cum să utilizați regula de 1 la sută în Real Estate Investing

găsirea și analiza de proprietate de închiriere este o sarcină descurajantă.

puteți găsi o sută sau mai multe oferte potențiale pe piața dvs. țintă și fiecare are propriile venituri și cheltuieli de luat în considerare.

ar putea dura foarte bine săptămâni pentru a analiza fiecare afacere… și până când veți trece prin listă, totul va fi vândut!

evident, asta nu va funcționa. Deci, cum putem obține în jurul valorii de acest lucru?

este simplu. Utilizați instrumente de screening.

unul dintre cele mai comune instrumente de screening este Regulile 1% și 2%.

care este regula 1% și 2%?

există o mulțime de „reguli de degetul mare” plutesc pe internet, iar aceasta este una dintre cele mai populare.

regula de 2% afirmă că, dacă chiria dvs. lunară este aproximativ egală sau mai mare de 2% din prețul total al proprietății, atunci veți putea genera un flux de numerar pozitiv asupra proprietății.

• o proprietate de 100.000 USD ar trebui să genereze 2.000 USD pe lună în chirie
• o casă de 75.000 USD care necesită 50.000 USD în renovări ar trebui să aibă o valoare după reparație de 125.000 USD și o chirie de 2.500 USD.

regula de 1% este aceeași cu regula de 2% în modul în care este calculată, dar se spune că o afacere care câștigă 1% din prețul total în venitul din chirii, ar trebui să rupă chiar, de obicei.

• o proprietate de 100.000 USD ar trebui să genereze 1.000 USD pe lună în chirie

de unde vine regula de 1%?

regulile de 1% și 2% nu sunt doar o regulă aleatorie pe care cineva a inventat – o-este un concept simplu creat folosind multiplicatorul chiriei brute (citiți un articol aprofundat despre acesta).

*introducerea *

sistem de investiții în 5 pași

am petrecut ani de zile dezvoltând acest proces care a generat literalmente milioane de dolari în valoare și un venit anual stabil pentru investitori.

GRM este, în general, calculat anual, în timp ce regula de 2% utilizează chiria lunară. Dacă sunteți deja familiarizat cu GRM, este destul de simplu să convertiți regula de 2% peste multiplicatorul chiriei brute:

$2,000/luna * 12 luni = 24.000 USD chirie / an

ne amintim formula pentru multiplicatorul chiriei brute din articolul meu (legat mai sus):

GRM = preț cerut / Chirii brute

deci, GRM pentru exemplul de mai sus:

GRM = 100.000 USD / 24.000 USD = 4.17

este important să subliniez că multiplicatorul chiriei brute și regula de 2% sunt invers legate între ele.

cu cât chiria este mai mare ca procent din valoare, cu atât GRM este mai mic. Deci, practic, cu cât GRM este mai mic și cu cât chiria este mai mare, cu atât venitul potențial este mai mare.

are sens, nu? GRM este câți ani de chirie aveți nevoie pentru a acoperi costul proprietății. Cu cât colectați mai multă chirie, cu atât este nevoie de mai puțini ani pentru a plăti. Mai multă chirie înseamnă mai puțini ani, adică o relație inversă.

deci, voi rotunji și voi spune că regula de 2% înseamnă că ar trebui să găsiți o proprietate cu un multiplicator brut de chirie de 4,2 sau mai mic.

cum se utilizează regulile de 1% și 2%

după cum am menționat anterior, regula de 2% ar trebui utilizată ca instrument de screening pentru investiții imobiliare. Nu este o reflectare exactă a venitului net, deoarece folosește doar chiria brută și nu include deloc cheltuieli.

la fel cum nu ați cumpăra toate acțiunile cu un raport P/E scăzut, este posibil să nu doriți fiecare proprietate cu un GRM foarte scăzut sau una care îndeplinește regula de 2%.

o companie cu un raport foarte scăzut al prețului acțiunilor la câștiguri poate fi subevaluată sau poate fi de fapt o companie care este probabil să eșueze. O proprietate cu un preț extrem de scăzut în comparație cu chiria sa poate fi o proprietate cu o cantitate imensă de întreținere amânată, să fie într-un cartier de clasă C sau D sau să aibă orice număr de alte probleme cu ea. Deci, multiplicatorul chiriei brute este pentru imobiliare, deoarece P / E este pentru un stoc.

există atât de multe riscuri potențiale în domeniul imobiliar, încât este posibil să nu vă gândiți nici măcar că ar putea fi afectat GRM-ul proprietății, așa că gândiți-vă cu atenție înainte de a sări pe orice proprietate care arată prea bine.

utilizați regula 1% ca prim instrument de Screening.

dacă chiriile pe o proprietate nu sunt la sau în apropierea regulii de 1%, plecați imediat.

există o mulțime de oferte decente care depășesc cu ușurință regula de 1%. Deci, nu pierde timpul cu ele.

este adevărat, s-ar putea să pierdeți o oportunitate masivă de adăugare a valorii în care chiriile vor crește după ce preluați…dar acest lucru este rar.

folosind regula de 2% ca instrument de Screening

la fel cum un ecran de fereastră permite aerului să călătorească, un ecran imobiliar blochează majoritatea ofertelor proaste și permite doar ofertele potențial bune.

procesul este foarte simplu.

1. filtrați prin toate proprietățile dvs. potențiale și faceți o listă cu prețul cerut și chiriile totale. Dacă este posibil, da o estimare foarte dur de reparații necesare, precum și adăugați că la prețul cerut. Folosind aceste informații, calculați ce % este chiria din prețul total.
2. Sortați lista de la cea mai mare la cea mai mică
3. aruncați o privire mai atentă la fiecare proprietate care are un multiplicator brut de chirie sub 4,2 sau depășește regula de 2%.
4. odată ce ați analizat tranzacțiile cu cele mai pozitive rapoarte, începeți să lucrați înapoi la tranzacțiile cu rapoarte mai proaste.

Imaginați-vă făcând o listă de oferte care arata ca aceasta:

• $500,000 – $3,500 – 0.7%
• $400,000 – $4,000 – 1.0%
• $450,000 – $6,000 – 1.3%
• $350,000 – $5,000 – 1.42%
• $375,000 – $6,000 – 1.6%
• $200,000 – $3,800 – 1.9%
• $450,000 – $9,100 – 2.02%

ai începe prin a te uita mai întâi la afacerea de 450 de mii de dolari. Să presupunem că veți găsi că are o tona de probleme și are nevoie de câteva sute de mii în dezintoxicare, atunci poate treci și du-te să ia o privire la afacere $200k, și așa mai departe.

folosind această metodă, este posibil să puteți exclude 80-90% din toate ofertele potențiale, astfel încât să vă puteți concentra pe cele care au cel mai bun potențial. Sperăm că puteți face câteva oferte și puteți încheia o afacere.

dacă nu, puteți ajusta regula pentru a se potrivi nevoilor dvs. – continuați să citiți pentru a vedea cum.

regulile de 1% și 2% nu sunt o regulă, așa că Fă-o a ta

acum, ai putea să te oprești aici și să iei informațiile de bază și să fugi în lume încercând să cumperi proprietăți.

realitatea este că imobilul este foarte local, deci este destul de evident că nimic nu poate fi o regulă. Nu te-ai aștepta ca raporturile să fie aceleași în Florida, Oklahoma sau California.

doar o anecdotă rapidă – ratele de asigurare din Florida sunt cel puțin duble față de ratele de unde sunt din Massachusetts. Deci, evident, atunci când analizăm tranzacțiile din aceste două state, nu putem folosi același set de ipoteze.

cum să determinați un raport bun al veniturilor pe orice piață

1) Determinați-vă banii pe obiectivele de returnare a numerarului

primul lucru pe care doriți să îl faceți este să creați un obiectiv pentru rentabilitatea investiției dvs. în numerar. Să presupunem că obiectivul dvs. este de a câștiga 15% numerar la întoarcerea în numerar pe orice afacere special.

• dacă cumpăr o proprietate de 100.000 USD, aceasta va necesita o plată în avans de aproximativ 20.000 USD.
• trebuie să returnez 3.000 de dolari pe an pentru a câștiga 15%

puteți utiliza orice procent doriți, dar asigurați-vă că este destul de mare. Proprietățile cu pârghie ar trebui să aibă randamente ridicate.

2) estimați raportul de cheltuieli

aici intervine regula de 50%. Din nou, nicio regulă nu funcționează pe toate piețele, așa că ar trebui să înțelegeți cheltuielile din piața dvs. particulară înainte de a utiliza orice regulă. Puteți găsi cheltuielile sunt 55% sau 40% sau orice altceva. Dacă doriți să știți de ce am ales 50%, citiți acest articol pentru o înțelegere mai profundă.

odată ce analizați mai multe oferte de pe piața dvs. și câștigați mai multă experiență, veți ști cât costă proprietățile și veți ști cum le gestionați. Deocamdată, să rămânem doar cu 50% din chiria totală colectată mergând la cheltuielile de funcționare.

3) estimați cheltuielile ipotecare

utilizați un calculator ipotecar pentru a calcula suma ipotecară lunară.

pentru simplitate, să presupunem că avem un împrumut de 80.000 de dolari la 5% pentru 30 de ani. Aceasta este o plată lunară de $429 sau $ 5,148 pe an.

4) Calculați-vă propria regulă

acum este destul de simplu să vă dați seama.

știm că vrem să câștigăm 3.000 de dolari pe an. Știm că cheltuielile noastre sunt de 50% din veniturile noastre și știm că plata noastră ipotecară este de 5.148 USD pe an.

acum doar rezolva:

(1/2)chirie– $5,148 = $3,000

(1/2) chirie = $8,148

chirie = $16,296

chirie lunară = $1,358

$1,358 / $100,000 = 1.36%

pentru dvs., veți dori să găsiți o afacere care are Chirii de cel puțin 1,3% sau 1.4% din prețul total.

aveți grijă când utilizați regula de 1% (sau orice altă regulă)

după cum puteți vedea cu calculul meu, raportul este afectat de plata dvs. în avans, ratele dobânzilor, raportul cheltuielilor și rentabilitatea dorită. Schimbând oricare dintre acestea, veți ieși cu o „regulă” diferită de urmat și fiecare piață va avea probabil un rezultat diferit.

suntem norocoși că este extrem de conservatoare. Cine a creat acest concept a făcut-o foarte vagă și a stabilit randamentele așteptate foarte mari. În general, se spune că urmând regula de 2%, o proprietate ar trebui să aibă un flux de numerar pozitiv.

gândiți – vă la asta în acest fel-cineva încearcă să creeze o regulă generală care se aplică tuturor, peste tot. Probabil că nu este o idee bună.

același lucru este valabil și pentru regula 1%. 1% s-ar putea rupe chiar și într-un stat și te face să-ți pierzi cămașa într-un alt stat.

de aceea este mai bine să vă cunoașteți piața, să vă stabiliți așteptările și să căutați oferte care să se potrivească.

banii tind să curgă spre randamente ridicate, astfel încât piețele cu randamente constant ridicate vor găsi capital care curge în acele zone. Acești bani vor face ca proprietățile să se aprecieze până când profiturile se vor micșora la un nivel „normal” (în comparație cu alte investiții, cum ar fi S&P 500). Deci, dacă vă stabiliți obiectivele prea mari, este posibil să nu găsiți oferte. Dacă le pui prea jos, te împuști în picior.

probleme cu regula de 2% și calcularea propriului raport de Screening imobiliar

această ecuație începe să se destrame în două circumstanțe. În primul rând, dacă plata în avans devine foarte mică, atunci raportul va deveni foarte scăzut, cu mult sub 1%. Deoarece regula de 2% se bazează pe cash on cash return în loc de return on equity, cu cât aveți mai puțini bani în afacere, cu atât mai puțin trebuie să atingeți profitul dorit.

gândește-te, dacă ai fi atât de norocos să ai doar 1 dolar pentru a cumpăra o proprietate, ai putea câștiga doar 50 de cenți și ai avea o sumă uimitoare de 50% la întoarcerea în numerar.

asta nu sună prea bine, nu-i așa?

cealaltă situație în care ecuația începe să se destrame este atunci când avansul devine prea mare și suma ipotecară scade. Pe măsură ce se întâmplă acest lucru, raportul va începe să se apropie:

X = raportul de returnare/cheltuială în numerar

acest lucru va crea un raport foarte mare. Intuitiv are sens, deși-mai mulți bani ai pus jos, cea mai mică de un GRM (chirie mai mare ca un procent din valoare), în scopul de a realiza că foarte mare de numerar pe întoarcere în numerar.

de exemplu: cu un obiectiv de 15% pentru rentabilitate cu un raport de cheltuieli de 50%, am urma o „regulă de 3%”, care este destul de mare și puțin probabil să o atingeți vreodată.

oamenii pun mai mulți bani pentru a reduce riscul. Risc mai mic înseamnă randamente mai mici. Deci, dacă puneți mai mult în jos, trebuie să vă ajustați așteptările.

eșecurile acestui instrument de Screening confirmă pur și simplu ceea ce știm intrinsec despre investițiile imobiliare

adică – cu cât puneți mai puțin, cu atât este mai mare rentabilitatea investiției dvs. în numerar.

dacă puneți doar 200 USD în jos, câștigul de 100 USD este un randament de 50%. Acest lucru este mult mai bun decât să câștigi 10.000 de dolari pe o investiție de 100.000 de dolari.

dar, are sens să facem afacerea mai mică care câștigă doar 100 de dolari? Procentul este mare, dar pentru a câștiga orice sumă semnificativă de bani ar trebui să faci sute de oferte…și nimeni nu are timp pentru asta.

Acum Ce?

știu că am aruncat o grămadă de numere la tine. De aceea aveți nevoie de un calculator care să vă ajute să afișați oferte. Vă va economisi o mulțime de timp și vă va asigura că aveți dreptate mai des.

5-Sistem pas la

6-cifre

sistemul pe care 25.000 de investitori îl folosesc pentru a-și începe și scala Portofoliile fără a fi nevoie să se macine în fiecare zi, să fie bogați în privat sau să știe totul despre Imobiliare.