Hur man hittar en bra fastighetsmäklare som är investerarvänlig

att hitta en fastighetsmäklare är inte svårt, men att hitta en bra fastighetsmäklare tar mycket mer arbete. Skillnaden mellan en medioker agent och en stor agent kan betyda tusentals eller tiotusentals dollar till en köpare eller säljare. Även om det kanske inte verkar som fastighetsmäklare göra mycket, fastigheter är en mycket komplicerad verksamhet. Erfarenhet och kunskap kan göra en enorm skillnad i att sälja ett hus för mest pengar, att hitta rätt hus att köpa, eller få en hel del för en investerare. Faktum är att investerare kanske vill ha en annan typ av agent än en vanlig köpare eller säljare.

Hur kan en fastighetsmäklare hjälpa en köpare?

de flesta köpare vet inte exakt hur husköpsprocessen fungerar. Mycket måste hända för att köpa ett hem:

• köparen måste få ett lån.
• köparen måste hitta ett hus.
• köparen måste skriva ett erbjudande och förhandla.
• köparen måste slutföra en inspektion.
• köparen måste slutföra låneprocessen.
• köparen måste undvika att göra någonting för att röra upp affären, som att köpa en bil precis innan du stänger.

en fastighetsmäklare kan hjälpa till med alla dessa aspekter, och det fantastiska för köpare är att säljaren vanligtvis betalar för sin agent! Om en agent förstör en sak kan det leda till att hela affären faller ihop och kostar köparen eller säljaren mycket pengar.

egenskaperna hos dåliga agenter är brist på kommunikation, kunskap, ärlighet och tidlöshet.

• kommunikation: en av de viktigaste sakerna en agent måste göra är att kommunicera ofta och öppet med alla som är involverade i en transaktion. Agenten måste kontrollera med långivare, titel företag, inspektörer, värderingsmän, och mer för att se till att allt går bra. Inte alla långivare är bra heller, men en stor fastighetsmäklare kommer att vara i ständig kontakt med långivaren för att se till att de gör sitt jobb.
• kunskap: fastighetsmäklare behöver veta vad de gör! Det kan tyckas självklart, men varje fastighetstransaktion är annorlunda. De bästa agenterna har erfarenhet och har arbetat i branschen ett tag. Det betyder inte att nya agenter inte kan vara bra om de har ett team eller en mentor för att hjälpa dem.
• ärlighet: en av de värsta sakerna en agent kan göra är att ljuga. De flesta lögner jag ser är när en agent inte vet något, så de gör något istället för att erkänna att de inte vet.
• aktualitet: i dagens heta fastighetsmarknaden, måste agenten också kommunicera snabbt. Om det tar en agent två dagar att ringa tillbaka någon, kan det enkelt kosta köparen en affär. Agenten måste också se till att heminspektionen, bedömningen och andra föremål är färdiga i tid så att köparen inte förlorar sina allvarliga pengar.

en riktigt bra agent kommer inte bara att göra sitt jobb utan gå utöver för sin klient. Fastigheter kan vara en av de bästa investeringarna om du köper rätt hus. En fastighetsmäklare kan hjälpa köpare att räkna ut vilka värden som är, vilka saker att se upp för och hur man hittar en fantastisk affär på ett hus. Inte varje hus till salu listas online med Zillow eller Realtor.com. Fastighetsmäklare har tillgång till MLS, där nästan alla hus är listade.

Varför är det viktigt för en säljare att använda en fastighetsmäklare?

Säljaren betalar vanligtvis för både deras agent och köparens agent. Fastighetsmäklare kan vara dyra, och många säljare ifrågasätter om det är värt att använda och betala för en fastighetsmäklare. Jag är partisk eftersom jag är en agent och mäklare, men även om jag inte var, jag skulle alltid använda en agent. De kan vara dyra, men de är värda det! De gör vanligtvis säljaren mycket mer pengar än de kostar genom att prissätta ett hus rätt. De hjälper också till med:

• förhandla pris.
• förhandlings inspektioner.
• förhandlings bedömningar.
• förhandla Titel resolutioner.
• förhandla om flera erbjudanden.
• förhandla säljaren eftergifter.
• förhandla allvarliga pengar.
• förhandla om inklusioner och uteslutningar.
• förhandla villkorad försäljning oförutsedda utgifter.
• förhandla undersökningsbeslut.
• förhandla due diligence resolutioner.
• hämta och granska köparens kvalifikationsbrev.
• förhandla stängning och innehav datum.

prissättning ett hem rätt och notering det i MLS är den viktigaste delen av försäljningen, och du behöver en agent till både höger.

vilka är de bästa sätten att hitta en fastighetsmäklare?

det finns många fastighetsmäklare, och de annonserar överallt. Ett tecken på en bra agent är reklam eftersom det innebär att de gör tillräckligt med pengar för att marknadsföra sig själva. Här är några tips om att hitta en bra agent:

• fråga vänner och familj vem de har använt. En remiss från någon som har använt en bra agent är ett bra ställe att börja. Om någon föreslår att du använder en viss person, fråga dem om de använde den agenten. De kan hänvisa sin vän eller bror, men om de aldrig har använt dem, det är svårt att veta om de är bra.
• Zillow eller andra online fastigheter webbplatser. Zillow, Realtor.com, Trulia och andra webbplatser föreslår alla fastighetsmäklare. Dessa webbplatser debiterar fastighetsmäklare för att annonsera. Problemet med dessa platser är om du ber att sättas i kontakt med en agent, du kan få 5 agenter ringer dig på en gång. Du kan fortfarande hitta bra agenter på dessa webbplatser, och du bör kunna kontakta dessa agenter direkt utan att skicka in en begäran om att någon ska kontakta dig. Jag skulle leta efter agenter som har mest lokala recensioner och försäljning.
• fråga proffsen i ditt område. De flesta har en revisor, läkare, kiropraktor, advokat eller annan professionell de kan fråga. Det fina med att be dem om en remiss är att de inte vill att en agent ska få dem att se dåliga ut. Förhoppningsvis, de hänvisar agenter som gör ett bra jobb eller någon de har använt sig.
• Ring fastighetskontor. De flesta fastighetskontor har ” golvtid.”Agenter kan anmäla sig till floor time, och när kontoret får ett samtal eller besök från en klient som inte har en agent, får floor agent ledningen. När du ringer ett fastighetskontor som ber om en agent, kommer du sannolikt att få golvagenten, som kanske eller inte är bra. Detta är förmodligen inte det bästa sättet att välja en agent.
• ring på listor eller gå till öppet hus. Ett annat sätt att kontakta agenter är att gå till öppet hus eller ringa varvet skyltar för listor Du kan vara intresserad av. Jag tycker att det här är lite bättre än att ringa ett kontor eftersom du vet att dessa agenter har en lista eller arbetar ett öppet hus för att få kunder.
• Ring agenter som har annonser i lokala publikationer. Du ser sannolikt agenter på skyltar, i livsmedelsbutiker, på busshållplatser och i lokala tidningar. Reklam i dessa publikationer kan vara dyrt, och det är oftast ett gott tecken när agenter annonsera. Det betyder åtminstone att de har lite pengar på marknaden, vilket innebär att de säljer hus.

ju mer du ser en agents namn runt staden, desto mer erfarenhet kommer de att ha. Reklam garanterar inte att de är en bra agent, men det ger dig en bra uppfattning att de säljer hus och kan vara bra.

min bok: Hur man köper ett hus, går över hur man hittar agenter i detalj såväl som resten av husköpsprocessen. Den är tillgänglig på Amazon som pocketbok och eBook.

Hur får agenter betalt?

fastighetsmäklare får bara betalt när de säljer hus. Om du vill att din fastighetsmäklare att arbeta hårt för dig, är det viktigt att de vet att du inte kommer att gå bakom ryggen och använda en annan agent. Om de tror att du ska använda andra agenter för att hitta ett hus, kan de bara sluta hjälpa er alla tillsammans. Det är viktigt att vara ärlig mot din agent och berätta för dem om du vill arbeta med dem eller någon annan.

Hur vet du om din agent är bra?

många köpare har ingen aning om deras agent är bra om inte något går fel. Vid den tiden kan det vara för sent att byta agenter eller spara affären. Här är några saker att se upp för när du arbetar med eller letar efter en bra fastighetsmäklare.

• hur mycket erfarenhet har de? Helt nya agenter är inte alltid dåliga, men de har en bättre chans att förstöra något. Å andra sidan kan nya agenter vara en bra resurs för investerare eller någon som letar efter en hel del. Ofta kompenserar nya agenter för sin brist på erfarenhet genom att ha mer tid och mer körning än erfarna agenter. Jag skulle inte skriva av nya agenter, men se till att de har ett team eller en mer erfaren agent som hjälper dem att lära sig verksamheten.
• är de deltid eller heltid? Många fastighetsmäklare arbetar bara deltid. De har ett heltidsjobb och försöker arbeta sin fastighetskarriär kring det jobbet. Detta kan tjäna agenten lite extra pengar, men det kan skada sina kunder. Fastighetsmäklare måste vara tillgängliga nästan hela tiden. De behöver inte jobba hela tiden, men de måste vara i samtal. Vissa köpare vill se hus under veckan, några på natten och några på helgen. När en hel del kommer upp har de flesta köpare inte råd att vänta en dag eller två för att se den. När det finns ett problem med ett lån kanske långivaren inte kan vänta hela dagen för att få tag på agenten. Om en agent arbetar deltid betyder det inte att de är dåliga. Du måste se till att de har ett flexibelt schema eller har hjälp om de inte är tillgängliga.
• hur snabbt svarar de? Jag har själv letat efter fastighetsmäklare när jag köpte fastigheter utanför staten. Jag har också letat efter fastighetsmäklare att hänvisa kunder till. Enligt min erfarenhet är de flesta fastighetsmäklare inte särskilt bra på att kommunicera. Jag skulle uppskatta 1 ut ur 3 Fastighetsmäklare jag kontaktar kommer att svara. Om en agent inte kommer att ringa eller maila dig tillbaka, inte använda dem! Om det tar två dagar för någon att komma tillbaka till dig, använd inte dem! De bästa agenterna kommer att svara på sin telefon eller komma tillbaka till dig inom en timme eller två. Det är inte alltid möjligt, men om en agent tar en dag att komma tillbaka till dig varje gång du kontaktar dem är det inte ett gott tecken.
• känner de marknaden? Du kanske inte kan berätta om en agent är kunnig om sitt arbete. Det finns många termer som köpare kanske inte känner till, och det händer mycket bakom kulisserna. En köpare kan fortfarande ställa sina agentfrågor för att se hur kunniga de handlar om stadsdelar eller hus. Fastighetsmäklare som vet vad de gör bör veta svaren på dessa frågor eller kunna slå upp dem mycket snabbt. Om de har problem med att svara på dem kanske de inte är mycket erfarna.
  • hur gammalt är det här huset?
  • är de flesta husen i det här området i samma ålder?
  • finns det en HOA avgift, och hur mycket är det?
  • är hemmet prissatt till marknadsvärde, över eller under?
  • skulle detta hem kvalificera sig för ett lån baserat på dess villkor?
  • hur mycket skulle en inspektion kosta?
  • har du haft några problem med hemvärdering på denna marknad?
  • hur lång tid tar det att stänga?
  • vad är kostnaderna för att köpa ett hus?
  • hur mycket är huset värt när det är fixat (förutsatt att det behöver repareras)?

hur man hittar en investerarvänlig agent

om du är en fastighetsinvesterare som letar efter en fastighetsmäklare kanske du vill ha en annan typ av agent än en vanlig köpare eller säljare. Fastighetsinvesterare försöker få mycket bra erbjudanden, särskilt hus simfötter. Många tycker att fastighetsinvesterare bör leta efter agenter som också är fastighetsinvesterare. Agenten / investerarna kan hjälpa investerarna att lära sig verksamheten och hitta erbjudanden.

jag håller inte med!

jag är en fastighetsmäklare och fastighetsinvesterare. Jag vänder från 20 till 30 hus per år, och jag äger mer än 20 hyresfastigheter. Jag är en hemsk agent att använda för att hitta erbjudanden eftersom jag letar efter samma erbjudanden för mig själv. Jag har inte heller tid att arbeta med köpare.

en investerare behöver en agent som har tid att söka efter bra erbjudanden och visa hus direkt. Jag tror inte att agenter borde lära investerare hur man investerar. En investerare bör veta vad deras köpkriterier är, vilken typ av egendom de vill ha etc.

vad mer borde en investerarvänlig agent veta?

om du är en investerare eller ens en vanlig köpare eller säljare, agenter behöver veta hur man får en hel del. Här är några fler frågor du kan ställa agenter för att se hur kunniga de är.

1. Har du sålt många REO-fastigheter? REO egenskaper är utmätningar som säljs av banker. De har en mycket annorlunda köpprocess än vanliga listor.

2. Har du sålt HUD hem? Har ditt kontor ett NAID-nummer? HUD hem är statliga foreclosures, och agenter måste ha en NAID nummer för att bjuda på dem för köpare. Köpare måste också använda en agent för att bjuda på HUD-hem.

3. Hur föreslår du att köpare hanterar flera erbjudandesituationer? Många hus får flera erbjudanden om de prissätts bra. Det hjälper att ha en agent som är kunnig om processen.

4. Hur fungerar kort försäljning? Blankning innebär ett hus som behöver banken att godkänna försäljningen eftersom säljaren säljer för mindre än de är skyldiga på lånet.

om agenten inte vet allt (särskilt om de är nya), Det är inte en affär mördare. Det är dock ett bra sätt att se om de kommer att göra lite forskning och ta reda på hur dessa processer fungerar om de inte vet.

Hur kan du få en agent att arbeta hårt för dig?

många investerare är mycket krävande av sin fastighetsmäklare. Investeraren måste agera snabbt och kan göra många erbjudanden innan han får ett erbjudande accepterat. Om du är en investerare som vill göra hundratals lågbollserbjudanden, se till att du motiverar din agent. De får bara betalt när de säljer ett hus. De får inte betalt för att göra erbjudanden. Om de funderar på att skicka lågt erbjudande efter lågt erbjudande är slöseri med tid, kommer de inte att arbeta hårt för dig. Köp dem lunch eller middag och diskutera strategier. Visa dem att du bryr dig, och ge dem en anledning att fortsätta arbeta hårt. Även om lunch inte kommer att kompensera för de timmar de har spenderat, kan det räcka för att hålla dem igång tills du får en affär klar och gör dem några riktiga pengar.

är din fastighetsmäklare etisk?

att vara etisk är en mycket viktig fråga för investerare eller någon som använder en fastighetsmäklare. Många köpare som en agent som sträcker reglerna för att få dem erbjudanden. Kom ihåg att bara för att din agent var den som inte var etisk betyder inte att köparen eller säljaren inte är ansvarig. Om köparen eller säljaren vet att agenten är oetisk eller bryter mot lagar, kan de betraktas som lika ansvariga som agenten. Även om köparen eller säljaren inte vet att deras agent var oetisk, kan de hållas ansvariga.

HUD homes är ett bra exempel på hur köpare och agenter kan få problem. Om en agent hjälper en köpare bud som ägare-åkande när de är verkligen en investerare, både agenten och köparen kan ställas inför åtal. HUD-hem är statlig egendom, vilket innebär att alla lagar som bryts med dem är brott. Köpare kan få upp till två års fängelse och en böter på 250 000 dollar för att bryta HUD-reglerna. Agenter kan förlora förmågan för hela sitt kontor att sälja alla HUD-hem.

har din fastighetsmäklare en backup?

en annan mycket viktig sak att tänka på med en agent är om de har en säkerhetskopia. Agenter åker på semester, blir sjuka eller har olyckor precis som alla andra. Du vill se till att de har någon som kan ta över sin verksamhet om de inte är tillgängliga. Många agenter arbetar med team, och det här är ett bra sätt att veta att du kommer att tas om hand om din agent inte kan göra det själva. Hastighet kan betyda skillnaden mellan att få en affär och att förlora en affär. Det sista du vill är att din agent ska vara bortrest och inte tillgänglig för att visa dig ett hem eller göra ett erbjudande i tre dagar.

ska du använda vänner eller familj när du väljer en fastighetsmäklare?

många har en bror, en syster, en mamma, en kusin eller en vän som är agent. Att arbeta med vänner och familj kan vara en mardröm, eller det kan vara fantastiskt. Jag skulle inte använda vänner eller familj bara för att de är vänner eller familj. Använd samma kriterier för att avgöra om du kommer att använda dem som du skulle en främling. Detta är ett stort ekonomiskt beslut, och du vill inte välja en dålig agent för att undvika att skada deras känslor. Jag har haft flera vänner inte använda mig som sin agent, och jag fick över det. I vissa fall, jag såg några lysande sätt mina vänner hanterade det.

om din vän eller familjemedlem är en bra agent, använd dem! Om du har flera vänner eller familj som är bra agenter, Lägg deras namn i en hatt och välj en. Berätta för alla hur du bestämde dig för att välja en agent och att det inte var något personligt. Vissa vänner har beslutat att välja någon de inte kände för att undvika affärstransaktioner med vänner eller familj. Om du arbetar med en agent bör du veta att de kommer att ta reda på din ekonomi. Du kan alltid välja den person du tycker är den bästa agenten och berätta för de andra att du drog namn ur en hatt. Du behöver inte ljuga. Se bara till att varje namn i hatten är den person du vill arbeta med.

slutsats

det kan ta mycket arbete för att hitta en bra agent. Om du är en investerare som vill köpa flera hus om året kan en bra agent betyda en skillnad på tiotusentals dollar. Om du väljer en agent som du inte tycker gör ett bra jobb, var inte rädd för att avfyra dem. Jag har varit tvungen att avfyra agenter som hjälpte mig eftersom jag missbedömde deras förmågor, arbetsetik eller karaktär. Om du är en vanlig säljare eller köpare kan en agent kosta dig eller göra dig mycket pengar också. Gör inte detta beslut lätt!