scenariot
vår nyligen pensionerade kund kom till oss i hopp om att bli godkänd för en inteckning, men hade fått höra att nu när han gick i pension, gjorde han inte tillräckligt med pengar för att kvalificera sig för ett lån. Tekniskt sett var detta sant. Han hade haft gott om inkomster innan han gick i pension, men hans inkomster från Social trygghet och hans pension var inte tillräckligt för att kvalificera honom för en inteckning på hemmet han var intresserad av.
hindret
vår klient visste att han så småningom skulle gå i pension och hämta lite arbete för att både komplettera sin inkomst och hålla honom upptagen. Han visste också att han med sina tillgångar var mer än ekonomiskt kapabel att uppfylla sina hypotekslån. Problemet var att bevisa detta för en långivare.
lösningen
eftersom vår kund hade betydande tillgångar på sitt pensionskonto men visade minimal inkomst annars var rätt verktyg för jobbet Ett litet använt verktyg som kallades en ”Asset depletion mortgage.”Denna typ av inteckning tillåter en låntagare att använda (dvs. tömma) sina pensionskonton för att kvalificera sig för en inteckning.
det finns två olika versioner av denna typ av inteckning. Den första kräver att låntagarna visar att de kan använda tillgången som inkomst under hypotekslånets livstid (360 månader för en 30-årig inteckning) och den andra kräver att de visar att de avser att använda tillgången som inkomst under de första tre åren av hypotekslånet. Vi gick med den första typen för vår klient.
vår klient hade 500 000 dollar på sitt IRA-konto. Att veta det numret och följa långivarens riktlinjer beräknade vi hans potentiella extrainkomst i 2 enkla steg:
- Bestäm användbar mängd. Om man antar att 30% kommer att behövas för att täcka skatter och potentiell devalvering av fonden, är det användbara beloppet värdet av IRA-tiderna .7: $500,000 x .70 = $350,000
- Bestäm månadsinkomst. Att dela den användbara inkomsten med antalet månader av lånet ger mängden månadsinkomst tillgången kan generera:
- $350.000 / 360 månader = $972.22 / månad
när vi lagt till det beloppet i hans resultaträkning godkändes han för det lån han tidigare trodde att han inte skulle kvalificera sig för. Ännu en nöjd kund!
en alternativ lösning
hade vår kund velat prova för en ännu större inteckning, kunde vi ha ansökt om en tillgångsutarmning inteckning baserat på att tömma tillgången under tre år (36 månader). Om vi gick den här vägen skulle processen ha varit lite annorlunda.
- Bestäm användbar mängd. Om man antar att 30% kommer att behövas för att täcka skatter och potentiell devalvering av fonden, är det användbara beloppet värdet av IRA-tiderna .7: $500,000 x .70 = $350,000
- Bestäm månadsinkomst. Genom att dela det användbara beloppet med 36 får vi det månatliga inkomstbeloppet som tillgången kan generera under tre år:$350.000 / 36 månader = $9,722.22 / månad
- Ställ in månatlig automatisk fördelning av medel från IRA. Detta är den mest betydande skillnaden mellan de två versionerna av tillgångs utarmning inteckning. I detta scenario måste låntagaren visa att han faktiskt avser att tömma tillgången för att kvalificera sig för det större lånebeloppet. Så, efter den första månatliga insättningen görs i hans checkkonto, han skulle lämna bevis för att han har inrättat automatiska månatliga utbetalningar och att han har fått den första utbetalningen tillsammans med sin ansökan.
rätt verktyg i rätt händer
rätt verktyg fungerar bäst i rätt händer. Vi på az Mortgage Brothers har en stor verktygslåda och vi vet inte bara vilka som ska användas när, men vi vet också hur man använder dem och använder dem väl. Vi är experter på att hitta kreativa sätt att få våra kunder in i deras drömhem.Oavsett om du är en fastighetsmäklare som vill stänga mer försäljning eller en hemköpare med en historia som vill ha det bästa möjliga lånet du kan få, vill vi hjälpa dig att nå ditt mål. Tveka inte att kontakta oss och se vad vi kan göra för dig. Ring idag!