Êtes-vous un vétéran du Texas qui envisage d’acheter un terrain au Texas? Que vous projetiez de construire une maison sur votre terrain ou de l’utiliser à des fins récréatives, portez une attention particulière aux droits miniers et qu’ils soient inclus ou non dans la vente du terrain.
La Railroad Commission of Texas (RRC) déclare que « la propriété foncière, en vertu de la loi du Texas, comprend deux ensembles distincts de droits, ou « domaines », — le domaine de surface et le domaine minier. »
Le domaine de surface se compose de tout ce qui se trouve à la surface et au-dessus du terrain. Le domaine minéral comprend les minéraux sous la surface de la terre. Selon le RRC, « ces deux domaines appartenaient initialement à la même personne et ils peuvent continuer à appartenir ensemble à une seule personne. Cependant, dans de nombreuses régions du Texas, en particulier celles où il y a eu un important développement historique du pétrole et du gaz, il est courant que le domaine minéral et le domaine de surface appartiennent à des personnes différentes. La division, ou » séparation « , du domaine minéral et du domaine de surface se produit lorsqu’un propriétaire vend la surface et conserve tout ou partie des minéraux (ou, plus rarement, un propriétaire vend les minéraux et conserve la surface). Si un propriétaire ne conserve pas expressément les minéraux lors de la vente de la surface, le domaine minéral qu’il possède est automatiquement inclus dans la vente. »
Si vous achetez un terrain qui n’inclut pas les droits miniers, il est important de savoir que la loi du Texas stipule que les locataires de minéraux (sociétés pétrolières et gazières) ont le droit de manipuler la surface de votre terrain, autant que « raisonnablement nécessaire », pour l’exploration ou la production minière. Par exemple, les locataires peuvent forer des puits à n’importe quel endroit, effectuer des tests sismiques ou utiliser de l’eau de surface et souterraine pour des opérations de forage et de production. Le propriétaire du domaine de surface ne peut pas refuser ces droits et il n’y a souvent aucune obligation de la part du locataire de remettre le terrain de surface dans son état d’origine.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les droits miniers, M. Judon Fambrough, ancien avocat en droit immobilier et maître de conférences au Centre immobilier de l’Université Texas A & M, a rédigé un article très instructif à ce sujet.
Acheter un terrain qui comprend les droits miniers est le meilleur choix lorsque cela est possible. Si vous achetez une parcelle de terrain en utilisant le programme de prêt foncier VLB, vous pouvez louer les droits miniers, cependant, certaines conditions doivent être remplies.
Il y a beaucoup de variables à examiner lors de l’achat d’un terrain au Texas et il est important de faire vos devoirs avant de prendre une décision finale. Réfléchissez à la façon dont vous souhaitez utiliser votre terre et aux choses qui sont les plus importantes pour vous. Nous continuerons cette série de blogs avec plus de sujets, y compris les exemptions fiscales, les restrictions d’actes, les servitudes, les services publics et plus encore, alors restez à l’écoute.
Pour des questions sur le programme de prêts fonciers VLB, veuillez visiter TexasVeterans.com ou appelez notre Centre de service d’appels des Anciens combattants du Texas au 1-800-252-8387 ou envoyez-nous un courriel.