hur man använder 1 procent regeln i fastigheter investerar

att hitta och analysera hyresfastigheter är en svår uppgift.

du kan hitta hundra eller fler potentiella erbjudanden på din målmarknad och var och en har sina egna intäkter och kostnader att överväga.

det kan mycket väl ta veckor att analysera varje affär… och när du kommer igenom listan kommer allt att ha sålts!

uppenbarligen kommer det inte att fungera. Så hur kommer vi runt det här?

det är enkelt. Använd screeningverktyg.

ett av de vanligaste screeningverktygen är reglerna 1% och 2%.

Vad är 1% och 2% regeln?

det finns många ”tumregler” som flyter ut på internet, och detta är en av de mer populära.

2% – regeln säger att om din månadshyra är ungefär lika med eller större än 2% av det totala fastighetspriset, kommer du att kunna generera positivt kassaflöde på fastigheten.

• en $100,000 egendom bör generera $2,000 per månad i hyra
• en $75,000 hus som kräver $50,000 i renoveringar bör ha en efter reparation värde av $125,000 och hyra av $2,500.

1% – regeln är densamma som 2% – regeln på det sätt som den beräknas, men det står att en affär som tjänar 1% av det totala priset i hyresintäkter, du borde bryta jämnt, vanligtvis.

• en $ 100,000-fastighet ska generera $1,000 per månad i hyra

var kommer 1-procentregeln från?

1% och 2% reglerna är inte bara en slumpmässig regel som någon består av – det är ett enkelt koncept skapat med Bruttohyrmultiplikatorn (läs en djupgående artikel om det).

*introduktion *

5-stegs investeringssystem

vi har spenderat år på att utveckla denna process som bokstavligen har genererat miljoner dollar i värde och en stabil årlig intäkt för investerare.

GRM beräknas generellt på årsbasis medan 2% – regeln använder månadshyra. Om du redan är bekant med GRM är det ganska enkelt att konvertera 2% – regeln över bruttomultiplikatorn:

$2,000/månad * 12 månader = $ 24,000 hyra / år

vi kommer ihåg formeln för Bruttohyrmultiplikator från min artikel (länkad ovan):

GRM = begärt pris / Bruttohyror

så GRM för ovanstående exempel:

GRM = $100,000 / $24,000 = 4.17

det är viktigt att jag påpekar att bruttomultiplikatorn och 2% – regeln är omvänt relaterade till varandra.

ju högre hyran i procent av värdet, desto lägre är GRM. Så i princip, ju lägre GRM och ju högre hyra %, desto mer potentiell inkomst.

det är vettigt, eller hur? GRM är hur många års hyra du behöver för att täcka kostnaden för fastigheten. Ju mer hyra du samlar, desto färre år tar det att betala. Mer hyra betyder färre år, det är ett omvänt förhållande.

så jag ska bara runda och säga att 2% – regeln betyder att du borde hitta en fastighet med en Bruttohyrmultiplikator på 4,2 eller lägre.

hur man använder reglerna för 1 procent och 2 procent

som jag nämnde tidigare bör 2% – regeln användas som ett screeningverktyg för förvaltningsfastigheter. Det är inte en korrekt återspegling av nettoresultatet eftersom det bara använder bruttohyran och inte innehåller några utgifter alls.

precis som du inte skulle köpa varje lager med ett lågt P/E-förhållande, kanske du inte vill ha varje fastighet med en mycket låg GRM, eller en som uppfyller 2% – regeln.

ett företag med ett mycket lågt aktiekurs till vinstkvot kan vara undervärderat, eller det kan faktiskt vara ett företag som sannolikt kommer att misslyckas. En fastighet med ett extremt lågt pris jämfört med hyran kan vara en fastighet med en enorm mängd uppskjuten underhåll, vara i ett C-eller D-klassområde eller ha ett antal andra problem med det. Så bruttohyrmultiplikatorn är till fastigheter som P / E är till ett lager.

det finns så många potentiella risker i fastigheter som du kanske inte ens överväger som kan påverkas GRM av fastigheten, så tänk noga innan du hoppar på någon fastighet som ser för bra ut.

använd 1% – regeln som det första Screeningverktyget.

om hyrorna på en fastighet inte är vid eller nära 1% – regeln, gå omedelbart bort.

det finns massor av anständiga erbjudanden där ute som lätt överstiger 1% – regeln. Så slösa inte någon tid på dem.

det är sant, du kanske saknar några massiva värdeskapande möjligheter där hyrorna kommer att skyrocket efter att du tar över…men det här är sällsynt.

använda 2% – regeln som ett screeningverktyg

precis som en fönsterskärm tillåter luft att resa igenom, blockerar en fastighetsskärm de flesta dåliga erbjudanden och låter bara de potentiellt bra erbjudandenen genom.

processen är mycket enkel.

1. filtrera igenom alla dina potentiella fastigheter och gör en lista över begärt pris och totala hyror. Om möjligt, ge en mycket grov uppskattning av nödvändiga reparationer också och Lägg till det till det begärda priset. Beräkna med hjälp av denna information vilken % hyran är av det totala priset.
2. sortera listan från Högsta till lägsta
3. titta närmare på varje fastighet som har en bruttomultiplikator under 4,2 eller överstiger 2% – regeln.
4. när du har tittat på de mest positiva förhållandena, börja arbeta bakåt för att hantera sämre förhållanden.

Tänk dig att göra en lista över erbjudanden som ser ut så här:

• $500,000 – $3,500 – 0.7%
• $400,000 – $4,000 – 1.0%
• $450,000 – $6,000 – 1.3%
• $350,000 – $5,000 – 1.42%
• $375,000 – $6,000 – 1.6%
• $200,000 – $3,800 – 1.9%
• $450,000 – $9,100 – 2.02%

du skulle börja med att titta först på $ 450k-affären. Låt oss säga att du tycker att det har massor av problem och behöver några hundra tusen i rehab, då kanske du passerar och går och tittar på $200k-affären, och så vidare.

genom att använda den här metoden kan du kanske utesluta 80-90% av alla potentiella erbjudanden så att du kan fokusera på de som har den bästa potentialen. Förhoppningsvis kan du göra några erbjudanden och stänga en affär.

om inte, kan du justera regeln för att passa dina behov-fortsätt läsa för att se hur.

1% och 2% reglerna är inte en regel, så gör det till din egen

nu kan du sluta här och ta den grundläggande informationen och springa ut i världen och försöka köpa fastigheter.

verkligheten är att fastigheter är mycket lokal, så det är ganska uppenbart att ingenting kan vara en ’regel’. Du förväntar dig inte att förhållandena är desamma i Florida, Oklahoma eller Kalifornien.

bara en snabb anekdot – försäkringsräntorna i Florida är minst dubbla priserna för var jag kommer ifrån i Massachusetts. Så, självklart, när vi analyserar erbjudanden i dessa två stater, kan vi inte använda samma uppsättning antaganden.

hur man bestämmer ett bra inkomstförhållande på vilken marknad som helst

1) Bestäm dina pengar på Kontantavkastningsmål

det första du vill göra är att skapa ett mål för avkastningen på din kontantinvestering. Låt oss säga att ditt mål är att tjäna 15% kontant på kontant avkastning på en viss affär.

• om jag köper en $100.000 egendom, som kommer att kräva runt $20.000 handpenning.
• jag måste returnera $3000 per år för att tjäna 15%

du kan använda vilken procent du vill, men se till att den är ganska hög. Egenskaper med hävstång bör ha hög avkastning.

2) uppskatta ditt utgiftsförhållande

det är här 50% – regeln kommer in. Återigen fungerar ingen regel på alla marknader, så du bör förstå utgifterna på din specifika marknad innan du använder någon regel. Du kan hitta dina utgifter är 55% eller 40% eller vad som helst. Om du vill veta varför vi valde 50%, Läs den artikeln för en djupare förståelse.

när du har analyserat flera erbjudanden på din marknad och fått mer erfarenhet vet du hur mycket fastigheter kostar och du vet hur du hanterar dem. För nu, låt oss bara hålla fast vid 50% av vår totala insamlade hyra som går till driftskostnader.

3) uppskatta inteckning kostnader

använd en inteckning kalkylator för att beräkna din månatliga inteckning belopp.

för enkelhetens skull, låt oss säga att vi har en $ 80,000 lån på 5% för 30 år. Det är en månadsbetalning på $429 eller $5,148 per år.

4) Beräkna din egen tumregel

nu är det ganska enkelt att räkna ut.

vi vet att vi vill tjäna $3,000 per år. Vi vet att våra utgifter är 50% av vår inkomst, och vi vet att vår inteckning betalning är $5,148 per år.

nu bara lösa det:

(1/2)hyra– $5,148 = $3,000

(1/2) hyra = $8,148

hyra = $16,296

Månadshyra = $1,358

$1,358 / $100,000 = 1.36%

för dig Vill du hitta en affär som har hyror minst 1.3% eller 1.4% av det totala priset.

var försiktig när du använder 1% – regeln (eller någon annan regel)

som du kan se med min beräkning påverkas förhållandet av din betalning, räntor, kostnadsförhållande och önskad avkastning. Genom att ändra någon av dessa kommer du att komma ut med en annan ”regel” att följa och varje marknad kommer sannolikt att ha ett annat resultat.

vi är lyckliga men att det är extremt konservativt. Den som skapade detta koncept gjorde det väldigt vagt och satte den förväntade avkastningen mycket hög. Det sägs generellt att genom att följa 2% – regeln bör en fastighet ha positivt kassaflöde.

Tänk på det här sättet-någon försöker skapa en filtregel som gäller alla, överallt. Detta är förmodligen inte en bra ide.

detsamma gäller för 1% – regeln. 1% kan bryta jämnt i ett tillstånd och få dig att förlora din tröja i en annan stat.

det är därför det är bäst att känna till din marknad, ställa dina förväntningar och leta efter erbjudanden som passar det.

pengar tenderar att flöda mot hög avkastning, så marknader med konsekvent hög avkastning kommer att hitta kapital som flyter in i dessa områden. Dessa pengar kommer att få fastigheter att uppskatta tills vinsten krymper till en” normal ” nivå (jämfört med andra investeringar som S&P 500). Så om du ställer in dina mål för högt kanske du inte hittar några erbjudanden. Om du sätter dem för lågt skjuter du dig själv i foten.

problem med 2% regeln och beräkna din egen fastigheter Screening Ratio

denna ekvation börjar falla sönder under två omständigheter. För det första, om handpenningen blir mycket liten blir förhållandet mycket lågt, långt under 1%. Eftersom 2% – regeln är baserad på kontanter på kontant avkastning istället för avkastning på eget kapital, desto mindre pengar har du i affären, desto mindre behöver du nå din önskade vinst.

Tänk på det, om du var så lycklig att bara behöva lägga $1 ner för att köpa en fastighet, kan du tjäna bara 50 Cent och ha en fantastisk 50% kontant på kontant avkastning.

det här låter inte så bra, eller hur?

den andra situationen där ekvationen börjar falla sönder är när handpenningen blir för stor och hypotekslånet sjunker. När detta händer börjar förhållandet närma sig:

X = kontant avkastning/kostnad förhållande

detta kommer att skapa ett mycket högt förhållande. Det är intuitivt meningsfullt – ju mer pengar du lägger ner, desto lägre av en GRM (högre hyra som en procent av värdet) för att uppnå den mycket höga kontanterna på kontant avkastning.

till exempel: med ett 15% – mål för avkastning med ett 50% – kostnadsförhållande skulle vi följa en ”3% – regel”, vilket är ganska högt och osannolikt att du någonsin kommer att uppnå det.

människor lägger ner mer pengar för att minska risken. Lägre risk innebär lägre avkastning. Så om du lägger ner mer måste du justera dina förväntningar.

bristerna i detta screeningverktyg bekräftar helt enkelt vad vi egentligen vet om fastighetsinvesteringar

det är – ju mindre du lägger ner desto högre avkastning på din kontantinvestering.

om du lägger bara $200 ner, tjänar $100 en 50% avkastning. Det är mycket bättre än att tjäna $10,000 på en $100,000 investering.

men är det meningsfullt att göra den mindre affären som bara tjänar $100? Andelen är hög, men för att tjäna någon meningsfull summa pengar måste du göra hundratals erbjudanden…och ingen har tid för det.

Vad Händer Nu?

jag vet att jag har kastat massor av siffror på dig. Det är därför du behöver en miniräknare för att hjälpa dig skärm erbjudanden. Det kommer att spara massor av tid och se till att du har rätt oftare.

5-steg System till

6-siffror

systemet som 25 000+ investerare använder för att starta och skala sina portföljer utan att behöva slipa varje dag, vara privat rika eller veta allt om fastigheter.