hoe de 1 procent-regel te gebruiken in vastgoedbeleggingen

het vinden en analyseren van huurwoningen is een ontmoedigende taak.

u kunt honderd of meer potentiële deals in uw doelmarkt vinden en elk heeft zijn eigen inkomsten en uitgaven om rekening mee te houden.

het kan heel goed weken duren om elke deal te analyseren… en tegen de tijd dat je door de lijst komt, zal alles verkocht zijn!

dat gaat natuurlijk niet werken. Hoe komen we hier omheen?

het is eenvoudig. Gebruik screening tools.

een van de meest voorkomende screeningsinstrumenten is de 1% – en 2% – regels.

Wat is de 1% – en 2% – regel?

er zijn veel” vuistregels ” op het internet, en dit is een van de meest populaire.

de 2% – regel bepaalt dat als uw maandelijkse huur ruwweg gelijk is aan of groter is dan 2% van de totale vastgoedprijs, u in staat zult zijn om positieve cashflow op het onroerend goed te genereren.

• een woning van $ 100.000 zou $2.000 per maand aan huur moeten genereren
• een huis van $75.000 dat $50.000 aan renovaties vereist, zou een na reparatie waarde van $125.000 en huur van $2.500 moeten hebben.

de 1% regel is hetzelfde als de 2% regel in de manier waarop het wordt berekend, maar het zegt dat een deal die verdient 1% van de totale prijs in huurinkomsten, moet je break-even, meestal.

• een onroerend goed van $ 100.000 zou $1.000 per maand moeten genereren in huur

waar komt de 1 procentregel vandaan?

de 1% en 2% regels zijn niet zomaar een willekeurige regel die iemand verzonnen heeft – het is een eenvoudig concept gemaakt met behulp van de bruto huur Multiplier (lees er een uitgebreid artikel over).

*invoering van *

5-Stappeninvesteringssysteem

we hebben jaren besteed aan het ontwikkelen van dit proces dat letterlijk miljoenen dollars in waarde heeft gegenereerd en een stabiele jaarlijkse inkomsten voor beleggers.

GRM wordt over het algemeen berekend op jaarbasis, terwijl de 2% – regel gebruik maakt van maandelijkse huur. Als je al bekend bent met GRM, is het vrij eenvoudig om de 2% regel over de bruto huur multiplier om te zetten:

$2,000/maand * 12 maanden = $ 24.000 huur / jaar

we herinneren ons de formule voor bruto huur Multiplier uit mijn artikel (hierboven gekoppeld):

GRM = vraagprijs / bruto huur

dus, de GRM voor het bovenstaande voorbeeld:

GRM = $100.000 / $24.000 = 4.17

het is belangrijk erop te wijzen dat de bruto huurvermenigvuldiger en de 2% – regel omgekeerd met elkaar verbonden zijn.

hoe hoger de huur als percentage van de waarde, hoe lager de GRM is. Dus in principe, hoe lager de GRM en hoe hoger de huur %, hoe meer potentiële inkomsten.

het is logisch, toch? De GRM is hoeveel jaar huur je nodig hebt om de kosten van de woning te dekken. Hoe meer huur je verzamelt, hoe minder jaren het duurt om af te betalen. Meer huur betekent minder jaren, dat is een omgekeerde relatie.

dus, Ik zal gewoon rond en zeggen dat de 2% regel betekent dat je een woning moet vinden met een bruto huur Multiplier van 4.2 of lager.

hoe de regels van 1 procent en 2 procent

te gebruiken zoals ik al eerder zei, moet de 2% – regel worden gebruikt als screeningsinstrument voor vastgoedbeleggingen. Het is geen nauwkeurige weergave van het netto-inkomen omdat het alleen de bruto huur gebruikt en helemaal geen kosten omvat.

net zoals u niet elke voorraad met een lage P/E-ratio zou kopen, wilt u misschien niet elke eigenschap met een zeer lage GRM, of een die voldoet aan de 2% – regel.

een onderneming met een zeer lage koers / winstverhouding kan worden ondergewaardeerd, of het kan in feite een onderneming zijn die waarschijnlijk failliet gaat. Een woning met een extreem lage prijs in vergelijking met de huur kan een woning zijn met een immense hoeveelheid uitgesteld onderhoud, in een C-of D-klasse buurt zijn, of een aantal andere problemen met het hebben. Dus, de bruto huur multiplier is voor onroerend goed als de P / E is voor een aandeel.

er zijn zoveel potentiële risico ‘ s in onroerend goed dat u misschien niet eens overweegt dat de GRM van het onroerend goed zou kunnen worden beïnvloed, dus denk goed na voordat u op een onroerend goed springt dat er te goed uitziet.

gebruik de 1% – regel als het eerste screeningsinstrument.

als de huur van een onroerend goed niet op of in de buurt van de 1% – regel ligt, loopt u onmiddellijk weg.

er zijn een heleboel fatsoenlijke deals die gemakkelijk de 1% – regel overschrijden. Dus verspil er geen tijd aan.

het is waar, je zou een enorme waarde-add gelegenheid kunnen missen waar de huurprijzen zullen omhoogschieten nadat je het overneemt…maar dit is zeldzaam.

gebruikmakend van de 2% – regel als screeningsinstrument

net zoals een raamscherm lucht toelaat om door te reizen, blokkeert een onroerend goedscherm de meeste slechte deals en laat alleen de potentieel goede deals door.

het proces is zeer eenvoudig.

1. Filter door al uw potentiële eigenschappen en maak een lijst van de vraagprijs en de totale huurprijzen. Geef indien mogelijk ook een zeer ruwe schatting van de noodzakelijke reparaties en voeg dat toe aan de vraagprijs. Bereken aan de hand van deze informatie welk % de huurprijs is van de totale prijs.
2. Sorteer de lijst van hoogste naar laagste
3. bekijk elk onroerend goed met een bruto huurvermenigvuldiger onder 4.2 of hoger dan de 2% – regel.
4. als je eenmaal gekeken hebt naar de deals met de meest positieve ratio ‘s, begin dan terug te werken naar deals met slechtere ratio’ s.

stel je voor dat je een lijst maakt met deals die er zo uitzien:

• $500,000 – $3,500 – 0.7%
• $400,000 – $4,000 – 1.0%
• $450,000 – $6,000 – 1.3%
• $350,000 – $5,000 – 1.42%
• $375,000 – $6,000 – 1.6%
• $200,000 – $3,800 – 1.9%
• $450,000 – $9,100 – 2.02%

je zou beginnen door eerst te kijken naar de $450k deal. Laten we zeggen dat het een hoop problemen heeft en een paar honderdduizend nodig heeft in de afkickkliniek, dan pas je misschien en ga je kijken naar de $200k deal, enzovoort.

door deze methode te gebruiken, kunt u 80-90% van alle potentiële aanbiedingen uitsluiten, zodat u zich kunt concentreren op degenen die het beste potentieel hebben. Hopelijk kun je wat aanbiedingen doen en een deal sluiten.

indien niet, kunt u de regel aanpassen aan uw behoeften – blijf lezen om te zien hoe.

de 1% en 2% Regels zijn geen regel, dus maak het je eigen

nu, je zou hier kunnen stoppen en neem de basisinformatie en lopen in de wereld proberen om onroerend goed te kopen.

de realiteit is dat onroerend goed zeer lokaal is, dus het is vrij duidelijk dat niets een ‘regel’kan zijn. Je zou niet verwachten dat de verhoudingen hetzelfde zijn in Florida, Oklahoma, Of Californië.Een snelle anekdote: de verzekeringstarieven in Florida zijn minstens het dubbele van de tarieven van waar ik vandaan kom in Massachusetts. Dus, uiteraard, bij het analyseren van deals in deze twee staten, kunnen we niet dezelfde set van veronderstellingen gebruiken.

hoe bepaal je een goede inkomensverhouding in een markt

1) Bepaal je Cash on Cash Return Goals

het eerste wat je wilt doen is een doel creëren voor het rendement op je cash investering. Laten we zeggen dat je doel is om te verdienen 15% cash op cash rendement op een bepaalde deal.

• als ik een onroerend goed van $100.000 koop, zal dat ongeveer $20.000 aanbetaling vereisen.
• ik moet $3.000 per jaar retourneren om geld te verdienen 15%

je kunt elk percentage gebruiken dat je wilt, maar zorg ervoor dat het vrij hoog is. Eigenschappen met hefboomwerking moeten een hoog rendement hebben.

2) schat uw kostenratio

Dit is waar de 50% – regel van toepassing is. Nogmaals, geen regel werkt in alle markten, dus je moet de kosten in uw specifieke markt te begrijpen voordat u een regel. U kunt vinden uw uitgaven zijn 55% of 40% of wat dan ook. Als je wilt weten waarom we 50% kozen, lees dan dat artikel voor een dieper begrip.

zodra u verschillende deals in uw markt analyseert en meer ervaring opdoet, weet u hoeveel eigenschappen kosten en hoe u ze beheert. Voor nu, laten we het houden met 50% van onze totale geïnde huur gaat naar de operationele kosten.

3) schatting hypotheekkosten

gebruik een hypotheekcalculator om uw maandelijkse hypotheekbedrag te berekenen.

voor de eenvoud, laten we zeggen dat we een lening van $80.000 hebben tegen 5% voor 30 jaar. Dat is een maandelijkse betaling van $ 429 of $ 5.148 per jaar.

4) Bereken uw eigen vuistregel

nu is het vrij eenvoudig om erachter te komen.

we weten dat we $ 3.000 per jaar willen verdienen. We weten dat onze uitgaven 50% van ons inkomen zijn, en we weten dat onze hypotheek betaling $ 5.148 per jaar is.

los het nu gewoon op:

(1/2)huur– $5,148 = $3,000

(1/2) huur = $ 8.148

huur = $ 16.296

maandelijkse huur = $1,358

$1,358 / $100,000 = 1.36%

voor u, u zult willen een deal die huurt ten minste 1,3% of 1 te vinden.4% van de totale prijs.

wees voorzichtig bij het gebruik van de 1% – regel (of een andere regel)

zoals u kunt zien bij mijn berekening, wordt de verhouding beïnvloed door uw aanbetaling, rente, onkostenverhouding en gewenst rendement. Door het veranderen van een van deze, je zal komen met een andere “regel” te volgen en elke markt zal waarschijnlijk een ander resultaat.

we hebben het geluk dat het extreem conservatief is. Wie dit concept gemaakt heeft maakte het erg vaag en stelde de verwachte opbrengsten erg hoog. Er wordt over het algemeen gezegd dat door het volgen van de 2% – regel, een woning een positieve cashflow moet hebben.

Bekijk het op deze manier – iemand probeert een algemene regel te maken die voor iedereen, overal geldt. Dit is waarschijnlijk geen goed idee.

hetzelfde geldt voor de 1% – regel. 1% kan zelfs breken in de ene staat en je je shirt verliezen in een andere staat.

daarom is het het beste om uw markt te kennen, uw verwachtingen te stellen en te zoeken naar deals die daar bij passen.

geld vloeit meestal naar hoge rendementen, zodat markten met constant hoge rendementen kapitaal vinden stromen naar die gebieden. Dat geld zal ertoe leiden dat eigendommen worden gewaardeerd totdat de winst krimpt tot een “normaal” niveau (in vergelijking met andere investeringen zoals de S&P 500). Dus, als u uw doelen te hoog, je misschien niet alle aanbiedingen te vinden. Als je ze te laag zet, schiet je jezelf in de voet.

problemen met de 2% – regel en het berekenen van uw eigen Vastgoedscreeningsratio

deze vergelijking begint onder twee omstandigheden uiteen te vallen. Ten eerste, als de aanbetaling zeer klein wordt dan zal de verhouding zeer laag worden, ruim onder de 1%. Aangezien de 2% – regel gebaseerd is op cash on cash return in plaats van return on equity, hoe minder cash je in de deal hebt, hoe minder je nodig hebt om je gewenste winst te bereiken.

denk er eens over na, als je zo gelukkig was om slechts $1 neer te zetten om een woning te kopen, zou je slechts 50 Cent kunnen verdienen en een verbazingwekkende 50% cash op cash return hebben.

dit klinkt niet erg goed, toch?

de andere situatie waarin de vergelijking uiteen begint te vallen is wanneer de aanbetaling te groot wordt en het hypotheekbedrag daalt. Als dit gebeurt, zal de ratio beginnen te benaderen:

X = Cash Return/Expense Ratio

dit zal een zeer hoge ratio creëren. Intuïtief is het echter logisch – hoe meer geld je neerzet, hoe lager een GRM (hogere huur als percentage van de waarde) om dat zeer hoge cash op cash return te bereiken.

bijvoorbeeld: met een 15% – doelstelling voor rendement met een 50% – kostenratio, zouden we een “3% – regel” volgen, wat vrij hoog is en onwaarschijnlijk dat je het ooit zult bereiken.

mensen zetten meer geld in om het risico te verminderen. Lager risico betekent lager rendement. Dus, als je meer naar beneden, je nodig hebt om uw verwachtingen aan te passen.

de tekortkomingen van deze Screening Tool bevestigen gewoon wat we intrinsiek weten over Vastgoedbeleggingen

dat wil zeggen – hoe minder u neerlegt dan hoe hoger het rendement op uw contante investering.

als u slechts $ 200 neerlegt, is het verdienen van $100 een rendement van 50%. Dat is veel beter dan het verdienen van $10.000 op een $100.000 investering.

maar is het zinvol om de kleinere deal te doen die slechts $100 verdient? Het percentage is hoog, maar om een zinvolle hoeveelheid geld te verdienen zou je honderden deals moeten doen…en niemand heeft tijd voor dat.

Wat Nu?

ik weet dat ik een ton aan getallen naar je heb gegooid. Daarom heb je een rekenmachine nodig om je te helpen deals te screenen. Het bespaart u een ton van tijd en ervoor zorgen dat u vaker gelijk hebt.

5-Stap Systeem

6-Cijfers

Het systeem dat 25.000+ investeerders start en omvang van hun portefeuilles ZONDER sleur van elke dag, worden privé-rijk, of weet je alles over vastgoed.