wanneer een partnerschap onroerend goed verkoopt en sommige partners willen uitbetalen en anderen willen herinvesteren, kan dit complicaties veroorzaken bij een 1031-beurs. Daar zijn een paar redenen voor. Ten eerste zijn volgens IRC § 1031(a)(2)(D) partnerschapsbelangen niet omwisselbaar. Ten tweede moet de belastingplichtige die het afgestane goed heeft verkocht, het vervangende goed verwerven. Bijvoorbeeld, als een partnerschap verkoopt het afgestane onroerend goed, diezelfde partnerschap moet het vervangende onroerend goed te kopen. Als individuele partners de vervangende woning kopen, zal het geen geldige ruil zijn.
een gemeenschappelijke oplossing voor dit probleem is de ontbinding van het partnerschap voorafgaand aan de verkoop en de verdeling van de huurder in gemeenschappelijk belang in het onroerend goed aan de individuele partners (Dit is de “drop”). Die individuele eigenaren doen dan de eigendom aan de koper. Sommige voormalige partners wisselen hun belangen (hier is de “swap”) in vervangende woning, en anderen nemen de contante opbrengst en betalen belasting op de winst.
hoewel een drop en swap een gemeenschappelijke structuur is, is het niet zonder belastingrisico. Om in aanmerking te komen voor 1031 behandeling, moet het verkochte en het gekochte onroerend goed zijn “aangehouden voor investeringen.”Hoewel de code geen specifiek minimumtijdskader bevat waarvoor onroerend goed moet worden gehouden, kan de IRS het standpunt innemen dat de individuele partners het onroerend goed niet hebben verworven voor beleggingsdoeleinden, maar alleen met het oog op de verkoop ervan. Zelfs als de oorspronkelijke eigenaar, het partnerschap, het eigendom voor vele jaren voorafgaand aan de drop en swap had gehad, de individuele partners kunnen niet in staat zijn om te profiteren van de vorige holding periode van het partnerschap.
er zijn verschillende rulings van de IRS geweest die beurzen hebben gediskwalificeerd wegens overdrachten die onmiddellijk vóór of onmiddellijk na een beurs plaatsvonden. Zie rulings 77-337 en rulings 75-292. De rechtbanken hebben het bezitsvereiste echter vaak liberaler geïnterpreteerd en hebben het niet-opnemen van winst toegestaan, zelfs wanneer er onmiddellijk vóór of na een ruil een overdracht plaatsvindt van of naar een entiteit die onder de zeggenschap staat van de belastingplichtige. Zie Magneson V. Commissioner of Internal Revenue; Bolker V. Commissioner of Internal Revenue.
naast een aantal gunstige jurisprudentie heeft de IRS in particuliere Briefrulings 200521002 en 200651030 ten gunste van de belastingplichtige beslist. Beide private brief Rulings gericht op een testamentary trust dat onroerend goed bezat en regelmatig deed 1031 uitwisselingen. De trust was te wijten aan te beëindigen op een bepaald moment en, volgens de trust ‘ s beëindiging plan, de activa van de trust zou uiteindelijk worden gehouden in een LLC. De trust zou naar verwachting tijdens de ruilperiode in twee van zijn transacties en onmiddellijk na de voltooiing van een 1031 uitwisseling in een derde transactie beëindigen. In elke uitspraak, de IRS oordeelde dat de beëindiging van de trust en de daaropvolgende overdracht van de eigenschappen aan de LLC niet de 1031 uitwisseling transacties zou ruïneren.
ondanks deze positieve beslissingen heeft de IRS geen rulings gepubliceerd die beleggers zekerheid geven over de mogelijkheid om belasting in een beurs uit te stellen als de belastingplichtige een “drop and swap” – structuur gebruikt.
Bovendien zijn er andere methoden waarmee de IRS een “drop and swap” transactie kan aanvechten. Bijvoorbeeld, partners die vallen naar Tic eigenaren, maar blijven werken als een partnerschap voor hun winst en verlies toewijzingen of voor hun koopovereenkomst onderhandelingen kan een harde tijd met het argument dat individuen echt viel uit het partnerschap. In deze situatie, de IRS zou waarschijnlijk vinden dat de inhoud van de transactie plaatsvond op het partnerschapsniveau, in plaats van het individuele niveau. Zie Chase v. Commissaris van interne inkomsten.
de afgelopen jaren zijn de belastingautoriteiten begonnen aandacht te besteden aan drop-en swaptransactie. Zo heeft de California Franchise Tax Board (“FTB”) eind 2007 een mededeling gepubliceerd met betrekking tot het onderzoek van soortgelijke uitwisselingen waarbij Tic-belangen betrokken zijn. In de mededeling werd aangegeven dat de FTB zou onderzoeken of Tic-belangen eigenlijk verkapte partnerschapsbelangen waren. Hoewel belastingplichtigen zich hebben gebaseerd op de Revenue Procedure 2002-22 om hun TIC-transacties te structureren, verklaarde de FTB dat de in de Revenue Procedure uiteengezette voorwaarden zouden worden beschouwd als minimumvereisten voor het bepalen van het bestaan van een tic-belang in verhuur van onroerend goed. Deze mededeling dient om beleggers eraan te herinneren dat een TIC-belang kan worden gekarakteriseerd als een partnerschapsbelang als de transactie niet goed gestructureerd is. Aangezien de partnerschaps belangen niet uitwisselbaar zijn, kan dit een uitwisseling ruïneren.
Bovendien werden vanaf 2008 twee nieuwe vragen opgenomen in Schema B van formulier 1065. Vraag 13 vraagt
“…tijdens de huidige of voorafgaande fiscale jaar, het samenwerkingsverband verdeeld goederen ontvangen in een als-soort uitwisseling of bijgedragen deze goederen aan een andere entiteit (andere dan entiteiten die volledig eigendom zijn van de samenwerking in de gehele fiscale jaar)”
Vraag 14 vraagt
“Op elk moment gedurende het fiscale jaar, heb het partnerschap te verspreiden naar elke partner een huur-in-gemeenschappelijke of andere onverdeelde interesse in samenwerking woning?”
de toevoeging van deze vragen is een duidelijke indicatie dat de IRS begint te volgen drop en swap transacties.
een “drop and swap” is een ingewikkelde transactie met uiteenlopende fiscale gevolgen. Hieronder zijn enkele praktische tips; echter, beleggers moeten nauw samenwerken met hun CPA of advocaat en analyseren van alle fiscale kwesties die betrokken zijn bij hun specifieke transactie.
- verlaat de entiteit zo vroeg mogelijk vóór de sluiting van het afgestane eigendom.
- het vervangende goed gedurende voldoende tijd aanhouden voordat het aan een entiteit wordt overgedragen.
- een adequate administratie bijhouden om bewijs te leveren van de intentie om het afgestane of vervangende goed voor zakelijke of beleggingsdoeleinden te houden.
- volg bij het vervallen in TIC-belangen evenveel van de criteria die in Rev.Proc zijn uiteengezet. 2002-22 mogelijk, dat wil zeggen, pro rata aandeel in de winst en kosten.
- onderzoek de jurisprudentie naast de Ontvangstenprocedure 2002-22.
- onderhandel bij de verkoop van het afgestane onroerend goed en sluit de verkoopovereenkomst als individu aan.
- overweeg de fiscale gevolgen van alternatieven, zoals een swap en drop.
Revenue Ruling 77-337, 1977 WL 43782 (1977)
Revenue Ruling 75-292, 1975 WL 35378 (1975)
Magneson v. Commissioner of Internal Revenue, 753 F. 2d 1490 (US TC 1985)
Bolker v. Commissioner of Internal Revenue, 760 F.2d 1039 (1985)
PLR 2005-21002 (februari 24, 2005)
PLR 2006-51030 (September 19, 2006)
Californië Franchise Tax Board Kennisgeving 2000 1107 02
Chase v. Commissaris van de Internal Revenue, 92 T. C. 874 (1989)
Eerste Amerikaanse Exchange Company, LLC een Gekwalificeerde Tussenpersoon, geen financiële of onroerend goed, makelaar, makelaar of verkoper, en is uitgesloten van het geven van financiële, vastgoed -, fiscaal of juridisch advies. Overleg met uw financiële, Vastgoed -, belasting-of juridisch adviseur over uw specifieke omstandigheden. First American Exchange Company, LLC geeft geen uitdrukkelijke of impliciete garantie met betrekking tot de gepresenteerde informatie en aanvaardt geen verantwoordelijkheid voor fouten of omissies.
heeft u nog vragen voor ons? Stel uw vraag hier. Wilt u aan de slag met uw uitwisseling? Begin die van jou hier.
blijf op de hoogte van de 1031 beursindustrie, meld u hier aan voor updates.