kun kumppanuus on myymässä omaisuutta ja jotkut osakkaat haluavat lunastaa ja toiset haluavat sijoittaa uudelleen, se voi aiheuttaa komplikaatioita 1031 Exchangen kanssa. Tähän on pari syytä. Ensinnäkin IRC: n 1031§: n a momentin 2 kohdan d alakohdan mukaan osakkuusosuudet eivät ole vaihdettavissa. Toiseksi luovutetun omaisuuden myyneen verovelvollisen on hankittava korvaava omaisuus. Jos esimerkiksi osakkuus myy luovutetun omaisuuden, saman osakkuuden on ostettava korvaava omaisuus. Jos yksittäiset osakkaat ostavat korvaavan kiinteistön, se ei ole pätevä vaihto.
yleinen ratkaisu tähän ongelmaan on purkaa osakkuus ennen myyntiä ja jakaa vuokralainen kiinteistön yhteisistä eduista yksittäisille osakkaille (tämä on ”pisara”). Nämä yksittäiset omistajat sitten kauppaavat kiinteistön ostajalle. Jotkut entiset osakkaat vaihtavat osuutensa (tässä” swap”) korvaavaan omaisuuteen, ja toiset ottavat rahatulot ja maksavat veroa voitosta.
vaikka pudotus ja swap on yleinen rakenne, se ei ole veroriskitön. 1031-kohtelun saamiseksi myydyn ja ostetun kiinteistön on täytynyt olla ” hallussa sijoitusta varten.”Vaikka koodi ei sisällä tiettyä vähimmäisaikataulua, jonka mukaan omaisuutta on pidettävä, jos yksittäiset osakkaat hankkivat kiinteistön välittömästi ennen myyntiä, verovirasto voi ottaa kannan, että yksittäiset osakkaat hankkivat kiinteistön ei sijoitustarkoituksessa, vaan yksinomaan sen myymistä varten. Vaikka alkuperäinen omistaja, osakkuus, olisi omistanut kiinteistön monta vuotta ennen luovutusta ja vaihtoa, yksittäiset osakkaat eivät välttämättä voi hyötyä osakkuuden aiemmasta hallussapitoajasta.
on ollut useita IRS: n päätöksiä, joissa vaihdot on hylätty välittömästi ennen vaihtoa tai välittömästi sen jälkeen tapahtuneiden siirtojen vuoksi. KS.Tulot 77-337 ja tulot 75-292. Tuomioistuimet ovat kuitenkin usein tulkinneet hallussapitovaatimusta vapaammin ja sallineet voiton tunnustamatta jättämisen myös silloin, kun luovutus tapahtuu välittömästi ennen vaihtoa tai sen jälkeen verovelvollisen määräysvallassa olevalta yhteisöltä tai sille. KS. Magneson v. Commissioner of Internal Revenue; Bolker v. Commissioner of Internal Revenue.
jonkin suotuisan oikeuskäytännön lisäksi verovirasto päätti verovelvollisen hyväksi yksityisissä kirjeissä 200521002 ja 200651030. Molemmat Yksityiset Kirjepäätökset koskivat testamenttirahastoa, joka omisti kiinteistöjä ja teki säännöllisesti 1031 vaihtoa. Trustin oli määrä päättyä tiettyyn aikaan, ja Trustin irtisanomissuunnitelman mukaan rahaston varat olisi lopulta pidettävä LLC: ssä. Trustin odotettiin päättyvän vaihtokauden aikana kahdessa kaupassaan ja heti 1031-vaihdon päätyttyä kolmannessa kaupassa. Jokaisessa päätöksessään verottaja katsoi, että Trustin lakkauttaminen ja sitä seurannut kiinteistöjen siirto LLC: lle ei pilaisi 1031: n pörssikauppoja.
näistä myönteisistä päätöksistä huolimatta verovirasto ei ole julkaissut päätöksiä, jotka antaisivat sijoittajille varmuuden mahdollisuudesta lykätä verotusta pörssissä, jos verovelvollinen käyttää drop and swap-rakennetta.
lisäksi on olemassa muita menetelmiä, joilla verottaja voi riitauttaa drop-ja swap-kaupan. Esimerkiksi partnerit, jotka putoavat alas TIC omistajat, mutta edelleen toimivat kumppanuus niiden tulosvaraukset tai niiden ostosopimusneuvotteluissa voi olla vaikea väittää, että yksilöt todella putosi kumppanuuden. Tässä tilanteessa verovirasto todennäköisesti toteaa, että liiketoimen sisältö tapahtui kumppanuustasolla eikä yksilötasolla. Katso Chase vastaan Veropäällikkö.
viime vuosina verottaja on alkanut kiinnittää huomiota drop-ja swap-liiketoimiin. Esimerkiksi California Franchise Tax Board (”FTB”) antoi loppuvuodesta 2007 ilmoituksen, joka koski sen tarkastelua samankaltaisissa Tic-intresseihin liittyvissä vaihdoissa. Tiedonannossa todettiin, että FTB tutkisi, olivatko TIC: n edut todellisuudessa peiteltyjä kumppanuusetuja. Vaikka verovelvolliset ovat käyttäneet Tulomenettelyä vuosina 2002-22 TIC-liiketoimiensa jäsentämiseksi, FTB totesi, että Tulomenettelyssä esitettyjä ehtoja pidetään vähimmäisvaatimuksina määritettäessä, onko TIC-osuus vuokrakiinteistöjä. Tämän ilmoituksen tarkoituksena on muistuttaa sijoittajia siitä, että TIC-korkoa voidaan pitää kumppanuusetuna, jos transaktiota ei ole jäsennetty asianmukaisesti. Koska kumppanuusintressit eivät ole vaihdettavissa, tämä voi pilata vaihdon.
lisäksi, vuodesta 2008 alkaen, Yhtiöveroilmoitukset sisälsivät kaksi uutta kysymystä lomakkeen 1065 B-osaan. Kysymys 13 kysyy
”…kuluvan verovuoden tai sitä edeltävän verovuoden aikana osakeyhtiö on jakanut samankaltaisessa vaihdossa saamansa omaisuuden tai luovuttanut tällaisen omaisuuden toiselle yhteisölle (muille kuin osakeyhtiön koko verovuoden kokonaan omistamille yhteisöille)”
kysymys 14 kysyy
”jaettiinko yhtiökumppanille missään vaiheessa verovuoden aikana yhteistä tai muuta jakamatonta osuutta osakaskiinteistöstä?”
lisäksi nämä kysymykset on selvä osoitus siitä, että IRS alkaa seurata pudota ja vaihtaa liiketoimia.
pudotus ja vaihto on monimutkainen liiketoimi, jolla on erilaisia verovaikutuksia. Alla on joitakin käytännön vinkkejä; sijoittajien tulisi kuitenkin työskennellä tiiviisti heidän CPA tai asianajaja ja analysoida kaikki veroasiat liittyvät niiden erityinen liiketoimi.
- jättäydy kokonaisuudesta mahdollisimman aikaisin ennen luovutetun omaisuuden sulkemista.
- pitää korvaavaa kiinteistöä riittävän kauan ennen siirtymistään millekään yhteisölle.
- on pidettävä riittävä kirjanpito, jotta voidaan osoittaa, että luovutettu tai korvaava omaisuus on tarkoitus pitää hallussa liike-tai sijoitustarkoituksiin.
- kun pudotat TIC-intresseihin, noudata monia Rev. Proc: n kriteerejä. 2002-22 mahdollisuuksien mukaan, eli osuus voitoista ja kuluista suhteessa.
- tutkia oikeuskäytäntöä Tulomenettelyn lisäksi 2002-22.
- myytäessä luovutettua omaisuutta neuvotellaan ja tehdään kauppasopimus yksityishenkilöinä.
- harkitse vaihtoehtojen, kuten swap-ja drop-verovaikutusta.
veropäätös 77-337, 1977 WL 43782 (1977)
Tulot tuomio 75-292, 1975 WL 35378 (1975)
Magneson v. Commissioner of Internal Revenue, 753 F. 2D 1490 (US TC 1985)
Bolker v. Commissioner of Internal Revenue, 760 F.2d 1039 (1985)
PLR 2005-21002 (helmikuu 24, 2005)
PLR 2006-51030 (syyskuu 19, 2006)
California Franchise Tax Board Notice 2000 1107 02
Chase v. Commissioner of Internal Revenue, 92 T. C. 874 (1989)
First American Exchange Company, LLC Pätevä välittäjä, ei ole rahoitus-tai kiinteistövälittäjä, agentti tai myyjä, ja on estynyt antamasta rahoitus -, kiinteistö -, vero-tai oikeudellista neuvontaa. Neuvottele talous -, kiinteistö -, vero-tai juridisen neuvonantajasi kanssa erityisistä olosuhteistasi. First American Exchange Company, LLC ei anna nimenomaista tai implisiittistä takuuta esitettyjen tietojen kunnioittamisesta eikä ota vastuuta virheistä tai laiminlyönneistä.
onko meillä lisäkysymyksiä? Kysy kysymyksesi täältä. Haluatko aloittaa vaihdon? Aloita tästä.
Pysy ajan tasalla 1031 exchange-toimialalla, Tilaa päivitykset täältä.