perturbarea fără precedent a piețelor imobiliare cauzată de COVID-19 i-a făcut pe creditori să se gândească din nou la posibile depuneri de faliment de către debitorii lor. Împrumuturile garantate direct sau indirect prin active de cazare, de vânzare cu amănuntul, de jocuri de noroc și de vânzare cu amănuntul se confruntă cu dificultăți deosebite.
în timpul recesiunii imobiliare de la începutul anilor 1990, proprietarii și operatorii imobiliari au solicitat adesea protecția falimentului ca tactică de negociere și ca mijloc de a-și proteja activele de blocare a pieței. Aceste cazuri, care de multe ori târât pe de ani de zile la cheltuieli enorme, de multe ori a avut impactul dorit de a modifica pârghie de negociere cu creditorii.
criza COVID-19 este, fără îndoială, mult mai gravă decât criza financiară din 2008-2009 și prezintă un set mult diferit de factori de risc și soluții pentru investitorii imobiliari și creditori. Comanda de ședere la domiciliu a închis aproape fiecare industrie care utilizează imobiliare pentru a-și desfășura afacerile. În perioadele anterioare de recesiune, investitorii imobiliari și creditorii s-au bazat pe certitudinea de atunci a continuării ocupării chiriașilor și a plăților chiriei și, în cazul hotelurilor, a factorilor inerenți ai cererii, chiar dacă ratele de capitalizare s-au extins ca urmare a unei economii în scădere, a deficitului de opțiuni de finanțare și/sau a unei crize financiare.
în prezent, mulți chiriași nu plătesc chirie, iar mulți dintre acești chiriași s-ar putea să nu se mai întoarcă niciodată să-și opereze afacerile. Proprietățile hotelului sunt și mai tulburate. Pentru săptămâna 22 martie până în 28 Martie, gradul de ocupare și tarifele medii zilnice ale camerelor au scăzut cu 68% și, respectiv, 39% de la an la an și au contribuit la un venit pe cameră disponibilă sau RevPar, declin de 80% pentru săptămână, potrivit datelor firmei de cercetare CoStar Realty Information Inc.
impactul complet al crizei COVID-19 asupra activelor imobiliare este o cutie neagră, iar proprietarii și creditorii trebuie, cel puțin, să fie pregătiți pentru o recuperare mai treptată, mai degrabă decât pentru o recuperare în formă de V. În cele din urmă, creditorii imobiliari ar putea fi lăsați să țină geanta. Debitorii / investitorii vor încerca să reducă împrumuturile datoriei la un nivel mai realist, în funcție de chiria care plătește ocuparea chiriașului sau, în cazul hotelurilor, reluarea călătoriei.
reducerile de sarcină a datoriei care trebuie solicitate de debitori vor fi semnificative și, dacă nu pot ajunge la un acord cu creditorii în afara instanței, debitorii vor depune Capitolul 11 și vor încerca să forțeze creditorii să accepte reduceri ale datoriei pe baza noilor evaluări de piață. Această problemă va deveni cea mai pronunțată atunci când împrumuturile ajung la maturitate și trebuie refinanțate.
în perioada crizei financiare din 2008-2009, numărul de depuneri de faliment imobiliar a fost limitat. Motivul pentru aceasta a fost dublu.
în primul rând, modificările aduse Codului falimentului din SUA în 2005 au impus debitorilor care dețin o singură proprietate comercială (adică., debitori cu un singur scop) în termen de 90 de zile de la depunerea la (1) depune un plan de reorganizare care are o posibilitate rezonabilă de a fi confirmat într-o perioadă rezonabilă de timp sau (2) începe să efectueze plăți către creditor într-o sumă egală cu rata actuală a dobânzii la valoarea dobânzii creditorului în proprietate.
în al doilea rând, un procent substanțial din împrumuturile imobiliare comerciale documentate de la sfârșitul anilor 1990 includ o garanție de recurs care face ca împrumutul să recurgă pe deplin la unul sau mai mulți directori ai Împrumutatului în cazul în care împrumutatul solicită un faliment voluntar sau colaborează cu creditorii pentru a provoca o procedură involuntară de faliment.
aceste dispoziții au funcționat, în general, ca o pastilă otrăvitoare eficientă, descurajând depunerea falimentului de către debitorii imobiliari comerciali. Instanțele au confirmat în mod constant validitatea acestor garanții. Aceleași concepte și limitări se vor aplica în contextul crizei actuale.
povestea falimentului imobiliar din recenta criză a creditelor nu se termină totuși aici. În unele cazuri, împrumutul imobiliar este deja supus recursului integral sau substanțial la unul sau mai mulți directori ai Împrumutatului. Acest lucru s-a întâmplat uneori în cazul împrumuturilor pentru construcții, al împrumuturilor punte sau în situațiile în care fluxul de numerar subscris nu justifica încasările din împrumut solicitate de Împrumutat.
în situațiile în care un împrumut care face obiectul recursului principalului/garantului intră în incapacitate de plată (în temeiul unei garanții de finalizare sau în alt mod), depunerea falimentului de către debitor ar putea să nu sporească în mod semnificativ răspunderea principalilor debitorului față de creditor cu privire la împrumut.
în alte circumstanțe, din cauza primejdiei actuale și a existenței altor garanții, directorii Împrumutatului (care sunt părți la garanția care izvorăște) nu mai au nicio valoare netă materială.
în cele din urmă, în alte circumstanțe, numai partenerul de exploatare (și nu partenerul financiar) a oferit garanția izvorâtă referitoare la faliment și, deoarece problemele cu proprietatea continuă să se prezinte, partenerul de exploatare nu mai are niciun control asupra împrumutatului și, în funcție de documentația dintre parteneri, este posibil să nu fie în măsură să împiedice apariția unui faliment. În astfel de circumstanțe, depunerea falimentului de către Împrumutat rămâne o amenințare semnificativă pentru creditor.
din cauza vitezei cu care s-a produs această criză și pentru că suntem la doar câteva zile în luna inițială a crizei COVID-19, când se ratează plata chiriilor și a dobânzilor, modul în care vor fi rezolvate împrumuturile imobiliare nu a fost încă stabilit. Multe dintre creditorii instituționale și comerciale ipotecare garantate cu valori mobiliare servicers sunt lovind butoane de pauză temporară.
cu toate acestea, fără îndoială, unii creditori imobiliari au experimentat împrumuturi în marjă, iar alții nu pot avea lățimea de bandă, mijloacele financiare sau dorința de a trece printr-un proces de antrenament prelungit. Ca rezultat Ne-am aștepta ca unele dintre aceste împrumuturi vor comerțului și în funcție de circumstanțele care înconjoară că anumite remedii de împrumut poate începe să se exercitate.
în astfel de circumstanțe, pe lângă prelungirea duratei crizei, creditorii trebuie să fie atenți la această amenințare, în special în situațiile în care o garanție de faliment este inexistentă sau este susceptibilă de a fi un factor de descurajare ineficient.
primii pași
în cazul în care un debitor Imobiliare fișiere pentru faliment, creditorul ar trebui să ia în considerare depunerea unei moțiuni de respingere imediată pe mai multe motive.
în primul rând, creditorul ar trebui să examineze dacă depunerea falimentului a fost autorizată în mod corespunzător de către Împrumutat. De la sfârșitul anilor 1990, mulți debitori imobiliari comerciali s-au format ca entități la distanță de faliment cu scop special sau spe. Spe au fost structurate astfel încât să solicite ca unul sau mai mulți directori, manageri sau membri independenți să voteze în favoarea unei proceduri voluntare de faliment.
proprietarii și operatorii imobiliari, în grabă la dosar sau fără cunoașterea sau ignorarea documentelor organizaționale, ar putea determina debitorii lor să depună faliment fără a obține consimțământul acestor directori, manageri sau membri. În acest caz, creditorul care deține datoria ar trebui să facă o moțiune de respingere a cazului de faliment pe baza faptului că nu a fost autorizat în mod corespunzător.
mai mult, dacă capitalul debitorului este în mod semnificativ sub apă (adică., valoarea datoriei depășește cu mult valoarea proprietății), creditorul ar trebui să ia în considerare introducerea unei moțiuni de respingere a cazului de faliment pe baza faptului că cazul a fost inițiat cu rea-credință, deoarece nu există nicio posibilitate realistă ca un plan de reorganizare să poată fi confirmat și că adevăratul scop din spatele depunerii a fost doar întârzierea exercitării căilor de atac de către creditor.
Calendarul confirmării
în cazul în care creditorul nu reușește să respingă cazul falimentului, debitorul-debitor va avea, în cazurile imobiliare comerciale cu un singur activ, dreptul exclusiv de 90 de zile de a (1) depune un plan de reorganizare care are o posibilitate rezonabilă de a fi confirmat într-o perioadă rezonabilă de timp și (2) începe să efectueze plăți către creditor într-o sumă egală cu rata actuală a dobânzii de piață la valoarea dobânzii creditorului în imobil.
cu toate acestea, creditorii ar trebui să fie conștienți de faptul că există posibilitatea ca jocurile de noroc debitor-debitor să întârzie aceste termene într-un caz în care se poate pretinde că o mică întreprindere operațională operată de debitor-debitor în incintă elimină proiectul din categoria unui singur caz imobiliar.
dacă un plan rezonabil este depus de debitor-debitor, acesta ar avea la dispoziție 60 de zile suplimentare pentru a solicita acceptarea planului. Aceste perioade de timp pot fi prelungite pentru cauză. În plus, codul include un iad-sau-mare-apă-dispoziție care necesită ca perioada de exclusivitate planul nu poate fi prelungită dincolo de 18 luni de la data depunerii și acceptarea planului de o majoritate a creditorilor nu poate fi prelungită dincolo de 20 luni de la data depunerii.
Cramdown
cea mai mare amenințare la adresa unui creditor într-o reorganizare imobiliară comercială este o cramdown.
cu toate acestea, confirmarea și alte cerințe pe care un debitor trebuie să le îndeplinească pentru a cramdown fie o creanță garantată, fie o creanță negarantată în cazul unui singur bun faliment imobiliar impun astfel de sarcini unui debitor încât puțini debitori din capitolul 11 sunt susceptibili să realizeze cu succes o reorganizare prin înghesuirea creditorului.
dacă toate cerințele unui plan de reorganizare sunt îndeplinite, cu excepția unui vot de succes al creditorilor, planul de reorganizare poate fi încă confirmat peste obiecția unei clase disidente. Acest lucru este cunoscut sub numele de cramdown. Într-un cramdown, debitorul poate face una sau mai multe dintre următoarele: (1) reduce valoarea principalului creanței garantate la valoarea garanției, (2) reduce rata dobânzii, (3) prelungește data scadenței sau (4) modifică programul de rambursare.
de asemenea, debitorul poate efectua o plată minimă pentru creanța negarantată. Pentru ca un cramdown să aibă loc, debitorul trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:
- cel puțin o clasă afectată trebuie să fi acceptat planul (fără a număra voturile persoanelor din interior care dețin creanțe);
- o clasă cu o prioritate mai mare în cadrul planului trebuie plătită integral înainte ca orice clasă junior să poată primi ceva, cu excepția cazului în care (1) o astfel de clasă senior consimte la un tratament mai mic sau (2) un creditor sau un deținător de acțiuni dintr-o clasă junior oferă debitorului o nouă valoare pentru a-l ajuta în reorganizarea sa;
- debitorul trebuie să demonstreze că planul este corect și echitabil și nu discriminează pe nedrept cu privire la fiecare clasă de creanțe și interese care este afectată și nu a acceptat planul; și
- debitorul trebuie să demonstreze că planul probabil nu va fi urmat de o lichidare sau de necesitatea unei reorganizări financiare suplimentare ca urmare a unei neplăți ulterioare a împrumutului sau în alt mod.
creditor răspunsuri la un debitor propus Cramdown Plan
într-un singur activ Real Estate faliment, fiecare dintre cerințele pentru o confirmare a unui plan cramdown crea fie sarcini pentru debitori/debitori sau oportunități pentru creditori care fac o confirmare de succes a unui astfel de plan de la distanță.
vot sau cereri de blocare a confirmării
deoarece creanța creditorului este probabil să fie considerată subsecurizată, aceasta va fi împărțită în două creanțe: (1) o creanță garantată egală cu valoarea garanției sale și (2) o creanță de deficiență negarantată pentru sold. Pentru ca o clasă depreciată să accepte planul, creditorii care dețin cel puțin două treimi din creanțele permise în clasă, inclusiv mai mult de jumătate din numărul real de creanțe permise care votează, trebuie să voteze pentru Acceptare.
deoarece creanța subsecurizată a creditorului este de obicei suficient de mare pentru a controla clasa creditorului negarantat, creditorul este adesea capabil să blocheze confirmarea unui plan cramdown.
acest scenariu se aplică în majoritatea cazurilor imobiliare cu active unice, întrucât singurii alți creditori sunt creditorii comerciali cărora li se datorează sume relativ mici. Cu toate acestea, există un risc crescut de cramdown dacă există alți creditori subordonați în stiva de capital a aceluiași împrumutat. Acesta ar fi cazul în cazul în care ar exista o a doua datorie ipotecară asupra unei proprietăți, dar nu ar trebui să fie cazul în cazul în care există o datorie de tip mezanin contractată de un debitor separat și garantată printr-o participație directă sau indirectă în capitalurile proprii ale proprietarului proprietății.
dacă creanța creditorului nu este suficient de mare pentru a controla votul de clasă sau dacă creanța de deficiență a creditorului a fost clasificată separat de celelalte creanțe negarantate, creditorul poate încerca să cumpere suficiente creanțe de la alți membri ai clasei pentru a forța un vot negativ al clasei sau pentru a controla o treime din suma fiecărui noninsider (adică., neafiliați, ofițeri, directori și alte persoane de control ale debitorului) clasa depreciate, în scopul de a bloca confirmarea.
deoarece instanța de faliment poate interzice creanțele achiziționate de un creditor care nu acționează cu bună credință, se pune întrebarea dacă achiziționarea creanțelor în scopul prevenirii confirmării constituie rea-credință. Deoarece codul nu oferă îndrumări cu privire la ceea ce constituie rea-credință, a fost lăsată la latitudinea instanțelor să elaboreze un standard.
în timp ce există puține SUA. Curtea Supremă sau Curtea de circuit de orientare pe această temă, un cadru general este în curs de dezvoltare pentru tipurile de motive care vor duce la o constatare de a acționa cu rea-credință. Testul emergent este dacă creditorul a acționat în temeiul unui motiv ulterior care nu are legătură cu protecția creanțelor creditorului garantat în cauză, cum ar fi răutatea, șantajul, intenția de a distruge afacerea debitorului pentru a promova interesele unei întreprinderi concurente, intenția de a profita din cumpărare sau din informațiile obținute prin aceasta, intenția de a obține controlul asupra debitorului, intenția de a bloca confirmarea unui plan sau intenția de a obține un avantaj neloial în conturarea procedurii de faliment.
constatările de rea-credință ar trebui să fie totuși excepția, nu regula, iar partidul care încearcă să desemneze votul altuia poartă sarcina de a dovedi că nu a fost exprimat cu bună-credință. În plus, este important să rețineți că achiziționarea creanțelor pentru a promova interesul propriu al creditorului este permisă și nu reprezintă un motiv ulterior care constituie o acțiune cu rea-credință.
cauza din re Kovalchik, o hotărâre judecătorească nedeclarată privind falimentul din Pennsylvania, a confirmat achiziționarea creanțelor de blocare de către o filială creată de creditorul garantat în scopul blocării confirmării. Curtea a decis că achiziționarea creanțelor este permisă și că creanțele pot fi votate deoarece (1) tuturor creanțelor neinsider depreciate din clasă li s-a oferit aceeași oportunitate de a vinde; (2) prețul oferit a fost de 100% din fiecare creanță cu plata imediată integrală; (3) entitatea cumpărătoare s-a identificat ca fiind creditorul garantat; (4) nu a existat nicio duplicitate în relațiile cu creditorii; și (5) oferta de cumpărare a tratat creditorii negarantați în mod egal și echitabil.
Curtea a declarat că nu a fost necesar un proces formal de solicitare, deoarece nu a fost solicitată nicio reducere de către creditorul care a cumpărat și a menționat că interesul propriu al creditorului în achiziționarea creanțelor nu a fost rea-credință. În consecință, dacă creditorul plătește 100% pentru creanțe, nu este probabil ca creditorul să acționeze cu rea-credință. Prin urmare, dacă este dispus să investească în creanțe achiziționate, creditorul poate împiedica o clasă afectată să voteze în favoarea unui plan cramdown.
în anumite situații, dependente în mare măsură de valoarea proprietății imobiliare, un creditor sub garanție poate alege ca creanța sa să fie tratată ca fiind complet garantată în conformitate cu codul falimentului secțiunea 1111(b). Deoarece debitorul nu poate fi obligat să clasifice creanța de deficit negarantat în aceeași clasă ca și alte creanțe negarantate, creanța de deficit nu poate controla votul de clasă negarantat.
într-o astfel de situație, creditorul Garantat poate alege ca creanța sa să fie tratată ca fiind pe deplin garantată, astfel încât creanța de deficiență să fie tratată în conformitate cu planul debitorului ca parte a creanței garantate a creditorului. În acest caz, secțiunea 1111(b) impune ca creanța garantată (întreaga sumă a creanței de prepetiție a creditorului) să fie plătită integral în cadrul planului, cu o avertizare importantă: fluxul de plăți în cadrul planului trebuie să aibă o valoare actualizată egală cu valoarea garanției creditorului, adică proprietatea imobiliară, la confirmarea planului.
în consecință, secțiunea 1111(b) oferă un efect de negociere și de soluționare a litigiilor unui creditor garantat, în alt mod, pentru a contracara criza din motive de fezabilitate (adică debitorul nu poate rambursa în mod fezabil întreaga sumă a creanței de prepetiție a creditorului pe durata rambursării planului). În cazul în care obiecția eșuează și planul este confirmat, creditorul se bucură apoi de valoarea viitoare a proprietății imobiliare, deoarece își păstrează Ipoteca pentru a asigura întreaga sumă a creanței de prepetiție a creditorului și, în orice caz, creditorul are dreptul să colecteze întreaga sumă a creanței sale de prepetiție pe termenul de rambursare a planului.
de asemenea, este important să rețineți că, în conformitate cu codul de faliment secțiunea 1111(B), un creditor care deține un împrumut fără recurs are, în general, dreptul de a-și revendica creanța cu recurs, stabilind drepturile electorale ale creditorului așa cum este descris mai sus.
regula priorității Absolute
un plan poate fi înghesuit pe o clasă disidentă de creditori numai dacă fiecare clasă cu prioritate mai mare este plătită integral înainte ca orice clasă junior să primească ceva. În consecință, partenerii din debitor (adică capitalul propriu) nu își pot păstra participațiile la capitalul propriu în debitor decât dacă toți creditorii seniori sunt plătiți integral.
întrebarea dacă un creditor a fost plătit integral este în mod inerent o întrebare subiectivă care poate implica utilizarea Predicției, în special atunci când distribuie capitaluri proprii în debitorul reorganizat în cadrul planului. Ca atare, în cazul în care capitalul încearcă să impună un plan de cramdown nerezonabil creditorului (adică un plan care menține pentru Capital o participație semnificativă de proprietate în debitorul reorganizat), creditorul are dreptul de a contesta planul în instanță prin utilizarea mărturiei experților de la experții în evaluarea imobiliară că acesta nu este plătit integral.
dacă creditorul demonstrează că este dispus să-și apere agresiv drepturile absolute de prioritate, capitalul va fi motivat să acționeze mai rezonabil sau să se confrunte cu realitatea că nu va reține nimic în cadrul planului de reorganizare.
trebuie remarcat, totuși, că există o excepție de la regula priorității absolute cunoscută sub numele de „excepția valorii noi.”Această excepție permite deținătorilor de acțiuni să își păstreze participațiile în proprietate, chiar dacă creditorii negarantați nu primesc plata integrală a creanțelor lor, cu condiția ca acești deținători de acțiuni să contribuie cu capital nou la debitorul reorganizat într-o sumă rezonabilă echivalentă cu dobânda reținută în debitor.
Noua excepție de valoare impune ca infuzia de capital a deținătorilor de acțiuni să fie (1) substanțială, (2) Nouă, (3) echivalentă în mod rezonabil cu dobânda reținută, (4) sub forma „banilor sau a valorii banilor” care constituie mai mult decât o promisiune a deținătorilor de acțiuni de a efectua plăți viitoare și (5) necesară unei reorganizări.
instanța de faliment trebuie să stabilească dacă contribuția deținătorilor de acțiuni este suficientă pentru a le permite să își păstreze interesele, în special în timp ce creanțele cu rang superior nu sunt plătite integral. În general, instanța stabilește dacă contribuția este echivalentă în mod rezonabil cu valoarea participațiilor reținute în capitaluri proprii, dacă clasele depreciate junior sunt mai bune cu noua valoare și dacă noua valoare face planul fezabil.
Noua excepție de valoare de la regula priorității absolute nu reprezintă adesea un risc semnificativ pentru creditori, deoarece dacă deținătorul de acțiuni sau un creditor junior este dispus să pună mai multă piele în joc investind o sumă substanțială în debitor, care poate fi apoi utilizată pentru a elimina poziția creditorului în proprietate, această capitaluri proprii poate crea baza pentru adoptarea unui plan consensual.
planul este Just și echitabil
conform Codului, standardul corect și echitabil prevede că debitorul nu poate confirma un plan de reorganizare asupra obiecției unei clase de creditori garantați, cu excepția cazului în care planul prevede distribuiri de proprietăți care au o valoare egală cu valoarea permisă a creanțelor lor. Pentru a realiza acest lucru, planul ar trebui să permită creditorului garantat să-și păstreze garanția și să primească plăți în numerar amânate egale cu valoarea actualizată a garanției care asigură împrumutul.
o a doua alternativă pentru satisfacerea acestui standard într-un plan cramdown poate fi realizată dacă creditorul garantat primește echivalentul indubitabil al creanței sale. Un creditor garantat primește echivalentul indubitabil al creanței atunci când, de exemplu, creditorul garantat primește o restituire a unei părți a garanției sale, în timp ce restul creanței sale garantate continuă să fie garantat prin garanția rămasă și atunci când debitorul propune să plătească valoarea actualizată a creanței garantate rămase pe o perioadă de timp.
având în vedere expansiunea ratei de capitalizare care a avut loc în acest ciclu imobiliar comercial cel mai recent, debitorii nu vor putea cel mai probabil să demonstreze că un creditor garantat a primit distribuția proprietății având o valoare actualizată egală cu valoarea permisă a creanței sale. În acest caz, capitalul propriu al debitorului va rămâne cu o singură alternativă viabilă-să renunțe la orice interese în proprietate sau să solicite ca creditorul senior să consimtă la un plan care lasă capitalul propriu doar cu un interes subordonat minor în proprietate adesea denumit certificat de speranță.
cerințele de fezabilitate ale unui Plan Cramdown
înainte ca o instanță să confirme un plan cramdown, instanța de faliment trebuie, printre altele, să stabilească dacă planul este fezabil. Cu alte cuvinte, instanța de faliment trebuie să constate că este puțin probabil ca planul să fie urmat de o lichidare sau de o nevoie de reorganizare financiară suplimentară. Deși cerința de fezabilitate nu garantează succesul debitorului reorganizat, aceasta necesită ca planul să permită debitorului reorganizat să iasă solvent și cu perspective rezonabile de Stabilitate Financiară și succes. Sarcina este pe debitor pentru a dovedi că planul este fezabil.
în general, factorii pe care instanța de faliment ia în considerare în determinarea fezabilității includ: (1) Puterea de câștig a afacerii (adică fluxul de numerar din proprietate); (2) suficiența structurii capitalului; (3) starea garanției și orice deteriorare care ar fi putut apărea pe parcursul procesului de faliment; (4) condițiile economice; (5) eficiența managementului; (6) disponibilitatea creditului, dacă este necesar; și (7) capacitatea debitorului de a acoperi cheltuielile de capital.
instanța de faliment este obligată să evalueze câștigurile anterioare (adică., venitul net din exploatare) pentru a determina dacă acestea sunt un criteriu fiabil al performanței viitoare și, dacă nu, pentru a face o estimare a performanței viitoare prin cercetarea factorilor previzibili care pot afecta perspectivele viitoare. Pentru a permite instanței să evalueze câștigurile anterioare și să estimeze câștigurile viitoare, debitorul trebuie să prezinte dovezi competente, concrete și fiabile.
prin urmare, deși debitorii pot face o propunere de restructurare a datoriilor lor, debitorii suportă o sarcină semnificativă pentru a stabili că vor fi în măsură să satisfacă plățile propuse în planurile lor. Într-un caz de faliment imobiliar unic, instanța va refuza confirmarea dacă debitorul nu poate dovedi fezabilitatea planului pe baza unor proiecții realiste și verificabile care să stabilească existența unui flux de numerar adecvat pentru a opera proprietatea și a plăti integral creanța creditorului garantat. În mediul actual pentru imobiliare comerciale în cazul în care evaluările de proprietate va fi aprig contestate care ar fi o povară semnificativă pentru orice debitor.
concluzii finale
deși un cramdown rămâne cel mai mare antrenament și amenințarea falimentului pentru creditori, această amenințare este mai mult ficțiune decât realitate. Deși dispozițiile privind cramdown sunt printre cele mai complicate în codul, creditorii au numeroase arme în arsenalul lor pentru a evita obtinerea înghesuiți în jos peste obiecțiile lor.
pentru a efectua o criză, toți debitorii trebuie să îndeplinească numeroase cerințe interdependente, inclusiv o cerință semnificativă conform căreia planul este fezabil.
în cele din urmă, în cazurile de faliment imobiliar cu un singur activ, în cazul în care un creditor face o secțiune 1111(b) alegeri ar putea fi foarte dificil pentru un debitor pentru a satisface toate cerințele necesare pentru a efectua o cramdown de un creditor.
reprodus cu permisiune. Publicat inițial pe 8 aprilie 2020, Law360.
UBS Mortg comerciale. Trust 2007-FL1 V. Garrison special Opportunities Fund L. P., Index nr. 652412/2010, 2011 WL 900949 (Sup Ct NY Cty Mar. 8, 2011), a argumentat că garanția Lichtenstein, „este o asigurare a creditorilor împotriva debitorilor care li se permite să ia anumite acte, este o caracteristică comună în împrumuturile comerciale; astfel de garanții conțin aproape uniform un limbaj care le face necondiționate și renunță la dreptul de a afirma apărarea și hotărând că un garant care nu poate scăpa de răspundere în temeiul garanției, deoarece garanția nu este o pedeapsă inaplicabilă.”