Die beispiellose Störung der Immobilienmärkte durch COVID-19 lässt Kreditgeber erneut über mögliche Insolvenzanträge ihrer Kreditnehmer nachdenken. Kredite, die direkt oder indirekt durch Wohn-, Einzelhandels-, Spiel- und Einzelhandelsaktiva besichert sind, sind besonders gefährdet.
Während des Immobilienabschwungs in den frühen 1990er Jahren beantragten Immobilienbesitzer und -betreiber häufig Insolvenzschutz als Verhandlungstaktik und als Mittel, um ihr Vermögen vor einer Zwangsvollstreckung zu schützen. Diese Fälle, die sich oft jahrelang mit enormem Aufwand hinzogen, hatten oft den gewünschten Effekt, den Verhandlungshebel mit den Kreditgebern zu verändern.
Die COVID-19-Krise ist wohl viel schlimmer als die Finanzkrise von 2008-2009 und stellt für Immobilieninvestoren und Kreditgeber ganz andere Risikofaktoren und Lösungen dar. Die Stay-at-Home-Order hat fast jede Branche geschlossen, die Immobilien für ihre Geschäfte nutzt. In früheren Abschwüngen vertrauten die Immobilieninvestoren und -kreditgeber auf die damalige Gewissheit der fortgesetzten Mieterbelegung und Mietzahlungen und im Falle von Hotels auf inhärente Nachfragetreiber, auch wenn sich die Kapitalisierungsraten aufgrund einer schrumpfenden Wirtschaft, knapper Finanzierungsmöglichkeiten und / oder einer Finanzkrise erhöhten.
Derzeit zahlen viele Mieter keine Miete, und viele dieser Mieter kehren möglicherweise nie zurück, um ihre Geschäfte zu betreiben. Hotelimmobilien sind noch mehr beunruhigt. In der Woche vom 22. bis 28. März sanken die Belegung und die durchschnittlichen täglichen Zimmerpreise im Jahresvergleich um 68% bzw. 39% und trugen zu einem Umsatzrückgang pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) von 80% für die Woche bei Daten des Forschungsunternehmens CoStar Realty Information Inc.
Die vollen Auswirkungen der COVID-19-Krise auf das Immobilienvermögen sind eine Blackbox, und Eigentümer und Kreditgeber müssen zumindest auf eine allmählichere Erholung und nicht auf eine V-förmige Erholung vorbereitet sein. Letztendlich könnten Immobilienkreditgeber die Tasche behalten. Kreditnehmer / Investoren werden versuchen, Schuldendarlehen auf ein realistischeres Niveau zu reduzieren, abhängig von der Miete zahlenden Mieterbelegung oder, im Fall von Hotels, der Wiederaufnahme der Reise.
Die von den Kreditnehmern angestrebten Schuldenreduzierungen werden erheblich sein, und wenn sie sich nicht außergerichtlich mit den Kreditgebern einigen können, werden die Kreditnehmer Kapitel 11 einreichen und versuchen, die Kreditgeber zu zwingen, Schuldenreduzierungen auf der Grundlage neuer Marktbewertungen zu akzeptieren. Dieses Problem wird am stärksten ausgeprägt sein, wenn Kredite letztendlich fällig werden und refinanziert werden müssen.
Während der Hängigkeit der Finanzkrise von 2008-2009 war die Anzahl der Konkursanmeldungen von Immobilien begrenzt. Der Grund dafür war zweifach.
Erstens erforderten Änderungen des US-Insolvenzgesetzes im Jahr 2005, dass Schuldner eine einzige Gewerbeimmobilie besitzen (d. H.(1) einen Sanierungsplan einzureichen, der eine angemessene Möglichkeit hat, in einem angemessenen Zeitraum bestätigt zu werden, oder (2) Zahlungen an den Kreditgeber in Höhe des aktuellen Zinssatzes für den Wert der Zinsen des Kreditgebers an der Immobilie zu leisten.
Zweitens enthält ein erheblicher Prozentsatz der seit den späten 1990er Jahren dokumentierten gewerblichen Immobilienkredite eine Rückgriffsgarantie, die das Darlehen vollständig auf einen oder mehrere Auftraggeber des Kreditnehmers zurückgreift, falls der Kreditnehmer einen freiwilligen Konkurs beantragt oder mit Gläubigern zusammenarbeitet, um ein unfreiwilliges Insolvenzverfahren zu veranlassen.
Diese Bestimmungen haben im Allgemeinen als wirksame Giftpille gewirkt und Konkursanmeldungen von gewerblichen Immobilienkreditnehmern abgeschreckt. Die Gerichte haben die Gültigkeit dieser Garantien stets bestätigt. Dieselben Konzepte und Einschränkungen werden inmitten der aktuellen Krise gelten.
Die Immobilienbankrottgeschichte der jüngsten Kreditkrise endet jedoch nicht dort. In einigen Fällen unterliegt der Immobilienkredit bereits einem vollständigen oder wesentlichen Rückgriff auf einen oder mehrere Auftraggeber des Kreditnehmers. Dies war manchmal der Fall bei Baukrediten, Überbrückungskrediten oder in Fällen, in denen der gezeichnete Cashflow den vom Kreditnehmer geforderten Darlehenserlös nicht rechtfertigte.
In Fällen, in denen ein Darlehen, das dem Rückgriff auf den Auftraggeber / Bürgen unterliegt, in Verzug gerät (gemäß einer Abschlussgarantie oder auf andere Weise), kann ein Konkursantrag des Kreditnehmers die Haftung der Auftraggeber des Kreditnehmers gegenüber dem Kreditgeber in Bezug auf das Darlehen nicht wesentlich erhöhen.
Unter anderen Umständen haben die Auftraggeber des Kreditnehmers (die Parteien der Springing-Garantie sind) aufgrund der aktuellen Notlage und des Bestehens anderer Garantien kein materielles Nettovermögen mehr.
Schließlich hat unter anderen Umständen nur der Betriebspartner (und nicht der Finanzpartner) die Konkursgarantie geleistet, und da sich weiterhin Probleme mit der Immobilie ergeben, hat der Betriebspartner keine Kontrolle mehr über den Kreditnehmer und kann je nach Dokumentation zwischen den Partnern möglicherweise nicht verhindern, dass ein Konkursantrag gestellt wird. Unter solchen Umständen bleibt ein Konkursantrag des Kreditnehmers eine erhebliche Bedrohung für den Kreditgeber.
Aufgrund der Geschwindigkeit, mit der diese Krise eingetreten ist, und weil wir nur wenige Tage im ersten Monat der COVID-19-Krise sind, in dem Miet- und Zinszahlungen versäumt werden, muss die Art und Weise, wie Immobilienkredite gelöst werden, noch festgelegt werden. Viele der institutionellen Kreditgeber und kommerziellen Mortgage-Backed Securities Servicer schlagen temporäre Pause-Tasten.
Zweifellos haben jedoch einige Immobilienkreditgeber Margin-Kredite erhalten, und andere verfügen möglicherweise nicht über die Bandbreite, die finanziellen Mittel oder den Wunsch, einen langwierigen Trainingsprozess zu durchlaufen. Infolgedessen würden wir erwarten, dass einige dieser Kredite gehandelt werden, und abhängig von den Umständen, die mit diesen bestimmten Darlehensmitteln verbunden sind, können Abhilfemaßnahmen ausgeübt werden.
Unter solchen Umständen müssen die Kreditgeber zusätzlich zu einer Verlängerung der Dauer der Krise vor dieser Bedrohung auf der Hut sein, insbesondere in Fällen, in denen eine Konkursgarantie in Bezug auf den Konkurs nicht besteht oder auf andere Weise wahrscheinlich eine unwirksame Abschreckung darstellt.
Erste Schritte
Wenn ein Immobilienkreditnehmer Konkurs anmeldet, sollte der Kreditgeber einen sofortigen Antrag auf Entlassung aus mehreren Gründen in Betracht ziehen.
Zunächst sollte der Kreditgeber prüfen, ob der Insolvenzantrag vom Kreditnehmer ordnungsgemäß genehmigt wurde. Seit den späten 1990er Jahren wurden viele gewerbliche Immobilienkreditnehmer als Special Purpose Bankruptcy Management Entities (SPEs) gegründet. Die SPEs waren so strukturiert, dass ein oder mehrere unabhängige Direktoren, Manager oder Mitglieder für ein freiwilliges Insolvenzverfahren stimmen mussten.
Immobilienbesitzer und -betreiber können in Eile oder ohne Kenntnis oder Missachtung der Organisationsdokumente dazu führen, dass ihre Kreditnehmer Insolvenz anmelden, ohne die Zustimmung dieser Direktoren, Manager oder Mitglieder einzuholen. In einem solchen Fall sollte der Kreditgeber, der die Schuld hält, einen Antrag auf Abweisung des Insolvenzverfahrens auf der Grundlage stellen, dass er nicht ordnungsgemäß genehmigt wurde.
Ferner, wenn das Eigenkapital des Kreditnehmers deutlich unter Wasser steht (d.h. die Höhe der Schulden übersteigt bei weitem den Wert der Immobilie), sollte der Kreditgeber in Betracht ziehen, einen Antrag auf Abweisung des Insolvenzverfahrens auf der Grundlage zu stellen, dass der Fall bösgläubig eingeleitet wurde, da es keine realistische Möglichkeit gibt, dass ein Sanierungsplan bestätigt werden kann und dass der wahre Zweck der Einreichung lediglich darin bestand, die Ausübung von Rechtsbehelfen durch den Kreditgeber zu verzögern.
Zeitpunkt der Bestätigung
Wenn es dem Kreditgeber nicht gelingt, den Insolvenzfall abzuweisen, hat der Schuldner-Kreditnehmer in gewerblichen Einzelimmobilienfällen für 90 Tage das ausschließliche Recht, (1) einen Sanierungsplan einzureichen, der eine angemessene Möglichkeit hat, in einem angemessenen Zeitraum bestätigt zu werden, und (2) Zahlungen an den Kreditgeber in Höhe des aktuellen Marktzinses auf den Wert der Zinsen des Kreditgebers an der Immobilie zu leisten.
Kreditgeber sollten sich jedoch bewusst sein, dass die Möglichkeit besteht, dass Schuldner-Kreditnehmer-Gamesmanship diese Fristen in einem Fall verzögert, in dem ein kleines operatives Unternehmen, das vom Schuldner-Kreditnehmer in den Räumlichkeiten betrieben wird, beansprucht werden kann, das Projekt aus der Kategorie eines Einzelvermögens zu entfernen Immobilienfall.
Wenn der Schuldner-Kreditnehmer einen angemessenen Plan einreicht, hätte er zusätzliche 60 Tage Zeit, um die Annahme des Plans einzuholen. Diese Zeiträume können aus wichtigem Grund verlängert werden. Des Weiteren, Der Kodex enthält eine Hell-or-High-Water-Bestimmung, wonach die Planexklusivitätsfrist nicht verlängert werden darf 18 Monate nach dem Anmeldetag und die Annahme des Plans durch eine Mehrheit der Gläubiger dürfen nicht verlängert werden 20 Monate nach dem Anmeldetag.
Der Cramdown
Die größte Bedrohung für einen Kreditgeber bei einer Reorganisation von Gewerbeimmobilien ist ein Cramdown.
Die Bestätigungs- und sonstigen Anforderungen, die ein Schuldner erfüllen muss, um im Falle eines Immobilienbankrotts mit einem einzigen Vermögenswert entweder eine gesicherte oder eine ungesicherte Forderung zu vollstrecken, belasten einen Schuldner jedoch so sehr, dass nur wenige Schuldner nach Kapitel 11 wahrscheinlich eine erfolgreiche Sanierung erreichen, indem sie den Kreditgeber vollstopfen.
Wenn alle Voraussetzungen eines Sanierungsplans erfüllt sind, mit Ausnahme einer erfolgreichen Abstimmung durch die Gläubiger, kann der Sanierungsplan noch über den Einspruch einer abweichenden Klasse bestätigt werden. Dies wird als Cramdown bezeichnet. In einem Cramdown kann der Schuldner eine oder mehrere der folgenden Maßnahmen ergreifen: (1) den Nennbetrag der gesicherten Forderung auf den Wert der Sicherheit herabsetzen, (2) den Zinssatz herabsetzen, (3) den Fälligkeitstermin verlängern oder (4) den Tilgungsplan ändern.
Der Schuldner kann auch eine minimale Zahlung für die ungesicherte Forderung leisten. Damit ein Cramdown eintreten kann, muss der Schuldner die folgenden Anforderungen erfüllen:
- Mindestens eine beeinträchtigte Klasse muss den Plan akzeptiert haben (ohne die Stimmen von Insidern zu zählen, die Ansprüche halten);
- Eine Klasse mit einer höheren Priorität im Rahmen des Plans muss vollständig bezahlt werden, bevor eine Junior-Klasse etwas erhalten kann, es sei denn, (1) diese Senior-Klasse stimmt einer geringeren Behandlung zu oder (2) ein Gläubiger oder Anteilseigner in einer Junior-Klasse bietet dem Schuldner einen neuen Wert, um ihn bei seiner Reorganisation zu unterstützen;
- Der Schuldner muss nachweisen, dass der Plan fair und gerecht ist und nicht in Bezug auf jede Klasse von Ansprüchen und Interessen, die beeinträchtigt ist und den Plan nicht akzeptiert hat, unfair diskriminiert; und
- Der Schuldner muss nachweisen, dass dem Plan wahrscheinlich keine Liquidation oder Notwendigkeit einer weiteren finanziellen Reorganisation infolge eines späteren Kreditausfalls oder auf andere Weise folgt.
Antworten des Kreditgebers auf einen von einem Schuldner vorgeschlagenen Cramdown-Plan
In einem einzigen Immobilienbankrott schafft jede der Anforderungen an eine Bestätigung eines Cramdown-Plans entweder Belastungen für Schuldner / Kreditnehmer oder Möglichkeiten für Kreditgeber, die eine erfolgreiche Bestätigung eines solchen Plans erforderlich machen.
Stimmen oder Ansprüche auf Blockierung der Bestätigung
Da die Forderung des Kreditgebers wahrscheinlich als unterbewertet gilt, wird sie in zwei Forderungen aufgeteilt: (1) eine gesicherte Forderung in Höhe des Wertes ihrer Sicherheiten und (2) eine ungesicherte Mängelforderung für den Restbetrag. Damit eine wertgeminderte Klasse den Plan akzeptiert, müssen Gläubiger, die mindestens zwei Drittel der zulässigen Forderungen in der Klasse halten, einschließlich mehr als der Hälfte der tatsächlich zulässigen Forderungen, die stimmen, für die Annahme stimmen.
Da der unterversicherte Anspruch des Kreditgebers in der Regel groß genug ist, um die ungesicherte Gläubigerklasse zu kontrollieren, kann der Kreditgeber häufig die Bestätigung eines Cramdown-Plans blockieren.
Dieses Szenario gilt in den meisten Fällen von Einzelimmobilien, da die einzigen anderen Gläubiger gewerbliche Gläubiger sind, denen relativ geringe Beträge geschuldet sind. Es besteht jedoch ein erhöhtes Cramdown-Risiko, wenn sich andere untergeordnete Kreditgeber im Kapitalstapel desselben Kreditnehmers befinden. Dies wäre der Fall, wenn eine zweite Hypothekarschuld auf einer Immobilie bestünde, sollte jedoch nicht der Fall sein, wenn Mezzanine-Schulden eines separaten Kreditnehmers bestehen, die durch eine direkte oder indirekte Beteiligung am Eigentümer der Immobilie besichert sind.
Wenn der Anspruch des Kreditgebers nicht groß genug ist, um die Klassenabstimmung zu kontrollieren, oder wenn der Mangelanspruch des Kreditgebers getrennt von den anderen ungesicherten Ansprüchen eingestuft wurde, kann der Kreditgeber versuchen, ausreichende Ansprüche von anderen Klassenmitgliedern zu erwerben, um eine negative Abstimmung durch die Klasse zu erzwingen oder ein Drittel des Betrags jedes Nichtinsiders zu kontrollieren (d. h., nonaffiliates, Offiziere, Direktoren und andere Kontrollpersonen des Schuldners) beeinträchtigte Klasse, um Bestätigung zu blockieren.
Da das Konkursgericht Forderungen verbieten kann, die von einem Gläubiger erworben wurden, der nicht in gutem Glauben handelte, stellt sich die Frage, ob der Kauf von Forderungen zum Zwecke der Verhinderung der Bestätigung bösgläubig ist. Da der Kodex keine Hinweise darauf gibt, was Bösgläubigkeit darstellt, wurde es den Gerichten überlassen, einen Standard zu entwickeln.
Während es wenig U.S. Supreme Court oder Circuit Court Anleitung zu diesem Thema, ein allgemeiner Rahmen entsteht für die Arten von Motiven, die zu einem Befund des Handelns in böser Absicht führen. Der aufkommende Test ist, ob der Gläubiger nach einem Hintergedanken gehandelt hat, der nicht mit dem Schutz der gesicherten Forderungen des Gläubigers in dem Fall zusammenhängt, wie Arglist, Erpressung, Absicht, das Geschäft des Schuldners zu zerstören, um die Interessen eines konkurrierenden Unternehmens zu fördern, Absicht, vom Kauf oder von dadurch erhaltenen Informationen zu profitieren, Absicht, die Kontrolle über den Schuldner zu erlangen, Absicht, die Bestätigung eines Plans zu blockieren, oder Absicht, einen unlauteren Vorteil bei der Gestaltung des Insolvenzverfahrens zu erlangen.
Feststellungen von Bösgläubigkeit sollten jedoch die Ausnahme, nicht die Regel sein, und die Partei, die die Stimme eines anderen bestimmen möchte, trägt die Beweislast dafür, dass sie nicht in gutem Glauben abgegeben wurde. Darüber hinaus ist es wichtig zu beachten, dass der Kauf von Ansprüchen zur Förderung des Eigeninteresses des Gläubigers zulässig ist und kein Hintergedanke darstellt, der bösgläubiges Handeln darstellt.
Der Fall In re Kovalchik, eine nicht gemeldete Insolvenzgerichtsentscheidung in Pennsylvania, bestätigte den Kauf von Sperrforderungen durch eine Tochtergesellschaft, die vom gesicherten Kreditgeber zum Zwecke der Sperrbestätigung gegründet wurde. Das Gericht entschied, dass der Kauf der Forderungen zulässig war und dass die Forderungen genehmigt werden konnten, weil (1) allen beeinträchtigten Nichtinsider-Forderungen in der Klasse die gleiche Verkaufsmöglichkeit angeboten wurde; (2) Der angebotene Preis betrug 100% jeder Forderung mit sofortiger vollständiger Zahlung; (3) Die Einkaufseinheit identifizierte sich als gesicherter Gläubiger; (4) es gab keine Doppelzüngigkeit im Umgang mit den Gläubigern; und (5) Das Kaufangebot behandelte die ungesicherten Gläubiger gleich und fair.
Das Gericht stellte fest, dass kein formelles Anwerbeverfahren erforderlich sei, da der kaufende Gläubiger keinen Rabatt beantragt habe, und stellte fest, dass das Eigeninteresse eines Gläubigers am Kauf von Forderungen nicht bösgläubig sei. Dementsprechend, wenn der Kreditgeber 100% für die Ansprüche zahlt, ist es nicht wahrscheinlich, dass der Kreditgeber in böser Absicht handelt. Wenn der Kreditgeber bereit ist, in gekaufte Forderungen zu investieren, kann er daher verhindern, dass eine beeinträchtigte Klasse für einen Cramdown-Plan stimmt.
In bestimmten Situationen, die weitgehend vom Immobilienwert abhängen, kann sich ein unterbesicherter Gläubiger dafür entscheiden, dass seine Forderung gemäß Abschnitt 1111 (b) des Insolvenzgesetzes als vollständig besichert behandelt wird. Da der Schuldner möglicherweise nicht verpflichtet ist, die ungesicherte Mängelforderung in dieselbe Klasse wie andere ungesicherte Forderungen einzuordnen, kann die Mängelforderung die ungesicherte Klasse nicht kontrollieren.
In einem solchen Fall kann sich der gesicherte Gläubiger dafür entscheiden, seine Forderung als vollständig besichert zu behandeln, so dass die Mängelforderung im Rahmen des Schuldnerplans als Teil der gesicherten Forderung des Kreditgebers behandelt wird. In diesem Fall verlangt Abschnitt 1111 (b), dass die gesicherte Forderung (der volle Betrag der vorwettbewerblichen Forderung des Kreditgebers) im Rahmen des Plans vollständig bezahlt wird, mit einer wichtigen Einschränkung: Der Zahlungsstrom im Rahmen des Plans muss einen Barwert haben, der dem Wert der Sicherheiten des Kreditgebers, d. H. der Immobilie, bei Planbestätigung entspricht.
Dementsprechend bietet Abschnitt 1111 (b) einem ansonsten unterbesicherten Gläubiger Verhandlungs- und Prozesshebel, um Cramdown aus Gründen der Durchführbarkeit zu vereiteln (dh der Schuldner kann den vollen Betrag der vorwettbewerblichen Forderung des Kreditgebers nicht über die Rückzahlungsfrist des Plans zurückzahlen). Sollte dieser Einwand fehlschlagen und der Plan bestätigt wird, genießt der Kreditgeber dann den gesamten zukünftigen Wert der Immobilie, da er seine Hypothek behält, um den vollen Betrag des vorwettbewerblichen Anspruchs des Kreditgebers zu sichern, und in jedem Fall ist der Kreditgeber berechtigt, den vollen Betrag seines vorwettbewerblichen Anspruchs über die Rückzahlungsfrist des Plans einzuziehen.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass gemäß Konkursgesetzbuch Abschnitt 1111 (b) ein Kreditgeber, der ein Darlehen ohne Rückgriff hält, in der Regel berechtigt ist, seinen Anspruch mit Rückgriff geltend zu machen, indem er die Wahlrechte des Kreditgebers wie oben beschrieben einrichtet.
Absolute Prioritätsregel
Ein Plan kann nur dann auf eine abweichende Klasse von Gläubigern beschränkt werden, wenn jede Klasse mit der höheren Priorität vollständig bezahlt wird, bevor eine Junior-Klasse etwas erhält. Dementsprechend können die Partner des Schuldners (d. H. Das Eigenkapital) ihre Eigenkapitalanteile am Schuldner nicht behalten, es sei denn, alle vorrangigen Gläubiger werden vollständig bezahlt.
Die Frage, ob ein Gläubiger in voller Höhe gezahlt wurde, ist von Natur aus subjektive Frage, die die Verwendung von Prognose mit sich bringen kann, insbesondere bei der Verteilung von Eigenkapital in der reorganisierten Schuldner im Rahmen des Plans. Wenn das Eigenkapital versucht, dem Kreditgeber einen unangemessenen Cramdown-Plan aufzuerlegen (d. H. Einen Plan, der für das Eigenkapital eine erhebliche Beteiligung am reorganisierten Schuldner aufrechterhält), hat der Kreditgeber das Recht, den Plan vor Gericht anzufechten unter Verwendung von Gutachten von Immobilienbewertungsexperten, dass es nicht vollständig bezahlt wird.
Wenn der Kreditgeber nachweist, dass er bereit ist, seine absoluten Prioritätsregelrechte aggressiv zu verteidigen, wird das Eigenkapital motiviert sein, vernünftiger zu handeln oder sich der Realität zu stellen, dass es im Rahmen des Sanierungsplans nichts zurückbehält.
Es ist jedoch zu beachten, dass es eine Ausnahme von der absoluten Prioritätsregel gibt, die als „new value exception“ bezeichnet wird.“ Diese Ausnahme ermöglicht es den Anteilseignern, ihre Eigentumsanteile zu behalten, obwohl ungesicherte Gläubiger ihre Forderungen nicht vollständig bezahlt haben, vorausgesetzt, dass diese Anteilsinhaber dem reorganisierten Schuldner neues Kapital in Höhe ihres einbehaltenen Anteils am Schuldner beisteuern.
Die New Value Exception verlangt, dass die Kapitalzufuhr der Anteilseigner (1) erheblich, (2) neu, (3) den einbehaltenen Zinsen angemessen entspricht, (4) in Form von „Geld oder Geldwert“, das mehr als ein Versprechen der Anteilseigner darstellt, zukünftige Zahlungen zu leisten, und (5) für eine Umstrukturierung erforderlich ist.
Das Konkursgericht muss feststellen, ob der Beitrag der Anteilseigner ausreicht, um ihre Interessen zu behalten, insbesondere wenn die vorrangigen Forderungen nicht vollständig beglichen sind. Im Allgemeinen stellt das Gericht fest, ob der Beitrag dem Wert der einbehaltenen Beteiligungen angemessen entspricht, ob die Junior-wertgeminderten Klassen mit dem neuen Wert besser dran sind und ob der neue Wert den Plan durchführbar macht.
Die New Value-Ausnahme von der absoluten Prioritätsregel ist oft kein signifikantes Risiko für Kreditgeber, denn wenn der Anteilseigner oder ein Junior-Kreditgeber bereit ist, mehr Haut ins Spiel zu bringen, indem er einen erheblichen Betrag in den Schuldner investiert, der dann verwendet werden kann, um die Position des Kreditgebers in der Immobilie zu entlasten, kann dieses Eigenkapital die Grundlage für die Annahme eines einvernehmlichen Plans schaffen.
Der Plan ist fair und gerecht
Nach dem Kodex schreibt der Fair and Equitable Standard vor, dass der Schuldner einen Sanierungsplan nicht über den Einwand einer Klasse gesicherter Gläubiger bestätigen kann, es sei denn, der Plan sieht Ausschüttungen von Immobilien vor, deren Wert dem zulässigen Betrag ihrer Forderungen entspricht. Um dies zu erreichen, müsste der Plan es dem besicherten Gläubiger ermöglichen, sein Pfandrecht beizubehalten und aufgeschobene Barzahlungen in Höhe des Barwerts der Sicherheiten zu erhalten, die das Darlehen sichern.
Eine zweite Alternative zur Erfüllung dieses Standards in einem Cramdown-Plan kann erreicht werden, wenn der gesicherte Kreditgeber das unbestreitbare Äquivalent seiner Forderung erhält. Ein gesicherter Gläubiger erhält das unbestreitbare Äquivalent der Forderung, wenn beispielsweise der gesicherte Gläubiger einen Teil seiner Sicherheiten zurückerhält, während der Rest seiner gesicherten Forderung weiterhin durch die verbleibenden Sicherheiten besichert ist, und wenn der Schuldner vorschlägt, den Barwert der verbleibenden gesicherten Forderung über einen bestimmten Zeitraum zu zahlen.
Angesichts der Kapitalisierungsrate Expansion, die in diesem jüngsten gewerblichen Immobilienzyklus aufgetreten ist, werden die Schuldner höchstwahrscheinlich nicht in der Lage sein zu beweisen, dass ein gesicherter Kreditgeber die Verteilung der Immobilie mit einem Barwert gleich dem zulässigen Betrag seiner Forderung erhalten hat. In einem solchen Fall bleibt dem Eigenkapital des Schuldners nur eine praktikable Alternative — der Verzicht auf Beteiligungen an der Immobilie oder die Zustimmung des vorrangigen Kreditgebers zu einem Plan, der das Eigenkapital mit nur einem geringen nachrangigen Anteil an der Immobilie belässt oft als Hoffnungszertifikat bezeichnet.
Machbarkeitsanforderungen eines Cramdown-Plans
Bevor ein Gericht einen Cramdown-Plan bestätigt, muss das Insolvenzgericht unter anderem feststellen, ob der Plan durchführbar ist. Mit anderen Worten, das Insolvenzgericht muss feststellen, dass es unwahrscheinlich ist, dass dem Plan eine Liquidation oder die Notwendigkeit einer weiteren finanziellen Umstrukturierung folgt. Obwohl die Durchführbarkeitsanforderung den Erfolg des reorganisierten Schuldners nicht garantiert, erfordert sie, dass der Plan es dem reorganisierten Schuldner ermöglicht, zahlungsfähig zu werden und angemessene Aussichten auf finanzielle Stabilität und Erfolg zu haben. Der Schuldner muss nachweisen, dass der Plan durchführbar ist.
Im Allgemeinen sind die Faktoren, die das Insolvenzgericht bei der Bestimmung der Durchführbarkeit berücksichtigt, folgende: (1) die Ertragskraft des Unternehmens (d. H. Der Cashflow aus der Immobilie); (2) die ausreichende Kapitalstruktur; (3) der Zustand der Sicherheiten und jede Verschlechterung, die während des Insolvenzverfahrens eingetreten sein könnte; (4) wirtschaftliche Bedingungen; (5) Managementeffizienz; (6) die Verfügbarkeit von Krediten, falls erforderlich; und (7) die Fähigkeit des Schuldners, die Investitionsausgaben zu decken.
Das Konkursgericht ist verpflichtet, vergangene Erträge (z. b. Nettobetriebsergebnis), um festzustellen, ob sie ein zuverlässiges Kriterium für die zukünftige Wertentwicklung darstellen, und falls nicht, um eine Schätzung der zukünftigen Wertentwicklung vorzunehmen, indem vorhersehbare Faktoren abgefragt werden, die sich auf die zukünftigen Aussichten auswirken können. Damit das Gericht vergangene Erträge bewerten und zukünftige Erträge abschätzen kann, muss der Schuldner kompetente, konkrete und verlässliche Nachweise vorlegen.
Obwohl Schuldner einen Vorschlag zur Umstrukturierung ihrer Schulden machen können, tragen Schuldner daher eine erhebliche Belastung, um festzustellen, dass sie in der Lage sein werden, die in ihren Plänen vorgeschlagenen Zahlungen zu erfüllen. In einem Insolvenzfall mit einem einzigen Vermögenswert verweigert das Gericht die Bestätigung, wenn der Schuldner die Durchführbarkeit des Plans nicht auf der Grundlage realistischer und überprüfbarer Projektionen nachweisen kann, die das Vorhandensein eines Cashflows belegen, der ausreicht, um die Immobilie zu betreiben und die gesamte Forderung des gesicherten Gläubigers vollständig zu begleichen. Im aktuellen Umfeld für Gewerbeimmobilien, in dem die Immobilienbewertungen heiß umkämpft sein werden, wäre dies eine erhebliche Belastung für jeden Schuldner.
Abschließende Schlussfolgerungen
Obwohl ein Cramdown die größte Einzelfall- und Konkursbedrohung für Kreditgeber bleibt, ist diese Bedrohung mehr Fiktion als Tatsache. Obwohl die Bestimmungen in Bezug auf Cramdown zu den kompliziertesten im Kodex gehören, Kreditgeber haben zahlreiche Waffen in ihrem Arsenal, um zu vermeiden, dass sie wegen ihrer Einwände vollgestopft werden.
Um einen Cramdown durchzuführen, müssen alle Schuldner zahlreiche miteinander verbundene Anforderungen erfüllen, einschließlich einer wesentlichen Anforderung, dass der Plan durchführbar ist.
Wenn ein Kreditgeber in Insolvenzfällen mit einem einzigen Vermögenswert einen Abschnitt 1111 (b) vornimmt, kann es für einen Schuldner letztendlich sehr schwierig sein, alle Anforderungen zu erfüllen, die erforderlich sind, um einen Cramdown eines Kreditgebers zu bewirken.
Mit Genehmigung reproduziert. Ursprünglich veröffentlicht am 8. April 2020, Law360.
UBS Commercial Mortg. Vertrauen 2007-FL1 v. Garrison Special Opportunities Fund L.P., Index No. 652412/2010, 2011 WL 900949 (Sup Ct NY Cty März. 8, 2011), begründete, dass die Lichtenstein-Garantie, „ist ein Kreditgeber Versicherung gegen Kreditnehmer erlaubt, bestimmte Handlungen zu nehmen, ist ein gemeinsames Merkmal in kommerziellen Darlehen; solche Garantien enthalten fast einheitlich Sprache, die sie bedingungslos macht und verzichtet auf das Recht, Verteidigung geltend zu machen, und die Entscheidung, dass ein Bürge, die Haftung aus der Garantie nicht entgehen kann, weil die Garantie nicht eine nicht durchsetzbare Strafe ist.“