Wenn eine Partnerschaft Immobilien verkauft und einige der Partner auszahlen und andere reinvestieren möchten, kann dies zu Komplikationen bei einem 1031-Austausch führen. Dafür gibt es mehrere Gründe. Erstens sind gemäß IRC § 1031 (a) (2) (D) Partnerschaftsinteressen nicht austauschbar. Zweitens muss der Steuerzahler, der das abgetretene Eigentum verkauft hat, das Ersatzeigentum erwerben. Wenn beispielsweise eine Partnerschaft das abgetretene Eigentum verkauft, muss dieselbe Partnerschaft das Ersatzeigentum kaufen. Wenn einzelne Partner die Ersatzimmobilie kaufen, ist dies kein gültiger Umtausch.
Eine gemeinsame Lösung für dieses Problem ist es, die Partnerschaft vor dem Verkauf aufzulösen und zu verteilen Mieter in gemeinsamen Interessen an der Immobilie an die einzelnen Partner (dies ist der „Tropfen“). Diese einzelnen Eigentümer veräußern dann die Immobilie an den Käufer. Einige ehemalige Partner tauschen ihre Interessen (hier ist der „Swap“) in Ersatzeigenschaften aus, und andere nehmen den Barerlös und zahlen Steuern auf den Gewinn.
Während ein Drop und Swap eine gemeinsame Struktur ist, ist es nicht ohne Steuerrisiko. Um sich für die 1031-Behandlung zu qualifizieren, müssen die verkaufte und die gekaufte Immobilie „für Investitionen gehalten“ worden sein.“ Obwohl der Kodex keinen bestimmten Mindestzeitrahmen enthält, für den Immobilien gehalten werden müssen, kann der IRS, wenn Immobilien unmittelbar vor dem Verkauf von den einzelnen Partnern erworben werden, die Position einnehmen, dass die einzelnen Partner die Immobilie nicht zu Anlagezwecken erworben haben, sondern zum alleinigen Zweck des Verkaufs. Selbst wenn der ursprüngliche Eigentümer, die Partnerschaft, die Immobilie vor dem Drop and Swap viele Jahre lang besessen hatte, können die einzelnen Partner möglicherweise nicht von der vorherigen Haltedauer der Partnerschaft profitieren.
Es gab mehrere IRS-Entscheidungen, die den Austausch aufgrund von Übertragungen, die unmittelbar vor oder unmittelbar nach einem Austausch stattfanden, disqualifiziert haben. Siehe Revenue Rulings 77-337 und Revenue Ruling 75-292. Gerichte haben jedoch die Halteanforderung oft liberaler ausgelegt und die Nichtanerkennung von Gewinnen zugelassen, selbst wenn unmittelbar vor oder nach einem Umtausch eine Übertragung von oder zu einem vom Steuerpflichtigen kontrollierten Unternehmen erfolgt. Siehe Magneson gegen Commissioner of Internal Revenue; Bolker gegen Commissioner of Internal Revenue.
Zusätzlich zu einer günstigen Rechtsprechung entschied sich die IRS in den privaten Briefentscheidungen 200521002 und 200651030 für den Steuerzahler. Beide privaten Briefurteile richteten sich an einen testamentarischen Trust, der Immobilien besaß und regelmäßig 1031-Börsen durchführte. Der Trust sollte zu einem bestimmten Zeitpunkt enden, und gemäß dem Kündigungsplan des Trusts würde das Vermögen des Trusts schließlich in einer LLC gehalten. Es wurde erwartet, dass der Trust während des Umtauschzeitraums in zwei seiner Transaktionen und unmittelbar nach Abschluss eines 1031-Umtauschs in einer dritten Transaktion endet. In jedem Urteil entschied der IRS, dass die Kündigung des Trusts und die anschließende Übertragung der Immobilien an die LLC die 1031-Tauschgeschäfte nicht ruinieren würden.
Trotz dieser positiven Entscheidungen hat der IRS keine Entscheidungen veröffentlicht, die den Anlegern Sicherheit in Bezug auf die Möglichkeit geben, Steuern in einem Umtausch aufzuschieben, wenn der Steuerzahler eine Drop- und Swap-Struktur verwendet.
Darüber hinaus gibt es andere Methoden, mit denen der IRS eine Drop- und Swap-Transaktion anfechten kann. Zum Beispiel können Partner, die zu TIC-Eigentümern absteigen, aber weiterhin als Partnerschaft für ihre Gewinn- und Verlustallokationen oder für ihre Kaufvertragsverhandlungen tätig sind, Schwierigkeiten haben zu argumentieren, dass Einzelpersonen wirklich aus der Partnerschaft ausgetreten sind. In dieser Situation würde der IRS wahrscheinlich feststellen, dass der Inhalt der Transaktion eher auf Partnerschaftsebene als auf individueller Ebene erfolgte. Siehe Chase v. Commissioner of Internal Revenue.
In den letzten Jahren haben die Steuerbehörden begonnen, auf Drop- und Swap-Transaktionen zu achten. Zum Beispiel gab das California Franchise Tax Board („FTB“) Ende 2007 eine Mitteilung über die Prüfung ähnlicher Börsen mit TIC-Interessen heraus. In der Mitteilung wurde darauf hingewiesen, dass der FTB prüfen werde, ob es sich bei den TIC-Interessen tatsächlich um verschleierte Partnerschaftsinteressen handele. Obwohl sich die Steuerzahler bei der Strukturierung ihrer TIC-Transaktionen auf das Revenue Procedure 2002-22 verlassen haben, erklärte der FTB, dass die im Revenue Procedure festgelegten Bedingungen als Mindestanforderungen für die Feststellung des Bestehens eines TIC-Interesses an Mietobjekten angesehen würden. Diese Mitteilung dient dazu, die Anleger daran zu erinnern, dass ein TIC-Interesse als Partnerschaftsinteresse bezeichnet werden kann, wenn die Transaktion nicht ordnungsgemäß strukturiert ist. Da die Partnerschaftsinteressen nicht austauschbar sind, kann dies einen Austausch ruinieren.
Zusätzlich, beginnend im Jahr 2008, Partnerschaft Einkommensteuererklärungen enthalten zwei neue Fragen in Anhang B Teil des Formulars 1065. Frage 13:
„… während des laufenden oder vorherigen Steuerjahres verteilte die Partnerschaft jegliches Eigentum, das in einem gleichartigen Tausch erhalten wurde, oder trug solches Eigentum an ein anderes Unternehmen (mit Ausnahme von Unternehmen, die sich während des gesamten Steuerjahres vollständig im Besitz der Partnerschaft befinden)“
Frage 14.
“ Hat die Partnerschaft zu irgendeinem Zeitpunkt während des Steuerjahres ein gemeinsames Mietverhältnis oder ein anderes ungeteiltes Interesse an Partnerschaftseigentum an einen Partner verteilt?“
Die Hinzufügung dieser Fragen ist ein klarer Hinweis darauf, dass der IRS beginnt, Drop- und Swap-Transaktionen zu verfolgen.
Ein Drop und Swap ist eine komplizierte Transaktion mit einer Vielzahl von steuerlichen Auswirkungen. Im Folgenden finden Sie einige praktische Tipps; Anleger sollten jedoch eng mit ihrem CPA oder Anwalt zusammenarbeiten und alle Steuerfragen analysieren, die mit ihrer spezifischen Transaktion verbunden sind.
- Verlassen Sie das Unternehmen so früh wie möglich vor dem Abschluss des abgetretenen Eigentums.
- Halten Sie die Ersatzeigenschaft für einen ausreichenden Zeitraum vor der Übertragung an ein Unternehmen.
- Führen Sie angemessene Aufzeichnungen, um die Absicht nachzuweisen, das abgetretene oder ersetzte Eigentum für Geschäfts- oder Investitionszwecke zu halten.
- Wenn Sie in TIC-Interessen fallen, folgen Sie so vielen der Kriterien, die in Rev. Proc. 2002-22 wie möglich, d. H. Anteil an den Gewinnen und Aufwendungen auf anteiliger Basis.
- Prüfen Sie die Rechtsprechung zusätzlich zu Revenue Procedure 2002-22.
- Beim Verkauf der abgetretenen Immobilie verhandeln und schließen Sie den Verkaufsvertrag als Einzelpersonen ab.
- Berücksichtigen Sie die steuerlichen Auswirkungen von Alternativen wie Swap und Drop.
Revenue Ruling 77-337, 1977 WL 43782 (1977)
Umsatzsteuer 75-292, 1975 WL 35378 (1975)
Magneson gegen Commissioner of Internal Revenue, 753 F.2d 1490 (US TC 1985)
Bolker gegen Commissioner of Internal Revenue, 760 F.2d 1039 (1985)
PLR 2005-21002 (Februar 24, 2005)
PLR 2006-51030 (September 19, 2006)
California Franchise Tax Board Bekanntmachung 2000 1107 02
Chase v. Kommissar für Internal Revenue, 92 T.C. 874 (1989)
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