Sådan bruger 1 procent reglen i fast ejendom investere

finde og analysere udlejningsejendomme er en skræmmende opgave.

du kan finde hundrede eller flere potentielle tilbud på dit målmarked, og hver enkelt har sine egne indtægter og udgifter at overveje.

det kan meget vel tage uger at analysere hver aftale… og når du kommer igennem listen, vil alt være solgt!

det kommer selvfølgelig ikke til at fungere. Så hvordan kommer vi rundt om dette?

det er simpelt. Brug screeningsværktøjer.

et af de mest almindelige screeningsværktøjer er reglerne på 1% og 2%.

Hvad er 1% og 2% reglen?

der er mange “tommelfingerregler”, der flyder ud på internettet, og dette er en af de mere populære.

2%-reglen siger, at hvis din månedlige leje er omtrent lig med eller større end 2% af den samlede ejendomspris, vil du være i stand til at generere positiv pengestrøm på ejendommen.

• en ejendom på $100.000 skal generere $2.000 pr.måned i husleje
• et hus på $75.000, der kræver $50.000 i renoveringer, skal have en efterreparationsværdi på $125.000 og leje på $2.500.

1% – reglen er den samme som 2% – reglen på den måde, den beregnes, men den siger, at en aftale, der tjener 1% af den samlede pris i lejeindtægter, skal du bryde lige, normalt.

• en $100.000 ejendom skal generere $1.000 pr. måned i husleje

hvor kommer 1 procent reglen fra?

1% og 2% reglerne er ikke bare en tilfældig regel, som nogen har lavet – det er et simpelt koncept oprettet ved hjælp af brutto Huslejemultiplikatoren (læs en dybdegående artikel om det).

*introduktion *

5-trins investeringssystem

vi har brugt år på at udvikle denne proces, der bogstaveligt talt har genereret millioner af dollars i værdi og en stabil årlig omsætning for investorer.

GRM beregnes generelt på årsbasis, mens 2% – reglen bruger månedlig leje. Hvis du allerede er bekendt med GRM, er det ret nemt at konvertere 2% – reglen over brutto huslejemultiplikatoren:

$2,000/måned * 12 måneder = $ 24.000 leje / år

vi husker formlen for brutto Huslejemultiplikator fra min artikel (linket ovenfor):

GRM = prisforlangende / brutto husleje

så GRM for ovenstående eksempel:

GRM = $100.000 / $24.000 = 4.17

det er vigtigt, at jeg påpeger, at brutto huslejemultiplikatoren og 2% – reglen er omvendt relateret til hinanden.

jo højere husleje som procent af værdien er, jo lavere er GRM. Så dybest set, jo lavere GRM og jo højere husleje %, jo mere potentiel indkomst.

det giver mening, ikke? GRM er, hvor mange års husleje du har brug for at dække udgifterne til ejendommen. Jo mere husleje du indsamler, jo færre år tager det at betale sig. Mere leje betyder færre år, det er et omvendt forhold.

så jeg vil bare runde og sige, at 2% – reglen betyder, at du skal finde en ejendom med en brutto Huslejemultiplikator på 4,2 eller lavere.

Sådan bruges reglerne på 1 procent og 2 procent

som jeg nævnte før, skal 2% – reglen bruges som et screeningsværktøj til investeringsejendom. Det er ikke en nøjagtig afspejling af nettoindkomsten, fordi den kun bruger brutto husleje og ikke omfatter nogen udgifter overhovedet.

ligesom du ikke ville købe hvert lager med et lavt P/E-forhold, vil du måske ikke have hver ejendom med en meget lav GRM eller en, der opfylder 2% – reglen.

et selskab med en meget lav aktiekurs til indtjeningsforhold kan være undervurderet, eller det kan faktisk være et selskab, der sandsynligvis vil mislykkes. En ejendom med en meget lav pris i forhold til sin husleje kan være en ejendom med en enorm mængde af udskudt vedligeholdelse, være i en C eller D klasse kvarter, eller har en række andre problemer med det. Så brutto huslejemultiplikatoren er til fast ejendom, da P/E er til en aktie.

der er så mange potentielle risici i fast ejendom, at du måske ikke engang overvejer at kunne blive påvirket GRM af ejendommen, så tænk grundigt, før du hopper på en ejendom, der ser for godt ud.

brug 1% – reglen som det første screeningsværktøj.

hvis huslejen på en ejendom ikke er på eller i nærheden af 1% – reglen, skal du straks gå væk.

der er masser af anstændige tilbud derude, der let overstiger 1% – reglen. Så spild ikke tid på dem.

det er sandt, du kan gå glip af en massiv værditilvækstmulighed, hvor huslejen vil skyrocket, når du overtager…men det er sjældent.

brug af 2% – reglen som et screeningsværktøj

ligesom en vinduesskærm tillader luft at rejse igennem, blokerer en ejendomsskærm de fleste af de dårlige tilbud og lader kun de potentielt gode tilbud igennem.

processen er meget enkel.

1. filtrer gennem alle dine potentielle ejendomme og lav en liste over prisforlangende og samlede husleje. Hvis det er muligt, skal du også give et meget groft skøn over nødvendige reparationer og tilføje det til den anmodede pris. Brug disse oplysninger til at beregne, hvilken % lejen er af den samlede pris.
2. Sorter listen fra højeste til laveste
3. se nærmere på hver ejendom, der har en brutto huslejemultiplikator under 4,2 eller overstiger 2% – reglen.
4. når du har kigget på tilbud med de mest positive forhold, skal du begynde at arbejde baglæns for at håndtere dårligere forhold.

Forestil dig at lave en liste over tilbud, der ser sådan ud:

• $500,000 – $3,500 – 0.7%
• $400,000 – $4,000 – 1.0%
• $450,000 – $6,000 – 1.3%
• $350,000 – $5,000 – 1.42%
• $375,000 – $6,000 – 1.6%
• $200,000 – $3,800 – 1.9%
• $450,000 – $9,100 – 2.02%

du vil starte med at se først på $ 450k-aftalen. Lad os sige, at du finder det har masser af problemer og har brug for et par hundrede tusinde i rehab, så måske passerer du og kigger på $200k-aftalen og så videre.

ved at bruge denne metode kan du muligvis udelukke 80-90% af alle de potentielle tilbud, så du kan fokusere på dem, der har det bedste potentiale. Forhåbentlig kan du lave nogle tilbud og lukke en aftale.

hvis ikke, kan du justere reglen, så den passer til dine behov – fortsæt med at læse for at se hvordan.

1% og 2% reglerne er ikke en regel, så gør det til din egen

nu Kan du stoppe her og tage de grundlæggende oplysninger og løbe ud i verden og forsøge at købe ejendom.

virkeligheden er, at fast ejendom er meget lokal, så det er ret indlysende, at intet kan være en ‘regel’. Du ville ikke forvente, at forholdene var de samme i Florida, Oklahoma eller Californien.

bare en hurtig anekdote – forsikringssatser i Florida er mindst dobbelt så meget som hvor jeg er fra i Massachusetts. Så når vi analyserer tilbud i disse to stater, kan vi naturligvis ikke bruge det samme sæt antagelser.

Sådan bestemmes et godt indkomstforhold på ethvert marked

1) Bestem dine kontanter på Kontantafkastmål

den første ting, du vil gøre, er at skabe et mål for afkastet på din kontante investering. Lad os sige, at dit mål er at tjene 15% kontant ved kontantafkast på en bestemt aftale.

• hvis jeg køber en $100.000 ejendom, vil det kræve omkring $20.000 forskudsbetaling.
• jeg skal returnere $3.000 om året for at tjene 15%

du kan bruge en hvilken som helst procent, du ønsker, men sørg for, at den er ret høj. Egenskaber med gearing skal have høje afkast.

2) anslå dit udgiftsforhold

det er her 50% – reglen kommer ind. Igen fungerer ingen regel på alle markeder, så du skal forstå udgifterne på dit særlige marked, før du bruger nogen regel. Du kan finde dine udgifter er 55% eller 40% eller hvad. Hvis du vil vide, hvorfor vi valgte 50%, skal du læse denne artikel for en dybere forståelse.

når du analyserer flere tilbud på dit marked og får mere erfaring, ved du, hvor meget ejendomme koster, og du ved, hvordan du administrerer dem. For nu, lad os bare holde fast med 50% af vores samlede indsamlede husleje går til driftsudgifter.

3) skøn pant udgifter

brug et realkreditlån lommeregner for at beregne din månedlige pant beløb.

for enkelhed, lad os sige, at vi har et $80.000 lån på 5% i 30 år. Det er en månedlig betaling på $429 eller $5.148 om året.

4) Beregn din egen tommelfingerregel

nu er det ret nemt at finde ud af.

vi ved, at vi vil tjene $3.000 om året. Vi ved, at vores udgifter er 50% af vores indkomst, og vi ved, at vores pantebetaling er $5.148 pr.

nu bare løse det:

(1/2)leje– $5,148 = $3,000

(1/2) leje = $8,148

leje = $16,296

månedlig leje = $1,358

$1,358 / $100,000 = 1.36%

For dig vil du gerne finde en aftale, der har husleje mindst 1.3% eller 1.4% af den samlede pris.

vær forsigtig, når du bruger 1% – reglen (eller en anden regel)

som du kan se med min beregning, påvirkes forholdet af din udbetaling, renter, udgiftsforhold og ønsket afkast. Ved at ændre en af disse vil du komme ud med en anden “regel” at følge, og hvert marked vil sandsynligvis have et andet resultat.

vi er heldige, selvom det er ekstremt konservativt. Den, der skabte dette koncept, gjorde det meget vagt og satte det forventede afkast meget højt. Det siges generelt, at ved at følge 2% – reglen skal en ejendom have en positiv pengestrøm.

tænk over det på denne måde – nogen forsøger at skabe en tæpperegel, der gælder for alle, overalt. Dette er sandsynligvis ikke en god ide.

det samme gælder for 1% – reglen. 1% kan bryde lige i en tilstand og få dig til at miste din skjorte i en anden tilstand.

derfor er det bedst at kende dit marked, indstille dine forventninger og se efter tilbud, der passer til det.

penge har tendens til at strømme mod høje afkast, så markeder med konstant høje afkast vil finde kapital, der strømmer ind i disse områder. Disse penge vil få ejendomme til at værdsætte, indtil overskuddet krymper til et “normalt” niveau (sammenlignet med andre investeringer som S&P 500). Så hvis du sætter dine mål for højt, kan du muligvis ikke finde nogen tilbud. Hvis du sætter dem for lavt, skyder du dig selv i foden.

problemer med 2% – reglen og beregning af dit eget Real Estate Screening Ratio

denne ligning begynder at falde fra hinanden under to omstændigheder. For det første, hvis udbetalingen bliver meget lille, bliver forholdet meget lavt, godt under 1%. Da 2% – reglen er baseret på kontanter på kontantafkast i stedet for afkast på egenkapital, jo mindre kontanter du har i handlen, jo mindre har du brug for at nå dit ønskede overskud.

tænk over det, hvis du var så heldig at kun skulle lægge $1 ned for at købe en ejendom, Kunne du tjene kun 50 cent og have en fantastisk 50% kontant ved kontantafkast.

dette lyder ikke særlig godt, gør det?

den anden situation, hvor ligningen begynder at falde fra hinanden, er, når udbetalingen bliver for stor, og realkreditbeløbet falder. Når dette sker, Vil forholdet begynde at nærme sig:

dette vil skabe et meget højt forhold. Det giver dog intuitivt mening – jo flere penge du lægger ned, jo lavere er en GRM (højere leje som en procent af værdien) for at opnå det meget høje kontant ved kontantafkast.

for eksempel: med et 15% mål for afkast med et 50% udgiftsforhold, ville vi følge en “3% regel”, hvilket er ret højt og usandsynligt, at du nogensinde vil nå det.

folk lægger flere penge ned for at reducere risikoen. Lavere risiko betyder lavere afkast. Så hvis du lægger mere ned, skal du justere dine forventninger.

manglerne ved dette screeningsværktøj bekræfter simpelthen, hvad vi iboende ved om ejendomsinvestering

det er – jo mindre du lægger ned, jo højere er afkastet på din kontante investering.

hvis du kun lægger $200 ned, tjener $100 et 50% afkast. Det er langt bedre end at tjene $10.000 på en $100.000 investering.

men er det fornuftigt at gøre den mindre aftale, der kun tjener $100? Procentdelen er høj, men for at tjene et meningsfuldt beløb skal du gøre hundredvis af tilbud…og ingen har tid til det.

Hvad Nu?

jeg ved, at jeg har kastet et ton tal på dig. Derfor har du brug for en lommeregner til at hjælpe dig med at screene tilbud. Det sparer dig masser af tid og sikrer, at du har ret oftere.

5-trin System til

6-tal

systemet, som 25.000 + investorer bruger til at starte og skalere deres porteføljer uden at skulle male hver dag, være privat velhavende eller vide alt om fast ejendom.