como usar a regra de 1 por cento no Investimento Imobiliário

encontrar e analisar a propriedade de aluguel é uma tarefa difícil.

você pode encontrar uma centena ou mais negócios potenciais em seu mercado alvo e cada um tem suas próprias receitas e despesas a considerar.Pode muito bem levar semanas para analisar todos os negócios … e quando passar pela lista, tudo terá sido vendido!Obviamente, isso não vai funcionar. Então, como é que contornamos isto?É simples. Use ferramentas de triagem.

uma das ferramentas de triagem mais comuns são as regras de 1% e 2%.Qual é a regra de 1% e 2%?

há um monte de” regras de polegar ” flutuando na internet, e esta é uma das mais populares.

a regra de 2% afirma que se a sua renda mensal for aproximadamente igual ou superior a 2% do preço total da propriedade, então você será capaz de gerar um fluxo de caixa positivo na propriedade.

• uma propriedade de $ 100.000 deve gerar $2.000 por mês em aluguel
• uma casa de $75.000 que requer $50.000 em renovações deve ter um valor após reparação de $ 125.000 e aluguel de $ 2.500 .

a regra de 1% é a mesma que a regra de 2% na forma como é calculada, mas diz que um acordo que ganha 1% do preço total na renda de aluguel, você deve quebrar mesmo, geralmente.

• uma propriedade de $ 100.000 deve gerar $ 1.000 por mês de renda

de onde vem a regra de 1 por cento?

as regras de 1% e 2% não são apenas uma regra aleatória que alguém inventou – é um conceito simples criado usando o Multiplicador de renda bruta (leia um artigo em profundidade sobre isso).

*Introdução*

5-Passo Investir Sistema

Nós passamos anos desenvolvendo este processo que tem, literalmente, milhões de dólares gerados em valor e estável de receita anual para os investidores.

GRM é geralmente calculado numa base anual, considerando que o 2% usa a regra de aluguel mensal. Se você estiver familiarizado com o GRM já, é muito simples para converter a 2% de governar sobre a renda bruta multiplicador:

$2,000/mês * 12 meses = us $24.000 alugar/ano

lembramos a fórmula da renda Bruta Multiplicador do meu artigo (link acima):

GRM = Preço / Rendas Brutas

Assim, o GRM para o exemplo acima:

GRM = us $100.000 / us $24.000 = 4.17

é importante salientar que o multiplicador da renda bruta e a regra dos 2% estão inversamente relacionados.

quanto maior a renda em percentagem do valor, menor é a GRM. Então, basicamente, quanto mais baixo o GRM e maior o aluguel %, mais renda potencial.Faz sentido, certo? O GRM é quantos anos de aluguel você precisa para cobrir o custo da propriedade. Quanto mais renda você recebe, menos anos leva para pagar. Mais renda significa menos anos, isso é uma relação inversa.Então, vou dar a volta e dizer que a regra dos 2% significa que você deve encontrar uma propriedade com um multiplicador de aluguel bruto de 4,2 ou menos.Como eu mencionei antes, a regra de 2% deve ser usada como uma ferramenta de triagem para propriedade de investimento. Não é um reflexo exato da renda líquida, porque usa apenas o aluguel bruto e não inclui quaisquer despesas.Assim como você não compraria todas as ações com uma baixa relação P/E, você pode não querer todas as propriedades com uma GRM muito baixa, ou uma que cumpra a regra dos 2%.

uma empresa com uma relação de preço das acções muito baixa em relação aos lucros pode ser subvalorizada, ou pode realmente ser uma empresa que é susceptível de falhar. Uma propriedade com um preço extremamente baixo em comparação com o seu aluguel pode ser uma propriedade com uma imensa quantidade de manutenção diferida, estar em um bairro Classe C ou D, ou ter qualquer número de outros problemas com ele. Assim, o Multiplicador de renda bruta é para o imobiliário como o P/E é para uma ação.

existem tantos riscos potenciais em imóveis que você pode nem mesmo estar considerando que pode ser afetado o GRM da propriedade, por isso pense cuidadosamente antes de saltar em qualquer propriedade que parece muito bom.

Use a regra de 1% Como a primeira ferramenta de triagem.Se as rendas de uma propriedade não estiverem perto ou perto da regra de 1%, afaste-se imediatamente.

há uma tonelada de ofertas decentes lá fora que excedem facilmente a regra de 1%. Por isso, não percas tempo com eles.É verdade, você pode perder uma grande oportunidade de valor acrescentado, onde as rendas vão aumentar quando você assumir…mas isso é raro.Usando a regra de 2% como uma ferramenta de triagem

assim como uma tela de janela permite que o ar para viajar através, uma tela de tela de imóveis bloqueia a maioria das más ofertas e só permite que as ofertas potencialmente boas através.O processo é muito simples.

1. filtre todas as suas propriedades potenciais e faça uma lista do preço pedido e das rendas totais. Se possível, dê uma estimativa muito aproximada de reparos necessários também e adicione isso ao preço pedido. Utilizando esta informação, calcule qual é a percentagem da renda do preço total.
2. classificar a lista de mais alto a mais baixo
3. dar uma olhada mais de perto em cada propriedade que tem um multiplicador de renda bruto abaixo de 4.2, ou excede a regra de 2%.Uma vez que você tenha olhado para os negócios com os rácios mais positivos, comece a trabalhar para trás para lidar com rácios piores.Imagine fazer uma lista de ofertas que se parecem com esta:
   • $500,000 – $3,500 – 0.7%
   • $400,000 – $4,000 – 1.0%
   • $450,000 – $6,000 – 1.3%
   • $350,000 – $5,000 – 1.42%
   • $375,000 – $6,000 – 1.6%
   • $200,000 – $3,800 – 1.9%
   • $450,000 – $9,100 – 2.02%

   Você gostaria de começar por olhar-se primeiro na $450k negócio. Digamos que você descobre que tem um monte de problemas e precisa de algumas centenas de mil na reabilitação, então talvez você passe e vá dar uma olhada no negócio de US $200 mil, e assim por diante.Usando este método, você pode ser capaz de excluir 80-90% de todas as ofertas potenciais para que você possa se concentrar nas que têm o melhor potencial. Espero que possas fazer algumas ofertas e fechar um acordo.Caso contrário, poderá ajustar a regra de acordo com as suas necessidades – continue a ler para ver como.

   as regras de 1% e 2% não são uma regra, por isso torne-a sua própria

   agora, você poderia parar aqui e pegar a informação básica e fugir para o mundo tentando comprar propriedade.

   a realidade é que os imóveis são muito locais, por isso é bastante óbvio que nada pode ser uma ‘regra’. Não se espera que as proporções sejam as mesmas na Florida, Oklahoma ou Califórnia.

   apenas uma rápida taxa de seguro de anedotas na Flórida são pelo menos o dobro das taxas de onde eu sou de Massachusetts. Então, obviamente, ao analisar negócios nesses dois estados, não podemos usar o mesmo conjunto de pressupostos.

   como determinar uma boa relação de renda em qualquer mercado

   1) Determinar o seu dinheiro em metas de retorno de dinheiro

   a primeira coisa que você quer fazer é criar um objetivo para o retorno de seu investimento em dinheiro. Digamos que o seu objectivo é ganhar 15% em dinheiro em qualquer acordo em particular.

   • se eu comprar uma propriedade de $ 100,000, isso vai exigir cerca de $ 20,000 de entrada pagamento.Preciso devolver $ 3.000 por ano para ganhar 15%

   podes usar o que quiseres, mas certifica-te que é muito alto. Propriedades com alavancagem devem ter altos retornos.

   2) estime o seu rácio de despesas

   é aqui que entra a regra dos 50%. Mais uma vez, nenhuma regra funciona em todos os mercados, então você deve entender as despesas em seu mercado particular antes de usar qualquer regra. Você pode achar que suas despesas são 55% ou 40% ou qualquer coisa. Se você quer saber por que escolhemos 50%, leia esse artigo para uma compreensão mais profunda.Uma vez que você analisar várias ofertas no seu mercado e ganhar mais experiência, você saberá quanto propriedades custam e saberá como geri-las. Por agora, vamos ficar com 50% da nossa renda total arrecadada indo para as despesas operacionais.

   3) estimativa das despesas de hipoteca

   Use uma calculadora de hipoteca, a fim de calcular o seu montante mensal de hipoteca. Para simplificar, digamos que temos um empréstimo de 80 mil dólares a 5% durante 30 anos. Isso é um pagamento mensal de $429 ou $ 5148 por ano.

   4) Calcule a sua própria regra de Ouro

   agora é muito simples de descobrir.Sabemos que queremos ganhar 3 mil dólares por ano. Sabemos que as nossas despesas são 50% do nosso rendimento, e sabemos que o nosso pagamento da hipoteca é de $5148 por ano.

   Agora é só resolver:

   (1/2)Alugar– $5,148 = $3,000

   (1/2) aluguel = $8,148

   Aluguel = $16,296

   Aluguel Mensal = $1,358

   $1,358 / $100,000 = 1.36%

   Para você, você vai querer encontrar um negócio que tem rendas em menos de 1,3% ou 1.4% do preço total.

   Use cuidado ao usar a regra de 1% (ou qualquer outra regra)

   como você pode ver com o meu cálculo, a razão é afetada pelo seu pagamento inicial, taxas de juros, relação de gastos, e retorno desejado. Ao mudar qualquer um destes, você vai sair com uma “regra” diferente para seguir e cada mercado provavelmente terá um resultado diferente.Somos afortunados, embora seja extremamente conservador. Quem criou este conceito tornou-o muito vago e colocou os retornos esperados muito alto. Geralmente diz-se que, seguindo a regra dos 2%, uma propriedade deve ter um fluxo de caixa positivo.Pense desta forma-alguém está tentando criar uma regra geral que se aplica a todos, em todos os lugares. Provavelmente não é uma boa ideia.

   o mesmo vale para a regra de 1%. 1% pode quebrar mesmo em um estado e fazer você perder a camisa em outro estado.É por isso que é melhor conhecer o seu mercado, definir as suas expectativas e procurar ofertas que se encaixem nisso.

   a moeda tende a fluir em direção a altos retornos, de modo que Mercados com retornos consistentemente altos encontrarão capital fluindo para essas áreas. Esse dinheiro fará com que as propriedades apreciem até que os lucros diminuam para um nível “normal” (em comparação com outros investimentos como o S&P 500). Então, se você definir seus objetivos muito alto, você pode não encontrar nenhum negócio. Se os baixares muito, vais dar um tiro no pé.Esta equação começa a desmoronar-se em duas circunstâncias. Primeiro, se o pagamento inicial se tornar muito pequeno, então o rácio se tornará muito baixo, bem abaixo de 1%. Uma vez que a regra de 2% é baseada em dinheiro em retorno de dinheiro em vez de retorno sobre o capital próprio, quanto menos dinheiro você tem no negócio, menos você precisa para alcançar o seu lucro desejado.Pense nisso, se tivesse a sorte de só ter de gastar $1 para comprar uma propriedade, poderia ganhar apenas 50 centavos e ter um dinheiro incrível de 50% em dinheiro.Isto não soa muito bem, pois não?

   a outra situação em que a equação começa a desmoronar-se é quando o pagamento inicial se torna demasiado elevado e o montante da hipoteca cai. À medida que isso acontece, a razão vai começar a se aproximar:

   X = relação retorno de Caixa/despesa

   isto vai criar uma razão muito alta. Intuitivamente, porém, faz sentido-quanto mais dinheiro você colocar para baixo, mais baixo de um GRM (renda mais alta como um por cento do valor), a fim de alcançar esse dinheiro muito alto em retorno de dinheiro.

   por exemplo: com uma meta de 15% para o retorno com uma proporção de despesas de 50%, seguiríamos uma “regra de 3%”, o que é muito alto e improvável que você vai conseguir.

   as pessoas investem mais dinheiro para reduzir o risco. Menor risco significa menor retorno. Por isso, se baixares mais, tens de ajustar as tuas expectativas.

   as falhas desta ferramenta de triagem simplesmente confirma o que nós intrinsecamente sabemos sobre Investimento Imobiliário

   isto é – quanto menos você colocar para baixo, então maior o retorno do seu investimento em dinheiro.

   se você colocar apenas $200 para baixo, ganhar $ 100 é um retorno de 50%. Isso é muito melhor do que ganhar 10 mil dólares num investimento de 100 mil dólares.Mas, faz sentido fazer o negócio mais pequeno que só ganha 100 dólares? A porcentagem é alta, mas para ganhar qualquer quantia significativa de dinheiro você teria que fazer centenas de negócios…e ninguém tem tempo para isso.E Agora?Sei que te atirei uma tonelada de números. É por isso que você precisa de uma calculadora para ajudá-lo a fazer negócios de tela. Isso irá poupar-lhe uma tonelada de tempo e garantir que você está certo com mais frequência.

   

   5-Sistema de Passo a

   6-Figuras

   O sistema de 25.000+ os investidores estão usando para iniciar e escala de seus portfólios, SEM a necessidade de moer a cada dia, sendo privada de ricos, ou de saber tudo sobre imóveis.