Miten löytää suuri kiinteistönvälittäjä, joka on Sijoittajaystävällinen

kiinteistönvälittäjän löytäminen ei ole vaikeaa, mutta hyvän kiinteistönvälittäjän löytäminen vaatii paljon enemmän työtä. Keskinkertaisen agentin ja suuren agentin ero voi tarkoittaa tuhansia tai kymmeniä tuhansia dollareita ostajalle tai myyjälle. Vaikka se ei ehkä tunnu kiinteistönvälittäjien tehdä paljon, Kiinteistönvälitys on hyvin monimutkainen liiketoiminta. Kokemuksella ja tiedolla voi olla iso merkitys, Kun myy talon mahdollisimman halvalla, löytää oikean talon ostettavaksi tai saa sijoittajalle paljon. Itse asiassa sijoittajat saattavat haluta erityyppisen asiamiehen kuin tavallinen ostaja tai myyjä.

miten kiinteistönvälittäjä voi auttaa ostajaa?

useimmat ostajat eivät tiedä tarkalleen, miten talonostoprosessi toimii. Paljon täytyy tapahtua, jotta ostaa kotiin:

• ostajan on saatava lainaa.
• ostajan on löydettävä talo.
• ostajan on kirjoitettava tarjous ja neuvoteltava.
• ostajan on tehtävä tarkastus.
• ostajan on vietävä lainaprosessi loppuun.
• ostajan on vältettävä tekemästä mitään kaupan sotkemiseksi, kuten ostamasta autoa juuri ennen sulkemista.

kiinteistönvälittäjä voi auttaa kaikissa näissä asioissa, ja ostajien kannalta on hienoa, että myyjä yleensä maksaa agentistaan! Jos agentti sotkee yhden asian, se voi aiheuttaa koko kaupan kaatumisen ja maksaa ostajalle tai myyjälle paljon rahaa.

huonojen agenttien luonteenpiirteitä ovat kommunikaation puute, tieto, rehellisyys ja ajattomuus.

• viestintä: yksi tärkeimmistä asioista, joita agentin on tehtävä, on kommunikoida usein ja avoimesti kaikkien liiketoimeen osallistuvien kanssa. Agentin on tarkistettava lainanantajien, nimikeyritysten, tarkastajien, arvioijien ja muiden kanssa varmistaakseen, että kaikki menee hyvin. Kaikki lainanantajat eivät ole suuria myöskään, mutta suuri kiinteistönvälittäjä on jatkuvasti yhteydessä lainanantajaan varmistaakseen, että he tekevät työnsä.
• tieto: kiinteistönvälittäjien pitää tietää, mitä he tekevät! Se voi tuntua itsestään selvältä, mutta jokainen kiinteistökauppa on erilainen. Parhailla agenteilla on kokemusta ja he ovat työskennelleet alalla jonkin aikaa. Se ei tarkoita, että uudet agentit eivät voi olla suuria, jos heillä on tiimi tai mentori apunaan.
• rehellisyys: yksi pahimmista asioista, mitä agentti voi tehdä, on valehdella. Useimmat näkemäni valheet ovat sellaisia, kun agentti ei tiedä jotain, joten hän keksii jotain sen sijaan, että myöntäisi, ettei tiedä.
• ajantasaisuus: tämän päivän kuumilla kiinteistömarkkinoilla välittäjän on myös viestittävä nopeasti. Jos agentilta menee kaksi päivää soittaa joku takaisin, se voi helposti maksaa ostajalle sopimuksen. Edustajan on myös varmistettava, että kotitarkastus, arviointi ja muut kohteet valmistuvat ajoissa, jotta ostaja ei menetä tosissaan rahaa.

todella hyvä agentti ei tee vain työtään, vaan menee asiakkaansa edelle. Kiinteistö voi olla yksi parhaista sijoituskohteista, jos ostaa oikeat talot. Kiinteistönvälittäjä voi auttaa ostajia selvittämään, mitä arvot ovat, mitä asioita varoa, ja miten löytää mahtava käsitellä talon. Ei jokainen talo myytävänä on listattu verkossa Zillow tai Realtor.com. Kiinteistönvälittäjillä on pääsy MLS: ään, jossa lähes kaikki talot on listattu.

miksi myyjän on tärkeää käyttää kiinteistönvälittäjää?

Myyjä maksaa yleensä sekä asiamiehestään että ostajan asiamiehestä. Kiinteistönvälittäjät voivat olla kalliita, ja monet myyjät pohtivat, kannattaako kiinteistönvälittäjän käyttäminen ja maksaminen. Olen puolueellinen, koska olen agentti ja välittäjä, mutta vaikka en olisi, käyttäisin aina agenttia. Ne voivat olla kalliita, mutta ne ovat sen arvoisia! Ne yleensä tekevät myyjälle paljon enemmän rahaa kuin ne maksavat hinnoittelemalla talon oikein. Ne auttavat myös:

• Neuvotteluhinta.
• Neuvottelutarkastukset.
• Neuvotteluarviot.
• neuvottelevat nimipäätökset.
• neuvottelee useita tarjouksia.
• neuvotella myyjän käyttöoikeussopimukset.
• neuvottele vakuusrahaa.
• neuvottele sulkemiset ja poissulkemiset.
• neuvotella ehdollisia myyntiehtoja.
• neuvottele kyselypäätökset.
• neuvottele due diligence-päätökset.
• Hanki ja tarkista ostajan pätevyyskirje.
• neuvottele sulkemis-ja hallussapitopäivä.

kotioikeuden hinnoittelu ja listaaminen MLS: ään on tärkein osa myyntiä, ja molempiin oikeuksiin tarvitaan agentti.

mitkä ovat parhaat tavat löytää kiinteistönvälittäjä?

kiinteistönvälittäjiä on paljon, ja he mainostavat kaikkialla. Yksi merkki hyvästä agentista on mainonta, koska se tarkoittaa, että he tekevät tarpeeksi rahaa markkinoidakseen itseään. Tässä vinkkejä hyvän agentin löytämiseen:

• Kysy ystäviltä ja perheeltä, ketä he ovat käyttäneet. Lähetteen joku, joka on käyttänyt hyvä agentti on hyvä paikka aloittaa. Jos joku ehdottaa, että käytät tiettyä henkilöä, Kysy, käyttikö hän kyseistä agenttia. He voisivat viitata ystäväänsä tai veljeensä, mutta jos he eivät ole koskaan käyttäneet niitä, on vaikea tietää, ovatko ne hyviä.
• Zillow tai muita netin kiinteistösivustoja. Zillow Realtor.com, Trulia, ja muut sivustot kaikki viittaavat Kiinteistönvälittäjät. Nämä sivustot veloittavat kiinteistönvälittäjiltä mainostamisesta. Näiden sivustojen ongelmana on, että jos pyydät yhteyttä agenttiin, saatat saada 5 agenttia soittamaan sinulle kerralla. Voit silti löytää hyviä agentteja kyseisiltä sivustoilta, ja sinun pitäisi pystyä ottamaan yhteyttä näihin agentteihin suoraan lähettämättä pyyntöä siitä, että joku ottaisi sinuun yhteyttä. Etsisin agentteja, joilla on eniten paikallisia arvosteluja ja myyntiä.
• Kysy oman alueesi ammattilaisilta. Useimmilla ihmisillä on kirjanpitäjä, Lääkäri, Kiropraktikko, lakimies tai muu ammattilainen, jota he voivat kysyä. Lähetteen pyytämisessä on se hyvä puoli, että he eivät halua agentin saavan heitä näyttämään huonoilta. Toivottavasti he ovat suosittelijoita, jotka tekevät hyvää työtä tai joku, jota he ovat itse käyttäneet.
• Soita kiinteistötoimistoon. Useimmat kiinteistönvälitystoimistot ovat ” lattia aikaa.”Agentit voivat ilmoittautua floor-ajaksi, ja aina kun toimisto saa puhelun tai vierailun asiakkaalta, jolla ei ole agenttia, floor-agentti saa johtolangan. Kun soitat kiinteistönvälitystoimistoon kysyen asiamiestä, saat todennäköisesti floor-agentin,joka voi olla tai ei ole hyvä. Tämä ei luultavasti ole paras tapa valita agentti.
• Soita listoille tai mene avoimiin taloihin. Toinen tapa ottaa yhteyttä agentteihin on mennä avoimiin taloihin tai soittaa pihakyltteihin listauksia, joista saatat olla kiinnostunut. Mielestäni tämä on hieman parempi kuin soittaa toimistoon, koska tiedät, että näillä agenteilla on listaus tai he työskentelevät avoimissa ovissa saadakseen asiakkaita.
• Soita asiamiehille, joilla on mainoksia paikallisissa julkaisuissa. Todennäköisesti näet agentteja mainostauluissa, ruokakaupoissa, bussipysäkeillä ja paikallisissa lehdissä. Mainonta näissä julkaisuissa voi olla kallista, ja se on yleensä hyvä merkki, kun asiamiehet mainostavat. Se tarkoittaa, että heillä on rahaa markkinoitavana, eli he myyvät taloja.

mitä enemmän agentin nimeä näkee kaupungilla, sitä enemmän heillä on kokemusta. Mainonta ei takaa, että he ovat hyvä agentti, mutta se antaa hyvän käsityksen, että he myyvät taloja ja voisi olla hyvä.

kirjani: Miten ostaa talo, käy yksityiskohtaisesti läpi agenttien löytämisen sekä muun talonostoprosessin. Se on saatavilla Amazon paperback ja eBook.

miten agenteille maksetaan?

Kiinteistönvälittäjät saavat palkkaa vain, kun he myyvät taloja. Jos haluat kiinteistönvälittäjäsi tekevän kovasti töitä puolestasi, on tärkeää, että he tietävät, ettet mene heidän selkänsä taakse ja käytä toista välittäjää. Jos he luulevat sinun käyttävän muita agentteja talon etsimiseen, he saattavat lakata auttamasta teitä kaikkia yhdessä. On tärkeää olla rehellinen agentilleen ja kertoa, jos haluat työskennellä hänen tai jonkun muun kanssa.

Mistä tiedät, onko agentistasi mihinkään?

monet ostajat eivät tiedä, onko heidän agentistaan mihinkään, ellei jokin mene pieleen. Silloin voi olla liian myöhäistä vaihtaa agenttia tai pelastaa sopimus. Tässä on muutamia asioita, joita kannattaa varoa, kun työskentelee tai etsii suurta kiinteistönvälittäjää.

• kuinka paljon kokemusta heillä on? Upouudet agentit eivät ole aina huonoja, mutta heillä on paremmat mahdollisuudet sotkea jotain. Toisaalta uudet agentit voivat olla suuri voimavara sijoittajille tai jollekin, joka etsii paljon. Usein uudet agentit paikkaavat kokemattomuuttaan sillä, että heillä on enemmän aikaa ja enemmän ajettavuutta kuin kokeneilla agenteilla. En poistaisi uusia agentteja, mutta varmista, että heillä on tiimi tai kokeneempi agentti, joka auttaa heitä oppimaan alaa.
• ovatko he osa-vai kokoaikaisia? Monet kiinteistönvälittäjät työskentelevät vain osa-aikaisesti. Heillä on kokopäivätyö ja he yrittävät tehdä kiinteistöalan uraansa sen työn ympärille. Tämä voi ansaita agentille hieman ylimääräistä rahaa, mutta se voi vahingoittaa heidän asiakkaitaan. Kiinteistönvälittäjien on oltava tavoitettavissa lähes koko ajan. Heidän ei tarvitse tehdä koko ajan töitä, vaan päivystää. Osa ostajista haluaa nähdä taloja viikolla, osa yöllä ja osa viikonloppuna. Kun hyvä kauppa syntyy, useimmilla ostajilla ei ole varaa odottaa päivää tai kahta sen näkemistä. Kun lainan kanssa on ongelmia, lainanantaja ei välttämättä jaksa odottaa koko päivää saadakseen agentin kiinni. Jos agentti työskentelee osa-aikaisesti, se ei tarkoita, että he ovat huonoja. Pitää varmistaa, että heillä on joustava aikataulu tai apua, jos heitä ei ole saatavilla.
• kuinka nopeasti he reagoivat? Olen itsekin etsinyt kiinteistönvälittäjiä ostaessani valtion ulkopuolisia kiinteistöjä. Olen etsinyt myös kiinteistönvälittäjiä, joiden puoleen ohjata asiakkaita. Kokemukseni mukaan useimmat kiinteistönvälittäjät eivät ole kovin hyviä kommunikoimaan. Arvioisin, että yksi kolmesta yhteydenottamastani kiinteistönvälittäjästä vastaa. Jos agentti ei soita tai lähetä sinulle sähköpostia, älä käytä niitä! Jos kestää kaksi päivää ennen kuin joku palaa luoksesi, älä käytä niitä! Parhaat agentit vastaavat puhelimeensa tai ottavat yhteyttä tunnin tai kahden sisällä. Se ei ole aina mahdollista, mutta jos agentilta kestää päivän päästä takaisin joka kerta, kun heihin ottaa yhteyttä, se ei ole hyvä merkki.
• tuntevatko he markkinat? Et ehkä pysty sanomaan, onko agentti perehtynyt heidän työhönsä. On monia termejä, joita ostajat eivät välttämättä tunne, ja kulissien takana tapahtuu paljon. Ostaja voi silti kysyä agentiltaan kysymyksiä nähdäkseen, kuinka asiantuntevia he ovat lähiöistä tai taloista. Kiinteistönvälittäjien, jotka tietävät, mitä he tekevät, pitäisi tietää vastaukset näihin kysymyksiin tai pystyä etsimään niitä hyvin nopeasti. Jos heillä on vaikeuksia vastata niihin, he eivät välttämättä ole kovin kokeneita.
  • kuinka vanha tämä talo on?
  • ovatko useimmat tämän kaupunginosan taloista samanikäisiä?
  • onko HOA-maksua, ja paljonko se on?
  • onko koti hinnoiteltu markkina-arvoon, ylä-vai alihintaan?
  • kelpaisiko tämä koti lainaan kuntonsa perusteella?
  • kuinka paljon tarkastus maksaisi?
  • Onko teillä ollut ongelmia asuntojen arvioinnissa näillä markkinoilla?
  • kuinka kauan sulkeutuminen kestää?
  • mitkä ovat talon ostoon liittyvät kustannukset?
  • minkä arvoinen talo on sen korjaamisen jälkeen (olettaen, että se tarvitsee korjausta)?

kuinka löytää sijoittajaystävällinen agentti

jos olet kiinteistösijoittaja, joka etsii kiinteistönvälittäjää, saatat haluta erityyppisen asiamiehen kuin tavallinen ostaja tai myyjä. Kiinteistösijoittajat yrittävät saada erittäin hyviä kauppoja, etenkin talonräpylöitä. Monien mielestä kiinteistösijoittajien pitäisi etsiä välittäjiä, jotka ovat myös kiinteistösijoittajia. Agentti / sijoittajat voivat auttaa sijoittajia oppimaan liiketoimintaa ja löytämään tarjouksia.

olen eri mieltä!

olen kiinteistönvälittäjä ja kiinteistösijoittaja. Myyn 20-30 taloa vuodessa ja omistan yli 20 vuokrakiinteistöä. Olen kamala agentti, jolla löytää diilejä, koska etsin niitä samoja diilejä itselleni. Minulla ei myöskään ole aikaa työskennellä ostajien kanssa.

sijoittaja tarvitsee agentin, jolla on heti aikaa etsiä hyviä tarjouksia ja näyttää taloja. Agenttien ei pitäisi opettaa sijoittajia sijoittamaan. Sijoittajan pitäisi tietää, mitkä ovat heidän ostokriteerinsä, millaista omaisuutta he haluavat jne.

mitä muuta sijoittajaystävällisen agentin pitäisi tietää?

jos olet sijoittaja tai edes tavallinen ostaja tai myyjä, agenttien on osattava saada paljon. Seuraavassa on muutamia kysymyksiä, joita voit kysyä agenteilta nähdäksesi, kuinka asiantuntevia he ovat.

1. Oletko myynyt monta REO-kiinteistöä? REO-kiinteistöt ovat ulosmittauksia, joita pankit myyvät. Heillä on paljon erilainen ostoprosessi kuin tavalliset listat.

2. Oletko myynyt HUD-asuntoja? Onko toimistollanne NAID-numeroa? HUD-kodit ovat valtion ulosmittauksia, ja agenteilla on oltava NAID-numero, jotta he voivat tehdä niistä tarjouksia ostajille. Ostajien on käytettävä agentti tehdä tarjouksia HUD kodeissa samoin.

3. Miten ehdotat ostajien hoitavan useita tarjoustilanteita? Monet talot saavat useita tarjouksia, jos ne hinnoitellaan hyvin. Se auttaa, että on agentti, joka on perillä prosessista.

4. Miten lyhyeksi myynti toimii? Lyhyeksimyynnissä on kyse talosta, joka tarvitsee pankin hyväksynnän kaupalle, koska myyjä myy halvemmalla kuin heillä on velkaa lainasta.

jos agentti ei tiedä kaikkea (varsinkin jos ne ovat uusia), se ei ole diilin tappaja. Se on kuitenkin hyvä tapa nähdä, jos he tekevät tutkimusta ja selvittää, miten nämä prosessit toimivat, jos he eivät tiedä.

miten agentin saa tekemään kovasti töitä puolestasi?

monet sijoittajat ovat hyvin vaativia kiinteistönvälittäjälleen. Sijoittajan on toimittava nopeasti ja hän saattaa tehdä useita tarjouksia ennen kuin saa tarjouksen hyväksytyksi. Jos olet sijoittaja, joka haluaa tehdä satoja matalapallotarjouksia, varmista, että motivoit agenttiasi. Heille maksetaan vain, kun he myyvät talon. Heille ei makseta tarjousten tekemisestä. Jos he ajattelevat lähettämällä alhainen tarjous jälkeen alhainen tarjous on ajanhukkaa, he eivät aio työskennellä kovasti sinulle. Osta heille lounas tai illallinen ja keskustella strategioista. Näytä heille, että välität, ja anna heille syy jatkaa kovaa työntekoa. Vaikka lounas ei korvaa tuntikausia aikaa he ovat viettäneet, se voi olla tarpeeksi pitää ne käynnissä, kunnes saat paljon tehty ja tehdä heille todellista rahaa.

onko kiinteistönvälittäjäsi eettinen?

eettisyys on erittäin tärkeä asia sijoittajille tai kiinteistönvälittäjää käyttäville. Monet ostajat pitävät agentista, joka venyttää sääntöjä saadakseen heille tarjouksia. Muista, vaikka agentti oli se, joka ei ollut eettinen ei tarkoita, että ostaja tai myyjä ei ole myös vastuussa. Jos ostaja tai myyjä tietää agentin olevan epäeettinen tai rikkovan lakeja, niin heitä voidaan pitää yhtä vastuullisina kuin agenttiakin. Vaikka ostaja tai myyjä ei tietäisi agenttinsa toimineen epäeettisesti, heitä voidaan pitää vastuullisina.

HUD-kodit ovat hyvä esimerkki siitä, miten ostajat ja agentit voivat joutua vaikeuksiin. Jos asiamies auttaa ostajaa tekemään tarjouksen omistusasujana, kun hän on oikeasti sijoittaja, sekä asiamies että ostaja voivat joutua rikossyytteeseen. HUD-kodit ovat valtion omaisuutta, joten rikotut lait ovat rikollisia. Ostajia voi uhata jopa kaksi vuotta vankeutta ja 250 000 dollarin sakot HUD: n sääntöjen rikkomisesta. Agentit voivat menettää koko toimistonsa kyvyn myydä HUD-asuntoja.

onko kiinteistönvälittäjälläsi vara-apua?

toinen erittäin tärkeä asia agentin kanssa on, jos heillä on vara. Agentit lomailevat, sairastuvat tai joutuvat onnettomuuksiin kuten kaikki muutkin. Haluat varmistaa, että heillä on joku, joka voi ottaa heidän liiketoimintansa, jos he eivät ole käytettävissä. Monet agentit työskentelevät tiimeissä, ja tämä on hyvä tapa tietää, että sinusta huolehditaan, jos agenttisi ei pysty siihen itse. Nopeus voi tarkoittaa sopimuksen saamisen ja sen menettämisen eroa. Et halua, että agenttisi on poissa kaupungista, eikä hän voi näyttää sinulle kotia tai tehdä tarjousta kolmeksi päiväksi.

pitäisikö kiinteistönvälittäjän valinnassa käyttää ystäviä tai perhettä?

monilla on veli, sisko, äiti, Serkku tai ystävä, joka toimii agenttina. Työskentely ystävien ja perheen kanssa voi olla painajainen, tai se voi olla mahtavaa. En käyttäisi ystäviä tai perhettä vain siksi, että he ovat ystäviä tai sukulaisia. Käytä samoja kriteerejä päättääksesi, käytätkö niitä samalla tavalla kuin Ventovieras. Tämä on valtava taloudellinen päätös, ja et halua valita huono agentti välttää loukkaamasta tunteitaan. Monet ystäväni eivät ole käyttäneet minua agenttinaan, ja pääsin sen yli. Joissakin tapauksissa näin nerokkaita tapoja, joilla ystäväni hoitivat asian.

jos ystäväsi tai perheenjäsenesi on hyvä agentti, käytä niitä! Jos sinulla on useita ystäviä tai perhettä, jotka ovat hyviä agentteja, laita heidän nimensä hattuun ja valitse yksi. Kerro kaikille, että päätit valita agentin, eikä se ollut henkilökohtaista. Jotkut ystävät ovat päättäneet valita jonkun tuntemattoman välttääkseen liiketoimet ystävien tai perheen kanssa. Jos työskentelet agentin kanssa, sinun pitäisi tietää, että he saavat tietää raha-asioistasi. Voit aina valita henkilön, jonka pidät parhaana agenttina, ja kertoa muille, että vedit nimet hatusta. Sinun ei tarvitse valehdella. Varmista, että jokainen nimi hatussa on se, jonka kanssa haluat työskennellä.

johtopäätös

suuren agentin löytäminen voi vaatia paljon työtä. Jos olet sijoittaja, joka haluaa ostaa useita taloja vuodessa, suuri agentti voi tarkoittaa kymmenien tuhansien dollarien eroa. Jos valitset agentin, joka ei mielestäsi tee hyvää työtä, älä pelkää erottaa heitä. Olen joutunut erottamaan minua auttaneita agentteja, koska arvioin heidän kykynsä, työmoraalinsa tai luonteensa väärin. Jos olet säännöllinen myyjä tai ostaja, agentti voi maksaa sinulle tai tehdä sinulle paljon rahaa samoin. Älä tee tätä päätöstä kevyesti!