Proskauer

La perturbation sans précédent des marchés immobiliers causée par COVID-19 pousse les prêteurs à réfléchir à nouveau à d’éventuels dépôts de faillite par leurs emprunteurs. Les prêts garantis directement ou indirectement par des biens d’hébergement, de vente au détail, de jeu et de vente au détail sont particulièrement pénalisés.

Pendant le ralentissement de l’immobilier au début des années 1990, les propriétaires et exploitants immobiliers ont souvent demandé la protection contre la faillite comme tactique de négociation et comme moyen de protéger leurs actifs de la forclusion. Ces affaires, qui ont souvent traîné pendant des années à des frais énormes, ont souvent eu l’impact souhaité de modifier le levier de négociation avec les prêteurs.

La crise du COVID-19 est sans doute bien pire que la crise financière de 2008-2009 et pose un ensemble de facteurs de risque et de solutions très différents pour les investisseurs et les prêteurs immobiliers. L’ordre du séjour à domicile a fermé presque toutes les industries qui utilisent l’immobilier pour mener leurs activités. Lors des ralentissements antérieurs, les investisseurs et les prêteurs immobiliers comptaient sur la certitude alors de la poursuite de l’occupation des locataires et du paiement des loyers et, dans le cas des hôtels, des moteurs de la demande inhérents, même si les taux de capitalisation augmentaient en raison d’une économie en contraction, de la rareté des options de financement et / ou d’une crise financière.

À l’heure actuelle, de nombreux locataires ne paient pas de loyer et bon nombre de ces locataires pourraient ne jamais retourner exploiter leur entreprise. Les propriétés hôtelières sont encore plus en difficulté. Pour la semaine du 22 au 28 mars, le taux d’occupation et les tarifs quotidiens moyens des chambres ont diminué de 68% et 39% d’une année sur l’autre, respectivement, et ont contribué à une baisse du revenu par chambre disponible, ou RevPAR, de 80 % pour la semaine, selon les données du cabinet de recherche CoStar Realty Information Inc.

L’impact total de la crise du COVID-19 sur les actifs immobiliers est une boîte noire et les propriétaires et prêteurs doivent, au minimum, être préparés à une reprise plus progressive plutôt qu’à une reprise en forme de V. En fin de compte, les prêteurs immobiliers pourraient rester dans le sac. Les emprunteurs / investisseurs chercheront à réduire les prêts de la dette à un niveau plus réaliste en fonction de l’occupation du locataire payant le loyer ou, dans le cas des hôtels, de la reprise des voyages.

Les réductions de la charge de la dette à rechercher par les emprunteurs seront importantes, et s’ils ne parviennent pas à s’entendre à l’amiable avec les prêteurs, les emprunteurs déposeront le chapitre 11 et chercheront à forcer les prêteurs à accepter des réductions de la dette en fonction de nouvelles évaluations du marché. Ce problème deviendra plus grave lorsque les prêts arriveront à échéance et devront être refinancés.

Pendant la crise financière de 2008-2009, le nombre de dépôts de faillite immobilière était limité. La raison en était double.

Premièrement, les modifications apportées au Code des faillites des États-Unis en 2005 obligeaient les débiteurs à posséder un seul bien commercial (c.-à-d., emprunteurs à usage unique) dans les 90 jours suivant le dépôt pour (1) déposer un plan de réorganisation qui a une possibilité raisonnable d’être confirmé dans un délai raisonnable ou (2) commencer à effectuer des paiements au prêteur d’un montant égal au taux d’intérêt actuel sur la valeur de l’intérêt du prêteur dans le bien.

Deuxièmement, un pourcentage important des prêts immobiliers commerciaux documentés depuis la fin des années 1990 comprend une garantie de recours qui permet au prêt de recourir pleinement à un ou plusieurs mandants de l’emprunteur dans le cas où l’emprunteur dépose une faillite volontaire ou se lie avec des créanciers pour provoquer une procédure de faillite involontaire.

Ces dispositions ont généralement fonctionné comme une pilule empoisonnée efficace, dissuadant les dépôts de faillite par les emprunteurs immobiliers commerciaux. Les tribunaux ont toujours confirmé la validité de ces garanties. Ces mêmes concepts et limites s’appliqueront au milieu de la crise actuelle.

L’histoire de la faillite immobilière de la récente crise du crédit ne s’arrête cependant pas là. Dans certains cas, le prêt immobilier fait déjà l’objet d’un recours total ou substantiel à un ou plusieurs mandants de l’emprunteur. C’était parfois le cas pour les prêts à la construction, les prêts relais ou dans des circonstances où les flux de trésorerie souscrits ne justifiaient pas le produit du prêt demandé par l’emprunteur.

Dans les cas où un prêt faisant l’objet d’un recours du principal/garant tombe en défaut (en vertu d’une garantie d’achèvement ou autre), un dépôt de bilan par l’emprunteur pourrait ne pas augmenter de manière significative la responsabilité des principaux de l’emprunteur envers le prêteur à l’égard du prêt.

Dans d’autres circonstances, en raison de la détresse actuelle et de l’existence d’autres garanties, les mandants de l’emprunteur (qui sont parties à la garantie de départ) n’ont plus de valeur nette matérielle.

Enfin, dans d’autres circonstances, seul le partenaire exploitant (et non le partenaire financier) a fourni la garantie de démarrage relative à la faillite et comme des problèmes avec le bien continuent de se présenter, le partenaire exploitant n’a plus aucun contrôle sur l’emprunteur et, selon les documents entre les partenaires, peut ne pas être en mesure d’empêcher un dépôt de bilan. Dans de telles circonstances, un dépôt de bilan par l’emprunteur reste une menace importante pour le prêteur.

En raison de la vitesse à laquelle cette crise s’est produite et parce que nous ne sommes qu’à quelques jours du premier mois de la crise du COVID-19 où les paiements de loyer et d’intérêts sont manqués, la manière dont les prêts immobiliers seront résolus n’a pas encore été établie. Bon nombre des prêteurs institutionnels et des fournisseurs de services de titres adossés à des prêts hypothécaires commerciaux touchent des boutons de pause temporaires.

Cependant, certains prêteurs immobiliers ont sans aucun doute connu des prêts sur marge et d’autres peuvent ne pas avoir la bande passante, les moyens financiers ou le désir de passer par un processus d’entraînement prolongé. Par conséquent, nous nous attendons à ce que certains de ces prêts se négocient et, en fonction des circonstances entourant ces recours de prêt particuliers, peuvent commencer à être exercés.

Dans de telles circonstances, outre la prolongation de la durée de la crise, les prêteurs doivent être sur leurs gardes contre cette menace, en particulier dans les circonstances où une garantie de déclenchement relative à la faillite est inexistante ou est susceptible d’être un moyen de dissuasion inefficace.

Premières étapes

Si un emprunteur immobilier fait faillite, le prêteur devrait envisager de déposer une requête immédiate en licenciement pour plusieurs motifs.

Premièrement, le prêteur devrait examiner si le dépôt de bilan a été correctement autorisé par l’emprunteur. Depuis la fin des années 1990, de nombreux emprunteurs immobiliers commerciaux ont été formés en tant qu’entités distantes de faillite à but spécial, ou SPE. Les SPE étaient structurées de manière à exiger qu’un ou plusieurs administrateurs, gestionnaires ou membres indépendants votent en faveur d’une procédure de faillite volontaire.

Les propriétaires et exploitants immobiliers, dans la hâte de déposer, ou à l’insu ou au mépris des documents organisationnels, pourraient amener leurs emprunteurs à déclarer faillite sans obtenir le consentement de ces administrateurs, gestionnaires ou membres. Dans un tel cas, le prêteur détenant la dette devrait présenter une requête en rejet de l’affaire de faillite au motif qu’elle n’a pas été correctement autorisée.

De plus, si les capitaux propres de l’emprunteur sont considérablement sous-jacents (c.-à-d., le montant de la dette dépasse de loin la valeur de la propriété), le prêteur devrait envisager de présenter une requête en rejet de l’affaire de faillite au motif que l’affaire a été intentée de mauvaise foi puisqu’il n’y a aucune possibilité réaliste qu’un plan de réorganisation puisse être confirmé et que le véritable but derrière le dépôt était simplement de retarder l’exercice des recours par le prêteur.

Délai de confirmation

Si le prêteur ne parvient pas à obtenir le rejet de l’affaire de faillite, le débiteur-emprunteur aura, dans les cas d’immobilier commercial à actif unique, le droit exclusif pendant 90 jours (1) de déposer un plan de redressement qui a une possibilité raisonnable d’être confirmé dans un délai raisonnable et (2) de commencer à effectuer des paiements au prêteur d’un montant égal au taux d’intérêt actuel du marché sur la valeur de l’intérêt du prêteur dans l’immobilier.

Les prêteurs doivent cependant savoir qu’il existe une possibilité pour le jeu du débiteur-emprunteur de retarder ces délais dans le cas où une petite entreprise exploitée par le débiteur-emprunteur sur place peut être réclamée pour retirer le projet de la catégorie d’un dossier immobilier à actif unique.

Si un plan raisonnable est déposé par le débiteur-emprunteur, il disposerait d’un délai supplémentaire de 60 jours pour solliciter des acceptations du plan. Ces délais peuvent être prolongés pour cause. De plus, le code comprend une disposition prévoyant que la période d’exclusivité du plan ne peut être prolongée au-delà de 18 mois après la date de dépôt et que l’acceptation du plan par la majorité des créanciers ne peut être prolongée au-delà de 20 mois après la date de dépôt.

Le Cramdown

La plus grande menace pour un prêteur dans une réorganisation de l’immobilier commercial est un cramdown.

Cependant, la confirmation et les autres exigences qu’un débiteur doit satisfaire pour accaparer une créance garantie ou non garantie dans le cas d’une faillite immobilière à actif unique imposent à un débiteur de telles charges que peu de débiteurs du chapitre 11 sont susceptibles de réussir une réorganisation en accaparant le prêteur.

Si toutes les exigences d’un plan de redressement sont satisfaites, à l’exception d’un vote réussi des créanciers, le plan de redressement peut toujours être confirmé sur objection d’une classe dissidente. C’est ce qu’on appelle un cramdown. En cas de renflouement, le débiteur peut effectuer l’une ou plusieurs des actions suivantes : (1) réduire le capital de la créance garantie à la valeur de la garantie, (2) réduire le taux d’intérêt, (3) prolonger la date d’échéance ou (4) modifier le calendrier de remboursement.

De plus, le débiteur peut effectuer un paiement minimal sur la créance non garantie. Pour qu’un cramdown se produise, le débiteur doit satisfaire aux exigences suivantes:

• Au moins une catégorie affaiblie doit avoir accepté le régime (sans compter les votes des initiés détenant des créances);
• Une catégorie ayant une priorité plus élevée en vertu du régime doit être payée en totalité avant qu’une catégorie junior puisse recevoir quoi que ce soit, à moins que (1) cette catégorie supérieure consente à un traitement moindre ou (2) qu’un créancier ou un détenteur de capitaux dans une catégorie junior fournisse une nouvelle valeur au débiteur pour l’aider dans sa réorganisation;
• Le débiteur doit démontrer que le régime est juste et équitable et qu’il ne fait pas de discrimination injuste à l’égard de chaque catégorie de créances et d’intérêts qui est altérée et n’a pas accepté le régime; et
• Le débiteur doit démontrer que le plan ne sera probablement pas suivi d’une liquidation ou de la nécessité d’une nouvelle réorganisation financière à la suite d’un défaut de paiement ultérieur ou autre.

Réponses du prêteur à un Plan de Cramdown proposé par le débiteur

Dans une faillite immobilière à actif unique, chacune des exigences d’une confirmation d’un plan de cramdown crée soit des charges pour les débiteurs / emprunteurs, soit des opportunités pour les prêteurs qui rendent la confirmation réussie d’un tel plan éloignée.

Vote ou Réclamations pour bloquer la confirmation

Parce que la créance du prêteur est susceptible d’être considérée comme sous-garantie, elle sera divisée en deux créances: (1) une créance garantie égale à la valeur de sa garantie et (2) une créance pour déficit non garanti pour le solde. Pour qu’une catégorie dépréciée accepte les créanciers du régime détenant au moins les deux tiers des créances autorisées dans la catégorie, y compris plus de la moitié du nombre réel de créances autorisées qui votent, il faut voter pour l’acceptation.

Étant donné que la créance sous-garantie du prêteur est généralement suffisamment importante pour contrôler la catégorie des créanciers non garantis, le prêteur est souvent en mesure de bloquer la confirmation d’un plan de cramdown.

Ce scénario s’applique dans la plupart des cas de biens immobiliers à actif unique, car les seuls autres créanciers sont des créanciers commerciaux qui sont redevables de montants relativement faibles. Cependant, il y a un risque accru de cramdown s’il y a d’autres prêteurs subordonnés dans la pile de capital du même emprunteur. Ce serait le cas s’il y avait une dette hypothécaire secondaire sur une propriété, mais ce ne devrait pas être le cas s’il y a une dette mezzanine contractée par un emprunteur distinct et garantie par une participation directe ou indirecte dans le propriétaire de la propriété.

Si la créance du prêteur n’est pas assez importante pour contrôler le vote collectif, ou si la créance déficitaire du prêteur a été classée séparément des autres créances non garanties, le prêteur peut chercher à acheter suffisamment de créances d’autres membres du groupe pour forcer un vote négatif de la part du groupe ou pour contrôler un tiers du montant de chaque non-participant (c.-à-d., non-affiliés, dirigeants, administrateurs et autres personnes de contrôle du débiteur) classe altérée afin de bloquer la confirmation.

Étant donné que le tribunal des faillites peut rejeter les créances achetées par un créancier n’agissant pas de bonne foi, la question se pose de savoir si l’achat de créances dans le but d’empêcher la confirmation constitue une mauvaise foi. Étant donné que le code ne fournit aucune orientation sur ce qui constitue la mauvaise foi, il a été laissé aux tribunaux le soin d’élaborer une norme.

Alors qu’il y a peu d’États-Unis Directives de la Cour suprême ou de la cour de circuit sur le sujet, un cadre général se dessine pour les types de motifs qui mèneront à une conclusion d’avoir agi de mauvaise foi. Le nouveau critère consiste à déterminer si le créancier a agi en vertu d’une arrière-pensée sans rapport avec la protection des créances du créancier garanti en l’espèce, telle que la malveillance, le chantage, l’intention de détruire l’entreprise du débiteur afin de promouvoir les intérêts d’une entreprise concurrente, l’intention de tirer profit de l’achat ou des informations ainsi obtenues, l’intention d’obtenir le contrôle du débiteur, l’intention de bloquer la confirmation d’un plan ou l’intention d’obtenir un avantage indu dans l’élaboration de la procédure de faillite.

Les conclusions de mauvaise foi devraient toutefois être l’exception et non la règle, et le parti qui cherche à désigner le vote d’un autre doit prouver qu’il n’a pas été exprimé de bonne foi. En outre, il est important de noter que l’achat de créances pour promouvoir l’intérêt personnel du créancier est autorisé et ne constitue pas une arrière-pensée qui constitue une action de mauvaise foi.

L’affaire re Kovaltchik, une décision de justice de faillite non déclarée en Pennsylvanie, a confirmé l’achat de créances bloquantes par une filiale créée par le prêteur garanti dans le but de bloquer la confirmation. Le tribunal a statué que l’achat des créances était admissible et que les créances pouvaient faire l’objet d’un vote parce que (1) toutes les créances non indivises avec facultés affaiblies du groupe se voyaient offrir la même possibilité de vendre; (2) le prix offert était égal à 100 % de chaque créance avec paiement immédiat en totalité; (3) l’entité acheteuse s’est identifiée comme le créancier garanti; (4) il n’y avait aucune duplicité dans les relations avec les créanciers; et (5) l’offre d’achat traitait les créanciers chirographaires de manière égale et équitable.

La cour a déclaré qu’aucune procédure formelle de sollicitation n’était requise parce qu’aucune remise n’était demandée par le créancier acheteur et a noté que l’intérêt personnel d’un créancier à acheter des créances n’était pas de mauvaise foi. Par conséquent, si le prêteur paie 100 % des créances, il est peu probable que le prêteur agisse de mauvaise foi. Par conséquent, s’il est prêt à investir dans des créances achetées, le prêteur peut empêcher une classe avec facultés affaiblies de voter en faveur d’un plan de cramdown.

Dans certaines situations, qui dépendent en grande partie de la valeur des biens immobiliers, un créancier garanti peut choisir de faire traiter sa créance comme étant entièrement garantie en vertu de l’alinéa 1111(b) du Code de la faillite. Étant donné que le débiteur peut ne pas être tenu de classer la créance pour insuffisance non garantie dans la même catégorie que les autres créances non garanties, la créance pour insuffisance peut ne pas avoir de contrôle sur le crédit de catégorie non garantie.

Dans de telles circonstances, le créancier garanti peut choisir que sa créance soit traitée comme entièrement garantie de sorte que la créance pour insuffisance soit traitée dans le cadre du régime du débiteur comme faisant partie de la créance garantie du prêteur. Dans ce cas, l’alinéa 1111b) exige que la créance garantie (le montant total de la créance de prépaiement du prêteur) soit entièrement payée en vertu du régime, avec une mise en garde importante : le flux de paiements en vertu du régime doit avoir une valeur actualisée égale à la valeur de la garantie du prêteur, c.-à-d. les biens immobiliers, lors de la confirmation du régime.

Par conséquent, l’article 1111(b) fournit un levier de négociation et de litige à un créancier garanti par ailleurs pour contrecarrer le cramdown pour des raisons de faisabilité (c.-à-d. que le débiteur ne peut pas rembourser de manière réalisable le montant total de la créance de prépaiement du prêteur sur la durée de remboursement du plan). Si cette objection échoue et que le régime est confirmé, le prêteur bénéficie alors de la valeur future à la hausse du bien immobilier, car il conserve son hypothèque pour garantir le montant total de la créance de prépaiement du prêteur et, dans tous les cas, le prêteur a le droit de percevoir le montant total de sa créance de prépaiement sur la durée de remboursement du régime.

Il est également important de noter qu’en vertu de l’article 1111(b) du Code de la faillite, un prêteur détenant un prêt sans recours a généralement le droit de faire valoir sa réclamation avec recours, en établissant les droits d’élection du prêteur tels que décrits ci-dessus.

Règle de priorité absolue

Un plan ne peut être accaparé par une catégorie de créanciers dissidents que si chaque catégorie ayant la priorité la plus élevée est payée en totalité avant qu’une catégorie junior ne reçoive quoi que ce soit. Par conséquent, les associés du débiteur (c’est-à-dire les capitaux propres) ne peuvent conserver leurs participations dans le débiteur que si tous les créanciers principaux sont payés en totalité.

La question de savoir si un créancier a été payé en totalité est une question intrinsèquement subjective qui peut impliquer l’utilisation de la prédiction, en particulier lors de la répartition des capitaux propres dans le débiteur réorganisé dans le cadre du plan. En tant que tel, si les capitaux propres tentent d’imposer un plan de réduction déraisonnable au prêteur (c’est-à-dire un plan qui maintient pour les capitaux propres une participation significative dans le débiteur réorganisé), le prêteur a le droit de contester le plan devant les tribunaux en utilisant les témoignages d’experts d’experts en évaluation immobilière selon lesquels il n’est pas payé en totalité.

Si le prêteur démontre qu’il est disposé à défendre agressivement ses droits en vertu de la règle de priorité absolue, l’équité sera motivée à agir de manière plus raisonnable ou à faire face à la réalité qu’elle ne conservera rien dans le cadre du plan de réorganisation.

Il convient cependant de noter qu’il existe une exception à la règle de priorité absolue appelée  » exception de nouvelle valeur « . » Cette exception permet aux actionnaires de conserver leurs participations même si les créanciers chirographaires ne reçoivent pas le paiement intégral de leurs créances, à condition que ces actionnaires apportent un nouveau capital au débiteur réorganisé d’un montant raisonnablement équivalent à leur participation retenue dans le débiteur.

L’exception relative à la nouvelle valeur exige que l’injection de capital par les actionnaires soit (1) substantielle, (2) nouvelle, (3) raisonnablement équivalente à l’intérêt retenu, (4) sous la forme d’une  » somme d’argent ou d’une valeur monétaire  » qui constitue plus qu’une promesse des actionnaires d’effectuer des paiements futurs, et (5) nécessaire à une réorganisation.

Le tribunal des faillites doit déterminer si l’apport des actionnaires est suffisant pour leur permettre de conserver leurs intérêts, en particulier lorsque les créances de premier rang ne sont pas entièrement payées. En règle générale, le tribunal détermine si la contribution est raisonnablement équivalente à la valeur des participations conservées, si les catégories subalternes dépréciées sont mieux loties avec la nouvelle valeur et si la nouvelle valeur rend le régime réalisable.

La nouvelle exception de valeur à la règle de priorité absolue n’est souvent pas un risque important pour les prêteurs, car si le détenteur de capitaux propres ou un prêteur junior est prêt à mettre plus de peau dans le jeu en investissant une somme substantielle dans le débiteur qui peut ensuite être utilisée pour désendetter la position du prêteur dans la propriété, cette équité peut créer la base pour l’adoption d’un plan consensuel.

Le Plan est juste et équitable

En vertu du code, la norme juste et équitable stipule que le débiteur ne peut confirmer un plan de redressement sur l’objection d’une catégorie de créanciers garantis à moins que le plan ne prévoie des distributions de biens dont la valeur est égale au montant autorisé de leurs créances. Pour ce faire, le plan devrait permettre au créancier garanti de conserver son privilège et de recevoir des paiements différés en espèces correspondant à la valeur actualisée de la garantie garantissant le prêt.

Une deuxième solution pour satisfaire à cette norme dans un plan de cramdown peut être réalisée si le prêteur garanti reçoit l’équivalent indubitable de sa créance. Un créancier garanti reçoit l’équivalent indubitable de la créance lorsque, par exemple, il reçoit une restitution d’une partie de sa garantie alors que le reste de sa créance garantie continue d’être garanti par la garantie restante et lorsque le débiteur propose de payer la valeur actualisée de la créance garantie restante sur une période de temps.

Compte tenu de l’augmentation du taux de capitalisation qui s’est produite au cours du plus récent cycle de l’immobilier commercial, les débiteurs ne seront probablement pas en mesure de prouver qu’un prêteur garanti a reçu la distribution du bien ayant une valeur actualisée égale au montant autorisé de sa créance. Dans un tel cas, les capitaux propres du débiteur ne disposeront que d’une seule alternative viable: renoncer à tout intérêt dans le bien ou demander au prêteur principal de consentir à un plan qui laisse aux capitaux propres un intérêt subordonné mineur dans le bien souvent appelé certificat d’espoir.

Exigences de faisabilité d’un plan de Cramdown

Avant qu’un tribunal ne confirme un plan de cramdown, le tribunal des faillites doit, entre autres, déterminer si le plan est réalisable. En d’autres termes, le tribunal des faillites doit constater qu’il est peu probable que le plan soit suivi d’une liquidation ou d’une nécessité de réorganisation financière supplémentaire. Bien que l’exigence de faisabilité ne garantisse pas le succès du débiteur réorganisé, elle exige que le plan permette au débiteur réorganisé de sortir solvable et avec des perspectives raisonnables de stabilité financière et de succès. Il incombe au débiteur de prouver que le plan est réalisable.

En règle générale, les facteurs que le tribunal des faillites prend en compte pour déterminer la faisabilité comprennent: (1) le pouvoir de gain de l’entreprise (c.-à-d. les flux de trésorerie provenant des biens); (2) la suffisance de la structure du capital; (3) l’état de la garantie et toute détérioration pouvant survenir tout au long du processus de faillite; (4) les conditions économiques; (5) l’efficacité de la gestion; (6) la disponibilité du crédit, au besoin; et (7) la capacité du débiteur à faire face aux dépenses en capital.

Le tribunal des faillites est tenu d’évaluer les bénéfices passés (p. ex., résultat d’exploitation net) pour déterminer s’ils constituent un critère fiable de performance future et, dans le cas contraire, pour faire une estimation de la performance future en examinant les facteurs prévisibles susceptibles d’influer sur les perspectives futures. Pour permettre au tribunal d’évaluer les gains passés et d’estimer les gains futurs, le débiteur doit présenter des preuves compétentes, concrètes et fiables.

Par conséquent, même si les débiteurs peuvent faire une proposition de restructuration de leurs dettes, les débiteurs ont un fardeau important pour établir qu’ils seront en mesure de satisfaire aux paiements proposés dans leurs plans. Dans une affaire de faillite immobilière à actif unique, le tribunal refusera la confirmation si le débiteur ne peut prouver la faisabilité du plan sur la base de projections réalistes et vérifiables établissant l’existence de flux de trésorerie suffisants pour exploiter le bien et payer intégralement la créance du créancier garanti. Dans l’environnement actuel de l’immobilier commercial où les évaluations immobilières seront vivement contestées, cela représenterait un fardeau important pour tout débiteur.

Conclusions finales

Bien qu’une crise demeure la plus grande menace d’entraînement et de faillite pour les prêteurs, cette menace est plus une fiction qu’un fait. Bien que les dispositions concernant le cramdown soient parmi les plus compliquées du code, les prêteurs ont de nombreuses armes dans leur arsenal pour éviter de s’entasser sur leurs objections.

Afin d’effectuer un cramdown, tous les débiteurs doivent satisfaire à de nombreuses exigences interdépendantes, y compris une exigence importante que le plan soit réalisable.

En fin de compte, dans les cas de faillite immobilière à actif unique, si un prêteur fait un choix en vertu de l’article 1111(b), il pourrait être très difficile pour un débiteur de satisfaire à toutes les exigences nécessaires pour effectuer une compression d’un prêteur.

Reproduit avec permission. Initialement publié le 8 avril 2020, Law360.

Mortg commercial UBS. Trust 2007 – FL1 c. Garrison Special Opportunities Fund S.E.C., Numéro d’indice 652412/2010, 2011 WL 900949 (Sup Ct NY Cty Mar. 8, 2011), a estimé que la garantie Lichtenstein, « est une garantie des prêteurs contre l’autorisation des emprunteurs de prendre certains actes, est une caractéristique commune des prêts commerciaux; de telles garanties contiennent presque uniformément des termes qui les rendent inconditionnelles et renoncent au droit de faire valoir des défenses, et statuant qu’un garant qui ne peut échapper à la responsabilité en vertu de la garantie parce que la garantie n’est pas une pénalité inapplicable. »