COVID-19: n aiheuttama ennennäkemätön häiriö kiinteistömarkkinoilla on saanut lainanantajat miettimään jälleen lainanottajiensa mahdollisia konkurssihakemuksia. Lainat, joiden vakuutena on suoraan tai välillisesti Majoitus -, vähittäiskauppa -, rahapelitoiminta-ja vähittäisvarallisuus, ovat erityisen vaikeuksissa.
1990-luvun alun kiinteistönomistajat ja-toimijat hakivat usein konkurssisuojaa neuvottelutaktiikkana ja keinona suojata omaisuuttaan ulosmittaukselta. Nämä tapaukset, jotka usein pitkittyivät vuosia valtavin kustannuksin, vaikuttivat usein toivotulla tavalla siten, että ne muuttivat lainanantajien kanssa käytäviä neuvotteluvaltteja.
COVID-19-kriisi on kiistatta paljon pahempi kuin vuosien 2008-2009 finanssikriisi ja aiheuttaa paljon erilaisia riskitekijöitä ja ratkaisuja kiinteistösijoittajille ja lainanantajille. Stay-at-home order on sulkenut lähes kaikki teollisuudenalat, jotka käyttävät kiinteistöjä liiketoimintaansa. Ennen laskusuhdannetta kiinteistösijoittajat ja lainanantajat luottivat siihen, että vuokralaisten käyttö ja vuokrien maksaminen jatkuivat varmuudella ja hotellien osalta kysyntään vaikuttavina tekijöinä, vaikka pääomitusaste kasvoi talouden supistumisen, rahoitusvaihtoehtojen vähyyden ja/tai finanssikriisin seurauksena.
tällä hetkellä monet vuokralaiset eivät maksa vuokraa, ja monet näistä vuokralaisista eivät välttämättä koskaan palaa hoitamaan yritystään. Hotellikiinteistöt ovat entistä ahdistuneempia. Viikolla 22 maaliskuu – 28 Maaliskuu, käyttöaste ja keskimääräinen päivittäinen huone hinnat laskivat 68% ja 39% vuoden yli vuoden, vastaavasti, ja osaltaan tuloja kohti käytettävissä olevaa huonetta, tai RevPar, lasku 80% viikolla, tietojen mukaan tutkimusyritys Costar Realty Information Inc.
COVID-19-kriisin täysi vaikutus kiinteistöomaisuuteen on musta laatikko, ja omistajien ja lainoittajien on vähintäänkin varauduttava asteittaisempaan elvytykseen V: n muotoisen elvytyksen sijaan. Viime kädessä kiinteistönlainaajat saatettiin jättää pussiin. Lainanottajat / sijoittajat pyrkivät vähentämään velkalainoja realistisemmalle tasolle riippuen vuokranmaksajan asumisesta tai hotellien tapauksessa matkustamisen jatkumisesta.
lainanottajien tavoiteltavat velkataakan kevennykset ovat merkittäviä, ja jos he eivät pääse sopimukseen lainanantajien kanssa tuomioistuimen ulkopuolella, lainanottajat hakevat 11 lukua ja pyrkivät pakottamaan lainanantajat hyväksymään velkojen vähennykset uusien markkina-arvojen perusteella. Tämä ongelma korostuu eniten, kun lainat lopulta erääntyvät ja ne on jälleenrahoitettava.
finanssikriisin vireilläoloaikana 2008-2009 kiinteistöjen konkurssihakemusten määrä oli vähäinen. Syy tähän oli kaksijakoinen.
ensinnäkin Yhdysvaltain Konkurssilain muutokset vuonna 2005 edellyttivät yhden liikekiinteistön omistavia velallisia (ts., single purpose lainanottajat) 90 päivän kuluessa toimittamisesta (1) arkistoida uudelleenjärjestelysuunnitelma, joka on kohtuullinen mahdollisuus vahvistaa kohtuullisessa ajassa tai (2) alkaa suorittaa maksuja lainanantajalle määrä, joka vastaa kulloinkin korkoa lainanantajan omistusosuuden arvosta.
toiseksi huomattava prosenttiosuus 1990-luvun lopulta lähtien dokumentoiduista liikekiinteistölainoista sisältää takauksen, jonka mukaan laina siirtyy kokonaisuudessaan yhdelle tai useammalle lainanottajan päämiehelle siinä tapauksessa, että lainanottaja hakee vapaaehtoista konkurssia tai tekee velkojien kanssa salaisen sopimuksen, joka johtaa tahdosta riippumattomaan konkurssimenettelyyn.
nämä varaukset ovat yleensä toimineet tehokkaina myrkkypillereinä, jotka ehkäisevät Liikekiinteistöjen lainanottajien konkurssihakemuksia. Tuomioistuimet ovat johdonmukaisesti pitäneet näitä takuita pätevinä. Nämä samat käsitteet ja rajoitukset pätevät nykyisen kriisin aikana.
taannoisen luottokriisin kiinteistöjen konkurssitarina ei kuitenkaan pääty tähän. Joissakin tapauksissa kiinteistölaina edellyttää jo täysimääräistä tai huomattavaa turvautumista lainanottajan yhteen tai useampaan päämieheen. Näin on joskus ollut rakennuslainoissa, siltalainoissa tai tilanteissa, joissa takauksen kohteena oleva kassavirta ei oikeuta lainanottajan pyytämiä lainatuottoja.
tapauksissa, joissa lainapääoman/takaajan takauksen alainen laina joutuu maksukyvyttömäksi (täyttötakauksen nojalla tai muuten), lainanottajan tekemä konkurssihakemus ei välttämättä olennaisesti lisää lainanottajan päämiesten vastuuta lainanantajalle lainasta.
muissa olosuhteissa nykyisen ahdingon ja muiden takausten vuoksi lainanottajan päämiehillä (jotka ovat Spring-takauksen osapuolia) ei ole enää aineellista nettovarallisuutta.
muissa tapauksissa ainoastaan operatiivinen kumppani (eikä rahoituskumppani) on antanut konkurssiin liittyvän takauksen, ja koska kiinteistöön liittyviä ongelmia ilmenee edelleen, operatiivinen kumppani ei enää voi vaikuttaa lainanottajaan, eikä se voi kumppaneiden välisistä asiakirjoista riippuen estää konkurssihakemuksen tekemistä. Tällaisessa tilanteessa lainanottajan tekemä konkurssihakemus on edelleen merkittävä uhka lainanantajalle.
tämän kriisin nopeuden vuoksi ja koska meillä on vain päiviä COVID-19-kriisin ensimmäiseen kuukauteen, jolloin vuokrat ja korkomaksut jäävät maksamatta, kiinteistölainojen ratkaisutapaa ei ole vielä vahvistettu. Monet institutionaaliset lainanantajat ja liikekiinteistövakuudelliset arvopaperinhoitajat lyövät väliaikaisia taukopainikkeita.
epäilemättä jotkut kiinteistönlainanantajat ovat kuitenkin saaneet vakuusmarginaalilainoja, ja toisilla ei välttämättä ole kaistanleveyttä, taloudellisia voimavaroja tai halua käydä läpi pitkittynyttä harjoitusprosessia. Tämän seurauksena voisimme odottaa, että osa näistä lainoista käy kauppaa ja riippuen olosuhteista, jotka liittyvät tähän nimenomaiseen lainanhoitokeinoon, voidaan alkaa käyttää.
tällaisissa olosuhteissa lainanantajien on kriisin pitkittymisen lisäksi varottava tätä uhkaa erityisesti tilanteissa, joissa konkurssiin liittyvää pikatakausta ei ole olemassa tai muutoin se on todennäköisesti tehoton pelote.
First Steps
jos kiinteistönlainaaja hakeutuu konkurssiin, lainanantajan tulee harkita välittömän irtisanomishakemuksen tekemistä useilla perusteilla.
lainanantajan on ensin tutkittava, oliko konkurssihakemus lainanantajan asianmukaisesti hyväksymä. 1990-luvun lopulta lähtien monet liikekiinteistölainaajat muodostettiin erillisinä konkurssien etäyhteisöinä eli SPEs: einä. SPEs: n rakenne oli sellainen, että yhden tai useamman riippumattoman johtajan, johtajan tai jäsenen oli äänestettävä vapaaehtoisen konkurssimenettelyn puolesta.
kiinteistönomistajat ja toiminnanharjoittajat saattavat kiirehtiessään tai ilman tietoa tai organisaation asiakirjoista piittaamatta saada lainanottajansa hakeutumaan konkurssiin ilman näiden johtajien, johtajien tai jäsenten suostumusta. Tällaisessa tapauksessa velallisen, jolla on velka, olisi esitettävä konkurssiasian hylkäämistä sillä perusteella, että sitä ei ole hyväksytty asianmukaisesti.
edelleen, jos lainanottajan oma pääoma on merkittävästi veden alla (ts. velan määrä ylittää selvästi omaisuuden arvon), lainanantajan olisi harkittava konkurssihakemuksen hylkäämistä sillä perusteella, että asia on pantu vireille vilpillisessä mielessä, koska ei ole realistisia mahdollisuuksia vahvistaa uudelleenjärjestelysuunnitelmaa ja että hakemuksen todellinen tarkoitus oli ainoastaan viivyttää lainanantajan oikeussuojakeinojen käyttöä.
vahvistuksen ajankohta
jos lainanantaja ei onnistu saamaan konkurssiasiaa hylätyksi, velallinen-lainanottajalla on yksinoikeus 90 päivän ajan 1) toimittaa uudelleenjärjestelysuunnitelma, joka voidaan kohtuullisessa ajassa vahvistaa, ja 2) alkaa suorittaa lainanantajalle maksuja, joiden määrä vastaa lainanantajan kiinteistöosuuden tämänhetkistä markkinakorkoa.
lainanantajien tulisi kuitenkin olla tietoisia siitä, että velallisen ja luotonsaajan välisellä pelillä on mahdollisuus lykätä näitä määräaikoja, jos velallisen ja luotonsaajan tiloissa pyörittämää pientä liiketoimintaa voidaan vaatia poistamaan hanke yhden omaisuuserän kiinteistötapauksen kategoriasta.
jos velallinen-lainanottaja esittää kohtuullisen suunnitelman, sillä olisi vielä 60 päivää aikaa pyytää suunnitelman hyväksymistä. Näitä ajanjaksoja voidaan pidentää syyn vuoksi. Lisäksi säännöstöön sisältyy hell-or-high-water-säännös, jonka mukaan järjestelyn yksinoikeuden voimassaoloaikaa ei saa pidentää yli 18 kuukauden kuluttua jättöpäivästä eikä sitä, että velkojien enemmistö hyväksyy järjestelyn, saa pidentää yli 20 kuukautta hakemuksen jättöpäivästä.
Cramdown
lainanantajan suurin uhka Liikekiinteistöjen uudelleenjärjestelyssä on cramdown.
vahvistusvaatimukset ja muut vaatimukset, jotka velallisen on täytettävä, jotta vakuudellinen tai vakuudeton saatava voidaan cramdata yhden omaisuuserän konkurssitilanteessa, asettavat kuitenkin velalliselle sellaisia rasitteita, että vain harvat 11 luvun velalliset todennäköisesti onnistuvat uudelleenjärjestelyssä siten, että lainanantaja joutuu ahtaalle.
jos kaikki tervehdyttämissuunnitelman vaatimukset täyttyvät, velkojien äänestystä lukuun ottamatta, tervehdyttämissuunnitelma voidaan vielä vahvistaa eriävän ryhmän vastalauseen johdosta. Tätä kutsutaan cramdowniksi. Cramdownissa velallinen voi tehdä yhden tai useamman seuraavista toimista: (1) vähentää vakuudellisen vaateen pääomaa vakuuden arvoon, (2) alentaa korkoa, (3) pidentää eräpäivää tai (4) muuttaa takaisinmaksuaikataulua.
myös velallinen voi suorittaa vakuudettomasta saatavasta vähäisen maksun. Jotta cramdown voi tapahtua, velallisen on täytettävä seuraavat vaatimukset:
- vähintään yhden huonossa asemassa olevan luokan on täytynyt hyväksyä suunnitelma (laskematta niiden sisäpiiriläisten ääniä, joilla on vaateita);
- luokalle, jolla on järjestelyn mukaan korkeampi etuoikeus, on maksettava täysi korvaus, ennen kuin mikään nuorempi luokka voi saada mitään, paitsi jos 1) Kyseinen ylempi luokka suostuu vähäisempään kohteluun tai 2) nuorempaan luokkaan kuuluva velkoja tai oman pääoman haltija antaa velalliselle uutta arvoa auttaakseen tätä uudelleenjärjestelyssä;
- velallisen on osoitettava, että järjestely on oikeudenmukainen ja tasapuolinen eikä syrji epäoikeudenmukaisesti kutakin saatavien ja korkojen luokkaa, jonka arvo on alentunut ja joka ei ole hyväksynyt järjestelyä; ja
- velallisen on osoitettava, että järjestelyä ei todennäköisesti seuraa selvitystila tai uuden taloudellisen uudelleenjärjestelyn tarve myöhemmän lainan laiminlyönnin tai muun syyn vuoksi.
lainanantajan vastaukset velalliselle ehdotettuun Cramdown Plan
yksittäisen omaisuuserän kiinteistökiinteistön konkurssissa jokainen cramdown plan vahvistamista koskeva vaatimus luo joko rasitteita velallisille/lainanottajille tai mahdollisuuksia lainanantajille, jotka tekevät onnistuneen vahvistuksen tällaisesta järjestelystä etänä.
äänioikeus tai vaatimukset vahvistuksen estämisestä
koska lainanantajan saatavaa todennäköisesti pidetään alivakuudellisena, se jaetaan kahteen saatavaan: (1) vakuudelliseen vaateeseen, joka vastaa sen vakuuden arvoa, ja (2) vakuudettomaan vaatimukseen, joka koskee saldoa. Jotta heikossa asemassa oleva luokka voisi hyväksyä järjestelyyn kuuluvat velkojat, joilla on vähintään kaksi kolmasosaa luokan sallituista saatavista, mukaan lukien yli puolet sallittujen saatavien todellisesta määrästä, on äänestettävä hyväksymisen puolesta.
koska lainanantajan alivakuudellinen saatava on yleensä riittävän suuri vakuudettoman velkojaryhmän määräysvaltaan, lainanantaja pystyy usein estämään cramdown-suunnitelman vahvistamisen.
tätä skenaariota sovelletaan useimpiin yksittäisiin omaisuuseriä koskeviin kiinteistötapauksiin, koska ainoat muut velkojat ovat kaupallisia velkojia, joilla on suhteellisen pieniä velkoja. Cramdown-riski on kuitenkin suurempi, jos saman lainanottajan pääomapinossa on muita alempiarvoisia lainanantajia. Näin olisi silloin, jos kiinteistöön liittyy toinen kiinnitysvelka, mutta näin ei pitäisi olla, jos kyseessä on erilliselle lainanottajalle syntynyt välirahoitusvelka, jonka vakuutena on kiinteistön omistajan suora tai välillinen oma pääoma.
jos lainanantajan saatava ei ole riittävän suuri luokan äänioikeuden hallitsemiseksi tai jos lainanantajan vajausvaade on luokiteltu muista vakuudettomista saatavista erilliseksi, lainanantaja voi pyrkiä ostamaan muilta luottoluokan jäseniltä riittävästi saatavia saadakseen kyseisen luokan äänestämään kielteisesti tai valvoakseen kolmasosaa kunkin noninsiderin määrästä (ts., nonaffiliates, officers, johtajat ja muut valvontahenkilöt velallisen) heikentynyt luokka, jotta estää vahvistus.
koska konkurssituomioistuin voi evätä sellaisen velkojan ostamat saatavat, joka ei toimi vilpittömässä mielessä, herää kysymys, onko saatavien ostaminen vahvistamisen estämiseksi vilpillistä. Koska säännöstössä ei anneta ohjeita siitä, mikä on vilpillistä, oikeusistuinten tehtäväksi jätettiin laatia standardi.
vaikka Yhdysvaltoja on vähän. Korkein oikeus tai circuit court ohjeet aiheesta, yleinen kehys on syntymässä tyypit motiivit, jotka johtavat toteamiseen toimii bad faith. Tuleva testi koskee sitä, toimiko velkoja sellaisen taka-ajatuksen perusteella, joka ei liity vakuudellisen velkojan saatavien suojaamiseen, kuten ilkivalta, kiristys, aikomus tuhota velallisen liiketoiminta kilpailevan yrityksen etujen edistämiseksi, aikomus hyötyä ostosta tai siitä saaduista tiedoista, aikomus saada määräysvalta velalliseen, aikomus estää suunnitelman vahvistaminen tai aikomus saada perusteetonta etua konkurssimenettelyn muotoilussa.
bad faith-havaintojen tulisi kuitenkin olla poikkeus, ei sääntö, ja puolueen, joka pyrkii nimeämään toisen äänen, on todistettava, ettei sitä ole annettu hyvässä uskossa. Lisäksi on tärkeää huomata, että saatavien ostaminen velkojan oman edun ajamiseksi on sallittua, eikä se ole taka-ajatus, joka merkitsisi vilpillistä toimintaa.
asiassa re Kovalchik, Pennsylvanian konkurssituomioistuimen ilmoittamatta jättämässä päätöksessä, vahvistettiin estävien saatavien osto tytäryhtiöltä, jonka vakuudellinen lainanantaja oli perustanut vahvistuksen estämistä varten. Tuomioistuin totesi, että saatavien ostaminen oli sallittua ja että saatavista voitiin äänestää, koska 1) kaikille luokan arvoltaan alentuneille ei-laajemmille saataville tarjottiin sama mahdollisuus myydä, 2) tarjottu hinta oli 100 prosenttia jokaisesta saatavasta, ja se maksettiin välittömästi kokonaisuudessaan, 3) ostajayksikkö ilmoittautui vakuudelliseksi velkojaksi.; (4) velkojien kanssa ei ollut kaksinaamaisuutta, ja (5) ostotarjous kohteli vakuudettomia velkojia tasapuolisesti ja oikeudenmukaisesti.
tuomioistuin totesi, ettei muodollista hankintamenettelyä tarvita, koska ostava velkoja ei pyytänyt alennusta, ja totesi, että velkojan oma etu saatavien ostamisessa ei ollut vilpillistä. Jos lainanantaja siis maksaa saatavistaan 100 prosenttia, ei ole todennäköistä, että lainanantajan todetaan toimineen vilpillisesti. Näin ollen, jos se on valmis sijoittamaan ostettuihin saataviin, lainanantaja voi estää heikentynyttä luokkaa äänestämästä cramdown-suunnitelman puolesta.
tietyissä tilanteissa vakuudellinen velkoja voi päättää, että sen saatavaa käsitellään Konkurssilain 1111§: n b momentissa täysin vakuudellisena. Koska velallista ei välttämättä vaadita luokittelemaan vakuudetonta vajetta koskevaa vaatimusta samaan luokkaan muiden vakuudettomien saatavien kanssa, vaatimuksella ei saa olla määräysvaltaa vakuudettoman luokan äänestyksessä.
tällaisessa tilanteessa vakuudellinen velkoja voi päättää, että sen saatavaa käsitellään täysin vakuudellisena siten, että velallisen järjestelyn mukaisesti saatavaa käsitellään osana lainanantajan vakuudellista saatavaa. Tällöin 1111§: n b momentissa edellytetään, että vakuudellinen saatava (lainanantajan ennakkovaatimuksen koko määrä) maksetaan kokonaisuudessaan järjestelyn mukaisesti yhdellä merkittävällä varoituksella: järjestelyn mukaisten maksujen nykyarvon on oltava sama kuin lainanantajan vakuuden eli kiinteän omaisuuden arvo järjestelyn vahvistamishetkellä.
näin ollen 1111§: n b momentissa säädetään neuvottelu-ja riita-asioista, joilla muutoin vakuudellisen velkojan velkaantuminen estetään toteutettavuussyistä(toisin sanoen velallinen ei voi järkevästi maksaa takaisin lainanantajan ennakkovaatimuksen koko määrää suunnitelman takaisinmaksuajan aikana). Jos vastaväite hylätään ja suunnitelma vahvistetaan, lainanantaja saa kiinteän omaisuuden tulevan arvon noususuhdanteessa, koska se säilyttää kiinnityksensä varmistaakseen lainanantajan ennakkovaatimuksen koko määrän, ja joka tapauksessa lainanantajalla on oikeus periä ennakkovaatimuksensa koko määrä järjestelyn takaisinmaksuaikana.
on myös tärkeää huomata, että Konkurssilain pykälän 1111(b) mukaan lainanantajalla, jolla on takautumaton laina, on yleensä oikeus vedota saatavaansa takautuvasti, jolloin lainanantajalla on edellä kuvattu vaalioikeus.
absoluuttinen Etuoikeussääntö
eriävän etuoikeusluokan velkojille voidaan sulloa järjestely vain, jos jokainen korkeamman etuoikeusluokan Luokka maksetaan kokonaisuudessaan ennen kuin yksikään nuorempi luokka saa mitään. Näin ollen velallisen osakkaat (eli oma pääoma) eivät voi säilyttää oman pääoman ehtoisia osuuksiaan velallisessa, elleivät kaikki etuoikeutetut velkojat saa täyttä maksua.
kysymys siitä, onko velkojalle maksettu täysimääräinen maksu, on lähtökohtaisesti subjektiivinen kysymys, joka voi edellyttää ennusteen käyttöä erityisesti silloin, kun velkasaneeratun velallisen omaa pääomaa jaetaan järjestelyn mukaisesti. Näin ollen, jos oma pääoma yrittää määrätä lainanantajalle kohtuuttoman cramdown-suunnitelman (ts.suunnitelman, joka säilyttää oman pääoman osalta merkittävän omistusosuuden uudelleenjärjestellyssä velallisessa), lainanantajalla on oikeus riitauttaa suunnitelma oikeudessa hyödyntämällä kiinteistöjen arvostusasiantuntijoiden asiantuntijalausuntoa siitä, että sitä ei makseta kokonaisuudessaan.
jos lainanantaja osoittaa, että se on halukas puolustamaan aggressiivisesti ehdottomia ensisijaisia sääntöoikeuksiaan, pääoma on motivoitunut toimimaan järkevämmin tai kohtaamaan sen tosiasian, että se ei säilytä mitään uudelleenjärjestelysuunnitelmassa.
on kuitenkin huomattava, että absoluuttisen prioriteetin sääntöön on olemassa poikkeus, joka tunnetaan nimellä ”new value exception.”Tämä poikkeus sallii oman pääoman haltijoiden pitää omistusosuutensa, vaikka vakuudettomat velkojat eivät saa täysimääräistä maksua saatavistaan, edellyttäen, että tällaiset oman pääoman haltijat antavat uudelleenjärjestellylle velalliselle uutta pääomaa määrässä, joka vastaa kohtuudella niiden hallussa olevaa osuutta velallisessa.
Uusi arvopoikkeus edellyttää, että osakkeenomistajien pääomasijoitus on (1) merkittävä, (2) uusi, (3) kohtuullisesti pidätettävää korkoa vastaava, (4) ”rahan tai rahan arvon” muodossa, joka on enemmän kuin osakkeenomistajien lupaus tulevien maksujen suorittamisesta ja (5) välttämätön uudelleenjärjestelyn kannalta.
konkurssituomioistuimen on ratkaistava, riittääkö osakkeenomistajien maksuosuus siihen, että he voivat pitää osuutensa, varsinkin kun etuoikeutettuja saatavia ei makseta kokonaisuudessaan. Yleensä tuomioistuin määrittää, vastaako rahoitusosuus kohtuudella säilytettyjen oman pääoman ehtoisten osuuksien arvoa, ovatko huonommassa asemassa olevat luokat paremmassa asemassa uuden arvon kanssa ja tekeekö uusi arvo suunnitelman toteuttamiskelpoiseksi.
Uusi arvopoikkeus ehdottomaan etuoikeussääntöön ei useinkaan aiheuta merkittävää riskiä lainanantajille, sillä jos pääomanhaltija tai nuorempi lainanantaja on valmis panemaan enemmän peliin sijoittamalla velalliseen huomattavan summan, jota voidaan sitten käyttää lainanantajan aseman heikentämiseen kiinteistössä, tämä Oma pääoma voi luoda perustan yhteisymmärrykseen perustuvan suunnitelman hyväksymiselle.
järjestely on oikeudenmukainen ja tasapuolinen
säännöstön mukaan käypä ja tasapuolinen standardi määrää, että velallinen ei voi vahvistaa uudelleenjärjestelysuunnitelmaa vakuudellisten velkojien ryhmän vastustuksesta, ellei järjestelyssä määrätä omaisuuden jaosta, joka on arvoltaan yhtä suuri kuin heidän saataviensa sallittu määrä. Tämän toteuttamiseksi järjestelyssä olisi sallittava vakuudellisen velkojan säilyttää panttioikeutensa ja saada lykättyjä käteismaksuja, jotka vastaavat lainan vakuutena olevan vakuuden nykyarvoa.
toinen vaihtoehto tämän standardin täyttämiseksi cramdown-ohjelmassa voidaan toteuttaa, jos vakuutena oleva lainanantaja saa vaatimustaan vastaavan kiistattoman määrän. Vakuudellinen velkoja saa vaatimusta vastaavan kiistattoman määrän esimerkiksi silloin, kun vakuudellinen velkoja saa palautuksen osasta vakuuksiaan, kun sen vakuudellisen saamisensa jäljellä olevan vakuuden vakuutena on edelleen jäljellä oleva vakuus ja kun velallinen aikoo maksaa jäljellä olevan vakuudellisen saamisensa nykyarvon tietyn ajan kuluessa.
kun otetaan huomioon kapitaatiokoron kasvu, joka on tapahtunut tässä viimeisimmässä liikekiinteistökierroksessa, velalliset eivät todennäköisesti pysty osoittamaan, että vakuudellinen lainanantaja on saanut osituksen kiinteistöstä, jonka nykyarvo vastaa sen saatavan sallittua määrää. Tällaisessa tapauksessa velallisen omalle pääomalle jää vain yksi toteuttamiskelpoinen vaihtoehto – luopua omistusosuuksista kiinteistössä tai pyytää ylempää lainanantajaa suostumaan järjestelyyn, jossa pääomalle jää vain vähäinen etuoikeusasema kiinteistöön, jota usein kutsutaan hope-todistukseksi.
Cramdown-suunnitelman Toteutettavuusvaatimukset
ennen kuin tuomioistuin vahvistaa cramdown-suunnitelman, konkurssituomioistuimen on muun muassa määritettävä, onko suunnitelma toteutettavissa. Toisin sanoen konkurssituomioistuimen on todettava, että suunnitelmaa ei todennäköisesti seuraa selvitystila tai taloudellisen uudelleenjärjestelyn tarve. Vaikka toteutettavuusvaatimus ei takaa uudelleenjärjestellyn velallisen menestystä, se edellyttää, että suunnitelma mahdollistaa uudelleenjärjestellyn velallisen maksukyvyttömyyden ja kohtuullisen taloudellisen vakauden ja menestyksen. Velallisen on todistettava, että suunnitelma on toteuttamiskelpoinen.
yleensä konkurssituomioistuin ottaa huomioon toteutettavuutta määrittäessään muun muassa: (1) yrityksen ansaintavoima (ts.omaisuuden kassavirta); (2) pääomarakenteen riittävyys; (3) vakuuksien kunto ja mahdollinen heikentyminen konkurssiprosessin aikana; (4) taloudelliset olosuhteet; (5) johdon tehokkuus; (6) tarvittaessa luoton saatavuus; ja (7) velallisen kyky selviytyä pääomamenoista.
konkurssituomioistuin on velvollinen arvioimaan aiemmat ansiot (ts. liiketoiminnan nettotulot) sen määrittämiseksi, ovatko ne luotettava kriteeri tulevalle tulokselle, ja jos eivät, tulevan tuloksen arvioimiseksi tutkimalla ennakoitavissa olevia tekijöitä, jotka voivat vaikuttaa tulevaisuuden näkymiin. Jotta tuomioistuin voi arvioida aikaisempia tuloja ja tulevia tuloja, velallisen on esitettävä Pätevä, konkreettinen ja luotettava näyttö.
tästä syystä velalliset voivat tehdä ehdotuksen velkojensa uudelleenjärjestelystä, mutta velallisilla on huomattava taakka siitä, että he pystyvät täyttämään suunnitelmissaan ehdotetut maksut. Yksittäisessä omaisuuserän konkurssitapauksessa tuomioistuin evää vahvistuksen, jos velallinen ei pysty osoittamaan suunnitelman toteutettavuutta realististen ja todennettavissa olevien ennusteiden perusteella, joiden mukaan kassavirta on riittävä kiinteistön hoitamiseen ja vakuudellisen velkojan saatavien täysimääräiseen maksamiseen. Nykyisessä Liikekiinteistöjen ympäristössä, jossa kiinteistöjen arvonmäärityksistä kiistellään kiivaasti, tämä olisi merkittävä rasite kenelle tahansa velalliselle.
loppupäätelmät
vaikka kramppaus on edelleen lainanantajien suurin yksittäinen treeni-ja konkurssiuhka, tämä uhka on enemmän fiktiota kuin faktaa. Vaikka cramdownia koskevat säännökset ovat säännöstön monimutkaisimpia, lainanantajilla on arsenaalissaan lukuisia aseita, jottei heitä ahdettaisi heidän vastalauseidensa vuoksi.
kramppauksen toteuttamiseksi kaikkien velallisten on täytettävä useita toisiinsa liittyviä vaatimuksia, mukaan lukien merkittävä vaatimus siitä, että suunnitelma on toteutettavissa.
yksittäisissä omaisuuserien konkurssitapauksissa, jos lainanantaja tekee 1111 kohdan b alakohdan mukaisen valinnan, velallisen voi olla hyvin vaikea täyttää kaikkia vaatimuksia, joita lainanantajan cramdown-arvon asettaminen edellyttää.
kopioitu luvalla. Julkaistu alun perin 8. huhtikuuta 2020 Laki360.
UBS Commercial Mortg. Trust 2007-FL1 v. Garrison Special Opportunities Fund L. P., Index No. 652412/2010, 2011 WL 900949 (Sup Ct NY Cty Mar. 8, 2011), järkeili, että Lichtensteinin takuu, ”on lainanantajien vakuutus vastaan lainanottajille on lupa ottaa tiettyjä toimia, on yhteinen piirre kaupallisissa lainoissa; tällaiset takaukset sisältävät lähes yhdenmukaisesti kieltä, joka tekee niistä ehdottomia ja luopuu oikeudesta puolustaa puolustusta, ja tuomio, että takaaja, joka ei voi paeta vastuuta takauksen, koska takaus ei ole täytäntöönpanokelvoton rangaistus.”