찾기 및 임대 주택을 분석하는 것은 어려운 작업입니다.
당신은 당신의 목표 시장에서 백 개 이상의 잠재적 인 거래를 찾을 수 있으며,각 하나는 자신의 수입과 비용을 고려해야합니다.
모든 거래를 분석하는 데 몇 주가 걸릴 수 있으며 목록을 통과 할 때까지 모든 것이 판매 될 것입니다!
분명히,그것은 작동하지 않을 것입니다. 어떻게 해결해야 할까요?
간단합니다. 선별 도구를 사용하십시오.
가장 일반적인 검사 도구 중 하나는 1%및 2%규칙입니다.
1%및 2%규칙은 무엇입니까?
이 인터넷에 떠”엄지 손가락의 규칙”많이 있으며,이 더 인기있는 중 하나입니다.
2%규칙에 따르면 월 임대료가 총 부동산 가격의 2%와 거의 같거나 크면 부동산에 긍정적 인 현금 흐름을 생성 할 수 있습니다.
- $100,000 속성은 임대료에 월$2,000 를 생성한다
- $75,000 집 수리$50,000 의 수리 후 값이 있어야$125,000 및$2,500 의 임대.
1%규칙은 계산되는 방식으로 2%규칙과 동일하지만 임대 소득에서 총 가격의 1%를 얻는 거래는 일반적으로 손익분기를해야한다고 말합니다.
- $100,000 부동산은 임대료로 월$1,000 를 생성해야합니다.
1%규칙은 어디에서 왔습니까?
1%및 2%규칙은 누군가가 만든 무작위 규칙이 아닙니다.이 규칙은 총 임대료 승수를 사용하여 만든 간단한 개념입니다(이에 대한 심층 기사 읽기).
*소개*
5 단계 투자 시스템
우리는 말 그대로 수백만 달러의 가치와 투자자를위한 안정적인 연간 수익을 창출 한이 프로세스를 개발하는 데 수년을 보냈습니다.
2%의 규칙은 월 임대료를 사용하는 반면,일반적으로 연간 기준으로 계산됩니다. 당신은 이미 글리 엠에 익숙하다면,그것은 변환하는 것은 매우 간단합니다 2%총 임대료 승수를 통해 규칙:
$2,000/월*12 개월=$24,000 임대료/년
우리는 내 기사(위에 링크 된)에서 총 임대료 승수에 대한 공식을 기억합니다.
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총 임대료 승수와 2%규칙은 서로 반대로 관련되어 있음을 지적하는 것이 중요합니다.
임대료 가액의 퍼센트가 높을수록 임대료는 낮아진다. 그래서 기본적으로,낮은 임대료와 높은 임대료%,더 많은 잠재적인 소득.
이 말이 맞죠? 임대료는 부동산 비용을 충당하기 위해 몇 년 동안 필요한 임대료입니다. 더 많은 임대료를 수집,적은 년 떨어져 지불 하는 데 걸리는. 더 많은 임대료는 적은 년을 의미,그 반대의 관계입니다.
그래서,난 그냥 라운드와 2%규칙 4.2 이하의 총 임대료 승수와 속성을 찾아야 의미 말할 것 이다.
1%및 2%규칙 사용 방법
앞서 언급했듯이 2%규칙은 투자 부동산에 대한 심사 도구로 사용해야합니다. 그것은 단지 총 임대료를 사용하고 전혀 비용을 포함하지 않기 때문에 순이익의 정확한 반영되지 않습니다.
당신이 낮은 피/전자 비율로 모든 주식을 구입하지 않을 것처럼,당신은 매우 낮은 지분율,또는 2%규칙을 충족하는 하나의 모든 속성을 원하지 않을 수 있습니다.
주식 대 수익 비율이 매우 낮은 회사는 저평가 될 수도 있고 실제로 실패 할 가능성이있는 회사 일 수도 있습니다. 임대료에 비해 매우 낮은 가격으로 속성은 이연 유지 보수의 엄청난 양의 속성이 될 수 있습니다,씨 또는 디 클래스 동네에,또는 그것으로 다른 문제의 번호를 가지고. 이렇게,총 지대 승수는 부동산에 피/전자가 주식에 이기 때문에 이다.
부동산에는 잠재적 위험이 너무 많아서 부동산에 영향을 줄 수있는 위험을 고려하지 않을 수 있으므로 너무 좋아 보이는 부동산에 뛰어 들기 전에 신중하게 생각하십시오.
1%규칙을 첫 번째 검사 도구로 사용하십시오.
부동산의 임대료가 1%규칙에 가깝지 않은 경우 즉시 떠나십시오.
1%규칙을 쉽게 초과 하는 괜찮은 거래의 톤이 있다. 그래서,그들에 어떤 시간을 낭비하지 마십시오.
사실,당신은 당신이 인수 후 임대료가 급등 할 몇 가지 대규모 부가 가치 기회를 놓칠 수 있습니다…하지만 이것은 드문 일이다.
2%규칙을 스크리닝 도구로 사용
윈도우 스크린이 공기를 통과시키는 것처럼,부동산 스크린은 대부분의 나쁜 거래를 차단하고 잠재적으로 좋은 거래만을 통과시킵니다.
과정은 매우 간단합니다.
- 모든 잠재적 인 속성을 필터링하고 제시 가격과 총 임대료의 목록을 확인합니다. 가능 하다 면,뿐만 아니라 필요한 수리의 매우 대략적인 견적을 제공 하 고 제시 가격에 추가. 이 정보를 사용하여 임대료가 총 가격의%를 계산하십시오.
- 가장 높은 목록에서 가장 낮은 목록 정렬
- 총 임대료 승수가 4.2 미만이거나 2%규칙을 초과하는 모든 부동산을 자세히 살펴보십시오.
- 가장 양의 비율을 가진 거래를 살펴본 후,더 나쁜 비율을 가진 거래로 뒤로 작업을 시작하십시오.
다음과 같은 거래 목록을 만드는 것을 상상해보십시오.:
- $500,000 – $3,500 – 0.7%
- $400,000 – $4,000 – 1.0%
- $450,000 – $6,000 – 1.3%
- $350,000 – $5,000 – 1.42%
- $375,000 – $6,000 – 1.6%
- $200,000 – $3,800 – 1.9%
- $450,000 – $9,100 – 2.02%
먼저 450,000 달러짜리 거래를 살펴 보는 것으로 시작할 것입니다. 문제의 톤이 있고 개화안에 약간 십만을 필요로 한다 것 을 너가 발견한다 것 을 말하자,그때 어쩌면 너는 통과하고 200,000 달러 거래를,그리고 이렇게 위에 본다 간다.
이 방법을 사용하면 모든 잠재적 거래의 80-90%를 제외하여 잠재력이 가장 좋은 거래에 집중할 수 있습니다. 바라건대,당신은 몇 가지 제안을하고 거래를 닫을 수 있습니다.
그렇지 않은 경우 필요에 맞게 규칙을 조정할 수 있습니다.
1%와 2%의 규칙은 규칙이 아니므로 자신의 것으로 만드십시오.
이제 여기서 멈추고 기본 정보를 가져 와서 재산을 사려고 세계로 도망 갈 수 있습니다.
현실은 부동산이 매우 지역적이어서 어떤 것도’규칙’이 될 수 없다는 것이 명백하다는 것이다. 당신은 비율이 플로리다,오클라호마,또는 캘리포니아에서 동일 기대하지 않을 것입니다.
그냥 빠른 일화–플로리다 보험 요금은 적어도 내가 매사추세츠에서 왔어요 곳의 두 배 비율이다. 따라서 분명히,이 두 상태의 거래를 분석 할 때 동일한 가정 세트를 사용할 수 없습니다.
어떤 시장에서 좋은 소득 비율을 결정하는 방법
1)현금 반환 목표에 현금을 결정
당신이 원하는 첫 번째 일은 당신의 현금 투자 수익에 대한 목표를 만드는 것입니다. 너의 목표가 어떤 특별한 거래에 현금 반환에 15%현금을 벌는 이다 것 을 말하자.
- 내가$100,000 속성을 구입하는 경우,그 약$20,000 계약금이 필요합니다.
- 나는 적립하기 위해 연간$3,000 반환해야 15%
당신은 당신이 원하는 퍼센트를 사용할 수 있습니다,하지만 꽤 높은 있는지 확인. 차입 자본 이용에 재산에는 고수익이 있어야 한다.
2)사업비 추정
이것은 50%규칙이 들어오는 곳입니다. 다시 말하지만,어떤 규칙은 모든 시장에서 작동하지 않습니다,그래서 당신은 어떤 규칙을 사용하기 전에 특정 시장에서 비용을 이해해야합니다. 당신은 당신의 비용이 55%또는 40%또는 무엇이든 찾을 수 있습니다. 우리가 50%를 고른 이유를 알고 싶다면 더 깊은 이해를 위해 그 기사를 읽으십시오.
일단 당신이 당신의 시장에서 여러 거래를 분석하고 더 많은 경험을 얻을,당신은 얼마나 많은 속성 비용을 알 수 있습니다 당신은 당신이 그들을 관리하는 방법을 알 수 있습니다. 지금은,그냥 운영 비용에가는 우리의 총 수집 임대료의 50%를 고수하자.
3)모기지 비용 추정
월별 모기지 금액을 계산하기 위해 모기지 계산기를 사용합니다.
간단히 말해서,30 년 동안 5%로 80,000 달러의 대출을 받았다고 가정 해 봅시다. 즉$429 또는 연간$5,148 의 월별 지불이다.
4)엄지 손가락의 자신의 규칙을 계산
이제 알아 내기 위해 아주 간단합니다.
우리는 연간 3,000 달러를 벌고 싶어한다는 것을 알고 있습니다. 우리의 경비가 우리의 소득의 50%이다 것 을 우리는 있있다,우리의 저당 납부금이 년당$5,148 이다 것 을 우리는 있있다.
이제 그냥 해결:
(1/2)임대– $5,148 = $3,000
(1/2) 임대료=$8,148
임대료=$16,296
월 임대료= $1,358
$1,358 / $100,000 = 1.36%
당신을 위해,당신은 임대료가 적어도 1.3%또는 1 이 거래를 찾을 수 있습니다.총 가격의 4%.
1%규칙(또는 다른 규칙)
내 계산에서 볼 수 있듯이 비율은 계약금,이자율,사업 비율 및 원하는 수익의 영향을받습니다. 이들 중 하나를 변경 하 여 다른”규칙”에 따라 나올 것 이다 하 고 모든 시장 가능성이 다른 결과 있을 것 이다.
우리는 매우 보수적이지만 운이 좋다. 이 개념을 만든 사람은 매우 모호하게 만들고 기대 수익률을 매우 높게 설정했습니다. 2%규칙을 따르면,재산에는 긍정 현금 유출입이 있어야 한다 고 일반적으로 말한다.
이런 식으로 생각하십시오–누군가는 모든 사람에게 적용되는 담요 규칙을 만들려고 노력하고 있습니다. 이것은 아마 좋은 생각이 아니다.
는 1%규칙에 대해서도 마찬가지입니다. 1%는 한 주에서도 휴식을 취하고 다른 주에서는 셔츠를 잃을 수 있습니다.
그렇기 때문에 시장을 알고 기대치를 설정하고 그에 맞는 거래를 찾는 것이 가장 좋습니다.
돈은 높은 수익률로 흘러가는 경향이 있으므로 지속적으로 높은 수익률을 가진 시장은 그 지역으로 흐르는 자본을 발견 할 것입니다. 그 돈은 이익이”정상적인”수준으로 줄어들 때까지 재산을 감사하게 만들 것입니다. 당신이 당신의 목표를 너무 높게 설정하면 그래서,당신은 어떤 거래를 찾을 수 없습니다. 너가 그들을 너무 낮게 놓으면,너는 발안에 쏘고 있다.
2%규칙의 문제점과 자신의 부동산 심사 비율 계산
이 방정식은 두 가지 상황에서 붕괴되기 시작합니다. 첫 번째,계약 금 아주 작은 되 면 다음 비율 될 것입니다 매우 낮은,잘 1%미만. 2%규칙이 공평에 반환의 대신에 현금 반환에 현금에 기초를 두기 때문에,너가 거래안에 있는 더 적은 현금,보다 적게 너는 너의 원한 이익을 도달한것을 필요로 한다.
그것에 대해 생각,만약 당신이 그렇게 운이 좋은만 넣어$1 속성을 구입,당신은 단지 50 센트를 적립 하 고 현금 반환에 놀라운 50%현금을 가질 수 있습니다.
이것은 아주 좋게 들리지 않습니까?
방정식이 무너지기 시작하는 또 다른 상황은 계약금이 너무 커져 모기지 금액이 떨어질 때입니다. 이 경우,비율은 접근하기 시작합니다:
엑스=현금 반환/사업 비율
이것은 매우 높은 비율을 만들 것입니다. 그것은 직관적으로 의미가 있지만-당신이 내려 놓고 더 많은 돈을,(값의 퍼센트로 높은 임대료)의 낮은 현금 반환에 매우 높은 현금을 달성하기 위해.
예: 50%사업 비율에 반환을 위해 15%목표에,우리는 매우 높 확률이 낮은 너 이제까지 그것을 달성할 것이다”3%규칙”을 따를텐데.
사람들은 위험을 줄이기 위해 더 많은 돈을 내려. 낮은 위험은 낮은 수익을 의미한다. 그래서,만약 당신이 더 내려 놓고,당신은 당신의 기대를 조정해야합니다.
이 심사 도구의 실패는 단순히 우리가 본질적으로 부동산 투자에 대해 알고있는 것을 확인
즉–적은 당신은 당신의 현금 투자에 높은 수익을 내려 놓고.
$200 만 내려 놓으면$100 을 버는 것이 50%수익입니다. 저것은$100,000 투자에$10,000 을 벌보다는 방법 잘 이다.
하지만,그것은 단지$100 벌고 작은 거래를 할 의미가 있습니까? 그 비율은 높지만 의미있는 금액을 벌기 위해서는 수백 건의 거래를해야하며 아무도 그 시간이 없습니다.
이제 뭐?
나는 너에게 수많은 숫자를 던진 것을 안다. 당신은 당신이 거래를 화면 수 있도록 계산기가 필요한 이유입니다. 그것은 당신에게 시간의 톤을 저장하고 당신이 더 자주 맞는지 확인합니다.
5-단계 시스템
6-그림
25,000+투자자가 시작하고 매일 갈기 할 필요없이 자신의 포트폴리오를 확장하기 위해 사용하는 시스템,개인적으로 부유 한,또는 부동산에 대한 모든 것을 알고.