Cómo usar la Regla del 1 por Ciento en la Inversión en Bienes Raíces

Encontrar y analizar propiedades de alquiler es una tarea desalentadora.

Puede encontrar cien o más ofertas potenciales en su mercado objetivo y cada una tiene sus propios ingresos y gastos a considerar.

Podría llevar semanas analizar cada oferta… y para cuando termines la lista, ¡todo habrá sido vendido!

Obviamente, eso no va a funcionar. Entonces, ¿cómo podemos evitar esto?

Es simple. Utilice herramientas de detección.

Una de las herramientas de detección más comunes son las reglas de 1% y 2%.

¿Cuál es la Regla del 1% y del 2%?

Hay muchas» reglas básicas » flotando en Internet, y esta es una de las más populares.

La regla del 2% establece que si su alquiler mensual es aproximadamente igual o superior al 2% del precio total de la propiedad, podrá generar un flujo de efectivo positivo en la propiedad.

• $100,000 de la propiedad debe generar $2,000 por mes en alquiler
• Un $75,000 casa que requiere de $50,000 en las renovaciones deben tener una después de la reparación valor de $125,000 y alquiler de $2,500.

La regla del 1% es la misma que la regla del 2% en la forma en que se calcula, pero dice que un acuerdo que gana el 1% del precio total en ingresos de alquiler, generalmente debe alcanzar el punto de equilibrio.

• Una propiedad de $100,000 debería generar 1 1,000 por mes en alquiler

¿De dónde Viene la Regla del 1 por Ciento?

Las reglas del 1% y del 2% no son solo una regla aleatoria que alguien inventó, es un concepto simple creado usando el Multiplicador de Renta Bruta (lea un artículo en profundidad al respecto).

*Introducción*

5-Paso De Invertir El Sistema De

Hemos pasado años desarrollando este proceso que, literalmente, ha generado millones de dólares en valor y estable de ingresos anuales para los inversores.

El GRM se calcula generalmente sobre una base anual, mientras que la regla del 2% utiliza el alquiler mensual. Si ya está familiarizado con GRM, es bastante simple convertir la regla del 2% sobre el multiplicador de alquiler bruto:

$2,000/mes * 12 meses = rent 24,000 de alquiler / año

Recordamos la fórmula para el Multiplicador de Alquiler Bruto de mi artículo (enlace anterior):

GRM = Precio de venta / Alquileres Brutos

Por lo tanto, el GRM para el ejemplo anterior:

GRM = $100,000 / 2 24,000 = 4.17

Es importante que señale que el multiplicador de renta bruta y la regla del 2% están inversamente relacionados entre sí.

Cuanto mayor sea el alquiler como porcentaje del valor, menor será el GRM. Así que, básicamente, cuanto menor sea el GRM y mayor sea el % de alquiler, más ingresos potenciales.

tiene sentido, ¿verdad? El GRM es cuántos años de alquiler necesita para cubrir el costo de la propiedad. Cuanto más alquiler recoja, menos años tardará en pagarse. Más alquiler significa menos años, es una relación inversa.

Por lo tanto, voy a redondear y decir que la regla del 2% significa que debe encontrar una propiedad con un Multiplicador de Alquiler bruto de 4.2 o inferior.

Cómo usar las Reglas del 1% y del 2%

Como mencioné antes, la regla del 2% debe usarse como una herramienta de selección para inversiones inmobiliarias. No es un reflejo exacto de los ingresos netos porque utiliza solo el alquiler bruto y no incluye ningún gasto en absoluto.

Al igual que no compraría todas las acciones con una relación P/E baja, es posible que no desee todas las propiedades con un GRM muy bajo, o una que cumpla con la regla del 2%.

Una empresa con una relación entre el precio de las acciones y las ganancias muy baja puede estar infravalorada, o en realidad puede ser una empresa que probablemente fracase. Una propiedad con un precio extremadamente bajo en comparación con su alquiler puede ser una propiedad con una inmensa cantidad de mantenimiento diferido, estar en un vecindario de clase C o D, o tener cualquier número de otros problemas con ella. Por lo tanto, el multiplicador de alquiler bruto es para bienes raíces como el P/E es para una acción.

Hay tantos riesgos potenciales en bienes raíces que es posible que ni siquiera esté considerando que podría verse afectado el GRM de la propiedad, así que piense cuidadosamente antes de saltar a cualquier propiedad que se vea demasiado buena.

Utilice la Regla del 1% como Primera Herramienta de Detección.

Si los alquileres de una propiedad no están en o cerca de la regla del 1%, aléjese inmediatamente.

Hay un montón de ofertas decentes que superan fácilmente la regla del 1%. Así que no pierdas el tiempo con ellos.

Es cierto, es posible que pierda alguna oportunidad de valor agregado masiva donde los alquileres se dispararán después de que se haga cargo…pero esto es raro.

Usando la Regla del 2% como Herramienta de detección

Al igual que una pantalla de ventana permite que el aire viaje, una pantalla de bienes raíces bloquea la mayoría de las malas ofertas y solo permite que las potencialmente buenas ofertas pasen.

El proceso es muy simple.

1. Filtre a través de todas sus propiedades potenciales y haga una lista del precio de venta y el total de alquileres. Si es posible, también proporcione una estimación aproximada de las reparaciones necesarias y añádala al precio de venta. Usando esta información, calcule qué % es el alquiler del precio total.
2. Ordene la lista de más alta a más baja
3. Eche un vistazo más de cerca a cada propiedad que tenga un multiplicador de alquiler bruto por debajo de 4.2, o que exceda la regla del 2%.
4. Una vez que haya mirado los acuerdos con los ratios más positivos, comience a trabajar hacia atrás para llegar a acuerdos con ratios peores.

Imagine hacer una lista de ofertas que se vean así:

• $500,000 – $3,500 – 0.7%
• $400,000 – $4,000 – 1.0%
• $450,000 – $6,000 – 1.3%
• $350,000 – $5,000 – 1.42%
• $375,000 – $6,000 – 1.6%
• $200,000 – $3,800 – 1.9%
• $450,000 – $9,100 – 2.02%

Te gustaría empezar por el primer lugar en la $450k oferta. Digamos que encuentras que tiene un montón de problemas y necesita unos cientos de miles en rehabilitación, luego tal vez pasas y vas a echar un vistazo a la oferta de 2 200k, y así sucesivamente.

Al usar este método, es posible que pueda excluir entre el 80 y el 90% de todas las ofertas potenciales para que pueda centrarse en las que tienen el mejor potencial. Con suerte, puedes hacer algunas ofertas y cerrar un trato.

Si no, puede ajustar la regla para que se ajuste a sus necesidades; siga leyendo para ver cómo.

Las Reglas del 1% y del 2% No son una Regla, Así que Hágala suya

Ahora, puede detenerse aquí y tomar la información básica y correr al mundo tratando de comprar una propiedad.

La realidad es que los bienes raíces son muy locales, por lo que es bastante obvio que nada puede ser una «regla». No esperaría que las proporciones fueran las mismas en Florida, Oklahoma o California.

Solo una anécdota rápida: las tarifas de seguros en Florida son al menos el doble de las tarifas de donde soy en Massachusetts. Así que, obviamente, al analizar transacciones en estos dos estados, no podemos usar el mismo conjunto de suposiciones.

Cómo Determinar una Buena Relación de Ingresos en Cualquier Mercado

1) Determine Sus Objetivos de Retorno de Efectivo en Efectivo

Lo primero que desea hacer es crear un objetivo para el retorno de su inversión en efectivo. Digamos que su objetivo es ganar un 15% de devolución de efectivo sobre efectivo en cualquier transacción en particular.

• Si compro una propiedad de 1 100,000, eso requerirá un pago inicial de alrededor de 2 20,000.
• Necesito devolver 3 3,000 por año para ganar 15%

Puedes usar cualquier porcentaje que quieras, pero asegúrate de que sea bastante alto. Las propiedades con apalancamiento deben tener altos rendimientos.

2) Calcule su Ratio de gastos

Aquí es donde entra en juego la regla del 50%. Una vez más, ninguna regla funciona en todos los mercados, por lo que debe comprender los gastos en su mercado particular antes de usar cualquier regla. Puede encontrar que sus gastos son del 55% o 40% o lo que sea. Si quieres saber por qué elegimos el 50%, lee ese artículo para una comprensión más profunda.

Una vez que analice varias ofertas en su mercado y obtenga más experiencia, sabrá cuánto cuestan las propiedades y sabrá cómo administrarlas. Por ahora, sigamos con el 50% de nuestro alquiler total recaudado para gastos operativos.

3) Calcule los gastos de la hipoteca

Use una calculadora de hipotecas para calcular el monto mensual de su hipoteca.

Para simplificar, digamos que tenemos un préstamo de 8 80,000 al 5% por 30 años. Que es un pago mensual de $429 o $5,148 por año.

4) Calcule Su Propia Regla general

Ahora es bastante simple de averiguar.

sabemos que queremos ganar $3,000 por año. Sabemos que nuestros gastos representan el 50% de nuestros ingresos, y sabemos que nuestro pago hipotecario es de 5 5,148 por año.

Ahora sólo resolverlo:

(1/2)Alquiler– $5,148 = $3,000

(1/2) alquiler = $8,148

Alquiler = $16,296

Alquiler Mensual = $1,358

$1,358 / $100,000 = 1.36%

Para usted, usted querrá encontrar un acuerdo que ha alquileres de al menos 1,3% o 1.4% del precio total.

Tenga cuidado al usar la Regla del 1% (o cualquier otra Regla)

Como puede ver en mi cálculo, la proporción se ve afectada por su pago inicial, las tasas de interés, la proporción de gastos y la rentabilidad deseada. Al cambiar cualquiera de estos, saldrá con una «regla» diferente a seguir y cada mercado probablemente tendrá un resultado diferente.

Tenemos la suerte de que es extremadamente conservador. Quien creó este concepto lo hizo muy vago y estableció los rendimientos esperados muy altos. Generalmente se dice que al seguir la regla del 2%, una propiedad debe tener un flujo de caja positivo.

Piénselo de esta manera: alguien está tratando de crear una regla general que se aplique a todos, en todas partes. Probablemente no sea una buena idea.

Lo mismo se aplica a la regla del 1%. el 1% podría llegar a un equilibrio en un estado y hacer que pierda su camisa en otro estado.

Es por eso que es mejor conocer su mercado, establecer sus expectativas y buscar ofertas que se ajusten a eso.

El dinero tiende a fluir hacia altos rendimientos, por lo que los mercados con rendimientos consistentemente altos encontrarán que el capital fluye hacia esas áreas. Ese dinero hará que las propiedades se aprecien hasta que las ganancias se reduzcan a un nivel» normal » (en comparación con otras inversiones como el S&P 500). Por lo tanto, si establece sus objetivos demasiado altos, es posible que no encuentre ninguna oferta. Si los pones demasiado bajo, te estás disparando en el pie.

Problemas Con la Regla del 2% y El Cálculo de Su Propio Ratio de Selección de Bienes Raíces

Esta ecuación comienza a desmoronarse en dos circunstancias. En primer lugar, si el pago inicial se vuelve muy pequeño, entonces la proporción se volverá muy baja, muy por debajo del 1%. Dado que la regla del 2% se basa en la devolución de efectivo a efectivo en lugar de la devolución de capital, cuanto menos efectivo tenga en el acuerdo, menos necesitará para alcanzar el beneficio deseado.

Piénselo, si tuviera la suerte de tener que pagar solo 1 1 para comprar una propiedad, podría ganar solo 50 centavos y tener un increíble 50% de devolución en efectivo.

Esto no suena muy bien, ¿verdad?

La otra situación en la que la ecuación comienza a desmoronarse es cuando el pago inicial se vuelve demasiado grande y el monto de la hipoteca cae. A medida que esto sucede, la relación comenzará a acercarse:

X = Relación de Retorno/Gasto en efectivo

Esto creará una relación muy alta. Sin embargo, intuitivamente tiene sentido: cuanto más dinero deposite, más bajo de un GRM (alquiler más alto como porcentaje del valor) para lograr ese rendimiento de efectivo en efectivo muy alto.

Por ejemplo: con un objetivo de retorno del 15% con una relación de gastos del 50%, seguiríamos una «Regla del 3%», que es bastante alta y es poco probable que la logres.

Las personas ponen más dinero para reducir el riesgo. Menor riesgo significa menores rendimientos. Por lo tanto, si pones más abajo, necesitas ajustar tus expectativas.

Las Fallas de Esta Herramienta de Detección Simplemente Confirman Lo Que Sabemos Intrínsecamente Sobre la Inversión En Bienes Raíces

, es decir, cuanto menos deposite, mayor será el retorno de su inversión en efectivo.

Si pones solo down 200, ganar $100 es un retorno del 50%. Eso es mucho mejor que ganar 1 10,000 en una inversión de 1 100,000.

Pero, ¿tiene sentido hacer el trato más pequeño que gana solo $100? El porcentaje es alto, pero para ganar una cantidad significativa de dinero, tendrías que hacer cientos de tratos, y nadie tiene tiempo para eso.

¿Ahora qué?

Sé que te he arrojado un montón de números. Es por eso que necesitas una calculadora que te ayude a seleccionar ofertas. Le ahorrará un montón de tiempo y se asegurará de que tenga razón más a menudo.

5-Sistema de pasos a

6 Figuras

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