Si vous possédez une propriété locative multifamiliale dans le sud-ouest des États-Unis, vous devez connaître RUBS (Ratio Utility Billing System). Une grande majorité des propriétés locatives multifamiliales en Californie, en Arizona, au Nevada et au Nouveau-Mexique sont mesurées individuellement pour l’électricité, mais ont ce qu’on appelle un compteur « maître » pour l’eau. L’utilisation de l’électricité par le locataire est payée par le locataire, et l’utilisation de l’eau et des égouts pour l’ensemble du complexe est généralement aux frais du propriétaire. Cette dépense peut être plutôt coûteuse et se répercute sur le NOI (résultat d’exploitation net) du bien, ce qui a un effet négatif sur la valeur de l’actif.
La plupart des experts de l’industrie prévoient une augmentation prolongée des prix de la consommation d’eau, car les zones mentionnées ci-dessus font actuellement face à la sécheresse et à des problèmes de conservation de l’eau à long terme. Pour atténuer ces dépenses, les investisseurs avertis ont généralement réduit la consommation d’eau grâce à l’installation de toilettes à faible débit, de pommes de douche à faible débit et d’un aménagement paysager avec des plantes indigènes ou un aménagement paysager désertique dans les espaces communs. Bien que cela contribue à réduire les coûts, cela ne les élimine pas et le propriétaire est toujours chargé d’une dépense qui continue de dépasser les méthodes de réduction.
Certains propriétaires sont allés jusqu’à installer des compteurs secondaires sur chaque unité individuelle si le système de tuyauterie actuel de la propriété le permet. Cela semblerait être la meilleure solution; mais encore une fois, cela n’est réalisable que si le système de tuyauterie actuel de la propriété vous permet d’apporter ces modifications. Toutes ces méthodes sont utiles et permettront de réduire la consommation d’eau et le coût qui y est associé; mais malheureusement, toutes ces méthodes nécessitent également un investissement initial du propriétaire pour les mettre en œuvre. Selon la taille de votre propriété, cette dépense initiale en capital pourrait être importante — les sous-compteurs peuvent coûter entre 200 $ et 400 per par unité, sans compter les frais d’installation.
Le système RUBS (Ratio Utility Billing System) utilise une formule d’allocation qui divise la facture d’eau d’une propriété entre ses résidents en fonction de la superficie en pieds carrés, du nombre d’occupants ou d’autres mesures quantitatives. Il permet au propriétaire de récupérer une partie substantielle des coûts d’eau et d’égout en répartissant proportionnellement les coûts entre les locataires.
7 Guide des habitudes des gestionnaires immobiliers à succès
Vous découvrirez des moyens créatifs d’identifier et d’éliminer les routines qui ne profitent plus à votre entreprise.
Télécharger
Pour mettre en œuvre RUBS, il est recommandé qu’un propriétaire donne des avis mensuels pendant au moins 6 mois à tous les locataires au sujet du nouveau programme. Cela donnera suffisamment de temps aux locataires pour absorber les changements et comprendre les nouveaux coûts associés à la facturation. Des études ont montré que la perte de locataires sera minime et que le coût associé aux économies réalisées grâce au programme l’emportera sur tout problème d’inoccupation à court terme. Le propriétaire prend ensuite un pourcentage (généralement de 10 à 20%) de la facture totale d’eau pour l’utilisation des espaces communs et alloue le montant restant aux locataires. Certains propriétaires augmentent progressivement le pourcentage dont les locataires sont responsables pour faciliter l’entrée des locataires dans le programme sur une période annuelle.
Le programme RUBS est un outil utile qui élimine les dépenses en capital et les coûts élevés associés au sous-comptage. Lorsqu’il est mis en œuvre correctement, le programme réduira les dépenses d’exploitation et augmentera la valeur globale de votre propriété.
En savoir plus sur la maintenance & Améliorations