når et partnerskab sælger ejendom, og nogle af partnerne ønsker at udbetale, og andre ønsker at geninvestere, kan det skabe komplikationer med en 1031-udveksling. Der er et par grunde til dette. For det første kan partnerskabsinteresser i henhold til IRC-kapitel 1031(a)(2)(D) ikke udveksles. For det andet skal den skattepligtige, der solgte den forladte ejendom, erhverve erstatningsejendommen. For eksempel, hvis et partnerskab sælger den afgivne ejendom, skal det samme partnerskab købe erstatningsejendommen. Hvis individuelle partnere køber erstatningsejendommen, vil det ikke være en gyldig udveksling.
en fælles løsning på dette problem er at opløse partnerskabet forud for salget og distribuere lejer i fælles interesser i ejendommen til de enkelte partnere (dette er “drop”). Disse individuelle ejere derefter skøde ejendommen til køberen. Nogle tidligere partnere udveksler deres interesser (her er “bytte”) til erstatningsejendom, og andre tager kontantprovenuet og betaler skat af gevinsten.
mens et fald og bytte er en fælles struktur, er det ikke uden skatterisiko. For at kvalificere sig til 1031-behandling skal den solgte ejendom og den købte ejendom have været “holdt til investering.”Selvom koden ikke indeholder en bestemt minimumstidsramme, for hvilken ejendom skal holdes, hvis ejendom erhverves af de enkelte partnere umiddelbart før salget, kan IRS tage den holdning, at de enkelte partnere erhvervede ejendommen ikke til investeringsformål, men snarere med det ene formål at sælge den. Selv hvis den oprindelige ejer, partnerskabet, havde ejet ejendommen i mange år forud for drop og bytte, de enkelte partnere kan muligvis ikke drage fordel af partnerskabets tidligere holdingsperiode.
der har været flere IRS-afgørelser, der har diskvalificeret udvekslinger på grund af overførsler, der fandt sted umiddelbart før eller umiddelbart efter en udveksling. Jf. Indtægtsafgørelse 77-337 og Indtægtsafgørelse 75-292. Domstole har imidlertid ofte fortolket holdingskravet mere liberalt og har tilladt ikke-anerkendelse af gevinst, selv når der sker en overførsel umiddelbart før eller efter en udveksling fra eller til en enhed, der kontrolleres af skatteyderen. Se Magneson v. kommissær for Internal Revenue; Bolker v. kommissær for Internal Revenue.
ud over nogle gunstige retspraksis, IRS besluttet til fordel for skatteyderne i private brev afgørelser 200521002 og 200651030. Begge Private Brevafgørelser vedrørte en testamentarisk tillid, der ejede fast ejendom og regelmæssigt foretog 1031 udvekslinger. Tilliden skulle afsluttes på et bestemt tidspunkt, og i henhold til tillidens opsigelsesplan ville tillidens aktiver til sidst blive afholdt i en LLC. Tilliden forventedes at ophøre i løbet af udvekslingsperioden i to af sine transaktioner og umiddelbart efter afslutningen af en 1031-udveksling i en tredje transaktion. I hver afgørelse fastslog IRS, at opsigelsen af tilliden og den efterfølgende overførsel af ejendommene til LLC ikke ville ødelægge 1031-udvekslingstransaktionerne.
på trods af disse positive beslutninger har IRS ikke offentliggjort nogen afgørelser, der giver investorerne sikkerhed for muligheden for at udsætte skat i en børs, hvis skatteyderne bruger en drop-og byttestruktur.
desuden er der andre metoder, hvormed IRS kan udfordre en drop og bytte transaktion. For eksempel, partnere, der falder ned til TIC-ejere, men fortsætter med at fungere som et partnerskab for deres fortjeneste og tabstildelinger eller for deres købsaftaleforhandlinger, kan have svært ved at argumentere for, at enkeltpersoner virkelig faldt ud af partnerskabet. I denne situation vil IRS sandsynligvis finde ud af, at transaktionens substans fandt sted på partnerskabsniveau snarere end på individuelt niveau. Se Chase v. kommissær for Internal Revenue.
inden for de sidste par år er skattemyndighederne begyndt at være opmærksomme på at droppe og bytte transaktion. For eksempel, i slutningen af 2007, California Franchise skat Board (“FTB”) udsendte en meddelelse med hensyn til sin undersøgelse af lignende venlige udvekslinger, der involverer TIC-interesser. Meddelelsen angav, at FTB ville undersøge, om TIC-interesser faktisk var forklædte partnerskabsinteresser. Selvom skatteyderne har været afhængige af Indtægtsproceduren 2002-22 for at strukturere deres TIC-transaktioner, erklærede FTB, at betingelserne i Indtægtsproceduren ville blive betragtet som minimumskrav til bestemmelse af eksistensen af en TIC-interesse i leje af fast ejendom. Denne meddelelse tjener til at minde investorer om, at en TIC-interesse kan karakteriseres som en partnerskabsinteresse, hvis transaktionen ikke er struktureret korrekt. Da partnerskabsinteresserne ikke kan udveksles, kan dette ødelægge en udveksling.
derudover, begyndende i 2008, partnerskab selvangivelser inkluderet to nye spørgsmål i skema B del af formular 1065. Spørgsmål 13 spørger
“…i løbet af det indeværende eller foregående skatteår distribuerede partnerskabet enhver ejendom, der blev modtaget i en lignende udveksling, eller bidrog med sådan ejendom til en anden enhed (bortset fra enheder, der er helejet af partnerskabet i hele skatteåret)”
spørgsmål 14 spørger
“på ethvert tidspunkt i skatteåret, distribuerede partnerskabet til enhver partner en fælles lejemål eller anden udelt interesse i partnerskabsejendom?”
tilføjelsen af disse spørgsmål er en klar indikation af, at IRS er begyndt at spore drop og bytte transaktioner.
et fald og bytte er en kompliceret transaktion med en række skattemæssige konsekvenser. Nedenfor er nogle praktiske tip; imidlertid, investorer bør arbejde tæt sammen med deres CPA eller advokat og analysere alle de skatteproblemer, der er involveret i deres specifikke transaktion.
- slip ud af enheden så tidligt som muligt inden lukningen af den afgivne ejendom.
- Hold erstatningsejendommen i tilstrækkelig tid, inden den overføres til en enhed.
- opretholde tilstrækkelige optegnelser for at etablere bevis for hensigt om at holde den forladte eller erstatnings ejendom til forretnings-eller investeringsformål.
- følg så mange af kriterierne i Rev. Proc, når du falder ind i TIC-interesser. 2002-22 som muligt, dvs. andel i overskud og udgifter på et pro rata grundlag.
- Undersøg retspraksis ud over Indtægtsproceduren 2002-22.
- når du sælger den forladte ejendom, skal du forhandle og indgå salgsaftalen som enkeltpersoner.
- overvej skattemæssige konsekvenser af alternativer, såsom en bytte og drop.
Indtægtsafgørelse 77-337, 1977 VL 43782 (1977)
Indtægtsafgørelse 75-292, 1975 35378 (1975)
Magneson v. kommissær for Internal Revenue, 753 F. 2D 1490 (US TC 1985)
Bolker v. kommissær for Internal Revenue, 760 F.2d 1039 (1985)
PLR 2005-21002 (februar 24, 2005)
PLR 2006-51030 (September 19, 2006)
Californien Franchise skat Board meddelelse 2000 1107 02
Chase v. kommissær for Internal Revenue, 92 T. C. 874 (1989)
First American Udvekslingsfirma, LLC en kvalificeret formidler, er ikke en finansiel eller ejendomsmægler, agent eller sælger, og er udelukket fra at give finansiel, fast ejendom, skat eller juridisk rådgivning. Rådfør dig med din økonomiske, ejendoms -, skatte-eller juridiske rådgiver om dine specifikke omstændigheder. giver ingen udtrykkelig eller underforstået garanti, der respekterer de præsenterede oplysninger og påtager sig intet ansvar for fejl eller udeladelser.
har du yderligere spørgsmål til os? Stil dit spørgsmål her. Vil du komme i gang med din udveksling? Start din her.
Hold dig opdateret om 1031-udvekslingsindustrien, Tilmeld dig opdateringer her.