den enestående forstyrrelsen i eiendomsmarkedene forårsaket AV COVID-19 har långivere tenker igjen om mulige konkurs registreringer av sine låntakere. Lån sikret direkte eller indirekte av losji, detaljhandel, spill og detaljhandel er under spesiell nød.
i løpet av eiendomsnedgangen tidlig på 1990-tallet, søkte eiendomseiere og operatører ofte om konkursbeskyttelse som en forhandlingstaktikk og som et middel til å beskytte sine eiendeler fra foreclosure. Disse sakene, som ofte dratt på i år på enorme utgifter, ofte hadde den ønskede effekten av å endre forhandle innflytelse med långivere.
COVID-19-krisen er uten tvil mye verre enn finanskrisen i 2008-2009, og utgjør et helt annet sett av risikofaktorer og løsninger for eiendomsinvestorer og långivere. Opphold-at-home-bestillingen har shuttered nesten alle bransjer som benytter fast eiendom for å drive sine virksomheter. I tidligere nedgangstider stod eiendomsinvestorene og långiverne på den daværende sikkerheten om fortsatt leietaker belegg og leiebetalinger, og når det gjelder hoteller, iboende etterspørselsdrivere, selv om kapitaliseringsrenter utvidet som følge av en krympende økonomi, mangel på finansieringsmuligheter og/eller en finanskrise.
for Tiden betaler mange leietakere ikke leie, og mange av disse leietakerne kan aldri komme tilbake for å drive sine virksomheter. Hotelleiendommer er enda mer distressed. For uken Fra 22. Mars til 28. Mars falt belegget og gjennomsnittlige daglige rompriser henholdsvis 68% og 39% i løpet av året, og bidro til en omsetning per tilgjengelig rom, Eller RevPar, nedgang på 80% for uken, ifølge data fra forskningsfirmaet CoStar Realty Information Inc.
DEN fulle virkningen AV COVID – 19-krisen på eiendomsmidler er en svart boks, og eiere og långivere trenger som et minimum å være forberedt på en mer gradvis gjenoppretting i stedet for En V-formet gjenoppretting. Til slutt, eiendomsmegling långivere kan stå å holde posen. Låntakere / investorer vil søke å redusere gjeldslån til et mer realistisk nivå avhengig av leiebetalende leietaker belegg eller, når det gjelder hoteller, gjenopptakelse av reise.
gjeldsbelastningsreduksjonene som søkes av låntakere, vil være betydelige, og hvis de ikke klarer å komme til enighet med långivere ut av retten, vil låntakere legge Inn Kapittel 11 og søke å tvinge långivere til å akseptere gjeldsreduksjoner basert på nye markedsverdier. Det problemet vil bli mest uttalt når lån til slutt modnes og må refinansieres.
under pendency av finanskrisen i 2008-2009, antall fast eiendom konkurs registreringer var begrenset. Årsaken til dette var todelt.
for det første krevde endringer I Den Amerikanske Konkursloven I 2005 skyldnere som eier en enkelt næringseiendom (dvs. innen 90 dager etter innlevering til (1) fil en plan for omorganisering som har en rimelig mulighet for å bli bekreftet i en rimelig tidsperiode eller (2) begynne å foreta betalinger til utlåner i et beløp som tilsvarer dagens rente på verdien av utlåner interesse i eiendommen.
For Det Andre, en betydelig andel av næringseiendom lån dokumentert siden slutten av 1990-tallet inkluderer en springing regress garanti som gjør lånet fullt ty til en eller flere oppdragsgivere av låntaker i tilfelle låntaker filer for en frivillig konkurs, eller samarbeider med kreditorer for å forårsake en ufrivillig konkurs fortsetter å skje.
disse bestemmelsene har generelt fungert som en effektiv gift pille, avskrekke konkurs registreringer av næringseiendom låntakere. Domstolene har konsekvent opprettholdt gyldigheten av disse garantiene. De samme begrepene og begrensningene vil gjelde midt i den nåværende krisen.
eiendomsmegling konkurs historien om den siste kredittkrisen slutter imidlertid ikke der. I noen tilfeller er eiendomslånet allerede gjenstand for full eller betydelig bruk av en eller flere oppdragsgivere av låntakeren. Dette var noen ganger tilfelle i byggelån, bro lån eller i tilfeller der garantert kontantstrøm ikke rettferdiggjøre lånet inntektene forespurt av låntaker.
i tilfeller der et lån som er gjenstand for rektor / garantist regress går i mislighold (i henhold til en fullføringsgaranti eller på annen måte), kan en konkurs innlevering av låntaker ikke vesentlig øke ansvaret for prinsippene i låntaker til utlåner i forhold til lånet.
under andre omstendigheter, på grunn av dagens nød og eksistensen av andre garantier, har oppdragsgiverne (som er parter i springing-garantien) ikke lenger noen materiell nettoverdi.
Til slutt, i andre tilfeller, bare driftspartneren (og ikke den økonomiske partneren) gitt springing garanti knyttet til konkurs og som problemer med eiendommen fortsetter å presentere seg, driftspartneren ikke lenger har noen kontroll over låntaker og, avhengig av dokumentasjonen mellom partnerne, kan ikke være i stand til å hindre en konkurs innlevering oppstår. I slike tilfeller forblir en konkurs innlevering av låntaker en betydelig trussel mot utlåner.
på grunn av hastigheten som denne krisen oppstod, og fordi vi bare er dager inn i DEN første måneden AV COVID-19-krisen når leie-og rentebetalinger blir savnet, er måten eiendomslån vil bli løst på ennå ikke etablert. Mange av de institusjonelle långivere og kommersielle boliglån-backed securities servicers treffer midlertidige pauseknapper.
men utvilsomt noen eiendomsmegling långivere har opplevd margin lån og andre kan ikke ha båndbredde, økonomisk midlene eller ønske om å gå gjennom en langvarig trening prosess. Som et resultat vi forventer at noen av disse lånene vil handle og avhengig av omstendighetene rundt at bestemt lån rettsmidler kan begynne å få utøves.
i slike tilfeller, i tillegg til en lengre varighet av krisen, långivere må være på vakt mot denne trusselen, spesielt i tilfeller der en springing garanti knyttet til konkurs er ikke-eksisterende eller på annen måte er sannsynlig å være en ineffektiv avskrekkende.
Første Skritt
hvis en eiendomsmegler låner filer for konkurs, bør utlåner vurdere å sende inn en umiddelbar bevegelse for å avvise på flere grunner.
først bør utlåner undersøke om konkurs innlevering ble riktig godkjent av låntaker. Siden slutten av 1990-tallet, ble mange næringseiendom låntakere dannet som spesielle formål konkurs eksterne enheter, Eller SPEs. SPEs ble strukturert for å kreve at en eller flere uavhengige styremedlemmer, ledere eller medlemmer stemmer for en frivillig konkursprosedyre.
Eiendomseiere og operatører, i all hast til fil, eller uten kunnskap eller ignorering av organisatoriske dokumenter, kan føre til at deres låntakere til fil for konkurs uten å få samtykke fra disse styremedlemmer, ledere eller medlemmer. I slike tilfeller bør utlåner holder gjelden gjøre en bevegelse for å avvise konkurs saken på grunnlag av at det ikke var riktig godkjent.
Videre, hvis lånerens egenkapital er betydelig under vann (dvs. verdien av eiendommen), utlåner bør vurdere å bringe en bevegelse for å avvise konkurs saken på grunnlag av at saken ble påbegynt i ond tro siden det er ingen realistisk mulighet for at en plan for omorganisering vil være i stand til å bli bekreftet, og at den sanne hensikten bak innlevering var bare å forsinke utøvelsen av rettsmidler av utlåner.
Tidspunkt For Bekreftelse
hvis utlåner er mislykket i å få konkurs saken avvist, vil debitor-låntaker, i kommersielle single asset real estate saker, har enerett i 90 dager til (1) sende inn en plan for omorganisering som har en rimelig mulighet for å bli bekreftet i en rimelig tidsperiode og (2) begynne å foreta betalinger til utlåner i et beløp som tilsvarer dagens markedsrente på verdien av utlåner interesse i fast eiendom.
Långivere bør være klar over, men at det er en mulighet for debitor-låner gamesmanship å utsette disse tidsfrister i en sak der en liten drift virksomhet drives av debitor-låner på stedet kan hevdes å fjerne prosjektet fra kategorien av en enkelt eiendel eiendomsmegling sak.
Hvis en rimelig plan er innlevert av debitor-låner, ville det ha ytterligere 60 dager å be om aksepter av planen. Disse tidsperiodene kan forlenges for årsak. Lengre, koden inneholder et helvete-eller-høy-vann-bestemmelse som krever at planen eksklusivitet perioden ikke kan forlenges utover 18 måneder etter innleveringsdato og aksept av planen ved et flertall av kreditorene kan ikke forlenges utover 20 måneder etter innleveringsdato.
Cramdown
den største trusselen mot en utlåner i en næringseiendom omorganisering er en cramdown.
men bekreftelse og andre krav som en debitor må tilfredsstille for å cramdown enten en sikret eller et usikret krav i tilfelle av en enkelt eiendel eiendomsmegling konkurs pålegge slike byrder på en debitor som Noen Kapittel 11 skyldnere er sannsynlig å oppnå vellykket en omorganisering ved stapper ned utlåner.
hvis alle kravene i en plan for omorganisering er oppfylt, med unntak av en vellykket stemme fra kreditorer, kan reorganiseringsplanen fortsatt bekreftes over innvendingen til en avvikende klasse. Dette er kjent som en cramdown. I en cramdown kan skyldneren gjøre ett eller flere av følgende: (1) redusere hovedbeløpet for det sikrede kravet til verdien av sikkerheten, (2) redusere renten, (3) forlenge forfallsdatoen eller (4) endre tilbakebetalingsplanen.
også, debitor kan gjøre en minimal betaling på usikret krav. For at en cramdown skal skje skyldneren må oppfylle følgende krav:
- minst en svekket klasse må ha akseptert planen (uten å telle stemmer fra innsidere som har krav);
- en klasse med høyere prioritet under planen må betales i sin helhet før noen junior klasse kan motta noe, med mindre (1) slik senior klasse samtykker til mindre behandling eller (2) en kreditor eller egenkapitalinnehaver i en junior klasse gir ny verdi til skyldneren for å bistå den i omorganiseringen;
- skyldneren må vise at planen er rettferdig og rettferdig og ikke diskriminerer urettferdig med hensyn til hver klasse av krav og interesser som er svekket og ikke har akseptert planen; og
- skyldneren må vise at planen sannsynligvis ikke vil bli fulgt av en likvidasjon eller et behov for ytterligere finansiell omorganisering som følge av en senere lånefeil eller på annen måte.
Utlåner Svar På En Debitor Foreslått Cramdown Plan
i en enkelt eiendel eiendomsmegling konkurs, hver av kravene til en bekreftelse av en cramdown plan skape enten byrder for skyldnere / låntakere eller muligheter for långivere som gjør en vellykket bekreftelse av en slik plan fjern.
Avstemning Eller Krav Om Å Blokkere Bekreftelse
fordi utlånerens krav sannsynligvis vil bli ansett som undersikret, vil det bli delt inn i to krav: (1) et sikret krav lik verdien av sikkerheten og (2) et usikret mangelkrav for balansen. For en nedsatt klasse å akseptere planen kreditorer holder minst to tredjedeler av de tillatte krav i klassen, inkludert mer enn halvparten av det faktiske antall tillatte krav som stemmer, må stemme for aksept.
Fordi det undersikrede kravet til utlåner vanligvis er stort nok til å kontrollere den usikrede kreditorklassen, kan utlåner ofte blokkere bekreftelse av en cramdown-plan.
dette scenariet gjelder i de fleste enkelt eiendel eiendomsmegling tilfeller, som de eneste andre kreditorer er handel kreditorer som skylder relativt små beløp. Det er imidlertid økt risiko for cramdown hvis det er andre underordnede långivere i kapitalbunken til samme låner. Dette ville være tilfelle hvis det var andre boliglån gjeld på en eiendom, men bør ikke være tilfelle hvis det er mezzanine gjeld pådratt av en egen låner og sikret med en direkte eller indirekte egenkapital interesse i grunneier.
hvis långiverens krav ikke er stort nok til å kontrollere klassestemmen, eller hvis långiverens mangelkrav er klassifisert separat fra de andre usikrede kravene, kan utlåner søke å kjøpe tilstrekkelige krav fra andre klassemedlemmer for å tvinge en negativ stemme av klassen eller å kontrollere en tredjedel av mengden av hver noninsider (dvs., nonaffiliates, offiserer, styremedlemmer og andre kontroll personer av skyldneren) svekket klasse for å blokkere bekreftelse.
fordi skifteretten kan nekte krav kjøpt av en kreditor som ikke handler i god tro, oppstår spørsmålet om kjøp av krav for å hindre bekreftelse utgjør ond tro. Siden koden gir ingen veiledning om hva som utgjør ond tro, det ble overlatt til domstolene å utvikle en standard.
mens DET er lite USA Høyesterett eller circuit court veiledning om emnet, en generell ramme dukker opp for hvilke typer motiver som vil føre til et funn av å handle i ond tro. Den fremvoksende testen er om kreditor handlet i henhold til en ulterior motiv som ikke er relatert til beskyttelsen av den sikrede kreditorens krav i saken, for eksempel ondskap, utpressing, hensikt å ødelegge skyldnerens virksomhet for å fremme interessene til en konkurrerende virksomhet, hensikt å tjene på kjøpet eller fra informasjon oppnådd derved, hensikt å få kontroll over skyldneren, hensikt å blokkere bekreftelse av en plan eller hensikt å oppnå en urettferdig fordel ved å forme konkursprosessen.
Funn av ond tro bør være unntaket, ikke regelen, men, og partiet som søker å utpeke en annens stemme bærer bevisbyrden for at det ikke ble kastet i god tro. I tillegg er det viktig å merke seg at innkjøpskrav for å fremme kreditorens egeninteresse er tillatt og ikke utgjør en ulterior motiv som utgjør å handle i ond tro.
saken i re Kovalchik, en urapportert konkursrettsbeslutning I Pennsylvania, opprettholdt kjøp av blokkeringskrav fra et datterselskap opprettet av sikret utlåner med det formål å blokkere bekreftelse. Retten avgjorde at kjøp av kravene var tillatt og at kravene kunne bli stemt fordi (1) alle nedsatte noninsider-krav i klassen ble tilbudt samme mulighet til å selge; (2) prisen som ble tilbudt var 100% av hvert krav med umiddelbar betaling i sin helhet; (3) innkjøpsenheten identifiserte seg som sikret kreditor; (4) det var ingen falskhet i å håndtere kreditorene; og (5) tilbudet om kjøp behandlet usikrede kreditorer like og rettferdig.
retten uttalte at ingen formell oppfordring prosessen var nødvendig fordi ingen rabatt ble forespurt av innkjøp kreditor og bemerket at en kreditor egeninteresse i å kjøpe krav var ikke ond tro. Følgelig, hvis utlåner betaler 100% for kravene, er det ikke sannsynlig at utlåner vil bli funnet å handle i ond tro. Derfor, hvis det er villig til å investere i kjøpte krav, kan utlåner forhindre at en nedsatt klasse stemmer for en cramdown-plan.
i visse situasjoner, avhengig i stor grad av fast eiendom verdi, kan en under sikret kreditor velge å ha sitt krav behandlet som fullt sikret Under Konkurs Kode Seksjon 1111(b). Som skyldneren ikke kan være nødvendig å klassifisere usikret mangel krav i samme klasse som andre usikrede krav, mangel kravet kan ikke kontrollere usikret klasse stemme.
i en slik situasjon kan den sikrede kreditor velge å få sitt krav behandlet som fullt sikret slik at mangelkravet behandles under debitorens plan som en del av långiverens sikrede krav. I så fall Krever Seksjon 1111 (b) at det sikrede kravet (hele beløpet av utlånerens prepetition krav) betales i sin helhet under planen med en viktig advarsel: betalingsstrømmen under planen må ha en nåverdi som er lik verdien av utlånerens sikkerhet, dvs. eiendommen, ved planbekreftelse.
Følgelig Gir Seksjon 1111 (b) forhandlings-og rettssaker innflytelse til en ellers under sikret kreditor for å hindre cramdown på mulighetsgrunnlag (dvs.debitor kan ikke feasibly tilbakebetale hele beløpet av utlånerens prepetition krav over planen nedbetaling sikt). Skulle den innvendingen mislykkes og planen er bekreftet, har utlåner den fremtidige verdien av eiendommen, da den beholder sitt boliglån for å sikre hele beløpet av utlånerens prepetition-krav, og i alle tilfeller har utlåner rett til å samle hele beløpet av prepetition-kravet over planbetalingstiden.
det er også viktig å merke seg at I Henhold Til Konkursloven seksjon 1111 (b) en utlåner holder et ikke-regress lån er generelt rett til å hevde sitt krav med regress, sette opp utlåner valgrettigheter som beskrevet ovenfor.
Absolute Priority Rule
en plan kan bli stappet ned på en avvikende klasse av kreditorer bare hvis hver klasse med høyere prioritet er betalt i sin helhet før noen junior klasse mottar noe. Følgelig kan ikke partnerne i skyldneren (dvs. egenkapitalen) beholde sine egenkapitalinteresser i skyldneren med mindre alle senior kreditorer er betalt i sin helhet.
spørsmålet om en kreditor er betalt i sin helhet er iboende subjektive spørsmål som kan innebære bruk av prediksjon, særlig når fordeling av egenkapital i omorganisert debitor etter planen. Som sådan, hvis egenkapitalen forsøker å pålegge en urimelig cramdown plan på utlåner (dvs.en plan som opprettholder for egenkapitalen en betydelig eierandel i den omorganiserte debitor), har utlåner rett til å utfordre planen i retten ved å benytte sakkyndig vitnesbyrd fra eiendomsvurderingseksperter at den ikke blir betalt i sin helhet.
hvis utlåner viser at den er villig til å forsvare aggressivt sine absolutte prioritetsregelrettigheter, vil egenkapitalen bli motivert til å handle mer rimelig eller møte virkeligheten at den ikke vil beholde noe under omorganiseringsplanen.
det skal imidlertid bemerkes at det finnes et unntak fra den absolutte prioritetsregelen kjent som » new value exception.»Dette unntaket tillater aksjeeiere å beholde sine eierandeler selv om usikrede kreditorer ikke mottar full betaling av sine krav, forutsatt at slike aksjeeiere bidrar med ny kapital til den omorganiserte debitor i et beløp som rimelig tilsvarer deres beholdte interesse i debitor.
det nye verdiunntaket krever at aksjeeiernes tilførsel av kapital er (1) betydelig, (2) ny, (3) rimelig ekvivalent med renten som beholdes, (4) i form av «penger eller pengeverdi» som utgjør mer enn et løfte fra aksjeeierne om å foreta fremtidige utbetalinger, og (5) nødvendig for en omorganisering.
skifteretten må avgjøre om aksjeeiernes bidrag er tilstrekkelig til at de kan beholde sine interesser, særlig når seniorkrav ikke blir betalt i sin helhet. Som regel, retten avgjør om bidraget er rimelig tilsvarer verdien av beholdt egenkapital interesser, om junior svekket klasser er bedre med den nye verdien, og om den nye verdien gjør planen gjennomførbart.
det nye verdiunntaket til den absolutte prioritetsregelen er ofte ikke en betydelig risiko for långivere, siden hvis egenkapitalinnehaveren eller en junior utlåner er villig til å sette mer hud i spillet ved å investere en betydelig sum i skyldneren som deretter kan benyttes til å delever utlånerens posisjon i eiendommen, kan denne egenkapitalen skape grunnlaget for vedtakelsen av en konsensuell plan.
Planen Er Rettferdig Og Rettferdig
under koden, rettferdig og rettferdig standard mandater at skyldneren ikke kan bekrefte en plan for omorganisering over innsigelsen av en klasse av sikret kreditorer med mindre planen gir for utdeling av eiendom som er lik i verdi til den tillatte mengden av sine krav. For å oppnå dette planen måtte tillate sikret kreditor å beholde sin lien og motta utsatt kontant betaling lik nåverdien av sikkerhet sikre lånet.
et annet alternativ for å tilfredsstille denne standarden i en cramdown-plan kan oppnås hvis den sikrede utlåner mottar den utvilsomme ekvivalenten av kravet. En sikret kreditor mottar den ubestridelige ekvivalenten av kravet når for eksempel den sikrede kreditor mottar en retur av en del av sin sikkerhet mens resten av det sikrede kravet fortsetter å være sikret av den gjenværende sikkerheten, og når debitor foreslår å betale nåverdien av det gjenværende sikrede kravet over en tidsperiode.
Gitt kapitaliseringsrenteutvidelsen som har skjedd i denne siste kommersielle eiendomssyklusen, vil skyldnere mest sannsynlig ikke kunne bevise at en sikret utlåner har mottatt fordelingen av eiendommen som har en nåverdi lik den tillatte mengden av kravet. I slike tilfeller vil egenkapitalen i skyldneren sitte igjen med bare ett levedyktig alternativ – å gi avkall på eventuelle interesser i eiendommen eller be om at senior utlåner samtykke til en plan som forlater egenkapitalen med bare en mindre ansvarlig interesse i eiendommen ofte referert til som et håp sertifikat.
Feasibility Krav Til En Cramdown Plan
før en domstol bekrefter en cramdown plan, konkursretten må blant annet avgjøre om planen er gjennomførbart. Skifteretten må med andre ord finne at planen ikke vil bli fulgt av en likvidasjon eller et behov for ytterligere finansiell omorganisering. Selv om mulighetskravet ikke garanterer suksess for den omorganiserte debitor, krever det at planen gjør det mulig for den omorganiserte debitor å oppstå løsemiddel og med rimelige utsikter til finansiell stabilitet og suksess. Byrden er på skyldneren for å bevise at planen er mulig.
generelt, faktorene som skifteretten vurderer i å bestemme gjennomførbarhet inkluderer: (1) inntjeningsevnen til virksomheten (dvs. kontantstrøm fra eiendommen); (2) kapitalstrukturens tilstrekkelighet; (3) tilstanden til sikkerheten og eventuelle forringelser som kan ha skjedd gjennom konkursprosessen; (4) økonomiske forhold; (5) ledelseseffektivitet; (6) tilgjengeligheten av kreditt, om nødvendig; og (7) skyldnerens evne til å møte kapitalutgifter.
skifteretten er forpliktet til å vurdere tidligere inntjening (dvs. netto driftsinntekter) for å avgjøre om de er et pålitelig kriterium for fremtidig ytelse, og hvis ikke, å foreta et estimat av fremtidig ytelse ved å undersøke forutsigbare faktorer som kan påvirke fremtidsutsikter. For å gjøre det mulig for retten å evaluere tidligere inntjening og å estimere fremtidig inntjening, må skyldneren presentere kompetent, konkret og pålitelig bevis.
derfor, selv om skyldnere kan gjøre et forslag om å restrukturere sin gjeld, skyldnere bære en betydelig byrde å fastslå at de vil være i stand til å tilfredsstille betalinger foreslått i sine planer. I en enkelt eiendel fast eiendom konkurs sak, vil retten nekte bekreftelse dersom skyldneren ikke kan bevise planens gjennomførbarhet basert på realistiske og verifiserbare anslag etablere eksistensen av kontantstrøm tilstrekkelig til å drive eiendommen og betale alle sikret kreditor krav i sin helhet. I dagens miljø for næringseiendom hvor eiendom verdivurderinger vil bli heftig omstridt som ville være en betydelig byrde for enhver debitor.
Endelige Konklusjoner
Selv om en cramdown forblir den største treningen og konkurstrusselen for långivere, er denne trusselen mer fiksjon enn fakta. Selv om bestemmelsene om cramdown er blant de mest kompliserte i koden, långivere har mange våpen i sitt arsenal for å unngå å bli stappet ned over sine innvendinger.
for å gjennomføre en cramdown, må alle skyldnere tilfredsstille mange sammenhengende krav, inkludert et betydelig krav om at planen er gjennomførbar.
Til Slutt, i single asset real estate konkurs tilfeller, hvis en utlåner gjør En Seksjon 1111(b) valg kan det være svært vanskelig for en debitor å tilfredsstille alle krav som er nødvendige for å gjennomføre en cramdown av en utlåner.
Gjengitt med tillatelse. Opprinnelig publisert 8. April 2020, Law360.
UBS Kommersiell Mortg. Tillit 2007-FL1 v. Garrison Spesielle Muligheter Fond L. P., Indeks nr 652412/2010, 2011 WL 900949 (Sup Ct NY Cty Mar. 8, 2011), begrunnet At lichtenstein garanti, «er en långivere forsikring mot låntakere får lov til å ta visse handlinger, er et felles trekk i kommersielle lån; slike garantier nesten jevnt inneholde språk som gjør dem ubetinget og fraskriver seg retten til å hevde forsvar, og avgjørelse om at en garantist som ikke kan unnslippe ansvar under garantien fordi garantien er ikke en uhåndterlig straff.»