パートナーシップが不動産を売却している場合、1031取引所で複雑な問題が発生する可能性があります。 これにはいくつかの理由があります。 第一に、irc§1031(a)(2)(D)の下では、パートナーシップの利益は交換できません。 第二に、放棄された財産を売却した納税者は、交換用財産を取得する必要があります。 例えば、パートナーシップが放棄された特性を販売すれば、その同じパートナーシップは取り替えの特性を買わなければならない。 個々のパートナーが交換用不動産を購入した場合、それは有効な交換ではありません。
この問題に対する一般的な解決策は、売却前にパートナーシップを解消し、個々のパートナーに財産の共通の利益のためにテナントを配布することです（これは”ドロップ” これらの個々の所有者は、買い手にプロパティを証書します。 いくつかの元パートナーは、交換用財産に（ここでは”スワップ”です）自分たちの利益を交換し、他の人が現金収入を取り、ゲインに税金を支払います。
ドロップとスワップは共通の構造ですが、税リスクがないわけではありません。 1031の治療のために修飾するためには、販売されたプロパティと購入したプロパティは、”投資のために開催されている必要があります。”コードには、プロパティが保持されなければならない特定の最小時間枠は含まれていませんが、プロパティが売却直前に個々のパートナーによって取得され 元の所有者、パートナーシップは、ドロップとスワップの前に多くの年のためのプロパティを所有していた場合でも、個々のパートナーは、パートナーシップの前の保
交換の直前または直後に発生した移転により、交換を失格とするいくつかのIRS判決がありました。 収益判決77-337および収益判決75-292を参照してください。 裁判所は、しかし、多くの場合、より自由に保有要件を解釈しているとすぐに、または納税者によって制御されるエンティティから、またはへの交換の後に移転があった場合でも、利得の非認識を許可しています。 マグネソン対内国歳入委員会（英語版）、ボルカー対内国歳入委員会（英語版）を参照のこと。
いくつかの有利な判例法に加えて、IRSは私的な手紙の判決200521002と200651030で納税者を支持することを決定しました。 両方の私信判決は、不動産を所有し、定期的に1031の取引所を行った遺言信託に対処しました。 信託は特定の時間に終了する予定であり、信託の終了計画に従って、信託の資産は最終的にLLCに保持されます。 この信託は、2つの取引における交換期間中、および3回目の取引における1031取引の完了直後に終了する予定であった。 各判決では、IRSは、信託の終了とその後のLLCへの財産の移転が1031の交換取引を台無しにしないと判断しました。
これらの肯定的な決定にもかかわらず、IRSは、納税者がドロップアンドスワップ構造を使用している場合、取引所で税金を延期する能力に関する投資家
さらに、IRSがドロップアンドスワップ取引に挑戦することができる他の方法があります。 たとえば、TICの所有者にドロップダウンしますが、彼らの損益配分や購入契約交渉のためのパートナーシップとして動作し続けるパートナーは、個人が本当に このような状況では、IRSは、おそらく取引の物質ではなく、個々のレベルではなく、パートナーシップレベルで発生したことがわかります。 チェイスv.内国歳入委員会を参照してください。
ここ数年のうちに、課税当局は取引のドロップとスワップに注意を払い始めています。 例えば、2007年後半に、カリフォルニア州フランチャイズ税委員会（”FTB”）は、TIC利益を含む同様の種類の取引所の審査に関する通知を発行しました。 この通知は、FTBがTIC利益が実際に偽装されたパートナーシップ利益であるかどうかを検討することを示した。 納税者は、TIC取引を構造化するために収益手続き2002-22に依存してきたが、FTBは、収益手続きに記載された条件は、賃貸不動産におけるTIC利息の存在を決定 この通知は、取引が適切に構成されていない場合、TIC利息はパートナーシップ利息として特徴付けられる可能性があることを投資家に思い出させる パートナーシップの利益は交換可能ではないので、これは交換を台無しにする可能性があります。
さらに、2008年から、パートナーシップ所得税申告書には、フォーム1065のスケジュールB部分に二つの新しい質問が含まれていました。 第13問
“…現在または前の課税年度の間に、パートナーシップは、同種の交換で受け取った財産を配布するか、またはそのような財産を別の事業体（課税年度を通じてパー
“課税年度の間にいつでも、パートナーシップはパートナーシップの特性の借用共通か他の分割されていない興味をあらゆるパートナーに配るか。”
これらの質問の追加は、IRSがドロップとスワップ取引を追跡し始めていることを明確に示しています。
ドロップとスワップは、さまざまな税務上の影響を伴う複雑な取引です。 以下はいくつかの実用的なヒントです;しかしながら,投資家は彼らの公認会計士や弁護士と密接に協力し、彼らの特定のトランザクションに関す
- 放棄された財産の閉鎖の前に可能な限り早期にエンティティからドロップアウトします。
- 任意のエンティティに転送する前に、十分な時間のために交換プロパティを保持します。
- 事業または投資目的のために放棄されたまたは交換された財産を保持する意図の証拠を確立するために、適切な記録を維持する。
- TICの利益に落ちるときは、Rev.Procに記載されている基準の多くに従ってください。 2002年（平成22年）には、利益と費用を比例配分で分担することができるようになった。
- 2002年2月22日
- 放棄された財産を売却する場合は、個人として交渉し、売却契約を締結します。
- スワップやドロップなどの代替案の税的含意を考慮する。
77-337,1977 43782 (1977)
75-292,1975 35378 (1975)
Magneson v.Commissioner of Internal Revenue,753F.2d1490(US TC1985)
Bolker v.Commissioner of Internal Revenue,760F.2次元1039 (1985)
特開2005-21002 24, 2005)
2006年5月30日(月)19, 2006)
カリフォルニア州フランチャイズ税委員会通知2000 1107 02
チェイスv.内国歳入委員会,92T.C.874 (1989)
First American Exchange Company,LLC資格のある仲介者は、金融または不動産ブローカー、代理人または販売員ではなく、金融、不動産、税務または法的助言を与えることはできません。 あなたの特定の状況についてのあなたの財政、不動産、税または法的顧問と相談しなさい。 First American Exchange Company,LLCは、提示された情報を尊重する明示的または黙示的な保証を行わず、エラーまたは省略について一切の責任を負いません。
私たちのために追加の質問がありますか？ ここであなたの質問をしてください。 あなたの交換を開始したいですか？ ここから始めろ
1031exchange業界の最新情報を入手し、ここで更新にサインアップしてください。