Když partnerství je prodej majetku a někteří z partnerů chtít proplatit a jiní chtějí investovat, to může vytvořit komplikace s 1031. Existuje několik důvodů. Za prvé, podle IRC § 1031(a) (2) (D), zájmy partnerství nejsou vyměnitelné. Za druhé, daňový poplatník, který prodal vzdaný majetek, musí získat náhradní majetek. Pokud například partnerství prodá opuštěný majetek, musí stejné partnerství koupit náhradní nemovitost. Pokud jednotliví partneři koupí náhradní nemovitost, nebude to platná výměna.
společné řešení tohoto problému je, aby se rozpustil partnerství před prodejem a distribuci nájemce společné zájmy v majetku jednotlivých partnerů (to je „kapka“). Tito jednotliví vlastníci pak nemovitost předají kupujícímu. Někteří bývalí partneři si vyměňují své zájmy (zde je „swap“) za náhradní majetek a jiní berou peněžní výnosy a platí daň ze zisku.
i když je pokles a swap běžnou strukturou, není bez daňového rizika. Aby bylo možné získat nárok na léčbu 1031, musí být prodaná nemovitost a zakoupená nemovitost “ držena pro investici.“I když zákon neobsahuje konkrétní minimální časový rámec, pro který majetek se musí konat, pokud je majetek získaný od jednotlivých partnerů bezprostředně před prodejem, IRS může mít postoj, že jednotliví partneři získali majetek není pro investiční účely, ale spíše pro výhradně za účelem prodeje. I když původní vlastník, partnerství, vlastnil nemovitost po mnoho let před poklesem a výměnou, jednotliví partneři nemusí mít prospěch z předchozího období držení partnerství.
bylo vydáno několik rozhodnutí IRS, která diskvalifikovala výměny kvůli převodům, ke kterým došlo bezprostředně před nebo bezprostředně po výměně. Viz rozhodnutí o příjmech 77-337 a rozhodnutí o příjmech 75-292. Soudy však často interpretována hospodářství požadavek více liberálně a mají povoleno non-uznání získat, i když tam je přenos okamžitě před nebo po výměně z nebo na subjekt kontrolovaný daňový poplatník. Viz Magnezon v. Komisař pro vnitřní příjmy; Bolker v. Komisař pro vnitřní příjmy.
kromě některé příznivé judikatury se IRS rozhodl ve prospěch daňového poplatníka v soukromých Dopisových rozhodnutích 200521002 a 200651030. Obě Soukromý Dopis, Rozhodnutí se zabývala testamentární věřit, že vlastnictví nemovitostí a pravidelně dělal 1031 výměn. Důvěra měla skončit v určitou dobu a, podle plánu ukončení důvěry, aktiva důvěry by nakonec byla držena v LLC. Očekává se, že důvěra skončí během směnného období ve dvou svých transakcích a bezprostředně po dokončení výměny 1031 ve třetí transakci. V každém rozhodnutí IRS rozhodl, že ukončení důvěry a následný převod nemovitostí na LLC nezničí směnné transakce 1031.
i Přes tyto pozitivní rozhodnutí, IRS nebylo zveřejněno žádné rozhodnutí, které dát investorům jistotu, pokud jde o schopnost odložit daň při výměně, pokud poplatník používá pokles a vyměnit strukturu.
kromě toho existují i jiné metody, kterými může IRS napadnout transakci s poklesem a swapem. Například, partneři, kteří rozbalovací TIC majitele, ale i nadále fungovat jako partnerství pro jejich zisk a ztráty prostředků nebo jejich kupní smlouvy jednání může mít jen těžko argumentovat, že jedinci opravdu vypadl z partnerství. V této situaci by Finanční úřad pravděpodobně zjistil, že podstata transakce nastala spíše na úrovni partnerství než na individuální úrovni. Viz Chase v. Komisař pro vnitřní příjmy.
v posledních několika letech začaly daňové úřady věnovat pozornost transakci drop a swap. Například na konci roku 2007 vydala Kalifornská Rada pro franšízové daně („FTB“) oznámení o přezkoumání podobných výměn zahrnujících zájmy TIC. V oznámení bylo uvedeno, že FTB bude zkoumat, zda zájmy TIC byly skutečně skrytými zájmy partnerství. I když poplatníků byly spoléhat na Příjmy Postup 2002-22, aby struktura jejich TIC transakcí, FTB uvedl, že podmínky stanovené v Příjmové Řízení by být považovány za minimální požadavky pro určení existence TIC zájem o pronájem nemovitostí. Toto oznámení slouží k připomenutí investorům, že zájem TIC může být charakterizován jako zájem o partnerství, pokud transakce není správně strukturována. Protože zájmy partnerství nejsou vyměnitelné, může to zničit výměnu.
od roku 2008 navíc přiznání k dani z příjmu partnerství zahrnovalo dvě nové otázky v části seznamu B formuláře 1065. Otázka č. 13 se ptá
„…v průběhu aktuálního nebo předchozího daňového roku, partnerství distribuovány veškerý majetek dostal v jako-druh výměny nebo přispěl tohoto majetku do jiného subjektu (jiné než entit zcela vlastněna spolupráci po celé zdaňovací období)“
Otázka 14 se ptá
„kdykoli V průběhu daňového roku, udělal partnerství distribuovat do všech partnerských nájem-in-common nebo jiné plnou zájmu v partnerství majetku?“
přidání těchto otázek je jasným znamením, že IRS začíná sledovat drop a swap transakce.
pokles a swap je složitá transakce s různými daňovými důsledky. Níže jsou uvedeny některé praktické tipy; nicméně, investoři by měli úzce spolupracovat s jejich CPA nebo právník a analyzovat všechny daňové otázky spojené s jejich konkrétní transakci.
- odstoupit od subjektu co nejdříve před uzavřením vzdaného majetku.
- držte náhradní vlastnost po dostatečnou dobu před převodem na jakýkoli subjekt.
- Udržovat odpovídající záznamy za účelem prokázání úmyslu držet vzdal nebo nahrazení majetku pro podnikání, nebo investiční účely.
- při zařazení do Tic zájmů postupujte podle mnoha kritérií uvedených v Rev.Proc. 2002-22 jak je to možné, tj. podíl na zisku a výdajích poměrným způsobem.
- zkoumat judikaturu kromě řízení o příjmech 2002-22.
- při prodeji vzdaného majetku vyjednávejte a uzavřete kupní smlouvu jako jednotlivci.
- zvažte daňové důsledky alternativ, jako je swap a drop.
Příjmy Vládnoucí 77-337, 1977 WL 43782 (1977)
Příjmy Vládnoucí 75-292, 1975 WL 35378 (1975)
Magneson v. Komisař pro Vnitřní Příjmy, 753 F. 2d 1490 (USA TC 1985)
Bolker v. Komisař pro Vnitřní Příjmy, 760 F.2d 1039 (1985)
PLR 2005-21002 (únor 24, 2005)
PLR 2006-51030 (září 19, 2006)
Kalifornie Franchise Daň vývěska 2000 1107 02
Chase v. Komisař pro Vnitřní Příjmy, 92 T. C. 874 (1989)
První American Exchange Company, LLC Kvalifikovaného Prostředníka, není finanční nebo realitní makléř, agent nebo prodejce, a je vyloučen z poskytování finanční, realitní, daňové nebo právní poradenství. Poraďte se se svým finančním, realitním, daňovým nebo právním poradcem o vašich konkrétních okolnostech. First American Exchange Company, LLC neposkytuje žádnou výslovnou ani předpokládanou záruku respektující předložené informace a nepřebírá žádnou odpovědnost za chyby nebo opomenutí.
máte pro nás další dotazy? Zeptejte se zde. Chcete začít s výměnou? Začni tady.
Zůstaňte v obraze o burzovním průmyslu 1031, zaregistrujte se pro aktualizace zde.