Jak stosować zasadę 1% w inwestowaniu w nieruchomości

znalezienie i analiza nieruchomości na wynajem jest trudnym zadaniem.

możesz znaleźć sto lub więcej potencjalnych transakcji na swoim rynku docelowym, a każda z nich ma swoje własne dochody i wydatki do rozważenia.

analiza każdej transakcji może zająć tygodnie … a zanim przejdziesz przez Listę, wszystko zostanie sprzedane!

oczywiście to nie zadziała. Jak to obejdziemy?

to proste. Użyj narzędzi przesiewowych.

jednym z najczęstszych narzędzi przesiewowych są zasady 1% i 2%.

jaka jest zasada 1% i 2%?

w internecie krąży wiele „reguł kciuka” i jest to jedna z bardziej popularnych.

Zasada 2% stanowi, że jeśli miesięczny czynsz jest mniej więcej równy lub większy niż 2% całkowitej ceny nieruchomości, będziesz w stanie wygenerować dodatnie przepływy pieniężne na nieruchomości.

• a $100,000 nieruchomość powinna generować $2,000 miesięcznie w czynszu
• a $75,000 dom, który wymaga $50,000 w remoncie powinien mieć wartość po remoncie $125,000 i czynsz $2,500.

zasada 1% jest taka sama jak zasada 2% w sposobie, w jaki jest obliczana, ale mówi, że umowa, która zarabia 1% całkowitej ceny w przychodach z wynajmu, powinna być wyrównana, Zwykle.

• a $ 100,000 nieruchomość powinna generować $1,000 miesięcznie w czynszu

skąd bierze się Zasada 1 procent?

zasady 1% i 2% nie są tylko przypadkową regułą, którą ktoś wymyślił – jest to prosta koncepcja stworzona przy użyciu mnożnika czynszu brutto (przeczytaj szczegółowy artykuł na ten temat).

*wprowadzenie*

5-stopniowy system inwestowania

spędziliśmy lata rozwijając ten proces, który dosłownie wygenerował miliony dolarów wartości i stabilne roczne przychody dla inwestorów.

GRM jest na ogół obliczany w ujęciu rocznym, podczas gdy zasada 2% wykorzystuje miesięczny czynsz. Jeśli znasz już GRM, przekonwertowanie reguły 2% na mnożnik czynszu brutto jest dość proste:

$2,000/miesiąc * 12 miesięcy = $ 24,000 czynsz / rok

pamiętamy wzór mnożnika czynszu brutto z mojego artykułu (połączonego powyżej):

GRM = cena wywoławcza / czynsze brutto

więc GRM dla powyższego przykładu:

GRM = $100,000 / $24,000 = 4.17

ważne, że zaznaczam, że mnożnik czynszu brutto i zasada 2% są ze sobą odwrotnie powiązane.

im wyższy czynsz jako procent wartości, tym niższy jest GRM. Więc zasadniczo, im niższy GRM i wyższy % czynszu, tym więcej potencjalnych dochodów.

to ma sens, prawda? GRM jest ile lat czynszu trzeba na pokrycie kosztów nieruchomości. Im więcej czynszu zbierasz, tym mniej lat zajmuje spłacenie. Więcej czynszu oznacza mniej lat, to odwrotna relacja.

więc powiem tylko, że zasada 2% oznacza, że powinieneś znaleźć nieruchomość z mnożnikiem czynszu brutto 4,2 lub niższym.

Jak korzystać z zasad 1% i 2%

jak już wcześniej wspomniałem, Zasada 2% powinna być stosowana jako narzędzie kontroli nieruchomości inwestycyjnych. Nie jest to dokładne odzwierciedlenie dochodu netto, ponieważ wykorzystuje tylko czynsz brutto i nie zawiera żadnych wydatków.

tak jak nie kupisz każdej akcji o niskim współczynniku P/E, możesz nie chcieć każdej nieruchomości o bardzo niskim GRM lub takiej, która spełnia zasadę 2%.

firma o bardzo niskim stosunku ceny akcji do zysków może być niedowartościowana lub może być firmą, która prawdopodobnie upadnie. Nieruchomość o bardzo niskiej cenie w porównaniu do jej czynszu może być nieruchomością z ogromną ilością odroczonego utrzymania, być w dzielnicy klasy C lub D lub mieć z nią wiele innych problemów. Tak więc mnożnik czynszu brutto jest do nieruchomości, jak P / E jest do akcji.

istnieje tak wiele potencjalnych zagrożeń w nieruchomości, że może nawet nie być biorąc pod uwagę, że może mieć wpływ na GRM nieruchomości, więc dokładnie przemyśleć przed skokiem na każdej nieruchomości, która wygląda zbyt dobrze.

użyj reguły 1% jako pierwszego narzędzia przesiewowego.

jeśli czynsze na nieruchomości nie są na poziomie lub w pobliżu zasady 1%, natychmiast odejdź.

istnieje mnóstwo przyzwoitych ofert, które łatwo przekraczają regułę 1%. Więc nie trać na nich czasu.

to prawda, możesz przegapić jakąś ogromną szansę na dodanie wartości, w której czynsze wzrosną po przejęciu … ale to rzadkość.

używanie reguły 2% jako narzędzia do przesiewania

podobnie jak ekran okna umożliwia podróżowanie przez powietrze, ekran nieruchomości blokuje większość złych ofert i przepuszcza tylko potencjalnie dobre oferty.

Proces jest bardzo prosty.

1. przejrzyj wszystkie potencjalne nieruchomości i zrób listę ceny wywoławczej i całkowitych czynszów. Jeśli to możliwe, podaj bardzo przybliżoną wycenę niezbędnych napraw i dodaj to do ceny wywoławczej. Korzystając z tych informacji, Oblicz , jaki % czynszu stanowi całkowita cena.
2. Sortuj listę od najwyższej do najniższej
3. przyjrzyj się bliżej każdej nieruchomości, która ma mnożnik czynszu brutto poniżej 4,2 lub przekracza zasadę 2%.
4. gdy już spojrzysz na oferty z najbardziej dodatnimi współczynnikami, zacznij pracować Wstecz, aby oferty z gorszymi współczynnikami.

wyobraź sobie, że robisz listę ofert, które wyglądają tak:

• $500,000 – $3,500 – 0.7%
• $400,000 – $4,000 – 1.0%
• $450,000 – $6,000 – 1.3%
• $350,000 – $5,000 – 1.42%
• $375,000 – $6,000 – 1.6%
• $200,000 – $3,800 – 1.9%
• $450,000 – $9,100 – 2.02%

zacząłbyś od tego, że najpierw spojrzysz na transakcję za 450 tysięcy dolarów. Załóżmy, że odkryjesz, że ma mnóstwo problemów i potrzebuje kilkuset tysięcy na odwyku, wtedy może zdasz i pójdziesz spojrzeć na ofertę 200 tysięcy dolarów i tak dalej.

korzystając z tej metody, możesz wykluczyć 80-90% wszystkich potencjalnych transakcji, dzięki czemu możesz skupić się na tych, które mają najlepszy potencjał. Mam nadzieję, że możesz złożyć kilka ofert i sfinalizować umowę.

jeśli nie, możesz dostosować regułę do swoich potrzeb – Czytaj dalej, aby zobaczyć, jak.

zasady 1% i 2% nie są regułą, więc zrób to sam

teraz możesz zatrzymać się tutaj i wziąć podstawowe informacje i uciec w świat próbując kupić nieruchomość.

rzeczywistość jest taka, że nieruchomości są bardzo lokalne, więc jest całkiem oczywiste, że nic nie może być „regułą”. Nie spodziewałbyś się, że wskaźniki będą takie same na Florydzie, Oklahomie czy w Kalifornii.

tylko szybka anegdota – stawki ubezpieczenia na Florydzie są co najmniej dwa razy wyższe niż stawki tam, skąd pochodzę w Massachusetts. Tak więc, oczywiście, analizując transakcje w tych dwóch stanach, nie możemy użyć tego samego zestawu założeń.

Jak określić dobry wskaźnik dochodu na dowolnym rynku

1) Określ swoje cele zwrotu gotówki

pierwszą rzeczą, którą chcesz zrobić, to stworzyć cel zwrotu z inwestycji gotówkowej. Załóżmy, że twoim celem jest zarabianie 15% gotówki na zwrocie gotówki z każdej konkretnej transakcji.

• jeśli kupię nieruchomość za $100,000, będzie to wymagało około $20,000 zaliczki.
• muszę zwrócić 3000 $rocznie, aby zarobić 15%

możesz użyć dowolnego procenta, ale upewnij się, że jest dość wysoki. Nieruchomości z dźwignią powinny mieć wysokie zyski.

2) oszacuj swój współczynnik wydatków

tutaj pojawia się zasada 50%. Ponownie, żadna reguła nie działa na wszystkich rynkach, więc powinieneś zrozumieć wydatki na danym rynku przed użyciem jakiejkolwiek reguły. Możesz znaleźć swoje wydatki są 55% lub 40% lub cokolwiek. Jeśli chcesz wiedzieć, dlaczego wybraliśmy 50%, przeczytaj ten artykuł, aby lepiej zrozumieć.

gdy przeanalizujesz kilka ofert na swoim rynku i zdobędziesz więcej doświadczenia, będziesz wiedział, ile kosztują nieruchomości i będziesz wiedział, jak nimi zarządzasz. Na razie pozostańmy przy 50% naszego całkowitego zebranego czynszu przeznaczonym na wydatki operacyjne.

3) oszacuj koszty kredytu hipotecznego

użyj kalkulatora kredytu hipotecznego, aby obliczyć miesięczną kwotę kredytu hipotecznego.

Dla uproszczenia powiedzmy, że mamy pożyczkę w wysokości 80 000 $na 5% na 30 lat. Jest to Miesięczna płatność w wysokości 429 USD lub 5148 USD rocznie.

4) Oblicz własną regułę

teraz jest to dość proste do obliczenia.

wiemy, że chcemy zarobić 3000 dolarów rocznie. Wiemy, że nasze wydatki stanowią 50% naszych dochodów, a nasza spłata kredytu hipotecznego wynosi 5148 dolarów rocznie.

teraz tylko rozwiąż:

(1/2)wynajem– $5,148 = $3,000

(1/2) czynsz = 8148 zł

czynsz = 16296 zł

czynsz miesięczny = $1,358

$1,358 / $100,000 = 1.36%

Dla ciebie, będziesz chciał znaleźć ofertę, która ma czynsze co najmniej 1.3% lub 1.4% całkowitej ceny.

zachowaj ostrożność podczas korzystania z reguły 1% (lub dowolnej innej reguły)

jak widać w moich obliczeniach, na współczynnik wpływa Zaliczka, stopy procentowe, współczynnik wydatków i pożądany zwrot. Zmieniając którąkolwiek z nich, wyjdziesz z inną „regułą” do naśladowania, a każdy rynek prawdopodobnie będzie miał inny wynik.

mamy jednak szczęście, że jest niezwykle konserwatywny. Ktokolwiek stworzył tę koncepcję, uczynił ją bardzo niejasną i wyznaczył oczekiwane zyski bardzo wysoko. Ogólnie mówi się, że stosując się do zasady 2%, nieruchomość powinna mieć dodatnie przepływy pieniężne.

pomyśl o tym w ten sposób-ktoś próbuje stworzyć ogólną zasadę, która dotyczy wszystkich, wszędzie. To chyba nie jest dobry pomysł.

to samo dotyczy reguły 1%. 1% może się wyrównać w jednym stanie i spowodować utratę koszuli w innym stanie.

dlatego najlepiej poznać swój rynek, określić swoje oczekiwania i poszukać ofert, które do tego pasują.

pieniądze mają tendencję do przepływu w kierunku wysokich zwrotów, więc rynki o niezmiennie wysokich zwrotach znajdą kapitał napływający do tych obszarów. Te pieniądze spowodują, że nieruchomości będą doceniane, dopóki zyski nie zmniejszą się do „normalnego” poziomu (w porównaniu z innymi inwestycjami, takimi jak S&P 500). Tak więc, jeśli postawisz zbyt wysokie cele, możesz nie znaleźć żadnych ofert. Jeśli ustawisz je zbyt nisko, strzelasz sobie w stopę.

problemy z zasadą 2% i obliczanie własnego wskaźnika kontroli nieruchomości

to równanie zaczyna się rozpadać w dwóch okolicznościach. Po pierwsze, jeśli Zaliczka stanie się bardzo mała, wskaźnik stanie się bardzo niski, znacznie poniżej 1%. Ponieważ zasada 2% opiera się na zwrocie gotówki zamiast zwrotu z kapitału własnego, im mniej gotówki masz w transakcji, tym mniej potrzebujesz, aby osiągnąć pożądany zysk.

pomyśl o tym, jeśli miałeś tyle szczęścia, że musiałeś tylko odłożyć $1 na zakup nieruchomości, możesz zarobić tylko 50 centów i mieć niesamowite 50% gotówki na zwrot gotówki.

to nie brzmi zbyt dobrze, prawda?

inna sytuacja, w której równanie zaczyna się rozpadać, to sytuacja, w której Zaliczka staje się zbyt duża, a kwota kredytu hipotecznego spada. Gdy to się stanie, współczynnik zacznie się zbliżać:

X = współczynnik zwrotu gotówki / kosztów

stworzy to bardzo wysoki współczynnik. Intuicyjnie ma to jednak sens – im więcej pieniędzy odłożysz, tym niższy z GRM (wyższy czynsz jako procent wartości), aby osiągnąć bardzo wysoki zwrot gotówki.

na przykład: z 15% celem zwrotu przy 50% wskaźniku kosztów, będziemy postępować zgodnie z ” zasadą 3%”, która jest dość wysoka i mało prawdopodobne, że kiedykolwiek go osiągniesz.

ludzie odkładają więcej pieniędzy, aby zmniejszyć ryzyko. Niższe ryzyko oznacza niższe zyski. Więc jeśli odłożysz więcej, musisz dostosować swoje oczekiwania.

wady tego narzędzia przesiewowego po prostu potwierdzają to, co z natury wiemy o inwestowaniu w nieruchomości

, czyli – im mniej odłożysz, tym wyższy zwrot z inwestycji gotówkowej.

jeśli umieścisz tylko $200 W Dół, zarabianie $100 to 50% zwrotu. To o wiele lepsze niż zarabianie $10,000 NA inwestycji $100,000.

ale czy to ma sens robić mniejszą transakcję, która zarabia tylko $100? Procent jest wysoki, ale aby zarobić jakąś znaczącą ilość pieniędzy, musisz zrobić setki transakcji…i nikt nie ma na to czasu.

Co Teraz?

wiem, że rzuciłem w Ciebie mnóstwo liczb. Dlatego potrzebujesz kalkulatora, który pomoże Ci wyświetlać oferty. Pozwoli to zaoszczędzić mnóstwo czasu i upewnić się, że masz rację częściej.

5-Step System to

6-cyfry

system, z którego korzysta ponad 25 000 inwestorów, aby rozpocząć i skalować swoje portfele bez konieczności codziennego szlifowania, bycia prywatnie zamożnym lub wiedzy o nieruchomościach.