Solo poche settimane dopo un montaggio mall moribondo, sono tornato, nonostante il fatto che questi articoli foto-pesanti prendere per sempre e un giorno per creare. Ma non posso resistere: come il centro commerciale Midtown a Worcester, questa rovina retrograda al dettaglio ottiene poca copertura. Non è un centro commerciale suburbano convenzionale-è un ambiente urbano, e, anche come Midtown, non mostra prove che abbia mai ospitato veri inquilini di ancoraggio. (Apparentemente una volta presentava un grande magazzino di Kaufman, che ora opera come attrazione stagionale—la stagione di ottobre, se ottieni la mia deriva. Ma non ho visto edifici del tipo di dimensioni che costituirebbero un negozio di ancoraggio.) Anche come Midtown, è in gravi difficoltà: probabilmente in condizioni ancora peggiori nel complesso-certamente un tasso di posti vacanti più elevato. Ma è anche meno di un vero centro commerciale di Midtown. È un promemoria di un tentativo quasi universalmente fallito di riportare la vendita al dettaglio nei corridoi dello shopping urbano alla fine degli anni ’70 e all’inizio degli anni’ 80.
A cosa mi riferisco? Nientemeno che il centro commerciale Old Town di Baltimora – un inequivocabile tentativo fallito di trasformare un corridoio commerciale in difficoltà in un centro commerciale pedonale.
A giudicare dalle fioriture stilistiche in quel logo, è lecito supporre che questo centro commerciale pedonale abbia raggiunto il picco almeno trentacinque anni fa. Una familiarità di base delle tattiche di rivitalizzazione urbana lo conferma. Alla fine degli anni 1970, quando era chiaro che i centri commerciali avevano quasi universalmente (e, dal punto di vista di quel tempo, avevano definitivamente) superato downtowns come destinazione dello shopping de facto, la leadership della città spesso cercava mezzi sempre più costosi ed elaborati per tentare di riorientare la popolazione verso i centri storici. La Gay Street di Baltimora, che virava verso nord-est dalla sua fonte al porto interno, una volta serviva da spina dorsale per un quartiere densamente affollato, come può attestare la storia straordinariamente buona della zona sul sito web Nevermore Haunt (la casa infestata collegata sopra). La città era esistita meno di un secolo quando il mercato Bel Air, a solo un miglio dal centro, ha contribuito ad affermare la funzione commerciale di Gay Street. Mentre la suburbanizzazione di massa afferrava la coscienza collettiva della classe media americana dopo la seconda guerra mondiale, Gay Street e il quartiere circostante soffrivano pesantemente. Il quartiere della Città Vecchia è diventato sinonimo di povertà interna alla città.
Alla fine degli anni 1960, la città di Baltimora investì nel corridoio replicando essenzialmente le caratteristiche che avevano attirato clienti e capitali nei centri commerciali chiusi: i progettisti pedonalizzato e pavimentato due lunghi blocchi ipotenusa di Gay Street con mattoni, fontane installati, una torre dell “orologio e tutto il marchio necessario che lo ha battezzato”Centro commerciale della Città Vecchia”. Apparentemente l’apertura pochi anni dopo attirò l’attenzione nazionale: divenne il primo centro commerciale del quartiere della città. La maggior parte dei vecchi edifici commerciali attirava gli inquilini a riempire le vetrine del primo piano, anche se i livelli superiori rimanevano vuoti.
Chiunque abbia familiarità con la storia urbana americana potrebbe probabilmente indovinare il prossimo capitolo, se la mia foto non l’avesse già data via. I giorni di gloria del centro commerciale Old Town Mall potrebbero essere durati mezzo decennio: come può attestare The Dark Room (un photoblog per gentile concessione del Baltimore Sun), gli inquilini hanno iniziato a lasciare in concomitanza con un ritorno di crimini violenti, vandalismo e incendio doloso. A metà degli anni 1980, poche prove sono rimaste degli investimenti pubblici. Tre decenni dopo, dopo numerose proposte di riqualificazione, il centro commerciale pedonale si trova in un limbo apparentemente permanente.
Sulla base delle mie stime durante una visita di agosto, questi due (tecnicamente tre) blocchi di Gay Street potrebbero rivendicare tre negozi operativi, in uno spazio che un tempo probabilmente ospitava quasi cento. Certo, queste immagini provengono da una domenica, il giorno in cui le aziende tendono a ridimensionare le loro ore o a rimanere chiuse del tutto. Ma praticamente tutti i centri commerciali americani operano la domenica tra mezzogiorno e 6 pm, il maggior successo dei quali fare affari vivace in quel periodo. Al centro commerciale Old Town, praticamente nulla è aperto alle 4: 30. Ecco una delle poche anime coraggiose:
Mi piace particolarmente che sia dotato di un pannello sandwich davanti; il proprietario ha apparentemente dedotto che lui o lei aveva bisogno di qualcos’altro per distinguersi. Come la gente guarda giù Gay Street, un pannello sandwich bandiere che stabilimento come operativa, anche da una grande distanza. Ancora meglio che il pannello sandwich dica “GRANDE APERTURA”. A giudicare dalle condizioni relativamente buone del segno, la farmacia appena a sinistra potrebbe anche rimanere in attività, ma è stato chiuso quel giorno; lo fa, dopo tutto, hanno un numero di telefono attivo elencato on-line. (Ho provato il numero; nessuna risposta.) Ovviamente, la maggior parte delle altre tende da sole indicano che le luci sono spente in quegli stabilimenti 24/7.
Ecco un altro business che sembra sopravvivere.
Non aperto quel giorno, ma barbieri raramente sono. Presenta chiaramente tutte le trappole di una vetrina operativa attraverso la finestra. Il segno, sembra, non è altro che un banner di plastica o vinile; notare come si pucker agli angoli. Questa è probabilmente una decisione saggia: perché investire denaro in un segno sofisticato, quando non farà la differenza? Non è il fatto stesso che le luci sono su un indicatore abbastanza forte che il posto è un business funzionante? Il segno si limita a riaffermare il nome dello stabilimento. Inoltre, notare i piani superiori a questo e la maggior parte delle altre imprese:
Completamente imbarcato. E, in alcuni casi, il compensato stesso sembra marcire, come la vetrina con “NO SHOOT ZONE” spruzzata sul cancello di metallo. Questa condizione caratterizza comunemente anche gli ambienti urbani con strade principali rivitalizzate: tutta l’attività si concentra esclusivamente al livello della strada, mentre i piani superiori rimangono sottoutilizzati al meglio. Nei casi in cui gli edifici sono lontani come Old Town Mall, è difficile non chiedersi se questi barbieri e negozi di alimentari affrontano legittime minacce alla sicurezza a causa della decrepitezza dei piani sopra di loro. I parassiti sarebbero probabilmente un problema, per lo meno.
Centro commerciale della città Vecchia è ruvida. Ma faro ‘ qualche concessione. Almeno rimane popolato in modo schiacciante con edifici. Le lacune nel muro di strada sono pochi e lontani tra loro. Eccone uno:
Ma è un’eccezione alla regola, poiché la maggior parte degli edifici si affianca l’un l’altro.
E in casi come la foto qui sopra, le facciate appaiono sorprendentemente intatte, dato il livello complessivo di degrado e abbandono. Il centro di assistenza all’infanzia Sunnybook potrebbe non avere più un numero di telefono, ma le condizioni del segno suggeriscono che è stato operativo nell’ultimo anno. Alcune facciate sembrano anche recentemente restaurate, se messe in naftalina. Si noti il cornicione su quello a destra; ha ricevuto un’attenta riverniciatura negli ultimi mesi.
Naturalmente, altrove lungo il centro commerciale, i piani superiori non sono andati così bene:
L’assenza di un cancello metallico suggerisce che questi edifici non sono in condizioni operative. Ma rimangono intatti.
La maggior parte delle strutture dell’Old Town Mall seguono uno schema nella loro larghezza, tipico degli edifici commerciali in cui tutte le strutture hanno una media di due o tre piani.
Ma alcuni sfidano lo standard.
Se qualche aspetto in grado di ospitare un vero e proprio grande magazzino di Kaufman a un certo punto, questo è quello. Ma non ci scommetterei.
L’importante caratteristica distintiva dell’Old Town Mall è lo stimolo keynesiano che l’area ha ricevuto negli anni ‘ 70—qualcosa che molti altri corridoi commerciali rovinati non hanno goduto. Nonostante il fatto che questo segmento di Gay Street ha beneficiato di enormi investimenti, sembra altrettanto abbandonato tutti gli altri—tutte le strisce commerciali che hanno cambiato poco da quando hanno prosperato intorno alla Grande Depressione.
I miglioramenti pedonali sono degni di uno sguardo più da vicino.
Date le elevate esigenze di manutenzione per i marciapiedi in mattoni-e il fatto che Old Town Mall ne riceve chiaramente nessuno-le passerelle rimangono in condizioni ragionevolmente buone.
L’area presenta ancora alcuni cestini, anche se sospetto che ognuna di queste lastre di cemento rotonde ospitasse un recipiente in un punto. I dissuasori sembrano tenere il loro.
E, vicino al centro del tratto rivitalizzato, una sorta di piazza probabilmente un tempo ospitava musica e fontane. Ora è una discarica e, sospetto, un orinatoio aperto.
Questa foto prima e dopo (con una barra scorrevole per facilitare il confronto) mostra l’elaborata gamma di servizi durante la prosperità di breve durata del centro commerciale Old Town: rifugi, fioriere, e quegli amati 1970 globe-luci. La maggior parte di esso è andato oggi. Un altro divario prominente nella fila continua di strutture ora serve apparentemente come un parcheggio.
Almeno una parte di quest’area probabilmente ospitava il mercato Bel Air, demolito oltre un decennio fa.
Ora è solo un lotto vuoto e soffocato dall’erba che serve come promemoria che Gay Street era a un certo punto completamente integrata con la griglia stradale circostante. Ma questo è solo il lotto non ufficiale. Il parcheggio effettivo per Old Town Mall è a due passi di distanza, dall’altra parte del muro di mattoni corto in questo punto in cui Mott Street interseca Gay Street.
Notate lo skyline di Baltimora attraverso gli alberi. Il cuore della città è probabilmente a soli venti minuti a piedi.
E su ciò che circonda area…it offre più di un paio di sorprese. Un caratteristico grattacielo appartamento offre una certa densità di popolazione solida dal suo pesce persico sul lato nord.
Un piccolo obelisco insolito si erge ai piedi di quell’edificio con le aperture rotonde.
E un isolato a ovest, condividendo il caratteristico angolo di 45 gradi di Gay Street, la residenziale Stirling Street offre un paesaggio straordinariamente ben curato.
Non posso fare a meno di chiedermi se queste impeccabili case a schiera abbiano ricevuto pesanti investimenti pubblici come una sorta di iniziativa di rivitalizzazione durante la riqualificazione del centro commerciale della città Vecchia. Guardando Sterling Street in isolamento, non saprai mai l’ampio degrado a un isolato di distanza.
Un blogger ha notato che Stirling Street ha beneficiato della “fattoria storica originale del dollaro” della città, un’iniziativa che merita ulteriori ricerche, anche se è probabile che questa piccola striscia di case a schiera rimanga tra i pochi beneficiari. La perseveranza dei residenti è notevole, considerando l’impatto che tale peronospora avrebbe sui valori della proprietà, ma forse sono investitori a lungo termine, sperando che, alla fine, Gay Street venga colpita dal proiettile d’argento di cui ha bisogno.
Nel frattempo, le opinioni sono inesorabilmente cupe. Dirigendosi verso l’estremità sud di Gay Street, non migliora, anche se lo skyline di Baltimora supera le strutture più vicine.
La chiesa prominente è ora un museo del fuoco, una caratteristica relativamente comune in alcune città, spesso occupando una chiesa rivitalizzata o una stazione dei pompieri obsoleta.
All’estremo sud, assistiamo a un altro striscione murale.
E ‘ in ottime condizioni, ma sospetto che sia un vecchio. Il font utilizzato per “Old Town Mall” è Peignot, un classico carattere illustrativo più popolare nel 1980. Se il Peignot è alcuna indicazione, questo banner ha tenuto insieme incredibilmente bene per almeno trent’anni. Forse è rimasto in deposito per il 90% di quel tempo. Indipendentemente da ciò, risale chiaramente da un’epoca diversa rispetto ai segni ingombranti che stanno sentinella in altre varie località lungo il centro commerciale.
Non solo l’Old Town Mall è a pochi passi dal centro, ma è anche più vicino a Mount Vernon Place, al Walters Art Museum, alla Peabody Library e a molte altre istituzioni di Baltimora. Si trova sul lato sbagliato della Jones Falls Expressway—a questo punto una potente linea di demarcazione tra i distretti della classe operaia devastati e le prominenti imprese uptown che costeggiano la rivitalizzata North Charles Street, che collega il centro con la Johns Hopkins University a nord immediato. Gli sviluppatori hanno lanciato varie proposte che mirano a ripristinare il carattere ad uso misto di Old Town Mall (compresi i piani superiori di quegli edifici commerciali), ma nulla si è ancora materializzato.
Forse è una questione di quando piuttosto che se. Dato il ritmo del restauro urbano nei quartieri chiave, di solito più redditizio quando sono vicino a downtowns, la vera svolta per Old Town Mall potrebbe profilarsi solo all’orizzonte. Può avvenire con relativamente poco sostegno del settore pubblico. E potrebbe finire per iniettare una vivacità che Gay Street non ha visto in quasi un secolo. Dopotutto, a questo punto, la zona è così desolata che non sembra particolarmente pericolosa durante il giorno—tutti quegli ampi spazi aperti mi hanno lasciato chiaramente visibile mentre scattavo queste foto, e l’opportunità per le persone di avvicinarmi a piedi (in realtà l’unico modo) erano pochi e lontani tra loro. È completamente trascurato e nemmeno redditizio per i ne’er-do-wells.
La domanda più grande rimane per quanto tempo questi edifici possono indugiare prima che inizino a sgretolarsi e poi a cadere. Forse, però, questa è l’eredità a lungo termine dell’investimento Old Town Mall: ha contribuito a ritardare la palla da demolizione per un intero corridoio commerciale di trent’anni, giusto il tempo per consentire al pubblico di recuperare l’amore dei conservazionisti storici per le classiche strade principali percorribili a piedi. Diamine, a questo punto il gusto del pubblico per le zone pedonali urbane—sempre una rarità negli Stati Uniti—potrebbe persino godere di una rinascita. Anche in mezzo attuali guai crimine di Baltimora, io per primo sono ottimista.