når et partnerskap selger eiendom og noen av partnerne ønsker å ta ut penger Og andre ønsker å reinvestere, kan det skape komplikasjoner med en 1031 utveksling. Det er et par grunner til dette. FOR DET FØRSTE, UNDER IRC § 1031 (a) (2) (D), kan partnerskapsinteresser ikke byttes ut. For det andre må skattebetaleren som solgte den tilbakeleverte eiendommen erverve erstatningsegenskapen. For eksempel, hvis et partnerskap selger den tilbakeleverte eiendommen, må det samme partnerskapet kjøpe erstatningsegenskapen. Hvis individuelle partnere kjøper erstatningseiendommen, vil det ikke være en gyldig bytte.
en felles løsning på dette problemet er å oppløse partnerskapet før salget og distribuere leietaker i felles interesser i eiendommen til de enkelte partnerne(dette er «drop»). De enkelte eierne deretter gjerning eiendommen til kjøperen. Noen tidligere partnere utveksler sine interesser (her er «bytte») til erstatningseiendom, og andre tar kontantinntektene og betaler skatt på gevinsten.
mens en dråpe og bytte er en felles struktur, er det ikke uten skatterisiko. For å kvalifisere for 1031 behandling, må eiendommen solgt og eiendommen kjøpt ha blitt » holdt for investering.»Selv om koden ikke inneholder en bestemt minimum tidsramme for hvilken eiendom må holdes, hvis eiendommen er anskaffet av de enkelte partnerne umiddelbart før salget, KAN IRS ta stilling til at de enkelte partnerne kjøpte eiendommen ikke for investeringsformål, men heller for det eneste formål å selge den. Selv om den opprinnelige eieren, partnerskapet, hadde eid eiendommen i mange år før slipp og bytte, kan de enkelte partnerne ikke kunne dra nytte av partnerskapets tidligere holdingsperiode.
DET har vært FLERE IRS-avgjørelser som har diskvalifisert utvekslinger på grunn av overføringer som skjedde umiddelbart før eller umiddelbart etter en utveksling. Se Inntektsavgjørelser 77-337 og Inntektsavgjørelser 75-292. Domstoler har imidlertid ofte tolket holding kravet mer liberalt og har tillatt ikke-anerkjennelse av gevinst, selv når det er en overføring umiddelbart før eller etter en utveksling fra eller til en enhet kontrollert av skattyter. Se Magneson v. Kommissær For Internal Revenue; Bolker v. Kommissær For Internal Revenue.
I tillegg til noen gunstige rettspraksis, IRS besluttet i favør av skattyter I Private Brev Kjennelser 200521002 og 200651030. Begge Private Brevavgjørelser adresserte en testamentarisk tillit som eide fast eiendom og regelmessig gjorde 1031 utvekslinger. Tilliten var på grunn av å si opp på et bestemt tidspunkt, og i henhold til trustens oppsigelsesplan ville eiendelene til tilliten til slutt bli holdt i EN LLC. Tilliten ble forventet å opphøre i løpet av utvekslingsperioden i to av transaksjonene og umiddelbart etter ferdigstillelse av en 1031-utveksling i en tredje transaksjon. I hver avgjørelse holdt IRS at oppsigelsen av tilliten og påfølgende overføring av eiendommene TIL LLC ikke ville ødelegge 1031-valutatransaksjonene.
TIL tross for disse positive beslutningene har IRS ikke publisert noen avgjørelser som gir investorer sikkerhet om muligheten til å utsette skatt i en bytte dersom skattebetaleren bruker en dråpe-og byttestruktur.
Videre Er det andre metoder SOM IRS kan utfordre en dråpe og bytte transaksjon. For eksempel kan partnere som faller ned TIL tic-eiere, men fortsetter å operere som et partnerskap for deres gevinst-og tapsallokeringer eller for deres kjøpsavtaleforhandlinger, ha det vanskelig å argumentere for at enkeltpersoner virkelig droppet ut av partnerskapet. I DENNE situasjonen VIL IRS sannsynligvis finne at stoffet i transaksjonen skjedde på partnerskapsnivå, i stedet for individnivå. Se Chase v. Kommissær For Internal Revenue.
i løpet av de siste årene har skattemyndighetene begynt å ta hensyn til drop og swap transaksjon. For eksempel, i slutten av 2007, utstedte California Franchise Tax Board («FTB») en melding med hensyn til sin undersøkelse av lignende utvekslinger som involverer TIC-interesser. Innkallingen indikerte AT FTB ville undersøke om TIC-interesser faktisk var forkledde partnerskapsinteresser. Selv om skattebetalere har vært avhengig Av Inntektsprosedyre 2002-22 for å strukturere SINE tic-transaksjoner, uttalte FTB at vilkårene som er angitt i Inntektsprosedyren, vil bli vurdert som minimumskrav for å bestemme eksistensen AV EN tic-interesse i utleieeiendom. Denne kunngjøringen tjener til å minne investorer om AT EN TIC-interesse kan karakteriseres som en partnerskapsinteresse hvis transaksjonen ikke er strukturert på riktig måte. Siden partnerskapsinteressene ikke kan byttes, kan dette ødelegge en utveksling.
I tillegg, Begynnelsen i 2008, Partnerskap Selvangivelse inkludert to nye spørsmål I Schedule B del av form 1065. Spørsmål 13 spør
«…i løpet av inneværende eller tidligere skatteår distribuerte partnerskapet enhver eiendom mottatt i en lignende utveksling eller bidro med slik eiendom til en annen enhet (unntatt enheter som er heleid av partnerskapet gjennom hele skatteåret)»
Spørsmål 14 spør
«til enhver tid i løpet av skatteåret, gjorde partnerskapet distribuere til noen partner en leieforholdet-i-felles eller annen udelt interesse i partnerskap eiendom?»
tillegget av disse spørsmålene er en klar indikasjon på AT IRS begynner å spore drop og swap-transaksjoner.
en drop and swap er en komplisert transaksjon med en rekke skatteimplikasjoner. Nedenfor er noen praktiske tips; investorer bør imidlertid jobbe tett med SIN CPA eller advokat og analysere alle skatteproblemene som er involvert i deres spesifikke transaksjon.
- Slipp ut av enheten så tidlig som mulig før lukking av den tilbakeleverte eiendommen.
- Hold erstatningsegenskapen i tilstrekkelig tid før overføring til en enhet.
- Opprettholde tilstrekkelige poster for å etablere bevis for hensikt å holde tilbakelevert eller erstatning eiendom for forretnings-eller investeringsformål.
- når du faller INN I tic-interesser, følg så mange av kriteriene som er angitt i Rev. Proc. 2002-22 som mulig, dvs. andel i fortjeneste og utgifter på pro rata basis.
- Undersøke rettspraksis i tillegg Til Inntekter Prosedyre 2002-22.
- ved salg av tilbakelevert eiendom, forhandle og inngå salgsavtalen som enkeltpersoner.
- Vurdere skatt implikasjon av alternativer, for eksempel en swap og slipp.
Inntektsregel 77-337, 1977 WL 43782 (1977)
Inntekter Kjennelse 75-292, 1975 WL 35378 (1975)
Magneson v. Kommissær For Internal Revenue, 753 F. 2d 1490 (US TC 1985)
Bolker v. Kommissær For Internal Revenue, 760 F.2d 1039 (1985)
PLR 2005-21002 (februar 24, 2005)
PLR 2006-51030 (September 19, 2006)
California Franchise Skatt Styret Varsel 2000 1107 02
Chase v. Kommissær For Internal Revenue, 92 T. C. 874 (1989)
First American Exchange Company, LLC En Kvalifisert Mellommann, er ikke en finansiell eller eiendomsmegler, agent eller selger, og er utelukket fra å gi økonomisk, eiendom, skatt eller juridisk rådgivning. Rådfør deg med din økonomiske, eiendom, skatt eller juridisk rådgiver om dine spesifikke forhold. First American Exchange Company, LLC gir ingen uttrykkelig eller underforstått garanti med hensyn til informasjonen som presenteres og påtar seg intet ansvar for feil eller utelatelser.
har du flere spørsmål til oss? Still spørsmålet ditt her. Ønsker du å komme i gang med utvekslingen din? Start din her.
Hold deg oppdatert på 1031 exchange-bransjen, registrer deg for oppdateringer her.