gdy spółka sprzedaje nieruchomość, a niektórzy partnerzy chcą wypłacić, a inni chcą reinwestować, może to spowodować komplikacje z wymianą 1031. Jest ku temu kilka powodów. Po pierwsze, zgodnie z § 1031(a)(2)(D) IRC, interesy partnerskie nie podlegają wymianie. Po drugie, podatnik, który sprzedał zrzekaną nieruchomość, musi nabyć nieruchomość zastępczą. Na przykład, jeśli spółka osobowa sprzeda zrzekoną nieruchomość, ta sama spółka osobowa musi kupić nieruchomość zastępczą. Jeśli poszczególni partnerzy kupują nieruchomość zastępczą, nie będzie to ważna wymiana.
wspólnym rozwiązaniem tego problemu jest rozwiązanie spółki przed sprzedażą i rozdzielenie najemcy we wspólnych interesach w nieruchomości poszczególnym partnerom (jest to „spadek”). Ci indywidualni właściciele oddają nieruchomość Kupującemu. Niektórzy byli partnerzy wymieniają swoje interesy (oto „zamiana”) na nieruchomość zastępczą, a inni pobierają wpływy pieniężne i płacą podatek od zysku.
chociaż spadek i zamiana są wspólną strukturą, nie jest bez ryzyka podatkowego. Aby kwalifikować się do traktowania 1031, SPRZEDANA nieruchomość i zakupiona nieruchomość musiały być ” przeznaczone na inwestycje.”Chociaż kodeks nie obejmuje konkretnych minimalnych ram czasowych, w których nieruchomość musi być przechowywana, jeśli nieruchomość zostanie nabyta przez poszczególnych partnerów bezpośrednio przed sprzedażą, IRS może przyjąć stanowisko, że poszczególni partnerzy nabyli nieruchomość nie w celach inwestycyjnych, ale raczej wyłącznie w celu jej sprzedaży. Nawet jeśli pierwotny właściciel, spółka osobowa, był właścicielem nieruchomości przez wiele lat przed spadkiem i wymianą, poszczególni partnerzy mogą nie być w stanie skorzystać z wcześniejszego okresu posiadania spółki osobowej.
było kilka orzeczeń urzędu skarbowego, które dyskwalifikowały wymianę z powodu transferów, które miały miejsce bezpośrednio przed wymianą lub bezpośrednio po niej. Zob. interpretacja indywidualna Prawa Podatkowego nr 77-337 oraz interpretacja indywidualna prawa podatkowego nr 75-292. Sądy często jednak interpretowały wymóg posiadania w sposób bardziej liberalny i zezwalały na nieuznawanie zysku, nawet jeśli nastąpiło przeniesienie bezpośrednio przed lub po wymianie z lub na podmiot kontrolowany przez podatnika. Zob. Magneson V. Komisarz ds. Dochodów wewnętrznych; Bolker V. Komisarz ds. Dochodów wewnętrznych.
oprócz korzystnego orzecznictwa, Urząd Skarbowy zdecydował na korzyść podatnika w pismach prywatnych 200521002 i 200651030. Oba prywatne orzeczenia list adresowane powiernictwa testamentowego, że właścicielem nieruchomości i regularnie nie 1031 wymiany. Zaufanie miało się zakończyć w określonym czasie, a zgodnie z planem wypowiedzenia trustu aktywa trustu będą ostatecznie przechowywane w LLC. Oczekuje się, że zaufanie zakończy się w okresie wymiany w dwóch transakcjach, a natychmiast po zakończeniu wymiany 1031 w trzeciej transakcji. W każdym orzeczeniu IRS orzekł, że zakończenie zaufania i późniejsze przeniesienie nieruchomości na LLC nie zrujnuje transakcji wymiany 1031.
pomimo tych pozytywnych decyzji urząd skarbowy nie opublikował żadnych orzeczeń, które dałyby inwestorom pewność co do możliwości odroczenia podatku na giełdzie, jeśli podatnik zastosuje strukturę drop and swap.
Ponadto istnieją inne metody, za pomocą których IRS może zakwestionować transakcję drop i swap. Na przykład partnerzy, którzy wycofują się do właścicieli TIC, ale nadal działają jako partnerstwo dla swoich alokacji zysków i strat lub negocjacji umowy zakupu, mogą mieć trudności z argumentowaniem, że osoby naprawdę wycofały się ze partnerstwa. W tej sytuacji Urząd Skarbowy prawdopodobnie stwierdzi, że istota transakcji miała miejsce na poziomie partnerstwa, a nie na poziomie indywidualnym. Zobacz Chase przeciwko komisarzowi Urzędu Skarbowego.
w ciągu ostatnich kilku lat organy podatkowe zaczęły zwracać uwagę na transakcję drop i swap. Na przykład pod koniec 2007 r.California Franchise Tax Board („FTB”) wydała zawiadomienie w odniesieniu do badania podobnych wymian obejmujących interesy TIC. W zawiadomieniu wskazano, że FTB będzie sprawdzać, czy interesy TIC są rzeczywiście ukrytymi interesami partnerstwa. Mimo że podatnicy opierali się na procedurze Skarbowej 2002-22 w celu uporządkowania transakcji TIC, FTB stwierdziła, że warunki określone w procedurze Skarbowej będą uważane za minimalne wymogi dla ustalenia istnienia udziału TIC w najmie nieruchomości. Niniejsze zawiadomienie ma na celu przypomnienie inwestorom, że interes TIC może być scharakteryzowany jako interes partnerski, jeśli transakcja nie jest prawidłowo skonstruowana. Ponieważ interesy partnerskie nie są wymienne, może to zrujnować wymianę.
dodatkowo, począwszy od 2008 r., deklaracje podatkowe dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych zawierały dwa nowe pytania w Załączniku B do formularza 1065. Pytanie 13 zadaje
„…w bieżącym lub poprzednim roku podatkowym spółka osobowa dokonała podziału majątku uzyskanego w podobny sposób lub wniosła taki majątek na rzecz innego podmiotu (innego niż podmioty będące w całości własnością spółki osobowej przez cały rok podatkowy)”
pytanie 14
„czy w każdym czasie roku podatkowego spółka osobowa dokonała podziału na wspólnika lokalu mieszkalnego lub innego niepodzielnego udziału w nieruchomości spółki osobowej?”
dodanie tych pytań jest wyraźną wskazówką, że Urząd Skarbowy zaczyna śledzić transakcje drop i swap.
drop and swap to skomplikowana transakcja z różnymi konsekwencjami podatkowymi. Poniżej znajduje się kilka praktycznych wskazówek; jednak inwestorzy powinni ściśle współpracować z CPA lub pełnomocnikiem i analizować wszystkie kwestie podatkowe związane z ich konkretną transakcją.
- odstąpić od podmiotu jak najwcześniej przed zamknięciem zrzekanego mienia.
- trzymaj nieruchomość zastępczą przez wystarczający czas przed przeniesieniem na jakikolwiek podmiot.
- prowadzenie odpowiednich rejestrów w celu ustalenia dowodów zamiaru posiadania nieruchomości zrzekonej lub zastępczej dla celów biznesowych lub inwestycyjnych.
- przechodząc do interesów TIC, postępuj zgodnie z wieloma kryteriami określonymi w Rev.Proc. 2002-22, tj. udział w zyskach i wydatkach proporcjonalnie.
- sprzedając nieruchomość, negocjuj i zawrzyj umowę sprzedaży jako osoby fizyczne.
- rozważ skutki podatkowe alternatyw, takich jak zamiana i spadek.
43782 (1977)
Ordynacja podatkowa 75-292, 1975 WL 35378 (1975)
Magneson V. Commissioner of Internal Revenue, 753 F. 2D 1490 (US TC 1985)
Bolker V. Commissioner of Internal Revenue, 760 F.2d 1039 (1985)
PLR 2005-21002 (luty 24, 2005)
PLR 2006-51030 (wrzesień 19, 2006)
California Franchise Tax Board Notice 2000 1107 02
Chase V. Commissioner of Internal Revenue, 92 T. C. 874 (1989)
First American Exchange Company, LLC wykwalifikowany pośrednik, nie jest brokerem finansowym lub nieruchomości, agentem lub sprzedawcą i jest wykluczony z udzielania porad finansowych, nieruchomości, podatkowych lub prawnych. Skonsultuj się ze swoim doradcą finansowym, nieruchomości, podatkowym lub prawnym o swojej konkretnej sytuacji. First American Exchange Company, LLC nie udziela żadnych wyraźnych ani dorozumianych gwarancji dotyczących przedstawionych informacji i nie ponosi odpowiedzialności za błędy lub pominięcia.
masz do nas dodatkowe pytania? Zadaj pytanie tutaj. Chcesz zacząć swoją wymianę? Zacznij swoją tutaj.
Bądź na bieżąco z branżą 1031 exchange, zapisz się na aktualizacje tutaj.