務者が貸し手をcramdownすることによって再編を成功裏に達成する可能性が高いという債務者にこのような負担を課す。
再編計画のすべての要件が満たされた場合、債権者による投票が成功した場合を除いて、再編計画は、反対派の異議について確認することができる。 これはcramdownとして知られています。 Cramdownでは、債務者は次のいずれかまたは複数をすることができる:(1)担保の価値に保証された要求の元本量を減らす、(2)金利を減らす、(3)満期日を拡張する、または(4)返済スケジュールを変更する。
また、債務者は無担保請求に対して最小限の支払いを行うことができる。 Cramdownが発生するためには、債務者は以下の要件を満たさなければなりません:
- 少なくとも一人の障害のあるクラスは、計画を受け入れている必要があります（主張を保持しているインサイダーの投票を数えずに）;
- 計画に基づく優先順位の高いクラスは、(1)そのようなシニアクラスがより低い待遇に同意するか、(2)ジュニアクラスの債権者または持分保有者が債務者に再編成を支援するために新たな価値を提供する場合を除き、完全に支払わなければならない。
- 債務者は、計画が公正かつ衡平であり、損なわれ、計画を受け入れていない各クラスの請求および持分について不当に差別しないことを示さなければならない。
- 債務者は、計画が公正かつ衡平であることを示さなければならない。; そして、
- 債務者は、その後のローンのデフォルトなどの結果として、計画がおそらく清算またはさらなる財務再編の必要性が続かないことを示さなけ
債務者に対する貸し手の対応Cramdown Plan提案
単一資産不動産破産において、cramdown planの確認に対する各要件は、債務者/借り手の負担またはそのようなplanの確認を成功させる貸し手の機会のいずれかを生み出す。
投票または確認をブロックする請求
貸し手の請求は未担保とみなされる可能性があるため、(1)担保の価値に等しい担保請求と(2)残高に対する無担保欠損請求に分割される。 障害のあるクラスが計画を受け入れるためには、投票する許可された請求の実際の数の半分以上を含む、クラス内の許可された請求の少なくとも三分の二を保持している債権者は、受け入れのために投票しなければならない。
貸し手の未担保債権は、通常、無担保債権者クラスを制御するのに十分な大きさであるため、貸し手はしばしばcramdown計画の確認をブロックすることがで
このシナリオは、他の債権者だけが比較的少額の債務を負っている貿易債権者であるため、ほとんどの単一資産不動産の場合に適用されます。 しかし、同じ借り手の資本スタック内の他の下位の貸し手がある場合は、cramdownのリスクが増加しています。 これは特性の第2抵当負債があったが、中二階の負債が別の借り手によって負われ、特性所有者の直接か間接公平の興味によって保証されていたら
貸し手の請求がクラス投票を制御するのに十分な大きさではない場合、または貸し手の不足請求が他の無担保請求とは別に分類されている場合、貸し手は、他のクラスメンバーから十分な請求を購入して、クラスによる負の投票を強制するか、各非インサイダーの量の三分の一を制御しようとすることができる（すなわち、貸し手の請求が他のクラスメンバーから十分な請求を購入しようとすることができる）。、非関係者、役員、取締役および債務者の他の制御者）確認をブロックするために、クラスを障害しました。
破産裁判所は、債権者が誠実に行動していない債権を購入することを禁止することができるため、確認を防止する目的で債権を購入することが悪 この規範は、悪意を構成するものについての指針を提供していないため、標準を開発するために裁判所に委ねられました。
最高裁判所または巡回裁判所のガイダンス主題については、悪意のある行動の発見につながる動機の種類のための一般的な枠組みが浮上してい 新たなテストは、悪意、脅迫、競合する事業の利益を進めるために債務者の事業を破壊する意図、購入またはそれによって得られた情報から利益を得る意図、債務者の支配を得る意図、計画の確認をブロックする意図、または破産手続を形成する上で不公平な利点を得る意図など、担保債権者の主張の保護とは無関係の不純な動機に基づいて債権者が行動したかどうかである。
ただし、悪意のある所見は例外であり、規則ではないはずであり、別の投票を指定しようとする当事者は、それが誠実に投げられなかったことを証明 さらに、債権者の自己利益を促進するための請求を購入することは許容され、悪意を持って行動することを構成する不純な動機にはならないことに
ペンシルベニア州の未報告の破産裁判所の決定であるre Kovalchikのケースは、確認をブロックする目的で、担保貸し手によって作成された子会社によるブロッ 裁判所は、クレームの購入が許容され、クレームが投票できることを裁定しました(1)クラス内のすべての損なわれたnoninsiderクレームは、販売する同じ機会を提供された;(2)提供された価格は、100%フルで即時支払いと各クレームの;(3)購入エンティティは、セキュリティで保護された債権者として自分自身を識別しました; (4)債権者に対処する上で二重性がなかった;そして(5)購入の提供は無担保債権者を均等にそして公平に扱った。
裁判所は、購入債権者によって割引が要求されなかったため、正式な勧誘プロセスは必要ではないと述べ、購入債権に対する債権者の自己利益は悪 従って、貸方が要求のための100%を支払えば、貸方が悪意で機能するために見つけられることは本当らしくない。 したがって、購入した請求に投資する意思がある場合、貸し手は障害のあるクラスがcramdown計画に賛成して投票するのを防ぐことができます。
特定の状況では、主に不動産価値に依存して、担保下の債権者は、破産法第1111条(b)の下で完全に担保として扱われる請求を選択することができます。 債務者は、他の無担保請求と同じクラスの無担保欠損請求を分類する必要はないかもしれないので、欠損請求は、無担保クラスの投票を制御しない
このような状況では、担保債権者は、不足債権が債務者の計画の下で貸し手の担保債権の一部として扱われるように、その債権を完全に担保としたものとして扱うことを選択することができる。 その場合、セクション1111(b)は、担保請求（貸し手のprepetition請求の全額）が一つの重要な注意点で計画の下で全額支払われることを要求します：計画の下での支払
したがって、第1111条(b)は、実現可能性の根拠に基づいてcramdownを阻止するために、そうでなければ担保されている債権者に交渉および訴訟の活用を提供している(すなわち、債務者は、計画返済期間にわたって貸し手のprepetitionクレームの全額を実行可能に返済することはできない)。 その異議が失敗し、計画が確認されれば、貸方は貸方のprepetitionの要求の全額を保証するために抵当を保つので、貸方はそれから不動産の逆さまの未来の価値を楽しみ、いずれにしても、貸方は計画の返済の言葉上のprepetitionの要求の全額を集める権利がある。
破産法第1111条(b)に基づき、ノンリコースローンを保有する貸し手は、一般に、上記のように貸し手の選挙権を設定し、リコースで請求を主張する権利があ
絶対優先ルール
ジュニアクラスが何かを受け取る前に、優先順位の高い各クラスが全額支払われた場合にのみ、反対派の債権者にプランを詰め込むことができます。 したがって、債務者のパートナー（すなわち、株式）は、すべての上級債権者が全額支払われない限り、債務者の持分を保持することはできません。
債権者が全額支払われているかどうかの問題は、特に計画の下で再編成された債務者に資本を分配する際に、予測の使用を伴うことができる本質的に主観的な質問である。 このように、株式が貸し手に不合理なcramdown計画を課すことを試みる場合（すなわち、再編成された債務者の株式のための重要な所有権を維持する計画）、貸し手は、それが完全に支払われていないことを不動産評価の専門家からの専門家の証言を利用することにより、裁判所で計画に挑戦する権利を有する。
貸し手が絶対優先ルール権を積極的に擁護する意思があることを示した場合、資本はより合理的に行動するか、再編計画の下で何も保持しない現実に直面するよう動機づけられる。
ただし、”新しい値例外”と呼ばれる絶対優先度ルールには例外が存在することに注意してください。”この例外は、無担保債権者が債権の全額を受け取っていないにもかかわらず、そのような持分保有者が債務者の保有利息に合理的に相当する額で再編成された債務者に新たな資本を拠出することを条件として、持分保有者が所有権を維持することを可能にする。
新価値例外では、株式保有者の資本注入は、(1)実質的なもの、(2)新しいもの、(3)保有されている利息と合理的に同等であること、(4)株式保有者が将来の支払いを約束する以上のものを構成する”金銭または金銭の価値”の形であること、(5)再編に必要であることが必要である。
破産裁判所は、特に上級債権が全額支払われていない間に、持分保有者の貢献が彼らの利益を保持するのに十分であるかどうかを判断しなければな 一般的に、裁判所は、拠出金が保有持分の価値と合理的に同等であるかどうか、ジュニア障害クラスが新しい価値でより良いかどうか、および新しい価値が計画を実現可能にするかどうかを決定する。
絶対優先ルールに対する新しい価値の例外は、株式保有者またはジュニア貸し手が債務者に相当な金額を投資することによってゲームに多くのスキンを入れて喜んでいる場合、この株式は合意計画の採用の基礎を作り出すことができるため、貸し手にとって重要なリスクではないことが多い。
この計画は公正かつ衡平である
この規範の下では、公正かつ衡平な基準は、債務者が担保債権のクラスの異議に対して再編成計画を確認することができないことを義務づけている。 これを達成するためには計画は保証された債権者が先取特権を保ち、貸付け金を保証する傍系親族の現在価値と等しい延期された現金支払を受
担保貸し手がその請求の不可解な同等物を受け取った場合、クラムダウンプランでこの基準を満たすための第二の選択肢を達成することができ 担保債権者は、例えば、担保債権者が担保債権の残りの部分が残りの担保によって担保され続けている間に担保債権の一部の返還を受けたとき、および債務者が一定期間にわたって残りの担保債権の現在価値を支払うことを提案したときに、担保債権者が担保債権の一部の返還を受けたときに、担保債権者と同等の請求を受ける。
この最新の商業用不動産サイクルで発生した資本化率の拡大を考えると、債務者は、担保された貸し手がその主張の許容された金額に等しい現在価値を有する財産の分配を受けたことを証明することができない可能性が最も高い。 このようなイベントでは、債務者の株式は、プロパティ内の任意の利益を放棄するか、シニア貸し手は、多くの場合、希望の証明書と呼ばれるプロパティ
クラムダウン計画の実現可能性要件
裁判所がクラムダウン計画を確認する前に、破産裁判所は、とりわけ、計画が実現可能であるかどうかを決定 言い換えれば、破産裁判所は、計画が清算またはさらなる財務再編の必要性が続く可能性は低いことを発見しなければならない。 実現可能性の要件は、再編成された債務者の成功を保証するものではありませんが、計画は、再編成された債務者が溶剤を出現させ、財政の安定と成功の合理的な見通しを持つことを可能にすることを必要とします。 負担は、計画が実行可能であることを証明するために債務者にあります。
一般的に、破産裁判所が実現可能性を決定する際に考慮する要因は次のとおりです: (1)事業の収益力(すなわち、財産からのキャッシュフロー);(2)資本構造の充足性;(3)担保の状態と破産プロセスを通じて発生した可能性のある悪化;(4)経済状況;(5)経営効率;(6)必要に応じて信用の可用性;(7)債務者の設備投資を満たす能力。
破産裁判所は、過去の収益を評価する義務があります。 将来の業績の信頼できる基準であるかどうかを判断し、そうでない場合は、将来の見通しに影響を与える可能性のある予見可能な要因を調査するこ 裁判所が過去の収益を評価し、将来の収益を見積もることを可能にするために、債務者は有能で具体的で信頼できる証拠を提示しなければならない。
したがって、債務者は債務の再構築を提案することができるが、債務者は計画で提案された支払いを満たすことができるようにするために大きな負担を負う。 単一の資産の不動産の破産の場合では、債務者が特性を作動させ、完全の保証された債権者の要求すべてを支払うために十分な現金流動の存在を確 不動産の評価が熱く争われる商業用不動産のための現在の環境では、債務者にとって大きな負担になるでしょう。
最終的な結論
クラムダウンは依然として貸し手にとって最大のワークアウトと破産の脅威であるが、この脅威は事実よりもフィクションである。 Cramdownに関する規定は、コードの中で最も複雑な一つですが、貸し手は彼らの異議の上に詰め込ま得ることを避けるために彼らの武器庫に多数の武器を持
クラムダウンを実施するためには、すべての債務者は、計画が実行可能であるという重要な要件を含む、相互に関連する多数の要件を満たさなければ
最終的には、単一資産不動産破産事件では、貸し手がセクション1111(b)選挙を行う場合、債務者が貸し手のクランダウンをもたらすために必要なすべての要
許可を得て複製しました。 2020年4月8日、Law360を発表した。
Trust2007-FL1v.Garrison Special Opportunities Fund L.P.,Index No.652412/2010,2011WL900949(Sup Ct NY Cty Mar. 8,2011),リヒテンシュタイン保証,”特定の行為を取ることが許可されている借り手に対する貸し手の保証である,商業ローンの共通の特徴である;そのような保証は、ほぼ均一にそれらを無条件にし、防御を主張する権利を放棄する言語を含んでおり、保証は執行不能なペナルティではないため、保証の下で責任を逃れることができない保証人と判断します.”