이 문제에 대한 일반적인 해결책은 판매 전에 파트너십을 해산하고 부동산의 공동 이익을 위해 세입자를 개별 파트너에게 배포하는 것입니다(이것은”드롭”입니다). 그 개별 소유자 다음 구매자에 게 속성을 증서. 몇몇 이전 협동자는 보충 재산으로 그들의 관심사를 교환한다(여기”교환”있는다),다른 사람은 현금 진행을 가지고 가고 이득에 세금을 지불한다.
드롭 및 스왑은 일반적인 구조이지만 세금 위험이없는 것은 아닙니다. 1031 치료를받을 수 있도록하기 위해,판매 된 재산과 구입 한 재산은”투자를 위해 개최되어 있어야합니다.”비록 코드 속성 보유 해야 합니다 특정 최소 시간 프레임을 포함 하지 않습니다,속성 판매 직전 개별 파트너에 의해 취득 하는 경우 국세청 개별 파트너 투자 목적을 위해 하지 아니라 그것을 판매의 유일한 목적을 위해 속성을 인수 하는 위치를 걸릴 수 있습니다. 비록 원래 소유자,공동체정신은,하락 및 교환 이전에 많은 년간 재산을 소유했었다,개인적인 협동자는 공동체정신의 이전 보유 기간으로부터 혜탁받을지도 모르지 않는다.
교환 직전 또는 직후에 발생한 이체로 인해 교환 자격을 상실한 여러 국세청 판결이 있었다. 수익 판결 77-337 및 수익 판결 75-292 를 참조하십시오. 법원은,그러나,종종 더 자유롭게 보유 요구 사항을 해석하고 이득의 비 인식을 허용 한,직전 또는 납세자에 의해 제어 엔티티에서 또는에 교환 후 전송이있는 경우에도. 보다 마그네 슨 대 국세청장;볼커 대 국세청장.
일부 유리한 판례 법 외에도 국세청 개인 편지 판결 200521002 및 200651030 에서 납세자에 찬성 하 여 결정 했다. 두 개인 편지 판결은 부동산을 소유하고 정기적으로 1031 교환을 한 유언 신탁을 다루었습니다. 신탁은 특정 시간에 종료 될 예정이었고,신탁의 종료 계획에 따라 신탁의 자산은 결국 유한회사에서 보유 될 것입니다. 신뢰는 두 거래에서 교환 기간 동안 그리고 세 번째 거래에서 1031 교환이 완료된 직후에 종료 될 것으로 예상되었습니다. 각 판결에서 국세청은 신탁의 종료와 유한회사에 대한 재산의 이전이 1031 교환 거래를 망치지 않을 것이라고 주장했다.
이러한 긍정적 인 결정에도 불구하고,국세청은 납세자가 드롭 및 스왑 구조를 사용하는 경우 교환에서 세금을 연기 할 수있는 능력에 대해 투자자에게 확실성을 부여하는 판결을 발표하지 않았습니다.
또한 국세청이 하락 및 스왑 거래에 도전 할 수있는 다른 방법이 있습니다. 예를 들어,틱 소유자에게 드롭 다운하지만 자신의 이익과 손실 할당 또는 구매 계약 협상을 위해 파트너십으로 계속 작동하는 파트너는 개인이 실제로 파트너십에서 탈퇴했다고 주장하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 이 상황에서 국세청 가능성이 거래의 물질 보다는 개인 수준 파트너십 수준에서 발생 찾을 것 이다. 체이스 대 국세청장을 참조하십시오.
지난 몇 년 동안,과세 당국은 드롭 스왑 거래에 관심을 지불하기 시작했다. 예를 들어,2007 년 말,캘리포니아 프랜차이즈 세무위원회(“연방 세무위원회”)는 틱의 이익을 포함하는 같은 종류의 교류의 심사에 관한 통지를 발표했다. 이 통지는 금융감독원이 금융감독원의 이해관계가 실제로 위장된 파트너십 이해관계 인지 여부를 조사하는 것으로 나타났다. 납세자들은 2002-22 년 수익 절차에 의존하여 거래를 구조화해 왔지만,수익 절차에 명시된 조건은 임대 부동산에 대한 수익 이익의 존재를 결정하기위한 최소 요구 사항으로 간주 될 것이라고 명시했습니다. 이 통지는 거래가 적절하게 구성되지 않은 경우 파트너십 이자로 특징 지어 질 수 있음을 투자자에게 상기시키는 역할을합니다. 파트너십 이익은 교환 할 수 없기 때문에 교환을 망칠 수 있습니다.
또한 2008 년부터 파트너십 소득세 신고서에는 양식 1065 의 일정 2 부분에 두 가지 새로운 질문이 포함되었습니다. 질문 13
“…현재 또는 이전 과세 연도 동안 파트너십은 같은 종류의 교환으로 수령하거나 그러한 재산을 다른 법인(과세 연도 내내 파트너십이 전액 소유 한 법인 제외)에 분배했습니다.”
질문 14 는 다음과 같이 묻습니다.
“과세 연도 동안 언제 든 지 파트너십 임대-에서-공통 또는 다른 전적인된 관심 파트너십 속성에 배포 했 어?”
이러한 질문의 추가 국세청 드롭 및 스왑 거래를 추적 하기 시작 하는 명확한 표시입니다.
하락 및 스왑은 다양한 세금 영향을 미치는 복잡한 거래입니다. 아래는 몇 가지 실용적인 팁;그러나,투자자 그들의 공인 회계사 또는 변호사와 긴밀 하 게 작동 하 고 그들의 특정 거래와 관련 된 세금 문제를 모두 분석 해야 합니다.
- 포기한 재산의 종결의 앞에 실재물의 가능한한 빨리 떨어지십시요.
- 어떤 엔터티로 전송 하기 전에 충분 한 시간 동안 대체 속성을 보유 합니다.
- 사업 또는 투자 목적으로 포기 또는 대체 재산을 보유하려는 의도의 증거를 확립하기 위해 적절한 기록을 유지한다.
- 이해관계에 영향을 미칠 때는 목사에 명시된 많은 기준을 따르십시오. 2002-22 가능한,즉,비례 기준으로 이익과 비용에 공유.
- 수익 절차 2002-22 이외에 판례법을 검토하십시오.
- 포기한 재산을 팔 때,개인으로서 협상하고 판매 계약을 체결하십시오.
- 스왑 및 드롭과 같은 대안의 세금 의미를 고려하십시오.
수익 지배 77-337,1977WL43782 (1977)
수익 지배 75-292,1975WL35378 (1975)
Magneson v. 국장 내부의 수익,753F.2d1490(US TC1985)
Bolker v. 국장 내부의 수익,760F.2 차원 1039 (1985)
2005-21002(2 월 24, 2005)
2006-51030(9 월 19, 2006)
캘리포니아 프랜차이즈 세무위원회 통지 2000 1107 02
체이스 대 국세청장,92 티씨.874 (1989)
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