bezprecedensowe zakłócenia na rynku nieruchomości spowodowane przez COVID-19 sprawiły, że kredytodawcy ponownie zastanawiali się nad ewentualnymi zgłoszeniami upadłości przez swoich kredytobiorców. Szczególnie zagrożone są kredyty zabezpieczone bezpośrednio lub pośrednio przez Nieruchomości mieszkalne, detaliczne, hazardowe i detaliczne.
podczas kryzysu na rynku nieruchomości na początku lat 90.Właściciele i operatorzy nieruchomości często składali wnioski o ochronę przed upadłością jako taktykę negocjacyjną i środek ochrony swoich aktywów przed wykluczeniem. Te sprawy, które często ciągnęły się przez lata przy ogromnych kosztach, często miały pożądany wpływ na zmianę dźwigni negocjacyjnej z kredytodawcami.
kryzys COVID-19 jest prawdopodobnie znacznie gorszy niż kryzys finansowy z lat 2008-2009 i stwarza znacznie inny zestaw czynników ryzyka i rozwiązań dla inwestorów i kredytodawców nieruchomości. Zamówienie stay-at-home zamknął prawie każdą branżę, która wykorzystuje nieruchomości do prowadzenia swoich firm. W przypadku wcześniejszych spadków inwestorzy i kredytodawcy opierali się na ówczesnej pewności stałego najmu najemców i płatności czynszów, a w przypadku hoteli-na nieodłącznych motorach popytu, nawet jeśli wskaźniki kapitalizacji wzrosły w wyniku kurczącej się gospodarki, niedoboru opcji finansowania i/lub kryzysu finansowego.
obecnie wielu najemców nie płaci czynszu, a wielu z tych najemców może nigdy nie wrócić do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomości hotelowe są jeszcze bardziej zmartwione. W tygodniu od marca 22 do marca 28 obłożenie i średnie dzienne stawki pokoi spadły odpowiednio 68% i 39% rok do roku i przyczyniły się do przychodów na Dostępny pokój lub RevPar, spadek o 80% w ciągu tygodnia, według danych firmy badawczej CoStar Realty Information Inc.
pełny wpływ kryzysu COVID-19 na aktywa nieruchomości to czarna skrzynka, a właściciele i kredytodawcy muszą przynajmniej być przygotowani na bardziej stopniowe ożywienie niż ożywienie w kształcie litery V. Ostatecznie, kredytodawcy nieruchomości mogą być pozostawione z torbą. Kredytobiorcy / inwestorzy będą dążyć do zmniejszenia zadłużenia do bardziej realistycznego poziomu w zależności od zajętości najemców płacących czynsz lub, w przypadku hoteli, wznowienia podróży.
redukcja zadłużenia, o którą zabiegają kredytobiorcy, będzie znaczna, a jeśli nie będą w stanie osiągnąć porozumienia z kredytodawcami pozasądowo, kredytobiorcy złożą Rozdział 11 i będą starali się zmusić kredytodawców do zaakceptowania redukcji zadłużenia w oparciu o nowe wyceny RYNKOWE. Problem ten będzie najbardziej widoczny, gdy kredyty ostatecznie dojrzeją i będą musiały zostać refinansowane.
w okresie kryzysu finansowego w latach 2008-2009 liczba upadłości nieruchomości była ograniczona. Powód był dwojaki.
po pierwsze, zmiany w amerykańskim Kodeksie upadłościowym w 2005 r. wymagały od dłużników posiadania jednej nieruchomości komercyjnej (tj.(1) złożyć plan reorganizacji, który ma uzasadnioną możliwość potwierdzenia w rozsądnym terminie lub (2) rozpocząć dokonywanie płatności na rzecz pożyczkodawcy w wysokości równej bieżącej stopie odsetek od wartości udziałów pożyczkodawcy w nieruchomości.
po drugie, znaczny odsetek kredytów na nieruchomości komercyjne udokumentowanych od końca lat 90. obejmuje gwarancję regresową, która sprawia, że pożyczka w pełni odnosi się do jednego lub większej liczby zleceniodawców kredytobiorcy w przypadku, gdy kredytobiorca wnosi o dobrowolną upadłość lub zmowa z wierzycielami w celu spowodowania mimowolnego postępowania upadłościowego.
przepisy te zasadniczo funkcjonowały jako skuteczna trucizna, zniechęcając do zgłaszania upadłości przez pożyczkobiorców nieruchomości komercyjnych. Sądy konsekwentnie podtrzymywały ważność tych gwarancji. Te same koncepcje i ograniczenia będą miały zastosowanie w dobie obecnego kryzysu.
historia upadłości nieruchomości z niedawnego kryzysu kredytowego nie kończy się jednak na tym. W niektórych przypadkach kredyt na nieruchomości jest już przedmiotem pełnego lub znaczącego odwołania się do jednego lub większej liczby zleceniodawców kredytobiorcy. Czasami miało to miejsce w przypadku kredytów budowlanych, kredytów pomostowych lub w okolicznościach, w których przepływy pieniężne nie uzasadniały wpływów z kredytu, o które wnioskował kredytobiorca.
w sytuacji, gdy pożyczka podlegająca regresowi głównego/gwaranta staje się niewywiązana (na podstawie gwarancji zakończenia lub w inny sposób), ogłoszenie upadłości przez pożyczkobiorcę może nie spowodować istotnego zwiększenia odpowiedzialności zleceniodawców pożyczkobiorcy wobec pożyczkodawcy w odniesieniu do pożyczki.
wreszcie, w innych okolicznościach tylko partner operacyjny (a nie partner finansowy) dostarczył gwarancję sprężania związaną z upadłością, a ponieważ problemy z nieruchomością nadal się pojawiają, partner operacyjny nie ma już żadnej kontroli nad kredytobiorcą i, w zależności od dokumentacji między partnerami, może nie być w stanie zapobiec zgłoszeniu upadłości. W takich okolicznościach ogłoszenie upadłości przez kredytobiorcę pozostaje znaczącym zagrożeniem dla kredytodawcy.
ze względu na szybkość, z jaką doszło do tego kryzysu i Ponieważ jesteśmy zaledwie kilka dni do początkowego miesiąca kryzysu COVID-19, kiedy pominięto płatności czynszów i odsetek, sposób, w jaki pożyczki na nieruchomości zostaną rozwiązane, nie został jeszcze ustalony. Wielu pożyczkodawców instytucjonalnych i komercyjnych serwisantów papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką naciska tymczasowe przyciski pauzy.
jednak niewątpliwie niektórzy kredytodawcy nieruchomości doświadczyli pożyczek z marginesem, a inni mogą nie mieć przepustowości, środków finansowych lub chęci przejścia przez przedłużający się proces treningu. W rezultacie spodziewamy się, że niektóre z tych pożyczek będą handlować i w zależności od okoliczności związanych z danym środkiem zaradczym może zacząć korzystać.
w takich okolicznościach, oprócz przedłużającego się okresu kryzysu, kredytodawcy muszą się chronić przed tym zagrożeniem, zwłaszcza w sytuacjach, w których nie istnieje gwarancja upadłości lub w inny sposób może być nieskutecznym środkiem odstraszającym.
pierwsze kroki
jeśli kredytobiorca nieruchomości złoży wniosek o upadłość, kredytodawca powinien rozważyć złożenie natychmiastowego wniosku o oddalenie z kilku powodów.
po pierwsze, kredytodawca powinien zbadać, czy zgłoszenie upadłości zostało prawidłowo zatwierdzone przez kredytobiorcę. Od końca lat 90.XX wieku powstało wielu pożyczkobiorców nieruchomości komercyjnych jako podmioty upadłościowe specjalnego przeznaczenia, czyli spe. Spe zostały skonstruowane tak, aby wymagać, aby jeden lub więcej niezależnych dyrektorów, menedżerów lub członków głosowało za dobrowolnym postępowaniem upadłościowym.
właściciele i operatorzy nieruchomości, w pośpiechu lub bez wiedzy lub lekceważenia dokumentów organizacyjnych, mogą spowodować, że ich kredytobiorcy złożą wniosek o upadłość bez uzyskania zgody tych dyrektorów, menedżerów lub członków. W takim przypadku pożyczkodawca posiadający dług powinien złożyć wniosek o oddalenie sprawy upadłościowej z powodu braku odpowiedniego upoważnienia.
Ponadto, jeśli kapitał kredytobiorcy jest znacznie pod wodą (tj., kwota długu znacznie przekracza wartość nieruchomości), pożyczkodawca powinien rozważyć wniesienie wniosku o oddalenie sprawy upadłościowej na podstawie tego, że sprawa została rozpoczęta w złej wierze, ponieważ nie ma realnej możliwości, że plan reorganizacji będzie mógł zostać potwierdzony i że prawdziwym celem złożenia wniosku było jedynie opóźnienie wykonania środków naprawczych przez pożyczkodawcę.
czas potwierdzenia
jeśli pożyczkodawcy nie uda się uzyskać oddalenia sprawy upadłości, dłużnik-kredytobiorca będzie miał wyłączne prawo na 90 dni do (1) złożenia planu reorganizacji, który ma uzasadnioną możliwość potwierdzenia w rozsądnym terminie oraz (2) rozpoczęcia dokonywania płatności na rzecz pożyczkodawcy w wysokości równej bieżącej rynkowej stopie procentowej od wartości udziałów pożyczkodawcy w nieruchomości.
kredytodawcy powinni być jednak świadomi, że istnieje możliwość opóźnienia tych terminów w przypadku, gdy mała Działalność operacyjna prowadzona przez dłużnika-kredytobiorcę w lokalu może zostać zgłoszona do usunięcia projektu z kategorii pojedynczego przypadku nieruchomości.
jeśli dłużnik-kredytobiorca złoży uzasadniony plan, będzie miał dodatkowe 60 dni na uzyskanie akceptacji planu. Okresy te mogą być przedłużone ze względu na przyczynę. Ponadto Kodeks zawiera przepis przewidujący, że okres wyłączności planu nie może zostać przedłużony ponad 18 miesięcy od daty złożenia wniosku, a przyjęcie planu przez większość wierzycieli nie może zostać przedłużone ponad 20 miesięcy od daty złożenia wniosku.
Cramdown
największym zagrożeniem dla kredytodawcy w reorganizacji nieruchomości komercyjnych jest cramdown.
jednak potwierdzenie i inne wymogi, które dłużnik musi spełnić, aby zlikwidować zabezpieczoną lub niezabezpieczoną wierzytelność w przypadku upadłości pojedynczego składnika aktywów, nakładają na dłużnika takie obciążenia, że niewielu dłużników z rozdziału 11 prawdopodobnie osiągnie pomyślną reorganizację poprzez uszczuplenie pożyczkodawcy.
jeśli wszystkie wymagania planu reorganizacji są spełnione, z wyjątkiem pomyślnego głosowania wierzycieli, plan reorganizacji może nadal zostać potwierdzony nad sprzeciwem grupy Rozjemczej. To jest znane jako cramdown. W przypadku załamania dłużnik może wykonać jedną lub więcej z następujących czynności: (1) obniżyć kwotę główną zabezpieczonego roszczenia do wartości zabezpieczenia, (2) obniżyć stopę procentową, (3) przedłużyć termin zapadalności lub (4) zmienić harmonogram spłaty.
ponadto dłużnik może dokonać minimalnej płatności z tytułu niezabezpieczonego roszczenia. Aby doszło do skurczu dłużnik musi spełnić następujące wymagania:
- co najmniej jedna klasa z upośledzeniem musi zaakceptować plan (bez liczenia głosów osób posiadających roszczenia);
- Klasa o wyższym priorytecie w ramach planu musi zostać zapłacona w całości, zanim którakolwiek Klasa młodsza będzie mogła cokolwiek otrzymać, chyba że (1) klasa wyższa wyrazi zgodę na mniejsze traktowanie lub (2) wierzyciel lub posiadacz kapitału w klasie młodszej zapewni dłużnikowi nową wartość, aby pomógł mu w reorganizacji;
- dłużnik musi wykazać, że plan jest sprawiedliwy i sprawiedliwy oraz nie dyskryminuje niesprawiedliwie w odniesieniu do każdej kategorii roszczeń i interesów, które są naruszone i nie zaakceptował planu; i
- dłużnik musi wykazać, że plan prawdopodobnie nie będzie poprzedzony likwidacją lub koniecznością dalszej reorganizacji finansowej w wyniku późniejszego niewykonania pożyczki lub w inny sposób.
odpowiedzi pożyczkodawcy na dłużnika proponowany Plan Cramdown
w przypadku upadłości pojedynczego składnika aktywów nieruchomości, każdy z wymogów dotyczących potwierdzenia planu cramdown tworzy albo obciążenia dla dłużników/kredytobiorców, albo możliwości dla kredytodawców, którzy dokonują udanego potwierdzenia takiego planu na odległość.
głosowanie lub roszczenia o zablokowanie potwierdzenia
ponieważ roszczenie pożyczkodawcy może zostać uznane za niedotrzymane, zostanie ono podzielone na dwa roszczenia: (1) zabezpieczone roszczenie równe wartości jego zabezpieczenia oraz (2) niezabezpieczone roszczenie o saldo. Aby grupa o obniżonej wartości zaakceptowała plan, wierzyciele posiadający co najmniej dwie trzecie dozwolonych roszczeń w klasie, w tym ponad połowę rzeczywistej liczby dozwolonych roszczeń, które głosują, muszą głosować za przyjęciem planu.
ponieważ niedotrzymane roszczenie pożyczkodawcy jest zwykle wystarczająco duże, aby kontrolować niezabezpieczoną klasę wierzycieli, pożyczkodawca często jest w stanie zablokować potwierdzenie planu cramdown.
ten scenariusz ma zastosowanie w większości przypadków dotyczących nieruchomości z pojedynczym aktywem, ponieważ jedynymi pozostałymi wierzycielami są wierzyciele handlowi, którzy są dłużni stosunkowo niewielkim kwotom. Istnieje jednak zwiększone ryzyko skurczu, jeśli w stosie kapitałowym tego samego kredytobiorcy znajdują się inni kredytodawcy podlegli. Byłoby tak, gdyby istniał drugi dług hipoteczny na nieruchomości, ale nie powinno tak być, jeśli istnieje dług mezzanine zaciągnięty przez oddzielnego kredytobiorcę i zabezpieczony bezpośrednim lub pośrednim udziałem w kapitale własnym właściciela nieruchomości.
jeśli roszczenie pożyczkodawcy nie jest wystarczająco duże, aby kontrolować głosowanie klasowe lub jeśli roszczenie pożyczkodawcy w związku z niedoborem zostało sklasyfikowane oddzielnie od innych niezabezpieczonych roszczeń, pożyczkodawca może dążyć do zakupu wystarczających roszczeń od innych członków klasy, aby wymusić negatywne głosowanie przez klasę lub kontrolować jedną trzecią kwoty każdego nieinsider (tj., nonaffiliates, officers, directors and other control persons of the dłużnik)w celu zablokowania potwierdzenia.
ponieważ sąd upadłościowy może nie dopuścić do uznania wierzytelności nabytych przez wierzyciela nie działającego w dobrej wierze, pojawia się pytanie, czy nabycie wierzytelności w celu zapobieżenia potwierdzeniu nie stanowi złej wiary. Ponieważ kodeks nie zawiera wskazówek co do tego, co stanowi złą wiarę, pozostawiono sądom opracowanie standardu.
póki mało USA Sąd Najwyższy lub Sąd Okręgowy WYTYCZNE na ten temat, pojawiają się ogólne ramy dla rodzajów motywów, które doprowadzą do stwierdzenia działania w złej wierze. Pojawiającym się testem jest to, czy wierzyciel działał z ukrytego powodu niezwiązanego z ochroną wierzytelności zabezpieczonego wierzyciela w sprawie, takiego jak złośliwość, szantaż, zamiar zniszczenia działalności dłużnika w celu wzmocnienia interesów konkurencyjnego przedsiębiorstwa, zamiar zysku z zakupu lub z uzyskanych w ten sposób informacji, zamiar uzyskania kontroli nad dłużnikiem, zamiar zablokowania potwierdzenia planu lub zamiar uzyskania nieuczciwej korzyści w kształtowaniu postępowania upadłościowego.
wnioski ze złej wiary powinny być jednak wyjątkiem, a nie regułą, a strona dążąca do wyznaczenia innego głosu ponosi ciężar udowodnienia, że nie został oddany w dobrej wierze. Ponadto należy zauważyć, że nabycie wierzytelności w celu promowania własnego interesu wierzyciela jest dopuszczalne i nie stanowi ukrytego motywu, który stanowi działanie w złej wierze.
w sprawie re Kovalchik, niezgłoszonej decyzji sądu upadłościowego w Pensylwanii, utrzymano zakup roszczeń blokujących przez spółkę zależną utworzoną przez zabezpieczonego pożyczkodawcę w celu zablokowania potwierdzenia. Sąd orzekł, że zakup wierzytelności jest dopuszczalny i że roszczenia mogą być przegłosowane, ponieważ (1) Wszystkie wierzytelności nieinsider o obniżonej wartości w klasie miały taką samą możliwość sprzedaży; (2) oferowana cena wynosiła 100% każdej wierzytelności z natychmiastową pełną płatnością; (3) podmiot nabywający określił się jako zabezpieczony wierzyciel; (4) nie było dwulicowości w postępowaniu z wierzycielami; oraz (5) oferta zakupu traktowała niezabezpieczonych wierzycieli równo i sprawiedliwie.
Sąd stwierdził, że nie jest wymagana formalna procedura nakłaniania, ponieważ wierzyciel kupujący nie zażądał żadnej zniżki i zauważył, że interes własny wierzyciela w zakupie wierzytelności nie jest w złej wierze. W związku z tym, jeśli pożyczkodawca płaci 100% za roszczenia, nie jest prawdopodobne, że pożyczkodawca będzie działał w złej wierze. Dlatego, jeśli jest skłonny zainwestować w zakupione wierzytelności, pożyczkodawca może zapobiec upośledzonej klasie głosowania na rzecz planu cramdown.
w niektórych sytuacjach, w dużej mierze zależnych od wartości nieruchomości, niedotrzymany wierzyciel może zdecydować, że jego wierzytelność zostanie potraktowana jako w pełni zabezpieczona zgodnie z sekcją 1111 lit.b) Kodeksu upadłościowego. Ponieważ dłużnik nie może być zobowiązany do sklasyfikowania niezabezpieczonego roszczenia w tej samej klasie co inne niezabezpieczone roszczenia, roszczenie w sprawie niezabezpieczenia nie może kontrolować głosowania w sprawie Niezabezpieczonej kategorii.
w takiej sytuacji zabezpieczony wierzyciel może zdecydować o traktowaniu swojego roszczenia jako w pełni zabezpieczonego w taki sposób, że roszczenie w sprawie braków jest traktowane zgodnie z planem dłużnika jako część zabezpieczonego roszczenia pożyczkodawcy. W takim przypadku sekcja 1111 lit. b) wymaga, aby zabezpieczona wierzytelność (pełna kwota roszczenia pożyczkodawcy z tytułu przedpłaty) została wypłacona w całości w ramach planu z jednym ważnym zastrzeżeniem: strumień płatności w ramach planu musi mieć wartość bieżącą równą wartości zabezpieczenia pożyczkodawcy, tj. nieruchomości, w momencie potwierdzenia planu.
w związku z tym sekcja 1111 lit.b) zapewnia negocjacyjną i sądową dźwignię dla zabezpieczonego w inny sposób wierzyciela, aby udaremnić cramdown na podstawie wykonalności(tj. dłużnik nie może w realny sposób spłacić pełnej kwoty roszczenia z tytułu przedpłaty pożyczkodawcy w okresie spłaty planu). Jeśli ten sprzeciw nie powiedzie się i plan zostanie potwierdzony, pożyczkodawca korzysta z przyszłej wartości nieruchomości do góry nogami, ponieważ zachowuje swój kredyt hipoteczny w celu zabezpieczenia pełnej kwoty roszczenia przedpłaconego pożyczkodawcy, aw każdym razie pożyczkodawca jest uprawniony do pobrania pełnej kwoty roszczenia przedpłaconego przez okres spłaty planu.
należy również zauważyć, że zgodnie z sekcją 1111 lit.b) Kodeksu upadłościowego pożyczkodawca posiadający pożyczkę nie regresową jest zasadniczo uprawniony do dochodzenia swoich roszczeń z regresem, ustanawiając prawa wyborcze pożyczkodawcy, jak opisano powyżej.
zasada absolutnego Priorytetu
plan może być zapchany na różnej klasie wierzycieli tylko wtedy, gdy każda klasa o wyższym priorytecie zostanie opłacona w całości, zanim jakakolwiek Klasa młodsza otrzyma cokolwiek. W związku z tym Wspólnicy dłużnika (tj. kapitał własny) nie mogą zachować swoich udziałów kapitałowych w dłużniku, chyba że wszyscy wierzyciele uprzywilejowani zostaną w całości spłaceni.
pytanie o to, czy wierzyciel został w pełni spłacony, jest z natury subiektywne, co może pociągać za sobą stosowanie predykcji, w szczególności przy podziale kapitału własnego na zreorganizowanego dłużnika w ramach planu. W związku z tym, jeśli kapitał próbuje narzucić nieuzasadniony plan cramdown na pożyczkodawcę (tj. plan, który utrzymuje dla kapitału kapitałowego znaczny udział własności w zreorganizowanym dłużniku), pożyczkodawca ma prawo zakwestionować plan w sądzie, wykorzystując zeznania biegłych ekspertów ds. wyceny nieruchomości, że nie jest wypłacana w całości.
jeśli pożyczkodawca wykaże, że jest skłonny do agresywnej obrony swoich bezwzględnych praw pierwszeństwa, kapitał własny będzie motywowany do działania bardziej racjonalnie lub zmierzy się z rzeczywistością, że nie zachowa niczego w ramach planu reorganizacji.
należy jednak zauważyć, że istnieje wyjątek od reguły absolutnego priorytetu znanej jako ” wyjątek nowej wartości.”Wyjątek ten pozwala akcjonariuszom zachować swoje udziały własnościowe, nawet jeśli niezabezpieczeni wierzyciele nie otrzymują pełnej zapłaty swoich wierzytelności, pod warunkiem że tacy akcjonariusze wnoszą nowy kapitał do zreorganizowanego dłużnika w kwocie rozsądnie równoważnej ich zatrzymanym udziałom w dłużniku.
nowy wyjątek wartości wymaga, aby wlew kapitału przez posiadaczy akcji był (1) znaczny, (2) Nowy, (3) w sposób uzasadniony równoważny zatrzymanym odsetkom, (4) w formie „pieniędzy lub wartości pieniądza”, która stanowi więcej niż obietnicę przyszłych płatności przez posiadaczy udziałów, oraz (5) niezbędny do reorganizacji.
sąd upadłościowy musi ustalić, czy wkład udziałowców jest wystarczający, aby umożliwić im zachowanie swoich udziałów, w szczególności w sytuacji, gdy wierzytelności uprzywilejowane nie są w pełni spłacane. Ogólnie rzecz biorąc, Trybunał ustalił, czy wkład jest racjonalnie równoważny wartości zatrzymanych udziałów kapitałowych, czy młodszym klasom o obniżonej wartości lepiej radzą sobie z nową wartością oraz czy nowa wartość sprawia, że plan jest wykonalny.
nowy wyjątek wartości od zasady absolutnego priorytetu często nie stanowi znaczącego ryzyka dla kredytodawców, ponieważ jeśli posiadacz kapitału lub młodszy pożyczkodawca jest skłonny wprowadzić więcej skóry do gry, inwestując znaczną sumę w dłużnika, która może być następnie wykorzystana do zmniejszenia pozycji pożyczkodawcy w nieruchomości, ten kapitał może stworzyć podstawę do przyjęcia planu konsensusu.
Plan jest sprawiedliwy i sprawiedliwy
zgodnie z kodeksem, uczciwy i sprawiedliwy standard nakazuje, że dłużnik nie może potwierdzić planu reorganizacji w stosunku do sprzeciwu klasy zabezpieczonych wierzycieli, chyba że plan przewiduje podział majątku, który ma wartość równą dozwolonej kwocie ich roszczeń. W tym celu plan musiałby umożliwić zabezpieczonemu wierzycielowi zachowanie zastawu i otrzymanie odroczonych płatności gotówkowych w wysokości równej bieżącej wartości zabezpieczenia zabezpieczającego pożyczkę.
druga alternatywa dla spełnienia tego standardu w planie cramdown może zostać zrealizowana, jeśli zabezpieczony pożyczkodawca otrzyma niekwestionowany ekwiwalent swojego roszczenia. Zabezpieczony wierzyciel otrzymuje niezaprzeczalny ekwiwalent wierzytelności, gdy na przykład zabezpieczony wierzyciel otrzymuje zwrot części swojego zabezpieczenia, podczas gdy pozostała część zabezpieczonego roszczenia jest nadal zabezpieczona pozostałym zabezpieczeniem, oraz gdy dłużnik zamierza zapłacić aktualną wartość pozostałego zabezpieczonego roszczenia w określonym czasie.
biorąc pod uwagę wzrost stopy kapitalizacji, który nastąpił w ostatnim cyklu obrotu nieruchomościami komercyjnymi, dłużnicy najprawdopodobniej nie będą w stanie udowodnić, że zabezpieczony pożyczkodawca otrzymał dystrybucję nieruchomości o wartości bieżącej równej dozwolonej kwocie jego roszczenia. W takim przypadku kapitał własny dłużnika będzie miał tylko jedną realną alternatywę — rezygnację z wszelkich udziałów w nieruchomości lub żądanie zgody uprzywilejowanego pożyczkodawcy na plan, który pozostawia kapitał własny tylko z niewielkim podporządkowanym udziałem w nieruchomości, często określanym jako świadectwo nadziei.
wymogi wykonalności planu Cramdown
zanim sąd potwierdzi plan cramdown, sąd upadłościowy musi między innymi ustalić, czy plan jest wykonalny. Innymi słowy, sąd upadłościowy musi stwierdzić, że jest mało prawdopodobne, aby po planie nastąpiła likwidacja lub potrzeba dalszej reorganizacji finansowej. Chociaż wymóg wykonalności nie gwarantuje sukcesu zreorganizowanego dłużnika, wymaga on, aby plan umożliwił zreorganizowanemu dłużnikowi uzyskanie wypłacalności i rozsądnych perspektyw stabilności finansowej i sukcesu. Na dłużniku ciąży obowiązek udowodnienia, że plan jest wykonalny.
Ogólnie rzecz biorąc, czynniki, które sąd upadłościowy bierze pod uwagę przy ustalaniu wykonalności obejmują: (1) Siła zarobkowa firmy (tj. przepływy pieniężne z nieruchomości); (2) wystarczalność struktury kapitałowej; (3) Stan zabezpieczenia i wszelkie pogorszenie, które mogło wystąpić w całym procesie upadłości; (4) warunki ekonomiczne; (5) wydajność zarządzania; (6) dostępność kredytu, w razie potrzeby; oraz (7) zdolność dłużnika do pokrywania wydatków kapitałowych.
sąd upadłościowy jest zobowiązany do oceny dotychczasowych zarobków (tj., zysk operacyjny netto) w celu ustalenia, czy są one wiarygodnym kryterium przyszłych wyników, a jeśli nie, w celu oszacowania przyszłych wyników poprzez zbadanie przewidywalnych czynników, które mogą mieć wpływ na przyszłe perspektywy. Aby umożliwić sądowi ocenę przeszłych zarobków i oszacowanie przyszłych zarobków, dłużnik musi przedstawić właściwe, konkretne i wiarygodne dowody.
w związku z tym, chociaż dłużnicy mogą złożyć wniosek o restrukturyzację swoich długów, dłużnicy ponoszą znaczne obciążenie, aby ustalić, że będą w stanie zaspokoić płatności proponowane w ich planach. W przypadku upadłości jednego majątku nieruchomego sąd odmówi potwierdzenia, jeśli dłużnik nie będzie mógł udowodnić wykonalności planu w oparciu o realistyczne i weryfikowalne prognozy stwierdzające istnienie przepływów pieniężnych odpowiednich do obsługi nieruchomości i spłaty całego zabezpieczonego roszczenia wierzyciela w całości. W obecnym otoczeniu nieruchomości komercyjnych, w których wycena nieruchomości będzie gorąco kwestionowana, stanowiłoby to znaczne obciążenie dla każdego dłużnika.
wnioski końcowe
chociaż skurcz pozostaje największym zagrożeniem dla kredytodawców i bankructwa, zagrożenie to jest bardziej fikcją niż faktem. Chociaż przepisy dotyczące cramdown są jednymi z najbardziej skomplikowanych w Kodeksie, pożyczkodawcy mają w swoim arsenale wiele broni, aby uniknąć stłoczenia ich sprzeciwów.
aby doprowadzić do załamania, wszyscy dłużnicy muszą spełnić wiele powiązanych ze sobą wymogów, w tym istotny wymóg, aby plan był wykonalny.
ostatecznie w sprawach upadłościowych dotyczących pojedynczych aktywów, jeśli pożyczkodawca dokonuje wyboru w sekcji 1111 lit. b), może być bardzo trudne dla dłużnika spełnienie wszystkich wymogów niezbędnych do przeprowadzenia skurczu pożyczkodawcy.
powielana za zgodą. Pierwotnie opublikowany 8 kwietnia 2020 r., Law360.
UBS Commercial Mortg. Trust 2007-FL1 V. Garrison Special Opportunities Fund L. P., Index No. 652412/2010, 2011 WL 900949 (Sup Ct NY Cty Mar. 8, 2011), uzasadniając, że gwarancja Lichtenstein „jest gwarancją pożyczkodawcy, że kredytobiorcy mogą podejmować pewne działania, jest cechą wspólną w pożyczkach komercyjnych; takie gwarancje niemal jednolicie zawierają język, który czyni je bezwarunkowymi i zrzeka się prawa do obrony, a także orzekają, że GWARANT, który nie może uniknąć odpowiedzialności z tytułu gwarancji, ponieważ gwarancja nie jest karą niewykonalną.”