Sind Sie ein Texas Veteran erwägen den Kauf von Grundstücken in Texas? Unabhängig davon, ob Sie planen, ein Haus auf Ihrem Grundstück zu bauen oder es zu Erholungszwecken zu nutzen, achten Sie besonders auf die Mineralrechte und darauf, ob sie beim Verkauf des Grundstücks enthalten sind oder nicht.
Die Railroad Commission of Texas (RRC) stellt fest, dass „Landbesitz nach texanischem Recht zwei verschiedene Arten von Rechten oder „Gütern“ umfasst — den Oberflächenbesitz und den Mineralbesitz.“
Der Oberflächenbesitz besteht aus allem an der Oberfläche und über dem Land. Das Mineral Estate umfasst die Mineralien unter der Oberfläche des Landes. Laut dem RRC, „Diese beiden Güter waren ursprünglich im Besitz derselben Person und können weiterhin gemeinsam von einer Person besessen werden. In vielen Gebieten von Texas, insbesondere in Gebieten, in denen eine umfangreiche historische Öl- und Gasentwicklung stattgefunden hat, ist es jedoch üblich, dass das Mineral Estate und das Surface Estate verschiedenen Personen gehören. Die Teilung oder „Trennung“ des Mineralbesitzes und des Oberflächenbesitzes tritt auf, wenn ein Eigentümer die Oberfläche verkauft und alle oder einen Teil der Mineralien zurückhält (oder, seltener, ein Eigentümer verkauft die Mineralien und behält die Oberfläche). Wenn ein Eigentümer die Mineralien beim Verkauf der Oberfläche nicht ausdrücklich zurückbehält, wird das Mineralgut, das er besitzt, automatisch in den Verkauf einbezogen.“
Wenn Sie Land kaufen, das nicht die Mineralrechte enthält, ist es wichtig zu wissen, dass das texanische Gesetz besagt, dass die Mineralpächter (Öl- und Gasunternehmen) das Recht haben, die Oberfläche Ihres Landes so weit wie „vernünftigerweise notwendig“ für die Mineralexploration oder -produktion zu manipulieren. Zum Beispiel können Mieter an jedem Ort Brunnen bohren, seismische Tests durchführen oder Oberflächen- und Untergrundwasser für Bohr- und Produktionsoperationen verwenden. Der Grundstückseigentümer kann diese Rechte nicht verweigern, und der Mieter ist häufig nicht verpflichtet, das Grundstück in seinen ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen.
Wenn Sie mehr über Mineralrechte erfahren möchten, hat Herr Judon Fambrough, ehemaliger Immobilienanwalt und Dozent am Real Estate Center der Texas A&M University, ein sehr informatives Papier zu diesem Thema geschrieben.
Der Kauf von Land, das die Mineralrechte einschließt, ist die beste Wahl, wenn möglich. Wenn Sie ein Stück Land mit dem VLB-Landkreditprogramm erwerben, können Sie die Mineralrechte verpachten, jedoch müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein.
Beim Kauf von Grundstücken in Texas sind viele Variablen zu untersuchen, und es ist wichtig, dass Sie Ihre Hausaufgaben machen, bevor Sie eine endgültige Entscheidung treffen. Überlegen Sie, wie Sie Ihr Land nutzen möchten und welche Dinge Ihnen am wichtigsten sind. Wir werden diese Blogserie mit weiteren Themen wie Steuerbefreiungen, Tatbeschränkungen, Dienstbarkeiten, Versorgungsunternehmen und mehr fortsetzen.
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