scenariet
vores nyligt pensionerede klient kom til os i håb om at blive godkendt til et pant, men havde fået at vide, at nu, da han blev pensioneret, tjente han ikke nok penge til at kvalificere sig til et lån. Teknisk set var dette sandt. Han havde haft masser af indkomst, før han gik på pension, men hans indkomst fra Social sikring og hans pension var ikke nok til at kvalificere ham til et pant i det hjem, han var interesseret i.
hindringen
vores klient vidste, at han til sidst ville gå på pension fra at blive pensioneret og hente noget arbejde for både at supplere sin indkomst og holde ham beskæftiget. Han vidste også, at han med sine aktiver var mere end økonomisk i stand til at opfylde sine pantforpligtelser. Problemet var at bevise dette til en långiver.
løsningen
fordi vores klient havde betydelige aktiver på sin pensionskonto, men ellers viste minimal indkomst, var det rigtige værktøj til jobbet et lidt brugt værktøj kaldet et “asset depletion mortgage.”Denne type pant giver en låntager mulighed for at bruge (dvs.udtømme) deres pensionskonti for at kvalificere sig til et pant.
der er to forskellige versioner af denne form for pant. Den første kræver, at låntagere demonstrerer, at de kunne bruge aktivet som indkomst i løbet af realkreditlånet (360 måneder for et 30-årigt realkreditlån), og den anden kræver, at de demonstrerer, at de agter at bruge aktivet som indkomst i løbet af de første tre år af realkreditlånet. Vi gik med den første slags for vores klient.
vores klient havde $500.000 på sin IRA-konto. At kende dette nummer og følge långiverens retningslinjer, vi beregnet hans potentielle ekstra indkomst i 2 nemme trin:
- Bestem brugbar mængde. Forudsat at 30% vil være nødvendige for at dække skatter og potentiel devaluering af fonden, er det anvendelige beløb værdien af IRA-tiderne .7: $500.000 gange .70 = $350,000
- Bestem månedlig indkomst. Dividere brugbar indkomst med antallet af måneder af lånet giver mængden af månedlige indkomst aktivet kunne generere:
- $350.000 / 360 måneder = $972.22 / måned
når vi tilføjede dette beløb til hans resultatopgørelse, blev han godkendt til det lån, han tidligere troede, at han ikke ville kvalificere sig til. Endnu en tilfreds kunde!
en alternativ løsning
havde vores klient ønsket at prøve et endnu større pant, kunne vi have ansøgt om et aktivudtømningslån baseret på nedbrydning af aktivet over tre år (36 måneder). Hvis vi gik denne rute, ville processen have været lidt anderledes.
- Bestem brugbar mængde. Forudsat at 30% vil være nødvendige for at dække skatter og potentiel devaluering af fonden, er det anvendelige beløb værdien af IRA-tiderne .7: $500.000 gange .70 = $350,000
- Bestem månedlig indkomst. Ved at dividere det anvendelige beløb med 36 får vi det månedlige indkomstbeløb, som aktivet kan generere over tre år:$350.000 / 36 måneder = $9,722.22 / måned
- Opsæt månedlig automatisk fordeling af midler fra IRA. Dette er den væsentligste forskel mellem de to versioner af aktivet udtømning pant. I dette scenarie skal låntageren demonstrere, at han faktisk har til hensigt at nedbryde aktivet for at kvalificere sig til det større lånebeløb. Så, efter at den første månedlige indbetaling er foretaget på hans checkkonto, han ville fremlægge bevis for, at han har oprettet automatiske månedlige udbetalinger, og at han har modtaget den første udbetaling sammen med sin ansøgning.
de rigtige værktøjer i de rigtige hænder
de rigtige værktøjer fungerer bedst i de rigtige hænder. Vi hos pant Brothers har en stor værktøjskasse, og vi ved ikke kun, hvilke der skal bruges hvornår, men vi ved også, hvordan man bruger dem og bruger dem godt. Vi er eksperter i at finde kreative måder at få vores kunder ind i deres drømmehjem.Uanset om du er en ejendomsmægler, der ønsker at lukke mere salg eller en boligkøber med en historie, der ønsker det bedst mulige lån, du kan få, vil vi hjælpe dig med at nå dit mål. Tøv ikke med at kontakte os og se, hvad vi kan gøre for dig. Ring i dag!