atunci când un parteneriat vinde proprietăți și unii dintre parteneri doresc să se retragă, iar alții vor să reinvestească, poate crea complicații cu un schimb 1031. Există câteva motive pentru acest lucru. În primul rând, în temeiul IRC 1031 litera(A) punctul 2 litera(D), interesele de parteneriat nu pot fi schimbate. În al doilea rând, contribuabilul care a vândut proprietatea renunțată trebuie să achiziționeze proprietatea de înlocuire. De exemplu, dacă un parteneriat vinde proprietatea renunțată, același parteneriat trebuie să cumpere proprietatea de înlocuire. Dacă partenerii individuali cumpără proprietatea de înlocuire, nu va fi un schimb valid.
o soluție comună la această problemă este dizolvarea parteneriatului înainte de vânzare și distribuirea chiriașului în interese comune în proprietate către partenerii individuali (aceasta este „scăderea”). Acei proprietari individuali apoi fapta proprietatea cumpărătorului. Unii foști parteneri își schimbă interesele (iată „swap”) în proprietatea de înlocuire, iar alții iau încasările în numerar și plătesc impozitul pe câștig.
în timp ce o scădere și swap este o structură comună, nu este lipsită de risc fiscal. Pentru a se califica pentru tratamentul 1031, proprietatea vândută și proprietatea achiziționată trebuie să fi fost „deținute pentru investiții.”Deși codul nu include un interval de timp minim specific pentru care proprietatea trebuie să fie deținută, dacă proprietatea este achiziționată de partenerii individuali imediat înainte de vânzare, IRS poate lua poziția că partenerii individuali au achiziționat proprietatea nu în scopuri investiționale, ci mai degrabă în scopul unic de a o vinde. Chiar dacă proprietarul inițial, parteneriatul, deținea proprietatea timp de mulți ani înainte de cădere și schimb, este posibil ca partenerii individuali să nu poată beneficia de perioada de deținere anterioară a parteneriatului.
au existat mai multe hotărâri IRS care au descalificat schimburile din cauza transferurilor care au avut loc imediat înainte sau imediat după un schimb. A se vedea hotărârile privind veniturile 77-337 și hotărârea privind veniturile 75-292. Cu toate acestea, instanțele au interpretat adesea cerința de deținere mai generos și au permis nerecunoașterea câștigului, chiar și atunci când există un transfer imediat înainte sau după un schimb de la sau către o entitate controlată de contribuabil. Vedea Magneson v. Comisarul pentru venituri interne; Bolker v.Comisarul pentru venituri interne.
în plus față de unele jurisprudență favorabilă, IRS a decis în favoarea contribuabilului în hotărârile scrisoare privată 200521002 și 200651030. Ambele hotărâri de scrisoare privată s-au adresat unui trust testamentar care deținea proprietăți imobiliare și făcea în mod regulat 1031 de schimburi. Trustul urma să se încheie la un anumit moment și, conform planului de reziliere al trustului, activele trustului vor fi deținute în cele din urmă într-un SRL. Trustul era de așteptat să înceteze în timpul perioadei de schimb în două dintre tranzacțiile sale și imediat după finalizarea unui schimb 1031 într-o a treia tranzacție. În fiecare hotărâre, IRS a susținut că încetarea încrederii și transferul ulterior al proprietăților către LLC nu ar strica tranzacțiile de schimb 1031.
în ciuda acestor decizii pozitive, IRS nu a publicat nicio hotărâre care să ofere investitorilor certitudine cu privire la capacitatea de a amâna impozitul într-o bursă dacă contribuabilul folosește o structură de scădere și swap.
mai mult decât atât, există și alte metode prin care IRS poate contesta o scădere și swap tranzacție. De exemplu, partenerii care renunță la proprietarii TIC, dar continuă să funcționeze ca un parteneriat pentru alocările lor de profit și pierdere sau pentru negocierile Acordului de cumpărare pot avea dificultăți în a argumenta că indivizii au renunțat cu adevărat la parteneriat. În această situație, IRS ar găsi probabil că substanța tranzacției a avut loc la nivel de parteneriat, mai degrabă decât la nivel individual. Vezi Chase v. Comisarul pentru venituri interne.
în ultimii ani, autoritățile fiscale au început să acorde o atenție să scadă și tranzacții de swap. De exemplu, la sfârșitul anului 2007, California Franchise Tax Board („FTB”) a emis o notificare cu privire la examinarea schimburilor similare care implică interese TIC. Anunțul a indicat că FTB va examina dacă interesele TIC erau de fapt interese de parteneriat deghizate. Deși contribuabilii s-au bazat pe procedura de venituri 2002-22 pentru a-și structura tranzacțiile TIC, FTB a declarat că condițiile stabilite în procedura de venituri ar fi considerate cerințe minime pentru determinarea existenței unui interes TIC în domeniul imobiliar de închiriere. Această notificare servește pentru a reaminti investitorilor că un interes TIC poate fi caracterizat ca un interes de parteneriat dacă tranzacția nu este structurată corespunzător. Deoarece interesele de parteneriat nu pot fi schimbate, acest lucru poate distruge un schimb.
în plus, începând din 2008, declarațiile privind impozitul pe profit din parteneriat au inclus două întrebări noi în partea din anexa B a formularului 1065. Întrebarea 13 întreabă
„…în cursul anului fiscal curent sau anterior, parteneriatul a distribuit orice proprietate primită într – un schimb similar sau a contribuit cu o astfel de proprietate unei alte entități (altele decât entitățile deținute integral de parteneriat pe tot parcursul anului fiscal) ”
întrebarea 14 solicită
„în orice moment al anului fiscal, parteneriatul a distribuit vreunui partener un interes comun sau un alt interes nedivizat în proprietatea parteneriatului?”
adăugarea acestor întrebări este un indiciu clar că IRS începe să urmărească tranzacțiile de tip drop și swap.
o scădere și un swap este o tranzacție complicată, cu o varietate de implicații fiscale. Mai jos sunt câteva sfaturi practice; cu toate acestea, investitorii ar trebui să lucreze îndeaproape cu CPA sau avocatul lor și să analizeze toate problemele fiscale implicate în tranzacția lor specifică.
- renunțați la entitate cât mai curând posibil înainte de închiderea proprietății renunțate.
- dețin proprietatea de înlocuire pentru o perioadă suficientă de timp înainte de a transfera către orice entitate.
- păstrați înregistrări adecvate pentru a stabili dovezi ale intenției de a deține proprietatea renunțată sau de înlocuire în scopuri comerciale sau de investiții.
- când cădeți în interese TIC, urmați cât mai multe dintre criteriile stabilite în Rev.Proc. 2002-22, adică ponderea profiturilor și cheltuielilor în mod proporțional.
- examinează jurisprudența în plus față de procedura de venituri 2002-22.
- când vindeți proprietatea renunțată, negociați și încheiați contractul de vânzare ca persoane fizice.
- luați în considerare implicațiile fiscale ale alternativelor, cum ar fi un swap și o scădere.
hotărârea privind veniturile 77-337, 1977 WL 43782 (1977)
hotărârea privind veniturile 75-292, 1975 WL 35378 (1975)
Magneson împotriva Comisarului pentru venituri interne, 753 F. 2D 1490 (US TC 1985)
Bolker împotriva Comisarului pentru venituri interne, 760 F.2d 1039 (1985)
PLR 2005-21002 (februarie 24, 2005)
PLR 2006-51030 (septembrie 19, 2006)
California Franchise Tax Board aviz 2000 1107 02
Chase V. Comisarul pentru venituri interne, 92 T. C. 874 (1989)
First American Exchange Company, LLC un intermediar calificat, nu este un broker financiar sau imobiliar, agent sau agent de vânzări și este împiedicat să ofere consultanță financiară, imobiliară, fiscală sau juridică. Consultați-vă cu consilierul dvs. financiar, imobiliar, fiscal sau juridic cu privire la circumstanțele dvs. specifice. First American Exchange Company, LLC nu oferă nicio garanție expresă sau implicită cu privire la informațiile prezentate și nu își asumă nicio responsabilitate pentru erori sau omisiuni.
aveți întrebări suplimentare pentru noi? Pune-ți întrebarea aici. Vrei să începi cu schimbul tău? Începe a ta aici.
Fiți la curent cu industria de schimb 1031, înscrieți-vă pentru actualizări aici.