Proskauer

La interrupción sin precedentes en los mercados de bienes raíces causada por la COVID-19 hace que los prestamistas vuelvan a pensar en posibles presentaciones de bancarrota por parte de sus prestatarios. Los préstamos garantizados directa o indirectamente por alojamiento, venta al por menor, juegos de azar y activos al por menor se encuentran en una situación especialmente difícil.

Durante la recesión de bienes raíces a principios de la década de 1990, los propietarios y operadores de bienes raíces a menudo se declararon en bancarrota como una táctica de negociación y como un medio para proteger sus activos de la ejecución hipotecaria. Estos casos, que a menudo se prolongaron durante años a un costo enorme, a menudo tuvieron el efecto deseado de alterar el poder de negociación con los prestamistas.

La crisis de COVID-19 es posiblemente mucho peor que la crisis financiera de 2008-2009, y plantea un conjunto muy diferente de factores de riesgo y soluciones para los inversores y prestamistas inmobiliarios. La orden de quedarse en casa ha cerrado casi todas las industrias que utilizan bienes raíces para llevar a cabo sus negocios. En épocas anteriores de recesión, los inversores y prestamistas de bienes raíces confiaban en la certeza de que la ocupación y el pago del alquiler continuaban y, en el caso de los hoteles, en los impulsores inherentes de la demanda, incluso si las tasas de capitalización aumentaban como resultado de la contracción de la economía, la escasez de opciones de financiación y/o una crisis financiera.

En la actualidad, muchos inquilinos no están pagando el alquiler y es posible que muchos de esos inquilinos nunca vuelvan a operar sus negocios. Las propiedades de los hoteles están aún más angustiadas. Para la semana del 22 de marzo al 28 de marzo, la ocupación y las tarifas diarias promedio de las habitaciones disminuyeron 68% y 39% año tras año, respectivamente, y contribuyeron a una disminución de los ingresos por habitación disponible, o RevPAR, del 80% para la semana, según datos de la firma de investigación CoStar Realty Information Inc.

El impacto total de la crisis de la COVID-19 en los activos inmobiliarios es una caja negra y los propietarios y prestamistas necesitan, como mínimo, estar preparados para una recuperación más gradual en lugar de una recuperación en forma de V. En última instancia, los prestamistas de bienes raíces podrían quedarse con la bolsa en la mano. Los prestatarios / inversores tratarán de reducir los préstamos de deuda a un nivel más realista en función de la ocupación del inquilino que paga el alquiler o, en el caso de los hoteles, de la reanudación del viaje.

Las reducciones de carga de deuda que deben buscar los prestatarios serán significativas, y si no pueden llegar a un acuerdo con los prestamistas fuera de los tribunales, los prestatarios presentarán el Capítulo 11 y tratarán de obligar a los prestamistas a aceptar reducciones de deuda basadas en nuevas valoraciones de mercado. Ese problema se agudizará cuando los préstamos lleguen a su vencimiento y deban refinanciarse.

Durante la crisis financiera de 2008-2009, el número de solicitudes de quiebra de bienes raíces fue limitado. La razón de esto era doble.

En primer lugar, las enmiendas al Código de Quiebras de los Estados Unidos en 2005 requerían que los deudores fueran propietarios de una sola propiedad comercial (p. ej., prestatarios de un solo propósito) dentro de los 90 días de la presentación para (1) presentar un plan de reorganización que tenga una posibilidad razonable de ser confirmado en un período de tiempo razonable o (2) comenzar a hacer pagos al prestamista en una cantidad igual a la tasa de interés actual sobre el valor de los intereses del prestamista en la propiedad.

En segundo lugar, un porcentaje sustancial de los préstamos inmobiliarios comerciales documentados desde finales de la década de 1990 incluye una garantía de recurso emergente que hace que el préstamo recurra completamente a uno o más principales del prestatario en el caso de que el prestatario se declare en quiebra voluntaria o se confabule con los acreedores para provocar un procedimiento de quiebra involuntaria.

Estas disposiciones han funcionado, en general, como una píldora venenosa eficaz que disuade de las declaraciones de quiebra de los prestatarios de bienes raíces comerciales. Los tribunales han sostenido sistemáticamente la validez de esas garantías. Estos mismos conceptos y limitaciones se aplicarán en medio de la crisis actual.

La historia de bancarrota de bienes raíces de la reciente crisis crediticia no termina ahí. En algunos casos, el préstamo de bienes raíces ya está sujeto a un recurso total o sustancial a uno o más principales del prestatario. Esto ocurría a veces en los préstamos para la construcción, los préstamos puente o en circunstancias en que el flujo de caja suscrito no justificaba el producto del préstamo solicitado por el prestatario.

En circunstancias en las que un préstamo sujeto a recurso de principal/garante entra en mora (en virtud de una garantía de finalización o de otro tipo), una declaración de quiebra por parte del prestatario podría no aumentar significativamente la responsabilidad de los principales del prestatario ante el prestamista con respecto al préstamo.

En otras circunstancias, debido a la dificultad actual y a la existencia de otras garantías, los principales del prestatario (que son partes en la garantía emergente) ya no tienen ningún patrimonio neto material.

Finalmente, en otras circunstancias, solo el socio operativo (y no el socio financiero) proporcionó la garantía emergente relacionada con la quiebra y, como los problemas con la propiedad continúan presentándose, el socio operativo ya no tiene ningún control sobre el prestatario y, dependiendo de la documentación entre los socios, puede no estar en condiciones de evitar que se produzca una declaración de quiebra. En tales circunstancias, una declaración de quiebra por parte del prestatario sigue siendo una amenaza significativa para el prestamista.

Debido a la velocidad a la que se produjo esta crisis y debido a que estamos a solo unos días del mes inicial de la crisis de la COVID-19, cuando se están perdiendo los pagos de alquileres e intereses, todavía no se ha establecido la forma en que se resolverán los préstamos inmobiliarios. Muchos de los prestamistas institucionales y administradores de valores respaldados por hipotecas comerciales están pulsando botones de pausa temporales.

Sin embargo, indudablemente algunos prestamistas de bienes raíces han experimentado préstamos con margen y otros pueden no tener el ancho de banda, los medios financieros o el deseo de pasar por un proceso de entrenamiento prolongado. Como resultado, esperaríamos que algunos de estos préstamos se negocien y, dependiendo de las circunstancias que rodean a ese préstamo en particular, los remedios pueden comenzar a ejercerse.

En tales circunstancias, además de prolongar la duración de la crisis, los prestamistas deben estar atentos a esta amenaza, especialmente en circunstancias en que una garantía emergente relacionada con la quiebra no existe o es probable que de otro modo sea un elemento disuasorio ineficaz.

Primeros pasos

Si un prestatario de bienes raíces se declara en bancarrota, el prestamista debe considerar presentar una moción inmediata para desestimar por varios motivos.

En primer lugar, el prestamista debe examinar si la declaración de quiebra fue debidamente autorizada por el prestatario. Desde finales de la década de 1990, muchos prestatarios de bienes raíces comerciales se formaron como entidades remotas de bancarrota de propósito especial, o SPE. Las SPE se estructuraron para exigir que uno o más directores, gerentes o miembros independientes votaran a favor de un procedimiento de quiebra voluntaria.

Los propietarios y operadores de bienes raíces, apresurados a presentar, o sin conocimiento o desconocimiento de los documentos de la organización, podrían causar que sus prestatarios se declaren en bancarrota sin obtener el consentimiento de estos directores, gerentes o miembros. En tal caso, el prestamista titular de la deuda debe presentar una moción para desestimar el caso de quiebra sobre la base de que no fue debidamente autorizado.

Además, si el capital del prestatario está significativamente por debajo del agua (p. ej., el monto de la deuda supera con creces el valor de la propiedad), el prestamista debería considerar la posibilidad de presentar una moción para desestimar el caso de quiebra sobre la base de que el caso se inició de mala fe, ya que no hay ninguna posibilidad realista de que se pueda confirmar un plan de reorganización y que el verdadero propósito de la presentación era simplemente retrasar el ejercicio de los recursos por el prestamista.

Momento de la confirmación

Si el prestamista no logra que se desestime el caso de quiebra, el deudor-prestatario, en los casos de bienes raíces comerciales de un solo activo, tendrá el derecho exclusivo durante 90 días para (1) presentar un plan de reorganización que tenga una posibilidad razonable de ser confirmado en un período de tiempo razonable y (2) comenzar a hacer pagos al prestamista en una cantidad igual a la tasa de interés actual del mercado sobre el valor del interés del prestamista en los bienes raíces.

Los prestamistas deben ser conscientes, sin embargo, de que existe una oportunidad para que el juego del deudor-prestatario retrase estos plazos en un caso en el que se pueda reclamar que una pequeña empresa operada por el deudor-prestatario en el local retire el proyecto de la categoría de un caso de bienes raíces de un solo activo.

Si el deudor-prestatario presenta un plan razonable, tendrá 60 días adicionales para solicitar aceptaciones del plan. Estos períodos de tiempo se pueden extender por causa justificada. Además, el código incluye una disposición infernal que requiere que el período de exclusividad del plan no se extienda más allá de 18 meses después de la fecha de presentación y que la aceptación del plan por la mayoría de los acreedores no se extienda más allá de 20 meses después de la fecha de presentación.

El Cramdown

La mayor amenaza para un prestamista en una reorganización de bienes raíces comerciales es un cramdown.

Sin embargo, la confirmación y otros requisitos que un deudor debe cumplir para acumular un crédito garantizado o un crédito no garantizado en el caso de una quiebra inmobiliaria de un solo activo imponen cargas tales al deudor que es probable que pocos deudores del capítulo 11 logren una reorganización con éxito al abaratar al prestamista.

Si se cumplen todos los requisitos de un plan de reorganización, con excepción de una votación favorable de los acreedores, el plan de reorganización podrá confirmarse a pesar de la objeción de una categoría disconforme. Esto se conoce como un cramdown. En un cramdown, el deudor puede hacer una o más de las siguientes acciones: (1) reducir el monto del principal del crédito garantizado al valor de la garantía, (2) reducir el tipo de interés, (3) extender la fecha de vencimiento o (4) alterar el calendario de reembolso.

Además, el deudor podrá efectuar un pago mínimo por el crédito no garantizado. Para que se produzca un hacinamiento, el deudor debe cumplir los siguientes requisitos:

• Al menos una clase discapacitada debe haber aceptado el plan (sin contar los votos de las personas con información privilegiada que tienen reclamaciones);
• Una categoría con mayor prelación en virtud del plan debe pagarse en su totalidad antes de que una categoría de menor prelación pueda recibir algo, a menos que (1) dicha categoría de mayor prelación consienta en un trato inferior o (2) un acreedor o accionista de una categoría de menor prelación proporcione un nuevo valor al deudor para ayudarlo en su reorganización;
• El deudor debe demostrar que el plan es justo y equitativo y no discrimina injustamente con respecto a cada categoría de créditos e intereses que se vea perjudicada y no haya aceptado el plan; y
• El deudor deberá demostrar que el plan probablemente no irá seguido de una liquidación o de la necesidad de una nueva reorganización financiera como resultado de un impago subsiguiente del préstamo o de otro tipo.

Respuestas del prestamista a un Plan de Cramdown Propuesto por el Deudor

En una bancarrota de bienes raíces de un solo activo, cada uno de los requisitos para la confirmación de un plan de cramdown crea cargas para los deudores/prestatarios u oportunidades para los prestamistas que hacen que la confirmación exitosa de dicho plan sea remota.

Confirmación de voto o Reclamaciones de Bloqueo

Debido a que es probable que el crédito del prestamista se considere subasegurado, se dividirá en dos créditos: (1) un crédito garantizado igual al valor de su garantía y (2) un crédito de déficit no garantizado por el saldo. Para que una clase perjudicada acepte, los acreedores del plan que posean al menos dos tercios de los créditos permitidos de la clase, incluida más de la mitad del número real de créditos permitidos que voten, deben votar a favor de la aceptación.

Debido a que el crédito subasegurado del prestamista generalmente es lo suficientemente grande como para controlar la clase de acreedor no garantizado, el prestamista a menudo puede bloquear la confirmación de un plan de cramdown.

Este escenario se aplica en la mayoría de los casos de bienes raíces de un solo activo, ya que los únicos acreedores restantes son acreedores comerciales a los que se les deben cantidades relativamente pequeñas. Sin embargo, hay un mayor riesgo de hacinamiento si hay otros prestamistas subordinados en la pila de capital del mismo prestatario. Este sería el caso si hubiera una segunda deuda hipotecaria sobre una propiedad, pero no debería ser el caso si hay una deuda intermedia contraída por un prestatario separado y garantizada por una participación directa o indirecta en el capital del propietario de la propiedad.

Si el reclamo del prestamista no es lo suficientemente grande como para controlar el voto colectivo, o si el reclamo de deficiencia del prestamista se ha clasificado por separado de los otros reclamos no garantizados, el prestamista puede buscar comprar suficientes reclamos de otros miembros del grupo para forzar un voto negativo de la clase o para controlar un tercio de la cantidad de cada no incluido (p. ej., no afiliados, funcionarios, directores y otras personas de control del deudor) clase deteriorada con el fin de bloquear la confirmación.

Dado que el tribunal de quiebras puede rechazar los créditos adquiridos por un acreedor que no actúe de buena fe, se plantea la cuestión de si la compra de créditos con el fin de impedir la confirmación constituye mala fe. Dado que el código no proporciona orientación sobre lo que constituye mala fe, se dejó a los tribunales la tarea de elaborar una norma.

Mientras que hay poco U. S. Al respecto, está surgiendo un marco general para los tipos de motivos que conducirán a la conclusión de que se ha actuado de mala fe. La prueba emergente es si el acreedor actuó con un motivo ulterior no relacionado con la protección de los créditos del acreedor garantizado en el caso, como la malicia, el chantaje, la intención de destruir la empresa del deudor para promover los intereses de una empresa concurrente, la intención de beneficiarse de la compra o de la información obtenida con ella, la intención de obtener el control del deudor, la intención de bloquear la confirmación de un plan o la intención de obtener una ventaja injusta al configurar el procedimiento de quiebra.

Los hallazgos de mala fe deben ser la excepción, no la regla, sin embargo, y el partido que busca designar el voto de otro tiene la carga de probar que no fue emitido de buena fe. Además, es importante tener en cuenta que la compra de créditos para promover el interés propio del acreedor es permisible y no equivale a un motivo oculto que constituye actuar de mala fe.

El caso re Kovalchik, una decisión judicial de quiebra no declarada en Pensilvania, confirmó la compra de créditos de bloqueo por una filial creada por el prestamista garantizado con el fin de confirmar el bloqueo. El tribunal dictaminó que la compra de los créditos era permisible y que los créditos podían votarse porque (1) se ofrecía la misma oportunidad de vender a todos los créditos no incluidos en la categoría deteriorados; (2) el precio ofrecido era el 100% de cada crédito con el pago inmediato en su totalidad; (3) la entidad compradora se identificaba; 4) no había duplicidad en el trato con los acreedores; y 5) la oferta de compra daba a los acreedores no garantizados un trato equitativo y justo.

El tribunal declaró que no se requería un proceso formal de licitación porque el acreedor comprador no solicitaba ningún descuento y señaló que el interés propio de un acreedor en adquirir créditos no era de mala fe. En consecuencia, si el prestamista paga el 100% por las reclamaciones, no es probable que se descubra que el prestamista está actuando de mala fe. Por lo tanto, si está dispuesto a invertir en reclamaciones compradas, el prestamista puede evitar que una clase con discapacidad vote a favor de un plan de cramdown.

En determinadas situaciones, que dependen en gran medida del valor de los bienes inmuebles, un acreedor garantizado puede optar por que su crédito se considere plenamente garantizado con arreglo al artículo 1111 b) del Código de Quiebras. Dado que el deudor puede no estar obligado a clasificar el crédito por déficit no garantizado en la misma clase que otros créditos no garantizados, el crédito por déficit puede no controlar el voto de la clase no garantizada.

En tal circunstancia, el acreedor garantizado puede optar por que su crédito se considere plenamente garantizado, de modo que el crédito pendiente se trate en el plan del deudor como parte del crédito garantizado del prestamista. En ese caso, el artículo 1111 (b) requiere que el crédito garantizado (el monto total del crédito de pre-licitación del prestamista) se pague en su totalidad con arreglo al plan, con una importante salvedad: la corriente de pagos en virtud del plan debe tener un valor actual igual al valor de la garantía del prestamista, es decir, los bienes inmuebles, en el momento de la confirmación del plan.

En consecuencia, el artículo 1111 b) otorga a un acreedor garantizado, que de otro modo estaría en situación de insolvencia, un poder de negociación y litigio para frustrar la acumulación de créditos por motivos de viabilidad(es decir, que el deudor no puede reembolsar de manera viable el importe total de la demanda de pago anticipado del prestamista durante el plazo de reembolso del plan). Si esa objeción falla y se confirma el plan, el prestamista disfruta del valor futuro al alza de la propiedad inmobiliaria, ya que retiene su hipoteca para garantizar el monto total de la reclamación de prepetición del prestamista y, en cualquier caso, el prestamista tiene derecho a cobrar el monto total de su reclamación de prepetición durante el plazo de pago del plan.

También es importante tener en cuenta que, de conformidad con la sección 1111(b) del Código de Bancarrota, un prestamista que tenga un préstamo sin recurso generalmente tiene derecho a hacer valer su reclamo con recurso, estableciendo los derechos electorales del prestamista como se describe anteriormente.

Regla de prelación absoluta

Un plan puede ser abarrotado en una clase disidente de acreedores solo si cada clase con la prioridad más alta se paga en su totalidad antes de que cualquier clase menor reciba algo. En consecuencia, los socios del deudor (es decir, el capital social) no pueden conservar sus participaciones en el capital social del deudor a menos que se pague en su totalidad a todos los acreedores principales.

La cuestión de si se ha pagado íntegramente a un acreedor es una cuestión intrínsecamente subjetiva que puede entrañar el uso de la predicción, en particular al distribuir el capital en el deudor reorganizado con arreglo al plan. Como tal, si el capital intenta imponer un plan de hacinamiento irrazonable al prestamista (es decir, un plan que mantiene para el capital una participación significativa en la propiedad del deudor reorganizado), el prestamista tiene el derecho de impugnar el plan en el tribunal utilizando el testimonio de expertos de tasación de bienes raíces de que no se está pagando en su totalidad.

Si el prestamista demuestra que está dispuesto a defender agresivamente sus derechos con arreglo a la regla de prelación absoluta, el capital se verá motivado a actuar de manera más razonable o a enfrentarse a la realidad de que no conservará nada con arreglo al plan de reorganización.

Sin embargo, cabe señalar que existe una excepción a la regla de prioridad absoluta conocida como «excepción de nuevo valor».»Esta excepción permite a los accionistas conservar sus derechos de propiedad aun cuando los acreedores no garantizados no reciban el pago íntegro de sus créditos, siempre que esos accionistas aporten nuevo capital al deudor reorganizado por una cantidad razonablemente equivalente a su derecho retenido en el deudor.

La excepción de nuevo valor requiere que la aportación de capital de los accionistas sea (1) sustancial, (2) nueva, (3) razonablemente equivalente al interés retenido, (4) en forma de «dinero o valor del dinero» que constituya algo más que una promesa de los accionistas de realizar pagos futuros, y (5) necesaria para una reorganización.

El tribunal de quiebras debe determinar si la contribución de los accionistas es suficiente para permitirles conservar sus intereses, en particular mientras no se paguen íntegramente los créditos preferentes. En general, el tribunal determina si la contribución es razonablemente equivalente al valor de las participaciones en el capital retenidas, si las clases con deterioro menor están mejor con el nuevo valor y si el nuevo valor hace que el plan sea viable.

La nueva excepción de valor a la regla de prelación absoluta a menudo no representa un riesgo significativo para los prestamistas, ya que si el titular del capital social o un prestamista subalterno está dispuesto a poner más en juego invirtiendo una suma sustancial en el deudor que luego se puede utilizar para desapalancar la posición del prestamista en la propiedad, este capital puede crear la base para la adopción de un plan consensuado.

El Plan es Justo y Equitativo

De conformidad con el código, la norma de equidad y equidad exige que el deudor no pueda confirmar un plan de reorganización por oposición de una categoría de acreedores garantizados, a menos que el plan prevea distribuciones de bienes de valor igual al monto permitido de sus créditos. Para ello, el plan tendría que permitir que el acreedor garantizado conservara su derecho de retención y recibiera pagos diferidos en efectivo equivalentes al valor actual de la garantía real que respaldara el préstamo.

Una segunda alternativa para cumplir esta norma en un plan de cramdown puede lograrse si el prestamista garantizado recibe el equivalente indudable de su crédito. Un acreedor garantizado recibe el equivalente indudable del crédito cuando, por ejemplo, el acreedor garantizado recibe la devolución de parte de su garantía mientras el resto de su crédito garantizado sigue estando garantizado por la garantía restante, y cuando el deudor se propone pagar el valor actual del crédito garantizado restante a lo largo de un período de tiempo.

Dada la expansión de la tasa de capitalización que se ha producido en este ciclo inmobiliario comercial más reciente, es muy probable que los deudores no puedan probar que un prestamista garantizado ha recibido la distribución de los bienes con un valor actual igual al monto permitido de su crédito. En tal caso, el patrimonio del deudor será sólo queda una alternativa viable a renunciar a cualquier interés en la propiedad o solicitar que el prestamista principal consentimiento a un plan que sale de la equidad con sólo una pequeña subordinado el interés en la propiedad a menudo se refiere como una esperanza certificado.

Requisitos de viabilidad de un Plan de Cramdown

Antes de que un tribunal confirme un plan de cramdown, el tribunal de quiebras debe, entre otras cosas, determinar si el plan es factible. En otras palabras, el tribunal de quiebras debe determinar que es poco probable que el plan vaya seguido de una liquidación o de la necesidad de una nueva reorganización financiera. Aunque el requisito de viabilidad no garantiza el éxito del deudor reorganizado, sí exige que el plan permita al deudor reorganizado salir solvente y con perspectivas razonables de estabilidad financiera y éxito. Corresponde al deudor demostrar que el plan es viable.

En general, los factores que el tribunal de quiebras considera para determinar la viabilidad incluyen: (1) el poder de ganancia de la empresa (es decir, el flujo de efectivo de la propiedad); (2) la suficiencia de la estructura de capital; (3) el estado de la garantía y cualquier deterioro que pueda haber ocurrido a lo largo del proceso de quiebra; (4) las condiciones económicas; (5) la eficiencia de la administración; (6) la disponibilidad de crédito, si es necesario; y (7) la capacidad del deudor para cubrir los gastos de capital.

El tribunal de quiebras está obligado a evaluar las ganancias pasadas (p. ej., ingresos netos de explotación) para determinar si son un criterio fiable de rendimiento futuro y, de no ser así, para hacer una estimación del rendimiento futuro investigando los factores previsibles que pueden afectar a las perspectivas futuras. Para que el tribunal pueda evaluar los ingresos pasados y estimar los futuros, el deudor debe presentar pruebas competentes, concretas y fiables.

Por lo tanto, aunque los deudores pueden hacer una propuesta para reestructurar sus deudas, los deudores soportan una carga significativa para demostrar que serán capaces de satisfacer los pagos propuestos en sus planes. En un caso de quiebra de bienes raíces de un solo activo, el tribunal denegará la confirmación si el deudor no puede probar la viabilidad del plan sobre la base de proyecciones realistas y verificables que establezcan la existencia de un flujo de efectivo adecuado para operar la propiedad y pagar todo el crédito del acreedor garantizado en su totalidad. En el entorno actual de los bienes raíces comerciales, en el que las valoraciones de la propiedad se impugnarán acaloradamente, eso sería una carga significativa para cualquier deudor.

Conclusiones finales

Aunque un cramdown sigue siendo la mayor amenaza de quiebra para los prestamistas, esta amenaza es más ficción que realidad. Aunque las disposiciones relativas a la acumulación de fondos se encuentran entre las más complicadas del código, los prestamistas tienen numerosas armas en su arsenal para evitar que se abarroten por sus objeciones.

Para efectuar un abarrote, todos los deudores deben cumplir numerosos requisitos interrelacionados, incluido un requisito importante de que el plan sea viable.

En última instancia, en los casos de quiebra de bienes raíces de un solo activo, si un prestamista elige la Sección 1111(b), podría ser muy difícil para un deudor satisfacer todos los requisitos necesarios para efectuar un hacinamiento de un prestamista.

Reproducido con autorización. Publicado originalmente el 8 de abril de 2020, Law360.

UBS Commercial Mortg. Trust 2007-FL1 v. Garrison Special Opportunities Fund L. P., Index No. 652412/2010, 2011 WL 900949 (Sup Ct NY Cty Mar. 8, 2011), argumentó que la garantía de Lichtenstein, «es una garantía de los prestamistas contra los prestatarios que se les permita tomar ciertos actos, es una característica común en los préstamos comerciales; tales garantías contienen un lenguaje casi uniforme que las hace incondicionales y renuncia al derecho a hacer valer las defensas, y dictamina que un garante que no puede eludir la responsabilidad bajo la garantía porque la garantía no es una sanción inaplicable.»