Hvordan Bruke 1 Prosent Regelen I Real Estate Investing

Finne og analysere utleie eiendom Er en skremmende oppgave.

du kan finne hundre eller flere potensielle avtaler i målmarkedet, og hver har sin egen inntekt og utgifter å vurdere.

det kan godt ta uker å analysere hver avtale… og når du kommer gjennom listen, vil alt ha blitt solgt!

Åpenbart, Det kommer Ikke til å fungere. Så hvordan kommer vi rundt dette?

det er enkelt. Bruk screeningsverktøy.

et av de vanligste screeningsverktøyene er 1% – og 2% – reglene.

Hva er 1% Og 2% Regelen?

det er mange «tommelfingerregler» som flyter ut på internett, og dette er en av de mer populære.

2% – regelen sier at hvis din månedlige leie er omtrent lik eller større enn 2% av den totale eiendomsprisen, vil du kunne generere positiv kontantstrøm på eiendommen.

• en $ 100 000 eiendom skal generere $2000 per måned i leie
• et $ 75 000 hus som krever $ 50 000 i renoveringer, bør ha en etter reparasjonsverdi på $125 000 og leie på $2500.

1% – regelen er den samme som 2% – regelen på den måten den beregnes, men det står at en avtale som tjener 1% av den totale prisen i leieinntekter, bør du bryte jevn, vanligvis.

• en $100 000 eiendom skal generere $1000 per måned i leie

Hvor kommer 1 Prosent Regelen Fra?

1% – og 2% – reglene er ikke bare en tilfeldig regel noen har gjort opp – det er et enkelt konsept opprettet ved Hjelp Av Brutto Leiemultiplikatoren (les en grundig artikkel om det).

*Vi Presenterer *

5-Trinns Investeringssystem

Vi har brukt år på å utvikle denne prosessen som bokstavelig talt har generert millioner av dollar i verdi og en stabil årlig inntekt for investorer.

GRM beregnes vanligvis årlig, mens 2% – regelen bruker månedlig leie. Hvis DU allerede er kjent MED GRM, er det ganske enkelt å konvertere 2% – regelen over brutto leiemultiplikatoren:

$2,000/måned * 12 måneder = $24,000 leie / år

vi husker formelen For Brutto Leie Multiplikator fra min artikkel (koblet over):

GRM = Pris / Brutto Leier

SÅ GRM for eksemplet ovenfor:

GRM = $100,000 / $24,000 = 4.17

det er viktig at jeg påpeker at brutto leiemultiplikatoren og 2% – regelen er omvendt relatert til hverandre.

jo høyere leien som prosent av verdien, desto lavere ER GRM. Så i utgangspunktet, jo lavere GRM og jo høyere leie %, jo mer potensiell inntekt.

det er fornuftig, ikke sant? GRM er hvor mange års leie du trenger for å dekke kostnadene for eiendommen. Jo mer leie du samler, jo færre år tar det å betale seg. Mer husleie betyr færre år, det er et omvendt forhold.

Så, jeg vil bare runde og si at 2% regelen betyr at du bør finne en eiendom med En Brutto Leie Multiplikator på 4,2 eller lavere.

Hvordan Bruke 1 Prosent Og 2 Prosent Regler

som jeg nevnte før, bør 2% regelen brukes som et screeningsverktøy for investeringseiendom. Det er ikke en nøyaktig refleksjon av nettoinntekt fordi den bare bruker brutto leie og ikke inkluderer noen utgifter i det hele tatt.

Akkurat som du ikke ville kjøpe hver aksje med et lavt P / E-forhold, vil du kanskje ikke ha hver eiendom med en veldig lav GRM, eller en som oppfyller 2% – regelen.

et selskap med svært lav aksjekurs til inntjeningsgrad kan være undervurdert, eller det kan faktisk være et selskap som sannsynligvis vil mislykkes. En eiendom med en svært lav pris i forhold til sin leie kan være en eiendom med en enorm mengde utsatt vedlikehold, være I En c eller D klasse nabolag, eller har en rekke andre problemer med det. Så, brutto leie multiplikator er til fast eiendom som P / E er til en aksje.

Det er så mange potensielle risikoer i fast eiendom som du kanskje ikke engang vurderer som kan bli påvirket grm av eiendommen, så tenk nøye før du hopper på en eiendom som ser for godt.

Bruk 1% – Regelen som Det Første Screeningsverktøyet.

hvis leieprisene på en eiendom ikke er i eller nær 1% – regelen, gå straks bort.

Det er massevis av anstendig avtaler der ute som lett overstiger 1% regelen. Så ikke kast bort tid på dem.

det er sant, du kan gå glipp av noen massive verdiskapende mulighet der leieprisene vil skyte i været etter at du tar over…men dette er sjelden.

Ved å bruke 2% – Regelen Som Et Screeningsverktøy

på samme måte som en vindusskjerm tillater luft å reise gjennom, blokkerer en eiendomsskjerm de fleste av de dårlige tilbudene og lar bare de potensielt gode tilbudene gjennom.

prosessen er veldig enkel.

1. Filtrer gjennom alle dine potensielle eiendommer og lag en liste over prisforlangende og totale leiepriser. Hvis mulig, gi et svært grovt estimat av reparasjoner som er nødvendige også, og legg det til prisforlangende. Bruk denne informasjonen, beregne hvilken % leien er av totalprisen.
2. Sorter listen fra høyeste til laveste
3. Ta en nærmere titt på hver eiendom som har en brutto leiemultiplikator under 4,2, eller overstiger 2% regelen.
4. når du har sett på tilbudene med de mest positive forholdene, begynner du å jobbe bakover for å håndtere dårligere forhold.

Tenk deg å lage en liste over avtaler som ser slik ut:

• $500,000 – $3,500 – 0.7%
• $400,000 – $4,000 – 1.0%
• $450,000 – $6,000 – 1.3%
• $350,000 – $5,000 – 1.42%
• $375,000 – $6,000 – 1.6%
• $200,000 – $3,800 – 1.9%
• $450,000 – $9,100 – 2.02%

Du vil begynne med å se først på $450k-avtalen. La oss si at du finner det har massevis av problemer og trenger noen hundre tusen i rehab, så kanskje du passerer og tar en titt på $ 200k-avtalen, og så videre.

ved å bruke denne metoden kan du kanskje ekskludere 80-90% av alle potensielle avtaler, slik at du kan fokusere på de som har det beste potensialet. Forhåpentligvis kan du gjøre noen tilbud og lukke en avtale.

hvis ikke, kan du justere regelen for å passe dine behov-fortsett å lese for å se hvordan.

Reglene for 1% og 2% Er ikke En Regel, Så Gjør Den Til Din Egen

Nå kan du stoppe her og ta den grunnleggende informasjonen og løpe ut i verden og prøve å kjøpe eiendom.

virkeligheten er at eiendomsmegling er veldig lokal, så det er ganske åpenbart at ingenting kan være en ‘regel’. Du forventer ikke at forholdene skal være De Samme I Florida, Oklahoma eller California.

Bare en rask anekdote-forsikring priser I Florida er minst dobbelt satsene for hvor jeg er fra I Massachusetts. Så, åpenbart, når vi analyserer avtaler i disse to statene, kan vi ikke bruke det samme settet av forutsetninger.

Hvordan Bestemme En God Inntekt Ratio I Ethvert Marked

1) Bestem Dine Penger På Cash Return Mål

det første du ønsker å gjøre er å skape et mål for avkastningen på kontanter investering. La oss si at målet ditt er å tjene 15% penger på kontantavkastning på en bestemt avtale.

• hvis jeg kjøper en $ 100.000 eiendom, vil det kreve rundt $ 20.000 forskuddsbetaling.
• jeg må returnere $3000 per år for å tjene 15%

Du kan bruke hvilken som helst prosent du vil, men sørg for at den er ganske høy. Egenskaper med innflytelse bør ha høy avkastning.

2) Anslå Utgiftsforholdet

det er her 50% – regelen kommer inn. Igjen, ingen regel fungerer i alle markeder, så du bør forstå utgiftene i ditt eget marked før du bruker noen regel. Du kan finne at utgiftene dine er 55% eller 40% eller hva som helst. Hvis du vil vite hvorfor vi plukket 50%, les den artikkelen for en dypere forståelse.

når du analyserer flere avtaler i markedet og får mer erfaring, vet du hvor mye eiendommer koster, og du vet hvordan du administrerer dem. For nå, la oss bare holde fast med 50% av vår totale innsamlede leie som går til driftskostnader.

3) Estimat Boliglån Utgifter

Bruk en boliglån kalkulator For å beregne din månedlige boliglån beløp.

for enkelhet, la oss si at vi har et lån på $80 000 på 5% i 30 år. Det er en månedlig betaling på $429 eller $5,148 per år.

4) Beregn Din Egen Tommelfingerregel

Nå er det ganske enkelt å finne ut.

Vi vet at vi ønsker å tjene $3000 per år. Vi vet at våre utgifter er 50% av vår inntekt, og vi vet at vår boliglånsbetaling er $5,148 per år.

nå bare løse det:

(1/2)Leie– $5,148 = $3,000

(1/2) leie = $ 8,148

Leie = $16,296

Månedlig Leie = $1,358

$1,358 / $100,000 = 1.36%

For deg vil du finne en avtale som har leier minst 1,3% eller 1.4% av den totale prisen.

Vær Forsiktig Når Du Bruker 1% – Regelen (eller en Annen Regel)

som du kan se med min beregning, påvirkes forholdet av forskuddsbetaling, renter, utgiftsforhold Og ønsket avkastning. Ved å endre noen av disse, vil du komme ut med en annen «regel» å følge, og hvert marked vil trolig ha et annet resultat.

vi er heldige, selv om det er ekstremt konservativt. Den som skapte dette konseptet gjorde det veldig vagt og satte forventet avkastning veldig høyt. Det er generelt sagt at ved å følge 2% – regelen, bør en eiendom ha positiv kontantstrøm.

Tenk på det på denne måten-noen prøver å lage et teppe regel som gjelder for alle, overalt. Dette er sannsynligvis ikke en god ide.

det samme gjelder for 1% regelen. 1% kan bryte selv i en stat og få deg til å miste skjorten din i en annen stat.

Derfor er det best å kjenne markedet ditt, angi forventningene dine og se etter avtaler som passer til det.

Penger har en tendens til å strømme mot høy avkastning, så markeder med konsekvent høy avkastning vil finne kapital som strømmer inn i disse områdene. Disse pengene vil føre til at egenskapene setter pris på til fortjenesten krymper til et «normalt» nivå (sammenlignet Med andre investeringer Som S&P 500). Så, hvis du setter dine mål for høyt, kan du ikke finne noen avtaler. Hvis du setter dem for lavt, skyter du deg selv i foten.

Problemer med 2% Regelen Og Beregne Din Egen Eiendom Screening Ratio

denne ligningen begynner å falle fra hverandre under to omstendigheter. Først, hvis forskuddsbetalingen blir svært liten, blir forholdet svært lavt, godt under 1%. Siden 2% – regelen er basert på kontanter på kontantavkastning i stedet for avkastning på egenkapitalen, jo mindre penger du har i avtalen, desto mindre trenger du å nå ønsket fortjeneste.

Tenk på det, Hvis du var så heldig å bare måtte sette $ 1 ned for å kjøpe en eiendom, kan du tjene bare 50 cent og ha en fantastisk 50% kontanter på kontantavkastning.

dette høres ikke veldig bra ut, gjør Det?

den andre situasjonen der ligningen begynner å falle fra hverandre er når forskuddsbetalingen blir for stor og boliglånsbeløpet faller. Når dette skjer, vil forholdet begynne å nærme seg:

X = Cash Return / Expense Ratio

dette vil skape et meget høyt forhold. Det er intuitivt fornuftig skjønt – jo mer penger du legger ned, jo lavere AV EN GRM (høyere leie som prosent av verdi) for å oppnå den svært høye kontanter på kontantavkastning.

for eksempel: med et 15% mål for avkastning med et 50% utgiftsforhold, vil vi følge en «3% Regel», som er ganske høy og usannsynlig at du noen gang vil oppnå det.

Folk legger mer penger ned for å redusere risikoen. Lavere risiko betyr lavere avkastning. Så, hvis du legger mer ned, må du justere forventningene dine.

Feilene I Dette Screeningsverktøyet Bekrefter Bare Det Vi Egentlig Vet Om Eiendomsinvestering

Det er – jo mindre du legger ned, desto høyere avkastning på kontantinvesteringen din.

hvis du legger bare $200 ned, tjener $100 en 50% avkastning. Det er mye bedre enn å tjene $10.000 på en $ 100.000 investering.

men, er det fornuftig å gjøre mindre avtale som tjener bare $100? Prosentandelen er høy, men for å tjene noen meningsfylt sum penger må du gjøre hundrevis av avtaler…og ingen har tid til det.

Hva Nå?

jeg vet at jeg har kastet massevis av tall på deg. Derfor trenger du en kalkulator for å hjelpe deg med å skjerme avtaler. Det vil spare deg massevis av tid og sikre at du har rett oftere.

5-Trinn System til

6-Tall

systemet som 25,000 + investorer bruker til å starte og skalere sine porteføljer UTEN å måtte male hver dag, være privat velstående eller vite alt om fast eiendom.