¿es usted un Texas Veterano considerando la compra de tierras en Texas? Ya sea que planee construir una casa en su terreno o usarla con fines recreativos, preste especial atención a los derechos mineros y a si están incluidos o no en la venta del terreno.
La Comisión de Ferrocarriles de Texas (RRC, por sus siglas en inglés) establece que «la propiedad de la tierra, bajo la ley de Texas, incluye dos conjuntos distintos de derechos, o «propiedades», el estado de superficie y el estado mineral.»
El estado de la superficie consiste en todo lo que está en la superficie y por encima de la tierra. El estado mineral incluye los minerales debajo de la superficie de la tierra. Según el CRR, » estas dos propiedades fueron inicialmente propiedad de la misma persona y pueden seguir siendo propiedad de una sola persona. Sin embargo, en muchas áreas de Texas, especialmente aquellas donde ha habido un extenso desarrollo histórico de petróleo y gas, es común que el estado mineral y el estado de superficie sean propiedad de diferentes personas. La división, o» separación», del estado mineral y el estado de superficie ocurre cuando un propietario vende la superficie y retiene la totalidad o parte de los minerales (o, menos comúnmente, un propietario vende los minerales y retiene la superficie). Si un propietario no retiene expresamente los minerales al vender la superficie, el patrimonio mineral que posee se incluye automáticamente en la venta.»
Si compra tierras que no incluyen los derechos mineros, es importante saber que la ley de Texas establece que los arrendatarios de minerales (compañías de petróleo y gas) tienen el derecho de manipular la superficie de su tierra, tanto como sea «razonablemente necesario», para la exploración o producción de minerales. Por ejemplo, los arrendatarios pueden perforar pozos en cualquier lugar, realizar pruebas sísmicas o utilizar agua superficial y subterránea para operaciones de perforación y producción. El propietario de la superficie no puede denegar estos derechos y, a menudo, el arrendatario no tiene la obligación de restaurar la superficie a su estado original.
Si desea obtener más información sobre los derechos mineros, el Sr. Judon Fambrough, ex abogado de bienes raíces y profesor titular del Centro de Bienes Raíces de la Universidad Texas A&M, ha escrito un documento muy informativo sobre este tema.
Comprar terrenos que incluyan los derechos mineros es la mejor opción cuando sea posible. Si compra un terreno utilizando el programa de Préstamos de Tierras de VLB, puede arrendar los derechos mineros, sin embargo, se deben cumplir ciertas condiciones.
Hay muchas variables para examinar al comprar terrenos en Texas y es importante hacer su tarea antes de tomar una decisión final. Considere cómo le gustaría usar su tierra y qué cosas son más importantes para usted. Continuaremos esta serie de blogs con más temas, incluyendo exenciones de impuestos, restricciones de escritura, servidumbres, servicios públicos y más, así que estén atentos.
Para preguntas sobre el programa de Préstamos de Tierras de VLB, visite TexasVeterans.com o llame a nuestro Centro de Servicio de Veteranos de Texas al 1-800-252-8387 o envíenos un correo electrónico.