Wenn Sie Mehrfamilienhäuser im Südwesten der Vereinigten Staaten besitzen, sollten Sie über RUBS (Ratio Utility Billing System) Bescheid wissen. Eine große Mehrheit der Mehrfamilien-Mietobjekte in Kalifornien, Arizona, Nevada und New Mexico sind individuell für elektrische dosiert, aber haben, was ein „Master“ Meter für Wasser genannt wird. Die elektrische Nutzung des Mieters wird vom Mieter bezahlt, und die Wasser- und Kanalisationsnutzung für den gesamten Komplex erfolgt in der Regel auf Kosten des Eigentümers. Dieser Aufwand kann ziemlich kostspielig sein und frisst sich in den NOI (Net Operating Income) der Immobilie ein, was sich negativ auf den Wert des Vermögenswerts auswirkt.
Die meisten Branchenexperten rechnen mit anhaltenden Preiserhöhungen für den Wasserverbrauch, da die oben genannten Gebiete derzeit mit Dürre und langfristigen Bedenken hinsichtlich des Wasserschutzes zu kämpfen haben. Um diese Kosten zu mindern, haben versierte Investoren in der Regel den Wasserverbrauch durch die Installation von Low-Flow-Toiletten, Low-Flow-Duschköpfen und Landschaftsgestaltung mit einheimischen Pflanzen oder Wüstenlandschaft in öffentlichen Bereichen reduziert. Dies hilft zwar, die Kosten zu senken, beseitigt sie jedoch nicht, und der Eigentümer ist immer noch mit Kosten belastet, die die Reduktionsmethoden weiterhin übertreffen.
Einige Eigentümer sind so weit gegangen, an jeder einzelnen Einheit Unterzähler zu installieren, wenn das aktuelle Rohrleitungssystem der Immobilie dies zulässt. Dies scheint die beste Lösung zu sein; dies ist jedoch nur möglich, wenn das aktuelle Rohrleitungssystem der Immobilie es Ihnen ermöglicht, diese Änderungen vorzunehmen. Alle diese Methoden sind hilfreich und werden den Wasserverbrauch und die damit verbundenen Kosten eindämmen; Leider erfordern alle diese Methoden auch eine anfängliche Kapitalinvestition des Eigentümers, um sie umzusetzen. Abhängig von der Größe Ihrer Immobilie kann dieser anfängliche Kapitalaufwand erheblich sein — Submeter können zwischen 200 und 400 US-Dollar pro Einheit kosten, ohne Installationsgebühren.
Das RUBS (Ratio Utility Billing System) verwendet eine Zuordnungsformel, die die Wasserrechnung einer Immobilie auf der Grundlage von Quadratmeterzahl, Anzahl der Bewohner oder anderen quantitativen Maßnahmen unter ihren Bewohnern aufteilt. Es ermöglicht dem Eigentümer, einen erheblichen Teil der Wasser- und Abwasserkosten durch anteilige Aufteilung der Kosten auf die Mieter zu decken.
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Um RUBS zu implementieren, wird empfohlen, dass ein Eigentümer allen Mietern mindestens 6 Monate lang monatliche Benachrichtigungen über das neue Programm gibt. Dies gibt den Mietern ausreichend Zeit, die Änderungen zu absorbieren und die mit der Abrechnung verbundenen neuen Kosten zu verstehen. Studien haben gezeigt, dass der Verlust von Mietern minimal sein wird, und die Kosten, die mit den Einsparungen aus dem Programm verbunden sind, werden alle kurzfristigen Leerstände überwiegen. Der Eigentümer nimmt dann einen Prozentsatz (in der Regel 10 bis 20%) von der gesamten Wasserrechnung für die Nutzung des Gemeinschaftsbereichs und teilt den verbleibenden Betrag den Mietern zu. Einige Eigentümer erhöhen schrittweise den Prozentsatz, für den die Mieter verantwortlich sind, um die Mieter über einen jährlichen Zeitraum in das Programm aufzunehmen.
Das RUBS-Programm ist ein nützliches Werkzeug, das den Kapitalaufwand und die hohen Kosten für die Untermessung eliminiert. Bei korrekter Umsetzung reduziert das Programm die Betriebskosten und erhöht den Gesamtwert Ihrer Immobilie.
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