El Escenario
Nuestro cliente recién jubilado vino a nosotros con la esperanza de obtener la aprobación para una hipoteca, pero le habían dicho que ahora que estaba jubilado, no ganaba suficiente dinero para calificar para un préstamo. Técnicamente, esto era cierto. Había tenido muchos ingresos antes de jubilarse, pero sus ingresos del Seguro Social y su pensión no eran suficientes para calificar para una hipoteca sobre la casa en la que estaba interesado.
El obstáculo
Nuestro cliente sabía que eventualmente se retiraría de su retiro y recogería algo de trabajo para complementar sus ingresos y mantenerlo ocupado. También sabía que, con sus activos, era más que financieramente capaz de cumplir con sus obligaciones hipotecarias. La cuestión era probarle esto a un prestamista.
La solución
Debido a que nuestro cliente tenía activos significativos en su cuenta de jubilación, pero mostraba ingresos mínimos, la herramienta adecuada para el trabajo era una herramienta poco utilizada llamada «hipoteca de agotamiento de activos».»Este tipo de hipoteca permite a un prestatario usar (es decir, agotar) sus cuentas de jubilación para calificar para una hipoteca.
Hay dos versiones diferentes de este tipo de hipoteca. El primero requiere que los prestatarios demuestren que podrían usar el activo como ingreso durante la vida de la hipoteca (360 meses para una hipoteca de 30 años) y el otro requiere que demuestren que tienen la intención de usar el activo como ingreso durante los primeros tres años de la hipoteca. Elegimos el primero para nuestro cliente.
Nuestro cliente tenía 5 500,000 en su cuenta IRA. Conociendo ese número y siguiendo las pautas del prestamista, calculamos su ingreso adicional potencial en 2 sencillos pasos:
- Determinar la cantidad utilizable. Suponiendo que se necesitará un 30% para cubrir los impuestos y la posible devaluación del fondo, la cantidad utilizable es el valor de los tiempos de la cuenta IRA .7: x 500,000 x .70 = $350,000
- Determinar los ingresos mensuales. Dividiendo los ingresos utilizables por el número de meses del préstamo se obtiene la cantidad de ingresos mensuales que el activo podría generar:
- $350.000 / 360 meses = 9 972.22 / mes
Una vez que agregamos esa cantidad a su cuenta de resultados, fue aprobado para el préstamo para el que anteriormente pensaba que no calificaría. Otro cliente satisfecho!
Una solución Alternativa
Si nuestro cliente hubiera querido probar una hipoteca aún mayor, podríamos haber solicitado una hipoteca de agotamiento de activos basada en el agotamiento del activo durante tres años (36 meses). Si hubiéramos seguido esta ruta, el proceso habría sido ligeramente diferente.
- Determinar la cantidad utilizable. Suponiendo que se necesitará un 30% para cubrir los impuestos y la posible devaluación del fondo, la cantidad utilizable es el valor de los tiempos de la cuenta IRA .7: x 500,000 x .70 = $350,000
- Determinar los ingresos mensuales. Dividiendo la cantidad utilizable por 36, obtenemos la cantidad de ingresos mensuales que el activo puede generar durante tres años: 3 350.000 / 36 meses = 9 9,722.22 / mes
- Configure la distribución automática mensual de fondos de IRA. Esta es la diferencia más significativa entre las dos versiones de la hipoteca de agotamiento de activos. En este escenario, el prestatario debe demostrar que realmente tiene la intención de agotar el activo para calificar para el monto mayor del préstamo. Por lo tanto, después de hacer el primer depósito mensual en su cuenta de cheques, presentaría evidencia de que ha establecido desembolsos mensuales automáticos y que ha recibido el primer desembolso junto con su solicitud.
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