Come utilizzare la regola dell’ 1 per cento in Real Estate Investing

Trovare e analizzare la proprietà in affitto è un compito arduo.

Si possono trovare un centinaio o più potenziali offerte nel vostro target di mercato e ognuno ha il proprio reddito e le spese da considerare.

Potrebbe benissimo richiedere settimane per analizzare ogni affare… e per il momento si ottiene attraverso la lista, tutto sarà stato venduto!

Ovviamente, non funzionerà. Quindi, come possiamo aggirare questo problema?

È semplice. Utilizzare strumenti di screening.

Uno degli strumenti di screening più comuni sono le regole 1% e 2%.

Qual è la regola dell ‘ 1% e del 2%?

Ci sono molte “regole empiriche” che galleggiano su Internet, e questo è uno dei più popolari.

La regola del 2% afferma che se il tuo affitto mensile è approssimativamente uguale o superiore al 2% del prezzo totale della proprietà, allora sarai in grado di generare un flusso di cassa positivo sulla proprietà.

• 100.000 dollari di proprietà dovrebbe generare $2.000 al mese in affitto
• A $75.000 casa che richiede di 50.000 dollari in lavori di ristrutturazione, che dovrebbe avere un, dopo la riparazione del valore di $125.000 e affitto di $2.500.

La regola dell ‘1% è la stessa della regola del 2% nel modo in cui viene calcolata, ma dice che un accordo che guadagna l’ 1% del prezzo totale del reddito da locazione, si dovrebbe pareggiare, di solito.

• Una proprietà di $100.000 dovrebbe generare rent 1.000 al mese in affitto

Da dove viene la regola dell ‘ 1 per cento?

Le regole 1% e 2% non sono solo una regola casuale che qualcuno ha inventato – è un concetto semplice creato usando il moltiplicatore di affitto lordo (leggi un articolo approfondito a riguardo).

*Introduzione*

5-Passo Investimento Sistema

Abbiamo passato anni a sviluppare questo processo che ha letteralmente generato milioni di dollari in valore stabile e un fatturato annuale per gli investitori.

GRM è generalmente calcolato su base annua, mentre la regola del 2% utilizza affitto mensile. Se hai familiarità con GRM già, è abbastanza semplice per convertire regola del 2% sul canone di locazione lordo moltiplicatore:

$2,000/mese * 12 mesi = $24,000 affitto/anno

ricordiamo la formula di Affitto Lordo Moltiplicatore dal mio articolo (linkato sopra):

GRM = Prezzo / Affitti Lordi

Così, il GRM per l’esempio precedente:

GRM = $100,000 / $24,000 = 4.17

È importante sottolineare che il moltiplicatore lordo dell’affitto e la regola del 2% sono inversamente correlati tra loro.

Maggiore è l’affitto in percentuale del valore, minore è il GRM. Quindi, in pratica, più basso è il GRM e più alto è il % dell’affitto, più reddito potenziale.

Ha senso, giusto? Il GRM è quanti anni di affitto è necessario per coprire il costo della proprietà. Più affitto raccogli, meno anni ci vogliono per pagare. Più affitto significa meno anni, che è una relazione inversa.

Quindi, mi limiterò a arrotondare e dire che la regola del 2% significa che dovresti trovare una proprietà con un moltiplicatore di affitto lordo di 4,2 o inferiore.

Come utilizzare le regole 1 per cento e 2 per cento

Come ho detto prima, la regola del 2% dovrebbe essere utilizzato come strumento di screening per gli investimenti immobiliari. Non è un riflesso accurato del reddito netto perché utilizza solo l’affitto lordo e non include alcuna spesa.

Proprio come non compreresti tutte le azioni con un basso rapporto P/E, potresti non volere tutte le proprietà con un GRM molto basso o che soddisfi la regola del 2%.

Una società con un prezzo delle azioni molto basso al rapporto guadagni può essere sottovalutata, o può effettivamente essere una società che rischia di fallire. Una proprietà con un prezzo estremamente basso rispetto al suo affitto può essere una proprietà con una quantità immensa di manutenzione differita, essere in un quartiere di classe C o D, o avere qualsiasi numero di altri problemi con esso. Quindi, il moltiplicatore di affitto lordo è per il settore immobiliare come il P / E è per uno stock.

Ci sono così tanti potenziali rischi nel settore immobiliare che si può anche non considerare che potrebbe essere influenzato il GRM della proprietà, in modo da riflettere attentamente prima di saltare su qualsiasi proprietà che sembra troppo buono.

Usa la regola dell ‘ 1% come primo strumento di screening.

Se gli affitti di una proprietà non sono pari o vicini alla regola dell ‘ 1%, allontanati immediatamente.

Ci sono un sacco di offerte decenti là fuori che superano facilmente la regola dell ‘ 1%. Quindi, non perdere tempo con loro.

È vero, potresti perdere un’enorme opportunità a valore aggiunto in cui gli affitti saliranno alle stelle dopo che avrai preso il sopravvento…ma questo è raro.

Usando la regola del 2% come strumento di screening

Proprio come una schermata di finestra consente all’aria di viaggiare attraverso, una schermata immobiliare blocca la maggior parte delle cattive offerte e lascia solo le offerte potenzialmente buone.

Il processo è molto semplice.

1. Filtra tutte le tue proprietà potenziali e fai un elenco del prezzo richiesto e degli affitti totali. Se possibile, dare una stima molto approssimativa delle riparazioni necessarie e aggiungere che al prezzo richiesto. Utilizzando queste informazioni, calcolare quanto % l’affitto è del prezzo totale.
2. Ordina l’elenco dal più alto al più basso
3. Dai un’occhiata più da vicino a ogni proprietà che ha un moltiplicatore di affitto lordo inferiore a 4.2 o supera la regola del 2%.
4. Una volta che hai esaminato le offerte con i rapporti più positivi, inizia a lavorare all’indietro per le offerte con rapporti peggiori.

Immagina di fare una lista di offerte simili a questa:

• $500,000 – $3,500 – 0.7%
• $400,000 – $4,000 – 1.0%
• $450,000 – $6,000 – 1.3%
• $350,000 – $5,000 – 1.42%
• $375,000 – $6,000 – 1.6%
• $200,000 – $3,800 – 1.9%
• $450,000 – $9,100 – 2.02%

Vuoi partire da guardare prima al $450k tassi. Diciamo che si trova ha un sacco di problemi e ha bisogno di qualche centinaio di migliaia in riabilitazione, poi forse si passa e andare a dare un’occhiata al deal 200k affare, e così via.

Utilizzando questo metodo, potresti essere in grado di escludere l ‘ 80-90% di tutte le potenziali offerte in modo da poterti concentrare su quelle che hanno il miglior potenziale. Si spera, si può fare alcune offerte e chiudere un accordo.

In caso contrario, è possibile regolare la regola in base alle proprie esigenze-continua a leggere per vedere come.

Le regole dell ‘ 1% e del 2% non sono una regola, quindi rendila tua

Ora, potresti fermarti qui e prendere le informazioni di base e scappare nel mondo cercando di acquistare proprietà.

La realtà è che il settore immobiliare è molto locale, quindi è abbastanza ovvio che nulla può essere una “regola”. Non ti aspetteresti che i rapporti siano gli stessi in Florida, Oklahoma o California.

Solo un rapido aneddoto-i tassi di assicurazione in Florida sono almeno il doppio dei tassi di dove vengo in Massachusetts. Quindi, ovviamente, quando analizziamo le offerte in questi due stati, non possiamo usare lo stesso insieme di ipotesi.

Come determinare un buon rapporto di reddito in qualsiasi mercato

1) Determinare il vostro Cash on Cash Return Obiettivi

La prima cosa che vuoi fare è quello di creare un obiettivo per il ritorno sul vostro investimento in denaro. Diciamo che il vostro obiettivo è quello di guadagnare il 15% in contanti sul ritorno in contanti su qualsiasi affare particolare.

• Se compro una proprietà di $100.000, ciò richiederà un acconto di around 20.000.
• Devo restituire $3.000 all’anno per guadagnare 15%

È possibile utilizzare qualsiasi percentuale che si desidera, ma assicurarsi che sia piuttosto alto. Le proprietà con leva dovrebbero avere rendimenti elevati.

2) Stima il tuo Expense Ratio

Qui è dove entra in gioco la regola del 50%. Ancora una volta, nessuna regola funziona in tutti i mercati, quindi dovresti capire le spese nel tuo particolare mercato prima di utilizzare qualsiasi regola. Si possono trovare le spese sono 55% o 40% o qualsiasi altra cosa. Se vuoi sapere perché abbiamo scelto 50%, leggi quell’articolo per una comprensione più profonda.

Una volta che analizzi diverse offerte nel tuo mercato e acquisisci più esperienza, saprai quanto costano le proprietà e saprai come gestirle. Per ora, rimaniamo con il 50% del nostro affitto totale raccolto che va alle spese operative.

3) Stima spese ipotecarie

Utilizzare un calcolatore ipotecario per calcolare l’importo mensile del mutuo.

Per semplicità, diciamo che abbiamo un prestito di $80.000 al 5% per 30 anni. Questo è un pagamento mensile di $429 o $5.148 all’anno.

4) Calcola la tua regola empirica

Ora è piuttosto semplice da capire.

Sappiamo che vogliamo guadagnare $3.000 all’anno. Sappiamo che le nostre spese sono il 50% del nostro reddito, e sappiamo che il nostro pagamento del mutuo è di 5 5.148 all’anno.

Ora basta risolvere:

(1/2)Affitto– $5,148 = $3,000

(1/2) noleggiare = $8,148

Affitto = $16,296

Affitto Mensile = $1,358

$1,358 / $100,000 = 1.36%

Per voi, si vuole trovare un accordo che ha gli affitti di almeno 1,3% o 1.4% del prezzo totale.

Usare cautela quando si utilizza la regola dell ‘ 1% (o qualsiasi altra regola)

Come si può vedere con il mio calcolo, il rapporto è influenzato dal vostro acconto, tassi di interesse, rapporto di spesa, e il rendimento desiderato. Cambiando uno di questi, si esce con una “regola” diversa da seguire e ogni mercato avrà probabilmente un risultato diverso.

Siamo fortunati però che è estremamente conservatore. Chiunque abbia creato questo concetto lo ha reso molto vago e ha impostato i rendimenti attesi molto alti. Si dice generalmente che seguendo la regola del 2%, una proprietà dovrebbe avere un flusso di cassa positivo.

Pensaci in questo modo: qualcuno sta cercando di creare una regola generale che si applica a tutti, ovunque. Questa probabilmente non è una buona idea.

Lo stesso vale per la regola dell ‘ 1%. 1% potrebbe rompere anche in uno stato e ti fanno perdere la camicia in un altro stato.

Ecco perché è meglio conoscere il vostro mercato, impostare le vostre aspettative, e cercare offerte che si adattano che.

Il denaro tende a fluire verso rendimenti elevati, quindi i mercati con rendimenti costantemente elevati troveranno capitali che fluiscono in quelle aree. Quel denaro farà sì che le proprietà apprezzino fino a quando i profitti non si ridurranno a un livello “normale” (rispetto ad altri investimenti come S&P 500). Quindi, se imposti i tuoi obiettivi troppo alti, potresti non trovare alcuna offerta. Se li metti troppo in basso, ti stai sparando al piede.

Problemi con la regola del 2% e calcolo del proprio rapporto di screening immobiliare

Questa equazione inizia a cadere a pezzi in due circostanze. Innanzitutto, se l’acconto diventa molto piccolo, il rapporto diventerà molto basso, ben al di sotto dell ‘ 1%. Poiché la regola del 2% si basa sul cash on cash return anziché sul return on equity, meno denaro hai nell’affare, meno hai bisogno di raggiungere il profitto desiderato.

Pensaci, se sei stato così fortunato da dover solo mettere 1 1 per comprare una proprietà, potresti guadagnare solo 50 centesimi e avere un incredibile 50% in contanti sul ritorno in contanti.

Questo non suona molto bene, vero?

L’altra situazione in cui l’equazione inizia a cadere a pezzi è quando l’acconto diventa troppo grande e l’importo del mutuo scende. Come questo accade, il rapporto inizierà ad avvicinarsi:

X = Cash Return/Expense Ratio

Questo creerà un rapporto molto alto. Intuitivamente ha senso però – più soldi si mette giù, il più basso di un GRM (più alto affitto come percentuale del valore) al fine di raggiungere quel denaro molto alto sul ritorno in contanti.

Per esempio: con un obiettivo del 15% per il ritorno con un rapporto di spesa del 50%, seguiremmo una “regola del 3%”, che è piuttosto alta e improbabile che tu possa mai raggiungerla.

Le persone mettono più soldi per ridurre il rischio. Rischio più basso significa rendimenti più bassi. Quindi, se si mette più giù, è necessario regolare le vostre aspettative.

Le carenze di questo strumento di screening conferma semplicemente ciò che intrinsecamente sappiamo di investimento immobiliare

Che è – meno si mette giù quindi maggiore è il ritorno sul vostro investimento in contanti.

Se metti solo down 200, guadagnare $100 è un ritorno del 50%. Questo è il modo migliore di guadagnare 1 10.000 su un investimento di $100.000.

Ma, ha senso fare l’affare più piccolo che guadagna solo $100? La percentuale è alta, ma per guadagnare qualsiasi quantità significativa di denaro dovresti fare centinaia di offerte…e nessuno ha tempo per questo.

E ora?

So che ti ho lanciato un sacco di numeri. Ecco perché hai bisogno di una calcolatrice per aiutarti a schermare le offerte. Ti farà risparmiare un sacco di tempo e ti assicurerà di avere ragione più spesso.

5-il Passaggio del Sistema di

6-Figure

Il sistema di 25.000+ gli investitori stanno utilizzando per avviare e scala i loro portafogli, SENZA bisogno di macinare ogni giorno, privatamente ricchi, o di sapere tutto su immobiliare.