Locataires par la Loi sur l’Entièreté en Floride

Qu’est-ce que la location par l’ensemble en Floride?

En Floride, la location intégrale est une forme de propriété immobilière définie comme un bien matrimonial détenu conjointement avec des droits de survie. Les droits de survie signifient que lorsque l’un des copropriétaires décède, le titre légal de la propriété commune passe automatiquement au propriétaire survivant.

La plupart des biens détenus conjointement comprennent des droits de survie, et ils sont appelés « locataires conjoints ayant des droits de survie » ou JTWRO. Cependant, seules les personnes mariées peuvent posséder des biens en tant que locataires entiers; on ne peut pas posséder des biens entiers avec un membre de la famille autre qu’un conjoint.

Les tribunaux ont littéralement décrit les locataires par des entités entières comme simplement « JTWROS plus le mariage. »Locataires par propriété entière est parfois abrégé en « TE », « Dix Ent » ou « T par E. »

Avantages des locataires par l’ensemble

Les locataires par l’ensemble de la propriété offrent un avantage de protection des actifs aux débiteurs mariés. La loi de la Floride prévoit que tout bien appartenant aux conjoints en tant que locataires par l’ensemble des parties est protégé contre un créancier judiciaire de l’un ou l’autre des conjoints individuels. La protection des locataires dans l’ensemble existe dans la mesure où un créancier a une réclamation contre un seul des propriétaires conjoints.

Lorsque les deux époux sont conjointement redevables à un créancier particulier, ce créancier conjoint peut saisir involontairement les locataires de la totalité des biens. Des jugements distincts en faveur d’un créancier basés sur des causes d’action distinctes contre chaque conjoint ne constituent pas un jugement conjoint contre les deux conjoints.

Comment Quelque Chose Devient-Il Locataire dans Son Intégralité?

En Floride, la protection des locataires par l’ensemble a été établie par des décisions judiciaires interprétant la common law. En vertu du droit judiciaire de la Floride, pour être considéré comme une location par l’ensemble, la propriété en question doit présenter les caractéristiques suivantes:

• copropriété et contrôle,
• le conjoint doit avoir un intérêt identique dans le bien,
• les intérêts du conjoint dans le bien doivent provenir du même instrument,
• les intérêts du conjoint doivent avoir commencé simultanément,
• les copropriétaires doivent avoir été mariés au moment où ils ont acquis le bien, et
• le conjoint survivant sera propriétaire du bien après le décès de l’un ou l’autre des conjoints.

Lorsque la propriété des biens communs est remise en question, les deux époux doivent avoir la preuve qu’ils avaient l’intention de prendre le titre de locataires par des entiers.

La Cour suprême de Floride a déclaré que tout bien immobilier ou personnel appartenant conjointement à un mari et à une femme est présumé appartenir en tant que locataires à l’ensemble des parties. En outre, l’article 655.79 des statuts de la Floride stipule que tout compte bancaire détenu par le mari et la femme est présumé être un compte de locataires par entireties, sauf s’il existe des preuves claires et convaincantes de leur intention contraire. Un créancier pourrait réfuter cette présomption de comptes bancaires entiers en démontrant que les époux avaient l’intention de posséder les biens du compte d’une autre manière de copropriété. Le remplissage incorrect d’une demande de compte bancaire ou d’une carte de signature peut empêcher la propriété de l’intégralité. Si votre demande de compte financier indique une autre forme de propriété, un tribunal peut conclure que vous et votre conjoint ne vouliez pas de compte TBE.

Locataires en commun en Floride

La forme par défaut de copropriété en Floride est locataires en commun, ou location en commun. Lorsque la propriété est détenue en tant que locataires en commun, chaque copropriétaire possède un intérêt distinct et divisible dans la propriété. En Floride, sauf indication contraire, les intérêts communs dans les locataires de biens communs sont supposés égaux.

Par exemple, si deux frères et sœurs possèdent conjointement une maison, les frères et sœurs posséderont la propriété en tant que locataires en commun. La propriété sera égale, 50/50, à moins que l’acte ne spécifie un pourcentage différent.

Lorsqu’une forme différente de copropriété est détruite, la forme de propriété résultante est celle des locataires en commun.

Par exemple, disons que deux personnes possèdent des biens en tant que locataires conjoints avec droit de survie. Si un créancier judiciaire obtient un privilège contre l’une des parts du propriétaire du bien, la saisie du privilège détruit les locataires conjoints avec droit de survie. Le résultat sera une location en commun.

Pour un couple marié, en Floride, la présomption est que les biens acquis conjointement sont détenus en tant que locataires par l’ensemble plutôt que comme locataires en commun. Cependant, si le couple marié divorce, la location par l’ensemble des parties est détruite et les deux ex-conjoints détiendront la propriété en tant que locataires en commun.

Avantages et inconvénients des biens entiers

En Floride, les locataires par propriété entière sont une protection efficace des biens relativement rapide et simple contre les jugements individuels contre l’un ou l’autre des conjoints. Il y a peu de travail juridique ou de dépenses pour organiser la propriété de la propriété par l’ensemble des parties.

La location intégrale peut cependant ne pas assurer une protection sûre des actifs pour certaines personnes à long terme. Premièrement, un divorce entre les époux transforme immédiatement les locataires par la propriété entière en une location conjointe en tant que locataires communs entre les ex-conjoints. Après le divorce, la part du débiteur des biens serait immédiatement exposée aux créanciers. De même, le décès de l’un des conjoints met fin à la totalité des locataires et confère le bien uniquement au conjoint survivant. La totalité de l’actif serait exposée aux créanciers du jugement du conjoint survivant. Parfois, les locataires par la propriété entière créent des problèmes pour la planification successorale lorsque les conjoints veulent des plans successoraux différents.

Locataires par l’ensemble en faillite

Les débiteurs de faillite de la Floride ne peuvent pas réclamer les exemptions légales des créanciers de la Floride de leurs actifs tant qu’ils n’ont pas résidé en Floride pendant deux ans. Techniquement, la location par des entités entières n’est pas une exemption de propriété car elle n’est pas exclue de l’exécution par les lois de la Floride. Au lieu de cela, la location par des entités est une forme de titre de propriété. Par conséquent, la règle d’attente de faillite de deux ans pour les exemptions de la Floride ne s’applique pas aux actifs que le débiteur possède conjointement avec un conjoint non déclarant en tant que location par l’ensemble.

Les débiteurs mariés en faillite n’ont pas à résider en Floride pendant deux ans ou avant de pouvoir protéger des actifs entiers en faillite. Les actifs entiers ne sont exonérés que lorsque l’un des conjoints fait faillite individuellement et que le couple n’a pas de dettes communes non garanties.

Les Locataires Par Entiretés N’Empêchent Pas la confiscation pénale

La collecte des jugements rendus par un tribunal fédéral est généralement recueillie en vertu des règles et des exemptions des tribunaux d’État. La collecte des jugements civils fédéraux doit reconnaître la loi sur l’exemption des actifs de la Floride. Cependant, des règles différentes s’appliquent dans des situations particulières où le créancier est le gouvernement des États-Unis ou une agence fédérale. Un exemple est celui des poursuites pénales fédérales où le gouvernement américain obtient une ordonnance contre un défendeur pour confiscation des actifs du défendeur obtenus par le biais d’une entreprise criminelle. Les défendeurs au pénal sont tenus de renoncer à leurs intérêts dans des biens qui seraient autrement exemptés de recouvrement au civil.

Dans un cas récent en Floride, les États-Unis. le gouvernement a obtenu un jugement de confiscation criminelle contre un homme qui plaide coupable de blanchiment d’argent. Avant la poursuite, l’homme et sa femme ont acheté une propriété conjointement en tant que locataires par des entités entières. Par la suite, l’épouse a fait part de son intérêt à sa fiducie de vie révocable distincte dans le cadre de sa planification successorale distincte. Les biens appartenant à un conjoint débiteur et non débiteur sont exemptés de réclamations contre le conjoint débiteur en vertu de la loi de la Floride.

La Cour a déclaré que les locataires par propriété entière en Floride ne protègent pas une propriété contre la confiscation criminelle conformément à la loi fédérale 18 U.S.C. 853. Même si les locataires par propriété entière protégeaient contre la confiscation, la femme a coupé les biens entiers lorsqu’elle a transmis l’intérêt de la propriété du troupeau à une fiducie révocable individuelle; une planification successorale raisonnable interfère souvent avec la protection des actifs. Le tribunal de district des États-Unis a ordonné au gouvernement de liquider les biens et d’allouer 50% du produit net au conjoint du défendeur.

La loi sur la perception fiscale de l’IRS est similaire à la perception de la confiscation pénale. Les locataires par entiretés et d’autres exemptions de Floride, y compris homestead, n’empêchent pas l’IRS de liquider les intérêts fonciers du contribuable.

Droit immobilier de la Floride pour les couples mariés

En vertu de la loi de la Floride, les biens immobiliers détenus par des couples mariés sont presque toujours détenus en tant que locataires par l’ensemble des parties. Cette forme de propriété présente les caractéristiques importantes suivantes:

• La location intégrale est un type de copropriété disponible pour les couples mariés.
• Les deux époux doivent acquérir simultanément leurs intérêts dans des biens entiers pendant leur mariage.
• La loi de Floride présume que les biens matrimoniaux appartenant conjointement sont destinés à être dus par l’ensemble des parties.
• Les biens entiers sont protégés contre les créanciers judiciaires de l’un ou l’autre des conjoints, mais pas contre les jugements conjoints.
• Les biens immobiliers et les biens corporels peuvent être détenus en tant que locataires par des entités entières.
• Locataires par entièreté la protection des biens est perdue après le divorce ou le décès d’un conjoint.
• La protection de l’intégralité dépend des lois de l’État où se trouvent les biens plutôt que de l’État de résidence principale du débiteur.
• Les locataires par entièreté ont des avantages dans la planification de l’exemption de faillite.

Le déménagement en Floride Change-t-il la Propriété commune aux locataires par Entièreté?

En Floride, un compte conjoint détenu par des personnes mariées est présumé être détenu en tant que locataire par des entités entières et est à l’abri du recouvrement d’un jugement contre l’un ou l’autre des conjoints individuellement. Mais certains États ne reconnaissent pas ou n’exemptent pas les locataires par des actifs entiers. Alors, que se passe-t-il lorsqu’un compte est ouvert lorsqu’un couple marié vit dans un autre État qui ne reconnaît pas les locataires par entireties et que le couple déménage en Floride?

Au moins deux tribunaux se sont déjà penchés sur cette question et leurs décisions semblent aboutir à des conclusions différentes. Un cas de faillite a déclaré que l’intention des couples mariés était la question clé. Le couple n’aurait pas pu avoir l’intention d’avoir un actif entier lorsqu’il vivait dans un État qui ne permettait pas aux locataires de posséder des biens entiers. Un autre tribunal des faillites examinant un billet à ordre détenu conjointement a estimé que l’emplacement en Floride d’un couple marié changeait la propriété du billet aux locataires par des entités entières, d’autant plus qu’un billet est un bien meuble. Il n’est pas clair si le même tribunal considérerait un compte financier comme mobile aux mêmes fins.

Nous pensons que la meilleure réponse est qu’un actif ne change pas son caractère en entier lorsque les propriétaires déménagent en Floride. Les tribunaux peuvent constater que la propriété légale et les caractéristiques des biens personnels sont fixées lors de l’acquisition en vertu des lois de l’État où les biens sont acquis.

Page mise à jour le 26 février 2021