Verwendung der 1-Prozent-Regel bei Immobilieninvestitionen

Das Finden und Analysieren von Mietobjekten ist eine entmutigende Aufgabe.

Sie können hundert oder mehr potenzielle Angebote in Ihrem Zielmarkt finden und jeder hat seine eigenen Einnahmen und Ausgaben zu berücksichtigen.

Es könnte sehr gut Wochen dauern, um jeden Deal zu analysieren … und wenn Sie die Liste durchgehen, ist alles verkauft!

Offensichtlich wird das nicht funktionieren. Wie umgehen wir das?

Es ist einfach. Verwenden Sie Screening-Tools.

Eines der gebräuchlichsten Screening-Tools sind die 1% – und 2% -Regeln.

Was ist die 1%- und 2%-Regel?

Es gibt viele „Faustregeln“ im Internet, und dies ist eine der beliebtesten.

Die 2% -Regel besagt, dass Sie, wenn Ihre monatliche Miete ungefähr 2% oder mehr des gesamten Immobilienpreises entspricht, einen positiven Cashflow für die Immobilie generieren können.

• Eine $ 100.000 Immobilie sollte $ 2.000 pro Monat in Miete generieren
• Ein $ 75.000 Haus, das $ 50.000 in Renovierungen erfordert, sollte einen nach Reparaturwert von $ 125.000 und Miete von $ 2.500 haben.

Die 1% -Regel ist die gleiche wie die 2% -Regel in der Art und Weise, dass es berechnet wird, aber es sagt, dass ein Deal, der 1% des Gesamtpreises in Mieteinnahmen verdient, sollten Sie Break-even, in der Regel.

• Eine $ 100.000 Immobilie sollte $ 1.000 pro Monat an Miete generieren

Woher kommt die 1-Prozent-Regel?

Die 1% – und 2% -Regeln sind nicht nur eine zufällige Regel, die jemand erfunden hat – es ist ein einfaches Konzept, das mit dem Bruttomietenmultiplikator erstellt wurde (lesen Sie einen ausführlichen Artikel darüber).

* Einführung*

5-stufiges Investitionssystem

Wir haben Jahre damit verbracht, diesen Prozess zu entwickeln, der buchstäblich Millionen von Dollar Wert und einen stabilen Jahresumsatz für Investoren generiert hat.

Die GRM wird in der Regel jährlich berechnet, während die 2% -Regel die monatliche Miete verwendet. Wenn Sie bereits mit GRM vertraut sind, ist es ziemlich einfach, die 2% -Regel über den Bruttomietmultiplikator umzurechnen:

$2,000/ monat * 12 Monate = $ 24.000 Miete / Jahr

Wir erinnern uns an die Formel für den Bruttomietmultiplikator aus meinem Artikel (oben verlinkt):

GRM = Preisvorstellung / Bruttomieten

Also der GRM für das obige Beispiel:

GRM = $ 100.000 / $24.000 = 4.17

Es ist wichtig, dass ich darauf hinweise, dass der Bruttomietenmultiplikator und die 2% -Regel umgekehrt zueinander in Beziehung stehen.

Je höher die Miete in Prozent des Wertes, desto niedriger ist der GRM. Also im Grunde, je niedriger die GRM und je höher die Miete%, desto mehr potenzielle Einkommen.

Es macht Sinn, oder? Der GRM gibt an, wie viele Jahre Miete Sie benötigen, um die Kosten der Immobilie zu decken. Je mehr Miete Sie sammeln, desto weniger Jahre dauert es, um sich auszuzahlen. Mehr Miete bedeutet weniger Jahre, das ist eine umgekehrte Beziehung.

Also, ich werde nur runden und sagen, dass die 2% -Regel bedeutet, dass Sie eine Immobilie mit einem Bruttomietmultiplikator von 4,2 oder niedriger finden sollten.

Verwendung der 1-Prozent- und 2-Prozent-Regeln

Wie bereits erwähnt, sollte die 2% -Regel als Screening-Tool für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien verwendet werden. Es ist kein genaues Spiegelbild des Nettoeinkommens, da es nur die Bruttomiete verwendet und überhaupt keine Ausgaben enthält.

Genau wie Sie nicht jede Aktie mit einem niedrigen KGV kaufen würden, möchten Sie möglicherweise nicht jede Immobilie mit einem sehr niedrigen GRM oder einer, die die 2% -Regel erfüllt.

Ein Unternehmen mit einem sehr niedrigen Aktienkurs-Gewinn-Verhältnis kann unterbewertet sein, oder es kann tatsächlich ein Unternehmen sein, das wahrscheinlich scheitern wird. Eine Immobilie mit einem extrem niedrigen Preis im Vergleich zu ihrer Miete kann eine Immobilie mit einer immensen Menge an aufgeschobener Wartung sein, in einer C- oder D-Klasse Nachbarschaft sein oder eine beliebige Anzahl anderer Probleme damit haben. Der Bruttomietmultiplikator bezieht sich also auf Immobilien wie das KGV auf eine Aktie.

Es gibt so viele potenzielle Risiken in Immobilien, dass Sie vielleicht nicht einmal in Betracht ziehen, dass das GRM der Immobilie betroffen sein könnte, also überlegen Sie sorgfältig, bevor Sie auf eine Immobilie springen, die zu gut aussieht.

Verwenden Sie die 1% -Regel als erstes Screening-Tool.

Wenn die Mieten auf einer Immobilie nicht bei oder in der Nähe der 1% -Regel liegen, gehen Sie sofort weg.

Es gibt eine Menge anständiger Angebote, die die 1% -Regel leicht überschreiten. Verschwenden Sie also keine Zeit mit ihnen.

Es ist wahr, Sie könnten eine massive Wertschöpfungschance verpassen, bei der die Mieten nach Ihrer Übernahme in die Höhe schnellen werden … aber das ist selten.

Verwendung der 2% -Regel als Screening-Tool

Genau wie ein Fensterbildschirm Luft durchlässt, blockiert ein Immobilienbildschirm die meisten schlechten Angebote und lässt nur die potenziell guten Angebote durch.

Der Prozess ist sehr einfach.

1. Filtern Sie alle Ihre potenziellen Immobilien und erstellen Sie eine Liste der Preisvorstellung und der Gesamtmieten. Wenn möglich, geben Sie auch eine sehr grobe Schätzung der erforderlichen Reparaturen an und addieren Sie diese zum geforderten Preis. Berechnen Sie anhand dieser Informationen, wie viel% die Miete vom Gesamtpreis beträgt.
2. Sortieren Sie die Liste vom höchsten zum niedrigsten
3. Schauen Sie sich jede Immobilie genauer an, deren Bruttomietmultiplikator unter 4,2 liegt oder die 2% -Regel überschreitet.
4. Sobald Sie sich die Deals mit den positivsten Verhältnissen angesehen haben, arbeiten Sie rückwärts zu Deals mit schlechteren Verhältnissen.

Stellen Sie sich vor, Sie erstellen eine Liste von Deals, die so aussehen:

• $500,000 – $3,500 – 0.7%
• $400,000 – $4,000 – 1.0%
• $450,000 – $6,000 – 1.3%
• $350,000 – $5,000 – 1.42%
• $375,000 – $6,000 – 1.6%
• $200,000 – $3,800 – 1.9%
• $450,000 – $9,100 – 2.02%

Sie würden zunächst den $ 450k-Deal betrachten. Nehmen wir an, Sie finden, es hat eine Menge Probleme und braucht ein paar hunderttausend in der Reha, dann vielleicht passieren Sie und gehen Sie einen Blick auf die $ 200k Deal, und so weiter.

Mit dieser Methode können Sie möglicherweise 80-90% aller potenziellen Deals ausschließen, sodass Sie sich auf diejenigen konzentrieren können, die das beste Potenzial haben. Hoffentlich können Sie einige Angebote machen und einen Deal abschließen.

Wenn nicht, können Sie die Regel an Ihre Bedürfnisse anpassen – lesen Sie weiter, um zu sehen, wie.

Die 1% – und 2% -Regeln sind keine Regel, also machen Sie es sich zu eigen

Jetzt könnten Sie hier anhalten und die grundlegenden Informationen nehmen und in die Welt rennen, um Immobilien zu kaufen.

Die Realität ist, dass Immobilien sehr lokal sind, also ist es ziemlich offensichtlich, dass nichts eine ‚Regel‘ sein kann. Sie würden nicht erwarten, dass die Verhältnisse in Florida, Oklahoma oder Kalifornien gleich sind.

Nur eine kurze Anekdote – Die Versicherungstarife in Florida sind mindestens doppelt so hoch wie in Massachusetts. Wenn wir also Geschäfte in diesen beiden Staaten analysieren, können wir natürlich nicht dieselben Annahmen verwenden.

So ermitteln Sie eine gute Einkommensquote in jedem Markt

1) Bestimmen Sie Ihre Cash-on-Cash-Return-Ziele

Das erste, was Sie tun möchten, ist, ein Ziel für die Rendite Ihrer Geldanlage zu erstellen. Nehmen wir an, Ihr Ziel ist es, 15% Cash on Cash Return für ein bestimmtes Geschäft zu verdienen.

• Wenn ich eine Immobilie im Wert von 100.000 USD kaufe, sind rund 20.000 USD Anzahlung erforderlich.
• Ich muss $ 3.000 pro Jahr zurückgeben, um zu verdienen 15%

Sie können jeden gewünschten Prozentsatz verwenden, aber stellen Sie sicher, dass er ziemlich hoch ist. Immobilien mit Hebelwirkung sollten hohe Renditen erzielen.

2) Schätzen Sie Ihre Kostenquote

Hier kommt die 50% -Regel ins Spiel. Auch hier funktioniert keine Regel in allen Märkten, daher sollten Sie die Kosten in Ihrem speziellen Markt verstehen, bevor Sie eine Regel anwenden. Sie können feststellen, dass Ihre Ausgaben 55% oder 40% oder was auch immer betragen. Wenn Sie wissen möchten, warum wir 50% ausgewählt haben, lesen Sie diesen Artikel für ein tieferes Verständnis.

Wenn Sie mehrere Angebote in Ihrem Markt analysieren und mehr Erfahrung sammeln, wissen Sie, wie viel Immobilien kosten und wie Sie sie verwalten. Bleiben wir vorerst bei 50% unserer gesamten gesammelten Miete, die in die Betriebskosten fließt.

3) Hypothekenkosten schätzen

Verwenden Sie einen Hypothekenrechner, um Ihren monatlichen Hypothekenbetrag zu berechnen.

Nehmen wir der Einfachheit halber an, wir haben ein Darlehen von 80.000 USD zu 5% für 30 Jahre. Das ist eine monatliche Zahlung von $ 429 oder $ 5.148 pro Jahr.

4) Berechnen Sie Ihre eigene Faustregel

Jetzt ist es ziemlich einfach herauszufinden.

Wir wissen, dass wir $ 3.000 pro Jahr verdienen wollen. Wir wissen, dass unsere Ausgaben 50% unseres Einkommens ausmachen, und wir wissen, dass unsere Hypothekenzahlung 5.148 USD pro Jahr beträgt.

Jetzt löse es einfach:

(1/2) Mieten – $5,148 = $3,000

(1/2) miete = $ 8,148

Miete = $16,296

Monatliche Miete = $1,358

$1,358 / $100,000 = 1.36%

Für Sie möchten Sie einen Deal finden, der Mieten von mindestens 1,3% oder 1% hat.4% des Gesamtpreises.

Seien Sie vorsichtig, wenn Sie die 1% -Regel (oder eine andere Regel) verwenden

Wie Sie bei meiner Berechnung sehen können, wird das Verhältnis von Ihrer Anzahlung, den Zinssätzen, der Kostenquote und der gewünschten Rendite beeinflusst. Wenn Sie eine dieser Regeln ändern, erhalten Sie eine andere „Regel“, der Sie folgen müssen, und jeder Markt wird wahrscheinlich ein anderes Ergebnis erzielen.

Wir haben jedoch das Glück, dass es äußerst konservativ ist. Wer auch immer dieses Konzept erstellt hat, hat es sehr vage gemacht und die erwarteten Renditen sehr hoch gesetzt. Es wird allgemein gesagt, dass eine Immobilie nach der 2% -Regel einen positiven Cashflow haben sollte.

Denken Sie so darüber nach – jemand versucht, eine allgemeine Regel zu erstellen, die für alle und überall gilt. Dies ist wahrscheinlich keine gute Idee.

Das gleiche gilt für die 1% -Regel. 1% könnte sogar in einem Staat brechen und machen Sie Ihr Hemd in einem anderen Staat verlieren.

Deshalb ist es am besten, Ihren Markt zu kennen, Ihre Erwartungen zu setzen und nach Angeboten zu suchen, die dazu passen.

Geld fließt tendenziell in Richtung hoher Renditen, so dass Märkte mit konstant hohen Renditen Kapital in diese Bereiche fließen sehen. Dieses Geld wird dazu führen, dass Immobilien aufwerten, bis die Gewinne auf ein „normales“ Niveau schrumpfen (im Vergleich zu anderen Investitionen wie dem S & P 500). Wenn Sie also Ihre Ziele zu hoch setzen, finden Sie möglicherweise keine Angebote. Wenn Sie sie zu niedrig einstellen, schießen Sie sich in den Fuß.

Probleme mit der 2% -Regel und der Berechnung des eigenen Immobilien-Screening-Verhältnisses

Diese Gleichung beginnt unter zwei Umständen auseinanderzufallen. Erstens, wenn die Anzahlung sehr gering wird, wird das Verhältnis sehr niedrig, weit unter 1%. Da die 2% -Regel auf der Cash-on-Cash-Rendite anstelle der Eigenkapitalrendite basiert, müssen Sie Ihren gewünschten Gewinn umso weniger erzielen, je weniger Bargeld Sie im Geschäft haben.

Denken Sie darüber nach, wenn Sie so glücklich wären, nur 1 Dollar für den Kauf einer Immobilie ausgeben zu müssen, könnten Sie nur 50 Cent verdienen und eine erstaunliche Cash-on-Cash-Rendite von 50% erzielen.

Das klingt nicht sehr gut, oder?

Die andere Situation, in der die Gleichung auseinanderzufallen beginnt, ist, wenn die Anzahlung zu hoch wird und der Hypothekenbetrag sinkt. In diesem Fall nähert sich das Verhältnis:

X = Cash Return / Expense Ratio

Dies führt zu einem sehr hohen Verhältnis. Es ist jedoch intuitiv sinnvoll – je mehr Geld Sie ablegen, desto niedriger ist ein GRM (höhere Miete in Prozent des Wertes), um diese sehr hohe Cash-on-Cash-Rendite zu erzielen.

Zum Beispiel: mit einem Renditeziel von 15% bei einer Kostenquote von 50% würden wir einer „3% -Regel“ folgen, die ziemlich hoch ist und unwahrscheinlich ist, dass Sie sie jemals erreichen werden.

Die Menschen geben mehr Geld aus, um das Risiko zu verringern. Geringeres Risiko bedeutet niedrigere Renditen. Wenn Sie also mehr niederlegen, müssen Sie Ihre Erwartungen anpassen.

Die Mängel dieses Screening-Tools bestätigen einfach, was wir an sich über Immobilieninvestitionen wissen

Das heißt – je weniger Sie ablegen, desto höher ist die Rendite Ihrer Geldanlage.

Wenn Sie nur $ 200 hinlegen, ist das Verdienen von $ 100 eine Rendite von 50%. Das ist viel besser als 10.000 Dollar mit einer Investition von 100.000 Dollar zu verdienen.

Aber macht es Sinn, den kleineren Deal zu machen, der nur $ 100 verdient? Der Prozentsatz ist hoch, aber um einen sinnvollen Geldbetrag zu verdienen, müssten Sie Hunderte von Geschäften abschließen … und niemand hat Zeit dafür.

Was nun?

Ich weiß, ich habe eine Menge Zahlen auf dich geworfen. Deshalb benötigen Sie einen Taschenrechner, mit dem Sie Angebote prüfen können. Es wird Ihnen eine Menge Zeit sparen und sicherstellen, dass Sie öfter Recht haben.

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