Le scénario
Notre client nouvellement retraité est venu nous voir dans l’espoir d’obtenir une approbation pour une hypothèque, mais on lui avait dit que maintenant qu’il était à la retraite, il ne gagnait pas assez d’argent pour être admissible à un prêt. Techniquement, c’était vrai. Il avait beaucoup de revenus avant de prendre sa retraite, mais ses revenus de la sécurité sociale et sa pension ne suffisaient pas à lui donner droit à une hypothèque sur la maison qui l’intéressait.
L’obstacle
Notre client savait qu’il finirait par prendre sa retraite et chercher du travail pour compléter ses revenus et le garder occupé. Il savait également qu’avec ses actifs, il était plus que financièrement capable de remplir ses obligations hypothécaires. Le problème était de le prouver à un prêteur.
La solution
Parce que notre client avait des actifs importants dans son compte de retraite mais affichait un revenu minimal sinon, le bon outil pour le travail était un outil peu utilisé appelé « hypothèque d’épuisement des actifs. » Ce type de prêt hypothécaire permet à un emprunteur d’utiliser (c’est-à-dire d’épuiser) ses comptes de retraite afin d’être admissible à un prêt hypothécaire.
Il existe deux versions différentes de ce type d’hypothèque. La première exige que les emprunteurs démontrent qu’ils pourraient utiliser l’actif comme revenu pendant la durée de l’hypothèque (360 mois pour une hypothèque de 30 ans) et l’autre exige qu’ils démontrent qu’ils ont l’intention d’utiliser l’actif comme revenu pendant les trois premières années de l’hypothèque. Nous sommes allés avec le premier type pour notre client.
Notre client avait 500 000 $ sur son compte IRA. Connaissant ce nombre et suivant les directives du prêteur, nous avons calculé son revenu supplémentaire potentiel en 2 étapes faciles:
- Déterminez la quantité utilisable. En supposant que 30% sera nécessaire pour couvrir les impôts et la dévaluation potentielle du fonds, le montant utilisable est la valeur des temps IRA.7 : 500 000 x x.70 = $350,000
- Déterminez le revenu mensuel. En divisant le revenu utilisable par le nombre de mois du prêt, on obtient le montant du revenu mensuel que l’actif pourrait générer:
- $350.000 / 360 mois = 972 $.22 / mois
Une fois que nous avons ajouté ce montant à son compte de résultat, il a été approuvé pour le prêt auquel il pensait auparavant ne pas être admissible. Un autre client satisfait!
Une solution alternative
Si notre client avait voulu essayer une hypothèque encore plus importante, nous aurions pu demander une hypothèque sur l’épuisement de l’actif sur une période de trois ans (36 mois). Si nous avions emprunté cette voie, le processus aurait été légèrement différent.
- Déterminer la quantité utilisable. En supposant que 30% sera nécessaire pour couvrir les impôts et la dévaluation potentielle du fonds, le montant utilisable est la valeur des temps IRA.7 : 500 000 x x.70 = $350,000
- Déterminez le revenu mensuel. En divisant le montant utilisable par 36, nous obtenons le montant du revenu mensuel que l’actif peut générer sur trois ans: 350.000$ / 36 mois = 9 722,229 / mois
- Mettre en place une distribution automatique mensuelle des fonds de l’IRA. Il s’agit de la différence la plus significative entre les deux versions de l’hypothèque sur l’épuisement des actifs. Dans ce scénario, l’emprunteur doit démontrer qu’il a réellement l’intention d’épuiser l’actif afin de bénéficier du montant du prêt le plus élevé. Ainsi, une fois le premier dépôt mensuel effectué sur son compte courant, il présenterait la preuve qu’il a mis en place des décaissements mensuels automatiques et qu’il a reçu le premier décaissement avec sa demande.
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