ha a partnerség eladási ingatlan és néhány partner szeretné készpénzben ki, és mások szeretnék újra befektetni, akkor létrehozhat komplikációk egy 1031 csere. Ennek néhány oka van. Először is, az IRC 1031(a)(2)(D) pontja szerint a partnerségi érdekek nem cserélhetők. Másodszor, az adóalanynak, aki eladta a lemondott ingatlant, meg kell szereznie a helyettesítő ingatlant. Például, ha egy partnerség eladja a lemondott ingatlant, akkor ugyanannak a partnerségnek meg kell vásárolnia a helyettesítő ingatlant. Ha az egyes partnerek megvásárolják a helyettesítő ingatlant, az nem lesz érvényes csere.
a közös megoldás erre a problémára az, hogy megszünteti a partnerség előtt az értékesítés és osztja bérlő közös érdekek az ingatlan az egyes partnerek (ez a “csepp”). Ezek az egyéni tulajdonosok ezután az ingatlant a vevőnek adják át. Egyes korábbi partnerek kicserélik érdekeiket (itt a” csere”) helyettesítő ingatlanra, mások pedig a készpénzbevételt és a nyereség után fizetnek adót.
míg a drop and swap egy közös struktúra, nem mentes az adókockázattól. Annak érdekében, hogy jogosultak legyenek az 1031 kezelésre, az eladott vagyontárgyat és a megvásárolt ingatlant “befektetésre” kellett tartani.”Bár a Kódex nem tartalmaz konkrét minimális időkeretet, amelyre az ingatlant meg kell tartani, ha az ingatlant az egyes partnerek közvetlenül az eladás előtt szerezték meg, az IRS álláspontot képviselhet, hogy az egyes partnerek nem befektetési célokra szerezték meg az ingatlant, hanem kizárólag az eladás céljából. Még akkor is, ha az eredeti tulajdonos, a partnerség sok éven át birtokolta az ingatlant a csepp és a csere előtt, az egyes partnerek nem tudják kihasználni a partnerség korábbi tartási időszakát.
több olyan IRS-határozat is született, amely kizárta a cseréket a csere előtt vagy után közvetlenül bekövetkezett átutalások miatt. Lásd a 77-337. és a 75-292. A bíróságok azonban gyakran liberálisabban értelmezték a birtoklási követelményt, és engedélyezték a nyereség el nem ismerését, még akkor is, ha közvetlenül az adóalany által ellenőrzött gazdálkodó egységtől vagy gazdálkodó egységtől történő csere előtt vagy után történik átruházás. Lát Magneson kontra Belső Bevételi biztos; Bolker kontra Belső Bevételi biztos.
néhány kedvező ítélkezési gyakorlat mellett az IRS az adózó javára döntött a 200521002 és 200651030 magánlevélben. Mindkét magánlevélben hozott döntés egy végrendeleti trösztre vonatkozott, amely ingatlanokkal rendelkezett, és rendszeresen 1031 cserét hajtott végre. A bizalom egy bizonyos időpontban megszűnt, és a bizalom megszüntetési terve szerint a bizalom eszközeit végül egy LLC-ben tartják. A trust várhatóan két tranzakciója során megszűnik az átváltási időszak alatt, és közvetlenül az 1031-es csere befejezése után egy harmadik tranzakcióban. Minden döntésben az IRS úgy ítélte meg, hogy a bizalom megszüntetése és az ingatlanok későbbi átruházása az LLC-re nem tönkreteszi az 1031 csereügyletet.
e pozitív döntések ellenére az IRS nem tett közzé olyan határozatokat, amelyek bizonyosságot adnak a befektetőknek abban, hogy képesek-e elhalasztani az adót a tőzsdén, ha az adózó csepp-és swapstruktúrát alkalmaz.
ezenkívül vannak más módszerek is, amelyekkel az IRS megtámadhatja a csepp-és swapügyletet. Például azok a partnerek, akik a TIC tulajdonosaihoz esnek, de továbbra is partnerségként működnek az eredmény-és veszteségelosztásuk vagy az adásvételi szerződés tárgyalásai miatt, nehezen vitathatják, hogy az egyének valóban kiléptek a partnerségből. Ebben a helyzetben az IRS valószínűleg úgy találja, hogy az ügylet lényege a partnerség szintjén történt, nem pedig az egyéni szinten. Lásd Chase kontra Belső Bevételi biztos.
az elmúlt néhány évben az adóhatóságok elkezdtek figyelni a csepp és a swap tranzakciókra. Például 2007 végén a kaliforniai Franchise Tax Board (“FTB”) közleményt adott ki a Tic érdekeit érintő hasonló jellegű cserék vizsgálatáról. A közlemény jelezte, hogy az FTB megvizsgálja, hogy a TIC-érdekek valóban rejtett partnerségi érdekek-e. Bár az adófizetők A 2002-22-es bevételi eljárásra támaszkodtak TIC-ügyleteik strukturálásához, az FTB kijelentette, hogy a bevételi eljárásban meghatározott feltételek minimumkövetelményeknek minősülnek a bérleti ingatlanokban fennálló Tic-érdek fennállásának megállapításához. Ez az értesítés arra szolgál, hogy emlékeztesse a befektetőket, hogy a TIC-érdek partnerségi érdekként jellemezhető, ha az ügylet nincs megfelelően felépítve. Mivel a partnerségi érdekek nem cserélhetők, ez tönkreteheti a cserét.
ezenkívül 2008-tól kezdődően a partnerségi jövedelemadó-bevallások két új kérdést tartalmaztak az 1065-ös formanyomtatvány B. listáján. Kérdés 13 kéri
“…a folyó vagy az azt megelőző adóév során a partnerség minden hasonló jellegű cserében kapott vagyontárgyat elosztott, vagy ilyen vagyontárgyat adott egy másik szervezetnek (a társaság teljes tulajdonában lévő szervezetek kivételével az adóév során)”
a 14. kérdés felteszi
“az adóév során bármikor, terjesztette-e a partnerség bármely partnernek közös bérleti vagy egyéb osztatlan érdekeltséget a partnerségi tulajdonban?”
ezeknek a kérdéseknek a hozzáadása egyértelműen jelzi, hogy az IRS elkezdi nyomon követni a csepp-és swapügyleteket.
a drop and swap egy bonyolult ügylet, amely számos adóhatással jár. Az alábbiakban néhány gyakorlati tipp; azonban a befektetőknek szorosan együtt kell működniük a CPA-val vagy az ügyvéddel, és elemezniük kell az adott tranzakcióval kapcsolatos összes adózási kérdést.
- a lemondott ingatlan lezárása előtt a lehető leghamarabb lépjen ki a gazdálkodó egységből.
- tartsa a helyettesítő tulajdonságot elegendő ideig, mielőtt bármilyen entitásra átruházná.
- megfelelő nyilvántartást vezet annak érdekében, hogy bizonyítékot szolgáltasson a lemondott vagy helyettesítő ingatlan üzleti vagy befektetési célú megőrzésére irányuló szándékról.
- amikor a TIC érdeklődési körébe esik, kövesse a Rev.Proc. A 2002-22-es időszakban a lehető legnagyobb mértékben, azaz arányosan részesednek a nyereségből és a kiadásokból.
- vizsgálja meg az ítélkezési gyakorlatot a 2002-22-es bevételi eljárás mellett.
- amikor eladja a lemondott ingatlant, tárgyaljon és kösse meg az adásvételi szerződést magánszemélyként.
- fontolja meg az alternatívák, például a swap és a drop adóügyi következményeit.
bevételi döntés 77-337, 1977 WL 43782 (1977)
bevételi döntés 75-292, 1975 WL 35378 (1975)
Magneson kontra Belső Bevételi biztos, 753 F. 2D 1490 (US TC 1985)
Bolker kontra Belső Bevételi biztos, 760 F.2d 1039 (1985)
PLR 2005-21002 (február 24, 2005)
PLR 2006-51030 (szeptember 19, 2006)
Kaliforniai Franchise Adótanács közleménye 2000 1107 02
Chase kontra Belső Bevételi biztos, 92 T. C. 874 (1989)
First American Exchange Company, LLC minősített közvetítő, nem pénzügyi vagy ingatlanközvetítő, ügynök vagy eladó, és kizárt pénzügyi, ingatlan -, adó-vagy jogi tanácsadásban. Konzultáljon pénzügyi, ingatlan -, adó-vagy jogi tanácsadójával az Ön konkrét körülményeiről. A First American Exchange Company, LLC nem vállal kifejezett vagy hallgatólagos garanciát a bemutatott információk tiszteletben tartására, és nem vállal felelősséget a hibákért vagy hiányosságokért.
további kérdése van hozzánk? Tegye fel kérdését itt. Szeretné elkezdeni a cserét? Kezdje itt a sajátját.
Legyen naprakész a 1031 csere ipar, iratkozzon fel a frissítéseket itt.